PAGE房地產(chǎn)管理財(cái)務(wù)制度一、總則（一）目的本財(cái)務(wù)制度旨在規(guī)范公司房地產(chǎn)管理活動(dòng)中的財(cái)務(wù)行為，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理和監(jiān)督，確保公司資產(chǎn)安全，提高資金使用效益，保障公司房地產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的健康、可持續(xù)發(fā)展，依據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)制定本制度。（二）適用范圍本制度適用于公司內(nèi)部涉及房地產(chǎn)管理的各部門、各項(xiàng)目及全體員工。（三）基本原則1.合法性原則：嚴(yán)格遵守國家法律法規(guī)及相關(guān)財(cái)經(jīng)制度，確保公司財(cái)務(wù)活動(dòng)合法合規(guī)。2.真實(shí)性原則：財(cái)務(wù)信息應(yīng)真實(shí)、準(zhǔn)確、完整地反映公司房地產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果。3.準(zhǔn)確性原則：財(cái)務(wù)核算、報(bào)表編制等工作應(yīng)準(zhǔn)確無誤，數(shù)據(jù)清晰可靠。4.及時(shí)性原則：及時(shí)記錄、處理財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)，按時(shí)編制財(cái)務(wù)報(bào)表，為公司決策提供及時(shí)有效的財(cái)務(wù)信息。5.效益性原則：合理配置資源，優(yōu)化資金使用，提高公司房地產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的經(jīng)濟(jì)效益。二、財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)與人員職責(zé)（一）財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)設(shè)置公司設(shè)立獨(dú)立的財(cái)務(wù)管理部門，負(fù)責(zé)統(tǒng)一管理公司房地產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的財(cái)務(wù)工作。（二）財(cái)務(wù)人員職責(zé)1.財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人職責(zé)全面負(fù)責(zé)公司房地產(chǎn)管理財(cái)務(wù)工作，制定財(cái)務(wù)戰(zhàn)略和規(guī)劃，參與公司房地產(chǎn)管理業(yè)務(wù)決策。組織編制和執(zhí)行財(cái)務(wù)預(yù)算、財(cái)務(wù)收支計(jì)劃，監(jiān)督財(cái)務(wù)預(yù)算的執(zhí)行情況，定期進(jìn)行財(cái)務(wù)分析，為公司決策提供依據(jù)。建立健全公司財(cái)務(wù)管理制度和內(nèi)部控制制度，防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，確保公司資產(chǎn)安全。負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)人員隊(duì)伍建設(shè)，組織財(cái)務(wù)人員培訓(xùn)和考核，提高財(cái)務(wù)人員業(yè)務(wù)素質(zhì)。協(xié)調(diào)與稅務(wù)、銀行等相關(guān)部門的關(guān)系，維護(hù)公司良好的財(cái)務(wù)形象。2.會(huì)計(jì)人員職責(zé)按照國家統(tǒng)一的會(huì)計(jì)制度進(jìn)行會(huì)計(jì)核算，填制會(huì)計(jì)憑證，登記會(huì)計(jì)賬簿，編制財(cái)務(wù)報(bào)表，確保財(cái)務(wù)信息真實(shí)、準(zhǔn)確、完整。負(fù)責(zé)公司房地產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的成本核算、費(fèi)用控制，定期進(jìn)行成本分析，提出降低成本的建議和措施。審核各項(xiàng)財(cái)務(wù)收支，監(jiān)督資金使用情況，對不符合財(cái)務(wù)制度的收支予以制止和糾正。負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)檔案的整理、歸檔和保管工作，確保財(cái)務(wù)檔案的安全和完整。3.出納人員職責(zé)辦理現(xiàn)金收付和銀行結(jié)算業(yè)務(wù)，嚴(yán)格按照國家有關(guān)現(xiàn)金管理和銀行結(jié)算制度的規(guī)定，確?，F(xiàn)金和銀行存款的安全。登記現(xiàn)金日記賬和銀行存款日記賬，做到日清月結(jié)，賬款相符。保管庫存現(xiàn)金、有價(jià)證券、空白支票和收據(jù)等重要票據(jù)，確保其安全完整。協(xié)助會(huì)計(jì)人員做好財(cái)務(wù)核算工作，提供相關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和資料。三、財(cái)務(wù)預(yù)算管理（一）預(yù)算編制1.編制依據(jù)：根據(jù)公司房地產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的發(fā)展規(guī)劃、年度經(jīng)營目標(biāo)以及上一年度財(cái)務(wù)預(yù)算執(zhí)行情況，結(jié)合市場形勢和公司實(shí)際情況，編制年度財(cái)務(wù)預(yù)算。2.編制流程每年[具體時(shí)間]前，各部門根據(jù)本部門業(yè)務(wù)計(jì)劃和工作安排，編制本部門年度預(yù)算草案，并報(bào)送財(cái)務(wù)管理部門。財(cái)務(wù)管理部門對各部門預(yù)算草案進(jìn)行匯總、審核和分析，結(jié)合公司整體經(jīng)營目標(biāo)，提出調(diào)整建議，形成公司年度財(cái)務(wù)預(yù)算草案。公司年度財(cái)務(wù)預(yù)算草案經(jīng)公司管理層審議通過后，報(bào)董事會(huì)審批。董事會(huì)審批通過后的年度財(cái)務(wù)預(yù)算，由財(cái)務(wù)管理部門下達(dá)各部門執(zhí)行。（二）預(yù)算執(zhí)行與控制1.各部門應(yīng)嚴(yán)格按照下達(dá)的年度財(cái)務(wù)預(yù)算組織實(shí)施，確保預(yù)算目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。2.財(cái)務(wù)管理部門負(fù)責(zé)對預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行跟蹤和監(jiān)控，定期對預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行分析和評價(jià)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題并提出改進(jìn)措施。3.如因市場環(huán)境、政策變化等原因?qū)е骂A(yù)算執(zhí)行出現(xiàn)重大偏差，各部門應(yīng)及時(shí)向財(cái)務(wù)管理部門提出預(yù)算調(diào)整申請，經(jīng)公司管理層審議通過后報(bào)董事會(huì)審批。（三）預(yù)算調(diào)整1.預(yù)算調(diào)整應(yīng)遵循必要性、可行性和謹(jǐn)慎性原則，確保調(diào)整后的預(yù)算合理、可行。2.預(yù)算調(diào)整申請應(yīng)包括調(diào)整原因、調(diào)整內(nèi)容、調(diào)整金額及對公司財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果的影響等。3.預(yù)算調(diào)整申請經(jīng)公司管理層審議通過后報(bào)董事會(huì)審批，未經(jīng)批準(zhǔn)不得擅自調(diào)整預(yù)算。（四）預(yù)算考核1.建立預(yù)算考核制度，對各部門預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行考核評價(jià)。2.預(yù)算考核指標(biāo)包括預(yù)算執(zhí)行率、成本費(fèi)用控制率、利潤完成率等。3.根據(jù)預(yù)算考核結(jié)果，對預(yù)算執(zhí)行情況好的部門給予獎(jiǎng)勵(lì)，對預(yù)算執(zhí)行情況差的部門進(jìn)行處罰。四、收入管理（一）房地產(chǎn)銷售收入1.銷售合同管理銷售部門負(fù)責(zé)簽訂房地產(chǎn)銷售合同，明確銷售價(jià)格、付款方式、交房時(shí)間等條款。銷售合同簽訂后，應(yīng)及時(shí)將合同副本送交財(cái)務(wù)管理部門備案。2.收款管理財(cái)務(wù)管理部門負(fù)責(zé)制定收款計(jì)劃，明確各階段收款金額和時(shí)間節(jié)點(diǎn)。銷售部門應(yīng)按照收款計(jì)劃及時(shí)催收回款，確?？铐?xiàng)按時(shí)足額到賬。對于逾期未收款的客戶，銷售部門應(yīng)及時(shí)與客戶溝通，采取有效措施催收回款，并將情況及時(shí)反饋給財(cái)務(wù)管理部門。3.收入確認(rèn)房地產(chǎn)銷售收入應(yīng)按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》的規(guī)定進(jìn)行確認(rèn)。銷售實(shí)現(xiàn)時(shí)，財(cái)務(wù)管理部門應(yīng)根據(jù)銷售合同和收款情況，及時(shí)確認(rèn)銷售收入，并進(jìn)行賬務(wù)處理。（二）租金收入1.租賃合同管理資產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)簽訂房屋租賃合同，明確租賃期限、租金標(biāo)準(zhǔn)、租金支付方式等條款。租賃合同簽訂后，應(yīng)及時(shí)將合同副本送交財(cái)務(wù)管理部門備案。2.租金收繳財(cái)務(wù)管理部門負(fù)責(zé)制定租金收繳計(jì)劃，明確各階段租金收繳金額和時(shí)間節(jié)點(diǎn)。資產(chǎn)管理部門應(yīng)按照租金收繳計(jì)劃及時(shí)催繳租金，確保租金按時(shí)足額到賬。對于逾期未繳租金的租戶，資產(chǎn)管理部門應(yīng)及時(shí)與租戶溝通，采取有效措施催繳租金，并將情況及時(shí)反饋給財(cái)務(wù)管理部門。當(dāng)租戶拖欠租金超過一定期限時(shí)，應(yīng)按照租賃合同約定采取法律措施追討租金。3.收入確認(rèn)租金收入應(yīng)按照租賃合同約定的收款時(shí)間和金額進(jìn)行確認(rèn)。財(cái)務(wù)管理部門應(yīng)根據(jù)租賃合同和租金收繳情況，及時(shí)確認(rèn)租金收入，并進(jìn)行賬務(wù)處理。（三）其他收入1.公司房地產(chǎn)管理業(yè)務(wù)涉及的其他收入，如物業(yè)管理費(fèi)收入、車位管理費(fèi)收入等，應(yīng)按照相關(guān)合同或協(xié)議的約定進(jìn)行管理。2.財(cái)務(wù)管理部門應(yīng)根據(jù)實(shí)際收入情況，及時(shí)確認(rèn)其他收入，并進(jìn)行賬務(wù)處理。五、成本費(fèi)用管理（一）成本管理1.土地成本土地成本包括土地出讓金、土地契稅、拆遷補(bǔ)償費(fèi)等。財(cái)務(wù)管理部門應(yīng)根據(jù)土地購買合同和相關(guān)付款憑證，準(zhǔn)確核算土地成本，并按照規(guī)定進(jìn)行分?jǐn)偂?.開發(fā)成本開發(fā)成本包括建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)等。財(cái)務(wù)管理部門應(yīng)按照項(xiàng)目進(jìn)行成本核算，建立成本臺(tái)賬，及時(shí)記錄各項(xiàng)成本支出。成本核算應(yīng)遵循權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和配比原則，準(zhǔn)確計(jì)算各項(xiàng)目的開發(fā)成本。3.成本控制各部門應(yīng)加強(qiáng)成本控制，制定成本控制目標(biāo)和措施，確保成本支出合理、合規(guī)。財(cái)務(wù)管理部門應(yīng)定期對成本控制情況進(jìn)行分析和評價(jià)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)成本控制中的問題并提出改進(jìn)措施。（二）費(fèi)用管理1.管理費(fèi)用管理費(fèi)用包括管理人員工資、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等。財(cái)務(wù)管理部門應(yīng)按照公司費(fèi)用管理制度的規(guī)定，嚴(yán)格控制管理費(fèi)用支出，審核各項(xiàng)費(fèi)用報(bào)銷憑證，確保費(fèi)用支出真實(shí)、合理、合規(guī)。2.銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用包括銷售人員工資、廣告宣傳費(fèi)、銷售代理費(fèi)等。銷售部門應(yīng)按照公司銷售費(fèi)用預(yù)算控制銷售費(fèi)用支出，財(cái)務(wù)管理部門應(yīng)加強(qiáng)對銷售費(fèi)用的審核和監(jiān)督，確保銷售費(fèi)用支出符合預(yù)算和公司規(guī)定。3.財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用包括利息支出、手續(xù)費(fèi)等。財(cái)務(wù)管理部門應(yīng)準(zhǔn)確核算財(cái)務(wù)費(fèi)用，合理安排資金，降低資金成本。（三）費(fèi)用報(bào)銷1.報(bào)銷流程費(fèi)用報(bào)銷人應(yīng)填寫費(fèi)用報(bào)銷單，注明費(fèi)用明細(xì)、金額、報(bào)銷事由等，并附上相關(guān)發(fā)票、收據(jù)等原始憑證。部門負(fù)責(zé)人對費(fèi)用報(bào)銷單進(jìn)行審核，簽字確認(rèn)后報(bào)財(cái)務(wù)管理部門。財(cái)務(wù)管理部門對費(fèi)用報(bào)銷單進(jìn)行審核，審核通過后報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)審批。公司領(lǐng)導(dǎo)審批通過后，費(fèi)用報(bào)銷人到財(cái)務(wù)管理部門辦理報(bào)銷手續(xù)。2.報(bào)銷標(biāo)準(zhǔn)公司應(yīng)制定明確的費(fèi)用報(bào)銷標(biāo)準(zhǔn)，包括差旅費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、辦公費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用的報(bào)銷額度和范圍。費(fèi)用報(bào)銷人應(yīng)嚴(yán)格按照報(bào)銷標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行報(bào)銷，超出報(bào)銷標(biāo)準(zhǔn)的部分不予報(bào)銷。六、資產(chǎn)管理（一）固定資產(chǎn)管理1.固定資產(chǎn)購置各部門根據(jù)業(yè)務(wù)需要提出固定資產(chǎn)購置申請，經(jīng)公司管理層審批后，由采購部門負(fù)責(zé)購置。固定資產(chǎn)購置后，采購部門應(yīng)及時(shí)將固定資產(chǎn)移交財(cái)務(wù)管理部門，并辦理相關(guān)驗(yàn)收手續(xù)。2.固定資產(chǎn)核算財(cái)務(wù)管理部門應(yīng)按照國家統(tǒng)一的會(huì)計(jì)制度對固定資產(chǎn)進(jìn)行核算，建立固定資產(chǎn)臺(tái)賬，記錄固定資產(chǎn)的購置時(shí)間、原值、折舊等信息。固定資產(chǎn)折舊應(yīng)按照規(guī)定的折舊方法和折舊年限進(jìn)行計(jì)提，確保固定資產(chǎn)賬面價(jià)值真實(shí)反映其實(shí)際價(jià)值。3.固定資產(chǎn)清查每年年末，財(cái)務(wù)管理部門應(yīng)組織對固定資產(chǎn)進(jìn)行清查盤點(diǎn)，確保固定資產(chǎn)賬實(shí)相符。對于盤盈、盤虧的固定資產(chǎn)，應(yīng)及時(shí)查明原因，按照規(guī)定進(jìn)行賬務(wù)處理。（二）流動(dòng)資產(chǎn)（存貨）管理1.存貨分類公司房地產(chǎn)管理業(yè)務(wù)涉及的存貨主要包括開發(fā)產(chǎn)品、原材料、周轉(zhuǎn)材料等。2.存貨核算財(cái)務(wù)管理部門應(yīng)按照國家統(tǒng)一的會(huì)計(jì)制度對存貨進(jìn)行核算，建立存貨臺(tái)賬，記錄存貨的收發(fā)存情況。存貨發(fā)出應(yīng)按照先進(jìn)先出法、加權(quán)平均法等規(guī)定的方法進(jìn)行計(jì)價(jià)，確保存貨成本核算準(zhǔn)確。3.存貨清查定期對存貨進(jìn)行清查盤點(diǎn)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)存貨管理中的問題，如積壓、毀損等，并采取相應(yīng)措施進(jìn)行處理。對于盤盈、盤虧的存貨，應(yīng)及時(shí)查明原因，按照規(guī)定進(jìn)行賬務(wù)處理。（三）無形資產(chǎn)（土地使用權(quán)）管理1.土地使用權(quán)取得公司通過出讓、轉(zhuǎn)讓等方式取得土地使用權(quán)，應(yīng)按照相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定辦理手續(xù)，并及時(shí)進(jìn)行賬務(wù)處理。2.土地使用權(quán)核算：按照規(guī)定的攤銷方法和攤銷年限對土地使用權(quán)進(jìn)行攤銷，準(zhǔn)確核算土地使用權(quán)的賬面價(jià)值。3.土地使用權(quán)處置：土地使用權(quán)處置時(shí)，應(yīng)按照相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定辦理手續(xù)，并及時(shí)進(jìn)行賬務(wù)處理，確保處置收益或損失準(zhǔn)確反映在財(cái)務(wù)報(bào)表中。七、資金管理（一）資金籌集1.根據(jù)公司房地產(chǎn)管理業(yè)務(wù)發(fā)展需要，合理確定資金籌集規(guī)模和方式。2.資金籌集方式包括銀行貸款、發(fā)行債券、股權(quán)融資等，應(yīng)根據(jù)公司實(shí)際情況選擇合適的籌資方式，降低籌資成本和籌資風(fēng)險(xiǎn)。3.財(cái)務(wù)管理部門應(yīng)制定資金籌集計(jì)劃，明確籌資時(shí)間、金額、籌資渠道等，并按照規(guī)定程序辦理籌資手續(xù)。（二）資金使用1.建立資金使用審批制度，明確資金使用審批流程和審批權(quán)限。2.資金使用應(yīng)嚴(yán)格按照預(yù)算執(zhí)行，確保資金用于公司房地產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的正常開展。3.加強(qiáng)對資金使用的監(jiān)督和管理，定期對資金使用情況進(jìn)行檢查和分析，確保資金安全、高效使用。（三）資金結(jié)算1.規(guī)范資金結(jié)算流程，確保資金收付及時(shí)、準(zhǔn)確、安全。2.加強(qiáng)與銀行等金融機(jī)構(gòu)的合作，優(yōu)化資金結(jié)算方式，提高資金結(jié)算效率。3.定期核對銀行賬戶余額，編制銀行存款余額調(diào)節(jié)表，確保銀行存款賬實(shí)相符。八、稅務(wù)管理（一）稅務(wù)登記與申報(bào)1.按照國家稅收法律法規(guī)的規(guī)定，及時(shí)辦理稅務(wù)登記手續(xù)，并準(zhǔn)確申報(bào)納稅。2.財(cái)務(wù)管理部門應(yīng)建立稅務(wù)申報(bào)臺(tái)賬，記錄各項(xiàng)稅費(fèi)的申報(bào)時(shí)間、申報(bào)金額等信息，確保納稅申報(bào)及時(shí)、準(zhǔn)確。（二）稅務(wù)籌劃1.在合法合規(guī)的前提下，開展稅務(wù)籌劃工作，降低公司稅負(fù)。2.稅務(wù)籌劃應(yīng)結(jié)合公司房地產(chǎn)管理業(yè)務(wù)特點(diǎn)和稅收政策變化，制定合理的稅務(wù)籌劃方案，并報(bào)公司管理層審批。（三）稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理1.識(shí)別、評估和應(yīng)對稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，建立健全稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理制度。2.加強(qiáng)與稅務(wù)機(jī)關(guān)的溝通與協(xié)調(diào)，及時(shí)了解稅收政策變化，確保公司稅務(wù)處理符合法律法規(guī)要求。九、財(cái)務(wù)報(bào)告與分析（一）財(cái)務(wù)報(bào)告編制1.按照國家統(tǒng)一的會(huì)計(jì)制度和財(cái)務(wù)報(bào)表格式，定期編制財(cái)務(wù)報(bào)告，包括資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表、現(xiàn)金流量表等。2.財(cái)務(wù)報(bào)告應(yīng)真實(shí)、準(zhǔn)確、完整地反映公司房地產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果，數(shù)據(jù)清晰可靠，邏輯嚴(yán)謹(jǐn)。3.財(cái)務(wù)報(bào)告編制完成后，應(yīng)經(jīng)財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人審核、公司管理層審批后對外報(bào)送。（二）財(cái)務(wù)分析1.定期對公司房地產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果進(jìn)行分析，為公司決策提供依據(jù)。2.財(cái)務(wù)分析內(nèi)容包括財(cái)務(wù)指標(biāo)分析、財(cái)務(wù)狀況分析、經(jīng)營成果分析、現(xiàn)金流量分析等。3.通過財(cái)務(wù)分析，發(fā)現(xiàn)公司財(cái)務(wù)活動(dòng)中存在的問題，提出改進(jìn)建議和措施，促進(jìn)公司財(cái)務(wù)管理水平的提高。十、財(cái)務(wù)內(nèi)部控制（一）內(nèi)部控制制度建設(shè)1.建立健全公司財(cái)務(wù)內(nèi)部控制制度，明確各部門和崗位的職責(zé)權(quán)限，規(guī)范財(cái)務(wù)流程，防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。2.財(cái)務(wù)內(nèi)部控制制度應(yīng)涵蓋預(yù)算管理、收入管理、成本費(fèi)用管理、資產(chǎn)管理、資金管理、稅務(wù)管理等各個(gè)方面。（二）內(nèi)部控制執(zhí)行與