PAGE房產(chǎn)全盤財務(wù)制度一、總則1.目的本制度旨在規(guī)范公司房產(chǎn)項目的財務(wù)管理，確保財務(wù)工作的準(zhǔn)確性、及時性和規(guī)范性，為公司房產(chǎn)項目的順利運(yùn)作提供有力的財務(wù)支持，保障公司資產(chǎn)安全，提高經(jīng)濟(jì)效益。2.適用范圍本制度適用于公司所有房產(chǎn)項目的財務(wù)核算、財務(wù)管理及相關(guān)財務(wù)活動。3.基本原則合法性原則：嚴(yán)格遵守國家法律法規(guī)和相關(guān)財務(wù)會計準(zhǔn)則，確保公司財務(wù)活動合法合規(guī)。準(zhǔn)確性原則：財務(wù)數(shù)據(jù)應(yīng)真實、準(zhǔn)確、完整，如實反映公司房產(chǎn)項目的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果。及時性原則：及時記錄、處理財務(wù)業(yè)務(wù)，提供準(zhǔn)確的財務(wù)信息，滿足公司決策和管理的需要。內(nèi)部控制原則：建立健全內(nèi)部控制制度，防范財務(wù)風(fēng)險，確保財務(wù)工作的規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化。成本效益原則：在保證財務(wù)工作質(zhì)量的前提下，合理控制財務(wù)成本，提高財務(wù)管理效率。二、財務(wù)組織與人員職責(zé)1.財務(wù)部門設(shè)置公司設(shè)立獨(dú)立的財務(wù)部門，負(fù)責(zé)房產(chǎn)項目的財務(wù)管理工作。財務(wù)部門應(yīng)根據(jù)工作需要，合理設(shè)置崗位，明確各崗位職責(zé)。2.財務(wù)人員職責(zé)財務(wù)經(jīng)理全面負(fù)責(zé)公司房產(chǎn)項目的財務(wù)管理工作，制定財務(wù)管理制度和流程，組織實施財務(wù)核算和財務(wù)管理工作。參與房產(chǎn)項目的投資決策、預(yù)算編制、成本控制等工作，為公司決策提供財務(wù)支持。負(fù)責(zé)財務(wù)報表的編制和分析，定期向公司管理層匯報財務(wù)狀況和經(jīng)營成果，提出財務(wù)管理建議。組織財務(wù)人員培訓(xùn)和考核，提高財務(wù)人員業(yè)務(wù)素質(zhì)和工作能力。負(fù)責(zé)與稅務(wù)、銀行等相關(guān)部門的溝通協(xié)調(diào)，維護(hù)公司良好的財務(wù)外部環(huán)境。會計人員負(fù)責(zé)房產(chǎn)項目的會計核算工作，按照國家財務(wù)會計準(zhǔn)則和公司財務(wù)制度，準(zhǔn)確記錄和反映各項經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)。審核原始憑證的真實性、合法性和完整性，編制記賬憑證，登記賬簿，編制財務(wù)報表。負(fù)責(zé)財務(wù)檔案的整理、歸檔和保管工作，確保財務(wù)檔案的安全和完整。協(xié)助財務(wù)經(jīng)理進(jìn)行財務(wù)分析和預(yù)算編制工作，提供相關(guān)財務(wù)數(shù)據(jù)支持。出納人員負(fù)責(zé)房產(chǎn)項目的資金收付和結(jié)算工作，嚴(yán)格按照公司資金管理制度辦理現(xiàn)金收付、銀行存款收支等業(yè)務(wù)。保管庫存現(xiàn)金和有價證券，確保資金安全。負(fù)責(zé)銀行賬戶的管理，定期核對銀行賬目，編制銀行存款余額調(diào)節(jié)表。協(xié)助會計人員進(jìn)行財務(wù)核算工作，提供資金收付相關(guān)的原始憑證。三、財務(wù)核算1.會計政策與會計估計公司應(yīng)根據(jù)國家財務(wù)會計準(zhǔn)則和相關(guān)法規(guī)，結(jié)合房產(chǎn)項目的特點(diǎn)，制定適合本公司的會計政策和會計估計。會計政策和會計估計一經(jīng)確定，不得隨意變更。如需變更，應(yīng)按照規(guī)定的程序進(jìn)行審批，并在財務(wù)報表附注中予以說明。2.會計科目設(shè)置根據(jù)房產(chǎn)項目的財務(wù)核算需要，設(shè)置相應(yīng)的會計科目，包括資產(chǎn)類、負(fù)債類、所有者權(quán)益類、成本類和損益類科目。會計科目的設(shè)置應(yīng)符合國家財務(wù)會計準(zhǔn)則和公司財務(wù)制度的規(guī)定，確保財務(wù)核算的準(zhǔn)確性和規(guī)范性。3.賬務(wù)處理流程業(yè)務(wù)發(fā)生：各部門在業(yè)務(wù)發(fā)生時，應(yīng)及時取得或填制原始憑證，并將原始憑證傳遞給財務(wù)部門。審核原始憑證：財務(wù)人員對原始憑證的真實性、合法性和完整性進(jìn)行審核。審核無誤后，在原始憑證上加蓋“審核”章，并簽字確認(rèn)。編制記賬憑證：根據(jù)審核后的原始憑證，會計人員按照會計制度的規(guī)定編制記賬憑證。記賬憑證應(yīng)注明經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的內(nèi)容、摘要、會計科目、金額等信息，并經(jīng)制單、審核、記賬等人員簽字確認(rèn)。登記賬簿：根據(jù)記賬憑證，會計人員及時登記各類賬簿，包括總賬、明細(xì)賬、日記賬等。登記賬簿應(yīng)做到數(shù)字準(zhǔn)確、摘要清楚、登記及時、字跡工整。結(jié)賬：月末、季末和年末，會計人員應(yīng)進(jìn)行結(jié)賬工作，計算各賬戶的本期發(fā)生額和期末余額，并編制試算平衡表。結(jié)賬前，應(yīng)檢查本期發(fā)生的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)是否全部登記入賬，賬賬、賬證、賬實是否相符。編制財務(wù)報表：根據(jù)賬簿記錄，會計人員編制財務(wù)報表，包括資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表、現(xiàn)金流量表等。財務(wù)報表應(yīng)做到數(shù)字真實、計算準(zhǔn)確、內(nèi)容完整、報送及時。財務(wù)報表分析：財務(wù)經(jīng)理組織財務(wù)人員對財務(wù)報表進(jìn)行分析，通過對比分析、趨勢分析等方法揭示公司房產(chǎn)項目的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果，發(fā)現(xiàn)問題并提出改進(jìn)建議。四、資金管理1.資金預(yù)算管理公司應(yīng)建立資金預(yù)算管理制度，按照房產(chǎn)項目的開發(fā)進(jìn)度和經(jīng)營計劃，編制年度、季度和月度資金預(yù)算。資金預(yù)算應(yīng)包括現(xiàn)金收入預(yù)算、現(xiàn)金支出預(yù)算、資金結(jié)余預(yù)算等內(nèi)容。資金預(yù)算的編制應(yīng)充分考慮項目的資金需求和資金來源，確保資金的合理安排和有效使用。各部門應(yīng)根據(jù)公司資金預(yù)算管理制度的要求，按時編制本部門的資金預(yù)算，并報送財務(wù)部門。財務(wù)部門對各部門的資金預(yù)算進(jìn)行匯總、審核和平衡后，編制公司整體資金預(yù)算，報公司管理層審批。公司應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行資金預(yù)算，定期對資金預(yù)算的執(zhí)行情況進(jìn)行分析和考核。如因特殊情況需要調(diào)整資金預(yù)算，應(yīng)按照規(guī)定的程序進(jìn)行審批。2.資金籌集管理公司應(yīng)根據(jù)房產(chǎn)項目的資金需求，合理確定資金籌集方式，包括自有資金、銀行貸款、預(yù)售款等。籌集資金應(yīng)符合國家法律法規(guī)和金融政策的要求，確保資金來源合法合規(guī)。公司應(yīng)與銀行等金融機(jī)構(gòu)保持良好的合作關(guān)系，爭取優(yōu)惠的貸款利率和貸款條件。在申請銀行貸款時，應(yīng)按照銀行要求提供真實、準(zhǔn)確、完整的資料，確保貸款審批順利通過。加強(qiáng)預(yù)售款管理，嚴(yán)格按照商品房預(yù)售管理規(guī)定收取預(yù)售款，并及時將預(yù)售款存入監(jiān)管賬戶。預(yù)售款的使用應(yīng)符合相關(guān)規(guī)定，確保專款專用。3.資金支付管理建立健全資金支付審批制度，明確資金支付的審批流程和審批權(quán)限。所有資金支付必須經(jīng)過審批，未經(jīng)審批不得支付。資金支付應(yīng)根據(jù)合同約定和業(yè)務(wù)實際需要進(jìn)行，嚴(yán)格審核支付憑證的真實性、合法性和完整性。支付憑證應(yīng)包括發(fā)票、合同、審批單等相關(guān)資料。對于大額資金支付，應(yīng)實行集體決策和聯(lián)簽制度。財務(wù)部門應(yīng)加強(qiáng)對資金支付的監(jiān)控，確保資金支付的安全和合規(guī)。出納人員應(yīng)按照審批后的支付憑證及時辦理資金支付手續(xù)，并登記現(xiàn)金日記賬和銀行存款日記賬。五、成本費(fèi)用管理1.成本費(fèi)用核算原則公司應(yīng)按照權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和配比原則，對房產(chǎn)項目的成本費(fèi)用進(jìn)行核算。成本費(fèi)用應(yīng)與收入相配比，準(zhǔn)確反映項目的經(jīng)營成果。成本費(fèi)用核算應(yīng)遵循真實性、合法性、完整性和及時性原則，確保成本費(fèi)用數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確可靠。2.成本費(fèi)用分類與核算土地成本：包括土地出讓金、土地契稅、拆遷補(bǔ)償費(fèi)等。土地成本應(yīng)按照土地取得方式和用途進(jìn)行明細(xì)核算。前期工程費(fèi)：包括規(guī)劃設(shè)計費(fèi)、可行性研究費(fèi)、地質(zhì)勘察費(fèi)、三通一平費(fèi)等。前期工程費(fèi)應(yīng)按照項目和費(fèi)用類別進(jìn)行明細(xì)核算。建筑安裝工程費(fèi)：包括建筑工程費(fèi)（如基礎(chǔ)工程、主體工程、裝飾工程等）、安裝工程費(fèi)（如給排水工程、電氣工程、消防工程等）。建筑安裝工程費(fèi)應(yīng)按照合同約定和工程進(jìn)度進(jìn)行核算?；A(chǔ)設(shè)施費(fèi)：包括小區(qū)道路、綠化、供水、供電、供氣、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用?；A(chǔ)設(shè)施費(fèi)應(yīng)按照項目和費(fèi)用類別進(jìn)行明細(xì)核算。公共配套設(shè)施費(fèi)：包括教育、醫(yī)療、商業(yè)、物業(yè)管理等公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用。公共配套設(shè)施費(fèi)應(yīng)按照項目和費(fèi)用類別進(jìn)行明細(xì)核算。開發(fā)間接費(fèi)用：包括項目管理人員工資、辦公費(fèi)（如水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等）、差旅費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等。開發(fā)間接費(fèi)用應(yīng)按照項目和費(fèi)用類別進(jìn)行明細(xì)核算。期間費(fèi)用：包括管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和財務(wù)費(fèi)用。期間費(fèi)用應(yīng)按照費(fèi)用性質(zhì)和發(fā)生時間進(jìn)行核算。3.成本費(fèi)用控制建立成本費(fèi)用控制制度，明確成本費(fèi)用控制目標(biāo)和控制措施。各部門應(yīng)根據(jù)公司成本費(fèi)用控制制度的要求，加強(qiáng)成本費(fèi)用管理，降低成本費(fèi)用支出。在項目開發(fā)前期，應(yīng)進(jìn)行成本預(yù)算編制，合理確定成本控制目標(biāo)。在項目開發(fā)過程中，應(yīng)嚴(yán)格按照成本預(yù)算進(jìn)行成本控制，及時發(fā)現(xiàn)和解決成本超支問題。加強(qiáng)對成本費(fèi)用支出的審核和監(jiān)督，嚴(yán)格控制各項費(fèi)用的報銷標(biāo)準(zhǔn)和審批程序。對于不合理的成本費(fèi)用支出，應(yīng)及時予以糾正。定期對成本費(fèi)用控制情況進(jìn)行分析和評價，總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，不斷完善成本費(fèi)用控制制度和措施。六、收入與利潤管理1.收入確認(rèn)原則公司應(yīng)按照國家財務(wù)會計準(zhǔn)則和相關(guān)法規(guī)的規(guī)定，合理確認(rèn)房產(chǎn)項目的收入。對于銷售開發(fā)產(chǎn)品的收入，應(yīng)在同時滿足下列條件時予以確認(rèn)：企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方；企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對已售出的商品實施有效控制；收入的金額能夠可靠地計量；相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；相關(guān)的已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠地計量。2.收入核算與管理銷售部門應(yīng)及時將銷售合同等相關(guān)資料傳遞給財務(wù)部門，財務(wù)部門根據(jù)銷售合同和實際收款情況進(jìn)行收入核算。加強(qiáng)對銷售收入的管理，確保銷售收入的真實性和完整性。定期核對銷售臺賬和財務(wù)賬目，防止收入漏記、錯記。對于預(yù)售款收入，應(yīng)按照規(guī)定進(jìn)行核算和管理。在確認(rèn)銷售收入時，應(yīng)將預(yù)售款結(jié)轉(zhuǎn)至銷售收入，并按照規(guī)定繳納相關(guān)稅費(fèi)。3.利潤管理公司應(yīng)加強(qiáng)對利潤的管理，確保利潤的真實性和合法性。定期對利潤情況進(jìn)行分析和評價，為公司決策提供依據(jù)。按照國家稅收法規(guī)的規(guī)定，及時足額繳納企業(yè)所得稅等相關(guān)稅費(fèi)。合理進(jìn)行利潤分配，兼顧公司發(fā)展和股東利益。七、財務(wù)報表與財務(wù)分析1.財務(wù)報表編制公司應(yīng)按照國家財務(wù)會計準(zhǔn)則和相關(guān)法規(guī)的規(guī)定，定期編制財務(wù)報表，包括資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表、現(xiàn)金流量表等。財務(wù)報表應(yīng)做到數(shù)字真實、計算準(zhǔn)確、內(nèi)容完整、報送及時。財務(wù)報表編制完成后，應(yīng)經(jīng)財務(wù)經(jīng)理審核、公司管理層審批。2.財務(wù)報表報送財務(wù)部門應(yīng)按照規(guī)定的時間和要求，將財務(wù)報表報送公司管理層、股東、稅務(wù)機(jī)關(guān)等相關(guān)部門。對外報送的財務(wù)報表應(yīng)加蓋公司公章，并由法定代表人、財務(wù)負(fù)責(zé)人簽字。3.財務(wù)分析財務(wù)部門應(yīng)定期組織財務(wù)分析工作，通過對財務(wù)報表和相關(guān)財務(wù)數(shù)據(jù)的分析，揭示公司房產(chǎn)項目的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果。財務(wù)分析應(yīng)采用多種分析方法，如對比分析、趨勢分析、比率分析等，對公司的償債能力、盈利能力、營運(yùn)能力等進(jìn)行全面評價。財務(wù)分析報告應(yīng)包括分析目的、分析方法、分析結(jié)果、存在問題及改進(jìn)建議等內(nèi)容。財務(wù)分析報告應(yīng)及時報送公司管理層，為公司決策提供參考依據(jù)。八、財務(wù)內(nèi)部控制與審計1.財務(wù)內(nèi)部控制制度公司應(yīng)建立健全財務(wù)內(nèi)部控制制度，明確財務(wù)內(nèi)部控制的目標(biāo)、原則、內(nèi)容和方法。財務(wù)內(nèi)部控制制度應(yīng)涵蓋財務(wù)核算、資金管理、成本費(fèi)用管理、收入與利潤管理等各個環(huán)節(jié)，確保財務(wù)工作的規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化。加強(qiáng)對財務(wù)內(nèi)部控制制度執(zhí)行情況的監(jiān)督檢查，及時發(fā)現(xiàn)和糾正存在的問題，確保財務(wù)內(nèi)部控制制度的有效實施。2.內(nèi)部審計公司應(yīng)設(shè)立內(nèi)部審計部門，定期對房產(chǎn)項目的財務(wù)收支、經(jīng)濟(jì)活動等進(jìn)行內(nèi)部審計。內(nèi)部審計部門應(yīng)制定審計計劃，明確審計目標(biāo)、審計范圍和審計重點(diǎn)。審計人員應(yīng)按照審計程序和審計方法進(jìn)行審計工作，確保審計工作的質(zhì)量和效果。內(nèi)部審計部門應(yīng)及時出具審計報告，對審計發(fā)現(xiàn)的問題提出整改建議，并跟蹤整改情況。內(nèi)部審計報告應(yīng)報送公司管理層和相關(guān)部門。九、稅務(wù)管理1.稅務(wù)登記與申報公司應(yīng)按照國家稅收法規(guī)的規(guī)定，及時辦理稅務(wù)登記手續(xù)，并按照規(guī)定的納稅期限和納稅申報方式，準(zhǔn)確申報繳納各項稅費(fèi)。財務(wù)部門應(yīng)加強(qiáng)對稅務(wù)政策的學(xué)習(xí)和研究，及時了解稅收法規(guī)的變化，確保公司稅務(wù)申報的準(zhǔn)確性和及時性。2.稅務(wù)籌劃在合法合規(guī)的前提下，公司應(yīng)進(jìn)行合理的稅務(wù)籌劃，降低稅務(wù)成本。稅務(wù)籌劃應(yīng)結(jié)合公司房產(chǎn)項目的實際情況，充分利用稅收優(yōu)惠政策，優(yōu)化稅務(wù)方案。稅務(wù)籌劃方案應(yīng)經(jīng)公司管理層審批，并報稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。十、財務(wù)檔案管理1.財務(wù)檔案分類財務(wù)檔案包括會計憑證、會計賬簿、財務(wù)報表、稅務(wù)申報資料、合同協(xié)議、審計報告等各類財務(wù)資料。財務(wù)檔案應(yīng)按照類別和時間順序進(jìn)行分類整理，便于查閱和保管。2.財務(wù)檔案保管財務(wù)部門應(yīng)指定專人負(fù)責(zé)財務(wù)檔案的保管工作，確保財務(wù)檔案的安全和完整。財務(wù)檔案應(yīng)存放在專