PAGE房地公司公房財務制度一、總則（一）目的本財務制度旨在規(guī)范房地公司公房業(yè)務的財務管理，確保財務信息的準確性、完整性和及時性，提高資金使用效率，防范財務風險，保障公司公房業(yè)務的穩(wěn)健運營。（二）適用范圍本制度適用于房地公司及其下屬各部門涉及公房業(yè)務的財務活動，包括公房的建設、購置、出租、維修、管理等環(huán)節(jié)。（三）基本原則1.合法性原則：嚴格遵守國家有關法律法規(guī)和財務規(guī)章制度，確保公司公房業(yè)務的財務活動合法合規(guī)。2.真實性原則：財務核算應當以實際發(fā)生的經(jīng)濟業(yè)務為依據(jù)，如實反映公司公房業(yè)務的財務狀況和經(jīng)營成果。3.完整性原則：涵蓋公房業(yè)務的各個方面，確保財務制度全面、系統(tǒng)，不留漏洞。4.準確性原則：財務數(shù)據(jù)的記錄、計算和報告應當準確無誤，保證財務信息的質(zhì)量。5.及時性原則：及時處理公房業(yè)務的財務事項，按時編制財務報表，為公司決策提供及時有效的財務信息。6.效益性原則：合理配置資源，優(yōu)化資金使用，提高公房業(yè)務的經(jīng)濟效益和社會效益。二、財務機構(gòu)與人員職責（一）財務機構(gòu)設置房地公司設立獨立的財務管理部門，負責公房業(yè)務的財務管理工作。財務管理部門應配備專業(yè)的財務人員，包括會計、出納等崗位。（二）財務人員職責1.財務負責人職責全面負責公司公房業(yè)務的財務管理工作，制定和完善財務管理制度。組織編制公司公房業(yè)務的年度財務預算和決算，監(jiān)督預算執(zhí)行情況。負責財務報表的審核和報送，為公司決策提供財務分析和建議。協(xié)調(diào)與稅務、財政等相關部門的關系，確保公司財務活動合法合規(guī)。對財務人員進行培訓和考核，提高財務人員的業(yè)務水平和綜合素質(zhì)。2.會計職責按照國家會計準則和公司財務制度，負責公房業(yè)務的會計核算工作。審核原始憑證的真實性、合法性和完整性，編制記賬憑證，登記賬簿。定期編制財務報表，進行財務分析，為公司提供財務信息支持。負責財務檔案的整理、歸檔和保管工作。3.出納職責負責公司公房業(yè)務的現(xiàn)金收付、銀行結(jié)算等工作。登記現(xiàn)金日記賬和銀行存款日記賬，做到日清月結(jié)。保管庫存現(xiàn)金、有價證券和各種票據(jù)，確保資金安全。協(xié)助會計做好其他財務工作。三、公房資金管理（一）資金籌集1.自有資金：公司通過自有資金積累、股東出資等方式籌集公房業(yè)務所需資金。2.銀行貸款：根據(jù)公司公房業(yè)務發(fā)展需要，合理申請銀行貸款，確保資金來源穩(wěn)定。申請銀行貸款時，應按照銀行要求提供相關資料，辦理貸款手續(xù)，并按時償還貸款本息。3.其他資金來源：如政府財政補貼、專項資金等，應按照相關規(guī)定辦理資金申請和使用手續(xù)，確保資金?？顚Ｓ谩＃ǘ┵Y金使用1.預算管理公司應編制公房業(yè)務年度資金預算，明確各項資金支出的額度和用途。資金預算應經(jīng)公司管理層審核批準后執(zhí)行。嚴格控制預算執(zhí)行，確保各項資金支出在預算范圍內(nèi)。如因特殊情況需要調(diào)整預算，應按照規(guī)定程序辦理審批手續(xù)。2.支出審批公房業(yè)務的各項支出應按照公司審批流程進行審批。一般支出由部門負責人審核，財務負責人復核，公司分管領導審批；重大支出需經(jīng)公司總經(jīng)理辦公會或董事會審議通過。支出審批應嚴格審核支出的真實性、合法性和合理性，確保資金支出符合公司利益和相關規(guī)定。3.資金支付出納人員應根據(jù)審核批準的支出憑證辦理資金支付手續(xù)。支付方式應根據(jù)實際情況選擇現(xiàn)金、支票、銀行轉(zhuǎn)賬等方式。對于大額資金支付，應實行銀行轉(zhuǎn)賬方式，確保資金安全。同時，應嚴格遵守銀行結(jié)算紀律，不得坐支現(xiàn)金，不得簽發(fā)空頭支票。（三）資金監(jiān)控1.定期盤點：定期對公司公房業(yè)務的資金進行盤點，包括庫存現(xiàn)金、銀行存款等，確保賬實相符。盤點結(jié)果應形成書面報告，報公司財務負責人和管理層。2.財務分析：財務部門應定期對公司公房業(yè)務的資金狀況進行分析，包括資金流量、資金使用效率、償債能力等方面。通過財務分析，及時發(fā)現(xiàn)資金管理中存在的問題，并提出改進措施。3.風險預警：建立資金風險預警機制，對公司公房業(yè)務的資金風險進行實時監(jiān)控。當資金出現(xiàn)異常情況時，及時發(fā)出預警信號，采取相應的風險應對措施，確保公司資金安全。四、公房資產(chǎn)核算與管理（一）資產(chǎn)分類房地公司公房資產(chǎn)分為固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)。1.固定資產(chǎn)：指公司擁有的用于公房業(yè)務的房屋、建筑物、機器設備、運輸工具等，使用壽命超過一個會計年度，單位價值較高。2.無形資產(chǎn)：指公司擁有的用于公房業(yè)務的土地使用權(quán)、商標權(quán)、專利權(quán)等，具有可辨認性，能夠為公司帶來經(jīng)濟利益。（二）資產(chǎn)核算1.固定資產(chǎn)核算固定資產(chǎn)應按照取得時的成本進行初始計量。成本包括購買價款、相關稅費、運輸費、裝卸費、安裝費和專業(yè)人員服務費等。固定資產(chǎn)應按月計提折舊，折舊方法可采用年限平均法、工作量法、雙倍余額遞減法等。折舊年限應根據(jù)固定資產(chǎn)的性質(zhì)和使用情況，按照國家規(guī)定的折舊年限確定。定期對固定資產(chǎn)進行清查盤點，確保賬實相符。盤盈、盤虧的固定資產(chǎn)應及時進行賬務處理，并報公司管理層審批。2.無形資產(chǎn)核算無形資產(chǎn)應按照取得時的成本進行初始計量。成本包括購買價款、相關稅費以及直接歸屬于使該項資產(chǎn)達到預定用途所發(fā)生的其他支出。使用壽命有限的無形資產(chǎn)應按月進行攤銷，攤銷方法可采用直線法等。攤銷年限應根據(jù)無形資產(chǎn)的使用壽命確定。定期對無形資產(chǎn)進行評估，如發(fā)現(xiàn)無形資產(chǎn)減值跡象，應及時進行減值測試，并計提減值準備。（三）資產(chǎn)管理1.固定資產(chǎn)管理建立固定資產(chǎn)臺賬，詳細記錄固定資產(chǎn)的名稱、型號、規(guī)格、購置時間、使用部門、使用狀況等信息。加強固定資產(chǎn)的日常維護和保養(yǎng)，確保固定資產(chǎn)正常使用。定期對固定資產(chǎn)進行檢查和維修，及時更新和淘汰老化、損壞的固定資產(chǎn)。固定資產(chǎn)的處置應按照規(guī)定程序進行審批，包括出售、報廢、毀損等。處置收入應及時入賬，處置凈損益應計入當期損益。2.無形資產(chǎn)管理加強無形資產(chǎn)的保護和保密工作，確保無形資產(chǎn)的安全。定期對無形資產(chǎn)的使用情況進行評估，如發(fā)現(xiàn)無形資產(chǎn)閑置或使用效率低下，應及時采取措施進行調(diào)整。無形資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓、出租等處置行為應按照規(guī)定程序進行審批，處置收入應及時入賬，處置凈損益應計入當期損益。五、公房收入管理（一）收入分類房地公司公房收入主要包括公房出租收入、公房銷售收入、公房配套設施收入等。1.公房出租收入：指公司將公房出租給租戶所取得的租金收入。2.公房銷售收入：指公司將公房出售給購房者所取得的銷售收入。3.公房配套設施收入：指公司因提供公房配套設施服務所取得的收入，如停車位出租收入、物業(yè)管理費收入等。（二）收入核算1.收入確認原則公房出租收入應按照租賃合同約定的租金支付時間和金額確認收入。公房銷售收入應在房屋交付給購房者，且購房者取得房屋控制權(quán)時確認收入。公房配套設施收入應按照實際提供服務的時間和金額確認收入。2.收入核算方法財務部門應按照收入確認原則，及時準確地核算公房業(yè)務的各項收入。收入應通過“主營業(yè)務收入”等科目進行核算，并按照收入類別進行明細核算。對于租金收入，應按照租賃合同約定的租金金額開具發(fā)票，并及時收取租金。對于銷售收入，應按照銷售合同約定的銷售價格開具發(fā)票，并及時辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。（三）收入管理1.租金管理制定合理的租金標準，根據(jù)公房的地理位置、面積、設施等因素確定租金水平。租金標準應定期進行調(diào)整，以適應市場變化。加強租金催收工作，建立租金臺賬，及時記錄租戶的租金繳納情況。對于逾期未繳納租金的租戶，應按照租賃合同約定收取滯納金，并采取相應的催繳措施。定期對租金收入進行分析，評估租金收入的合理性和穩(wěn)定性，及時發(fā)現(xiàn)租金管理中存在的問題，并提出改進措施。2.銷售收入管理加強公房銷售管理，制定合理的銷售策略，確保公房銷售順利進行。銷售過程中應嚴格遵守國家有關房地產(chǎn)銷售的法律法規(guī)和政策規(guī)定。做好銷售合同的簽訂、履行和管理工作，確保銷售合同的合法性和有效性。及時辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，保障購房者的合法權(quán)益。定期對銷售收入進行分析，評估銷售收入的完成情況和銷售利潤水平，及時發(fā)現(xiàn)銷售管理中存在的問題，并提出改進措施。3.公房配套設施收入管理加強公房配套設施的運營管理，提高配套設施的使用效率和服務質(zhì)量。制定合理的配套設施收費標準，確保收費合理、公平。做好配套設施收入的核算和管理工作，及時準確地記錄配套設施收入的發(fā)生情況。加強對配套設施收入的催收工作，確保收入及時足額入賬。定期對配套設施收入進行分析，評估配套設施收入的合理性和穩(wěn)定性，及時發(fā)現(xiàn)配套設施管理中存在的問題，并提出改進措施。六、公房成本費用管理（一）成本費用分類房地公司公房成本費用主要包括土地成本、建筑安裝工程成本、配套設施成本、管理費用、銷售費用、財務費用等。（二）成本費用核算1.成本核算原則按照權(quán)責發(fā)生制原則進行成本核算，確保成本費用與收入相匹配。成本核算應采用合理的方法，如品種法、分批法、分步法等，準確計算各項成本費用。2.成本核算方法土地成本應按照土地取得方式進行核算，如購買土地的價款、契稅、拆遷補償費等。建筑安裝工程成本應按照工程合同約定的價款進行核算，包括建筑工程費、安裝工程費等。配套設施成本應按照配套設施的建設成本進行核算，包括基礎設施建設費、公共配套設施建設費等。管理費用、銷售費用、財務費用應按照實際發(fā)生額進行核算，并按照費用類別進行明細核算。（三）成本費用管理1.成本控制建立成本控制制度，加強對公房建設、購置、出租等環(huán)節(jié)的成本控制。制定成本預算，明確成本控制目標，并將成本控制目標分解到各個部門和崗位。加強對工程建設成本的控制，通過招標、詢價等方式選擇合適的供應商和施工單位，降低采購成本和工程成本。嚴格控制工程變更，確保工程成本不超預算。加強對管理費用、銷售費用、財務費用的控制，嚴格執(zhí)行費用審批制度，杜絕不合理的費用支出。優(yōu)化費用結(jié)構(gòu)，提高費用使用效率。2.費用報銷制定費用報銷制度，明確費用報銷的范圍、標準和審批流程。員工報銷費用時，應提供真實、合法、有效的原始憑證，并按照規(guī)定填寫費用報銷單。財務部門應嚴格審核費用報銷憑證，對不符合規(guī)定的報銷憑證予以退回。對于符合規(guī)定的報銷憑證，應及時辦理報銷手續(xù)，并按照規(guī)定進行賬務處理。3.成本費用分析定期對公司公房業(yè)務的成本費用進行分析，評估成本費用的合理性和效益性。通過成本費用分析，找出成本費用控制的薄弱環(huán)節(jié)，并提出改進措施。成本費用分析應包括成本費用構(gòu)成分析、成本費用變動趨勢分析、成本費用與收入對比分析等內(nèi)容。通過分析，為公司決策提供成本費用方面的信息支持。七、財務報告與財務分析（一）財務報告1.報告種類房地公司應定期編制財務報告，包括月度財務報告、季度財務報告和年度財務報告。財務報告應包括資產(chǎn)負債表、利潤表、現(xiàn)金流量表、所有者權(quán)益變動表以及附注等內(nèi)容。2.報告編制要求財務報告應按照國家會計準則和公司財務制度的規(guī)定編制，確保財務信息的準確性、完整性和及時性。財務報告編制完成后，應經(jīng)財務負責人審核，公司管理層審批。審核和審批通過后的財務報告應及時報送相關部門和人員。（二）財務分析1.分析內(nèi)容財務分析應包括公司公房業(yè)務的財務狀況分析、經(jīng)營成果分析、現(xiàn)金流量分析等內(nèi)容。財務狀況分析應包括資產(chǎn)結(jié)構(gòu)分析、負債結(jié)構(gòu)分析、所有者權(quán)益分析等；經(jīng)營成果分析應包括收入分析、成本費用分析、利潤分析等；現(xiàn)金流量分析應包括現(xiàn)金流入分析、現(xiàn)金流出分析、現(xiàn)金凈流量分析等。2.分析方法財務分析可采用比較分析法、比率分析法、趨勢分析法等方法。通過對財務數(shù)據(jù)的分析，揭示公司公房業(yè)務的財務狀況和經(jīng)營成果，發(fā)現(xiàn)存在的問題，并提出改進建議。3.分析報告財務部門應定期撰寫財務分析報告，向公司管理層和相關部門提供財務分析信息。財務分析報告應包括分析目的、分析方法、分析結(jié)果、存在問題及改進建議等內(nèi)容。八、財務內(nèi)部控制與監(jiān)督（一）內(nèi)部控制制度1.建立健全內(nèi)部控制制度：房地公司應建立健全財務內(nèi)部控制制度，涵蓋資金管理、資產(chǎn)核算、收入管理、成本費用管理等各個方面。內(nèi)部控制制度應明確各部門和崗位的職責權(quán)限，規(guī)范財務操作流程，防范財務風險。2.內(nèi)部控制措施不相容職務分離控制：明確財務部門內(nèi)部各崗位的職責權(quán)限，確保不相容職務相互分離，如會計與出納、資金審批與資金支付等。授權(quán)審批控制：建立嚴格的授權(quán)審批制度，明確各項財務事項的審批流程和審批權(quán)限，確保財務事項經(jīng)過適當?shù)膶徟?。會計系統(tǒng)控制：按照國家會計準則和公司財務制度的規(guī)定，建立健全會計核算體系，確保財務信息真實、準確、完整。財產(chǎn)保護控制：加強對公司公房資產(chǎn)的保護，定期進行清查盤點，確保資產(chǎn)安全。預算控制：編制年度財務預算，嚴格控制預算執(zhí)行，確保各項財務支出在預算范圍內(nèi)。運營分析控制：定期對公司公房業(yè)務的財務狀況和經(jīng)營成果進行分析，及時發(fā)現(xiàn)問題并采取措施加以解決?？冃Э荚u控制：建立財務績效考評制度，對財務部門和相關人員的工作績效進行考核評價，激勵員工提高工作效率和質(zhì)量。（二）內(nèi)部監(jiān)督1.內(nèi)部審計：公司應設立內(nèi)部審