PAGE房產(chǎn)運(yùn)營(yíng)公司財(cái)務(wù)制度一、總則（一）目的本財(cái)務(wù)制度旨在規(guī)范房產(chǎn)運(yùn)營(yíng)公司的財(cái)務(wù)行為，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理和監(jiān)督，提高資金使用效益，保障公司的穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)公司價(jià)值最大化。（二）適用范圍本制度適用于房產(chǎn)運(yùn)營(yíng)公司及其下屬各部門(mén)、子公司、分公司。（三）基本原則1.合法性原則：嚴(yán)格遵守國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)和財(cái)務(wù)規(guī)章制度，確保公司財(cái)務(wù)活動(dòng)合法合規(guī)。2.真實(shí)性原則：財(cái)務(wù)核算應(yīng)當(dāng)以實(shí)際發(fā)生的交易或事項(xiàng)為依據(jù)，如實(shí)反映公司的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果。3.完整性原則：涵蓋公司財(cái)務(wù)管理的各個(gè)方面，包括資金籌集、資產(chǎn)購(gòu)置、成本費(fèi)用控制、收入與利潤(rùn)分配等，確保財(cái)務(wù)活動(dòng)全面、系統(tǒng)地得到規(guī)范。4.準(zhǔn)確性原則：財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的記錄、計(jì)算和報(bào)告應(yīng)準(zhǔn)確無(wú)誤，為公司決策提供可靠依據(jù)。5.及時(shí)性原則：及時(shí)進(jìn)行財(cái)務(wù)核算和報(bào)告，以便管理層及時(shí)了解公司財(cái)務(wù)狀況，做出合理決策。6.效益性原則：在確保財(cái)務(wù)活動(dòng)合法合規(guī)的前提下，追求資金使用效益最大化，降低財(cái)務(wù)成本。二、財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)與人員設(shè)置（一）財(cái)務(wù)部門(mén)職責(zé)1.負(fù)責(zé)公司財(cái)務(wù)管理制度的制定、執(zhí)行和監(jiān)督，確保公司財(cái)務(wù)活動(dòng)符合法律法規(guī)和內(nèi)部規(guī)定。2.組織財(cái)務(wù)核算工作，準(zhǔn)確記錄和反映公司的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果，編制各類(lèi)財(cái)務(wù)報(bào)表。3.負(fù)責(zé)資金的籌集、調(diào)配和管理，合理安排資金，確保公司資金鏈的穩(wěn)定。4.進(jìn)行成本費(fèi)用控制和預(yù)算管理，參與公司重大經(jīng)濟(jì)決策，提供財(cái)務(wù)分析和建議。5.負(fù)責(zé)稅務(wù)管理，依法納稅，合理降低稅務(wù)成本。6.加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理，建立健全風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。7.負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)檔案的整理、歸檔和保管，確保財(cái)務(wù)資料的安全與完整。（二）財(cái)務(wù)人員崗位職責(zé)1.財(cái)務(wù)經(jīng)理全面負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)部門(mén)的日常管理工作，制定財(cái)務(wù)工作計(jì)劃并組織實(shí)施。組織財(cái)務(wù)核算和財(cái)務(wù)報(bào)表編制，確保財(cái)務(wù)信息的準(zhǔn)確性和及時(shí)性。負(fù)責(zé)資金管理，合理安排資金，監(jiān)控資金流動(dòng)，防范資金風(fēng)險(xiǎn)。參與公司重大決策，提供財(cái)務(wù)分析和建議，為管理層決策提供支持。組織財(cái)務(wù)預(yù)算編制和執(zhí)行監(jiān)控，進(jìn)行成本費(fèi)用控制和財(cái)務(wù)績(jī)效評(píng)估。負(fù)責(zé)與稅務(wù)、銀行等相關(guān)部門(mén)的溝通協(xié)調(diào)，維護(hù)良好的外部關(guān)系。指導(dǎo)和監(jiān)督財(cái)務(wù)人員的工作，組織財(cái)務(wù)人員培訓(xùn)和考核。2.會(huì)計(jì)按照國(guó)家會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和公司財(cái)務(wù)制度，進(jìn)行財(cái)務(wù)核算工作，準(zhǔn)確記錄各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)。負(fù)責(zé)編制記賬憑證、登記賬簿，定期結(jié)賬并編制財(cái)務(wù)報(bào)表，確保財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。協(xié)助財(cái)務(wù)經(jīng)理進(jìn)行成本費(fèi)用核算和控制，提供成本分析數(shù)據(jù)。負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)檔案的整理和保管，按照規(guī)定期限歸檔財(cái)務(wù)資料。參與財(cái)務(wù)預(yù)算編制，提供相關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)支持。3.出納負(fù)責(zé)公司現(xiàn)金、銀行存款的收付和保管，確保資金安全。嚴(yán)格按照財(cái)務(wù)制度辦理現(xiàn)金收付和銀行結(jié)算業(yè)務(wù)，及時(shí)登記現(xiàn)金和銀行存款日記賬。定期盤(pán)點(diǎn)現(xiàn)金和核對(duì)銀行存款賬目，編制現(xiàn)金盤(pán)點(diǎn)表和銀行存款余額調(diào)節(jié)表。負(fù)責(zé)支票、匯票等票據(jù)的購(gòu)買(mǎi)、保管和使用，確保票據(jù)的安全與規(guī)范使用。協(xié)助會(huì)計(jì)做好其他財(cái)務(wù)工作，如報(bào)銷(xiāo)單據(jù)的初審等。三、財(cái)務(wù)核算（一）會(huì)計(jì)政策與會(huì)計(jì)估計(jì)1.公司按照國(guó)家統(tǒng)一的會(huì)計(jì)制度規(guī)定，結(jié)合房產(chǎn)運(yùn)營(yíng)行業(yè)特點(diǎn)，制定適合本公司的會(huì)計(jì)政策和會(huì)計(jì)估計(jì)。2.會(huì)計(jì)政策和會(huì)計(jì)估計(jì)一經(jīng)確定，不得隨意變更。如需變更，應(yīng)經(jīng)公司管理層批準(zhǔn)，并按照規(guī)定進(jìn)行披露。（二）會(huì)計(jì)科目設(shè)置1.根據(jù)房產(chǎn)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)特點(diǎn)和財(cái)務(wù)核算要求，設(shè)置資產(chǎn)類(lèi)、負(fù)債類(lèi)、所有者權(quán)益類(lèi)、成本類(lèi)、損益類(lèi)等會(huì)計(jì)科目。2.會(huì)計(jì)科目應(yīng)保持相對(duì)穩(wěn)定，如有新增、變更或停用會(huì)計(jì)科目，應(yīng)經(jīng)財(cái)務(wù)經(jīng)理審核，報(bào)公司管理層批準(zhǔn)，并在財(cái)務(wù)報(bào)表附注中說(shuō)明。（三）財(cái)務(wù)核算流程1.業(yè)務(wù)發(fā)生：各部門(mén)在業(yè)務(wù)發(fā)生時(shí)，應(yīng)及時(shí)取得合法有效的原始憑證，并按照規(guī)定進(jìn)行填寫(xiě)和審批。2.憑證編制：會(huì)計(jì)人員根據(jù)審核無(wú)誤的原始憑證，按照會(huì)計(jì)制度規(guī)定編制記賬憑證，確保記賬憑證內(nèi)容真實(shí)、準(zhǔn)確、完整。3.賬簿登記：根據(jù)記賬憑證，及時(shí)登記各類(lèi)賬簿，包括總賬、明細(xì)賬、日記賬等，做到賬證相符、賬賬相符、賬實(shí)相符。4.成本核算：對(duì)于房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)按照項(xiàng)目核算成本，準(zhǔn)確歸集和分配各項(xiàng)成本費(fèi)用，計(jì)算項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本。5.財(cái)務(wù)報(bào)表編制：定期（月度、季度、年度）根據(jù)賬簿記錄編制財(cái)務(wù)報(bào)表，包括資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表、現(xiàn)金流量表等，確保財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)準(zhǔn)確、真實(shí)、完整。6.財(cái)務(wù)分析：財(cái)務(wù)部門(mén)對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行分析，為公司管理層提供財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)成果和現(xiàn)金流量等方面的信息，幫助管理層做出決策。（四）財(cái)務(wù)報(bào)告1.公司應(yīng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定和要求，定期編制財(cái)務(wù)報(bào)告，包括年度財(cái)務(wù)報(bào)告、中期財(cái)務(wù)報(bào)告等。2.財(cái)務(wù)報(bào)告應(yīng)內(nèi)容完整、數(shù)據(jù)真實(shí)、計(jì)算準(zhǔn)確、說(shuō)明清晰，經(jīng)公司管理層審核后對(duì)外報(bào)送。3.財(cái)務(wù)報(bào)告應(yīng)包括資產(chǎn)負(fù)債表及附注、利潤(rùn)表及附注、現(xiàn)金流量表、所有者權(quán)益變動(dòng)表等，以及財(cái)務(wù)情況說(shuō)明書(shū)，對(duì)公司財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)成果、現(xiàn)金流量等進(jìn)行全面分析和說(shuō)明。四、資金管理（一）資金籌集1.公司根據(jù)業(yè)務(wù)發(fā)展需要，合理確定資金籌集規(guī)模和方式，包括自有資金、銀行貸款、債券發(fā)行、股權(quán)融資等。2.籌集資金應(yīng)符合國(guó)家法律法規(guī)和金融政策要求，確保資金來(lái)源合法合規(guī)。3.財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)資金籌集的管理，分析資金成本和風(fēng)險(xiǎn)，選擇最優(yōu)的籌資方案，降低籌資成本。（二）資金使用1.建立資金預(yù)算管理制度，根據(jù)公司年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和財(cái)務(wù)預(yù)算，合理安排資金使用，確保資金使用的合理性和有效性。2.資金使用應(yīng)嚴(yán)格按照審批程序進(jìn)行，重大資金支出應(yīng)經(jīng)公司管理層集體決策。3.加強(qiáng)資金支付管理，嚴(yán)格審核付款憑證，確保資金支付的真實(shí)性、合法性和準(zhǔn)確性。4.合理控制資金庫(kù)存，確保公司資金安全，防范資金被盜、挪用等風(fēng)險(xiǎn)。（三）資金結(jié)算1.規(guī)范資金結(jié)算方式，根據(jù)業(yè)務(wù)特點(diǎn)選擇合適的結(jié)算方式，如支票、匯票、電匯、網(wǎng)上銀行等。2.加強(qiáng)與銀行等金融機(jī)構(gòu)的合作，確保資金結(jié)算的及時(shí)、準(zhǔn)確和安全。3.定期核對(duì)銀行賬戶(hù)余額，編制銀行存款余額調(diào)節(jié)表，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決資金結(jié)算中的問(wèn)題。（四）資金監(jiān)控1.建立資金監(jiān)控體系，實(shí)時(shí)監(jiān)控資金流動(dòng)情況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)異常資金變動(dòng)。2.定期對(duì)資金使用情況進(jìn)行分析和評(píng)估，檢查資金使用是否符合預(yù)算和規(guī)定，提高資金使用效益。3.加強(qiáng)對(duì)資金風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警和防范，制定應(yīng)急預(yù)案，確保在資金出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)能夠及時(shí)采取措施加以應(yīng)對(duì)。五、成本費(fèi)用管理（一）成本費(fèi)用分類(lèi)1.開(kāi)發(fā)成本：包括土地成本、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用等，是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的主要成本支出。2.期間費(fèi)用：包括管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用，是公司在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中發(fā)生的與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)相關(guān)的費(fèi)用。（二）成本費(fèi)用預(yù)算1.每年末，各部門(mén)應(yīng)根據(jù)公司年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度，編制下一年度成本費(fèi)用預(yù)算。2.成本費(fèi)用預(yù)算應(yīng)詳細(xì)、準(zhǔn)確，包括各項(xiàng)成本費(fèi)用的明細(xì)項(xiàng)目和金額，并說(shuō)明預(yù)算編制的依據(jù)和方法。3.財(cái)務(wù)部門(mén)對(duì)各部門(mén)上報(bào)的成本費(fèi)用預(yù)算進(jìn)行匯總、審核和平衡，形成公司年度成本費(fèi)用預(yù)算草案，報(bào)公司管理層審批。（三）成本費(fèi)用控制1.建立成本費(fèi)用控制制度，明確各部門(mén)在成本費(fèi)用控制中的職責(zé)和權(quán)限。2.加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)成本的控制，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，嚴(yán)格控制各項(xiàng)成本支出，確保成本不超過(guò)預(yù)算。3.對(duì)期間費(fèi)用實(shí)行定額管理，嚴(yán)格控制費(fèi)用開(kāi)支標(biāo)準(zhǔn)，杜絕不合理支出。4.定期對(duì)成本費(fèi)用進(jìn)行分析和考核，及時(shí)發(fā)現(xiàn)成本費(fèi)用控制中的問(wèn)題，采取措施加以改進(jìn)。（四）成本費(fèi)用核算1.按照成本核算對(duì)象和成本項(xiàng)目，準(zhǔn)確歸集和分配各項(xiàng)成本費(fèi)用，確保成本核算的準(zhǔn)確性。2.對(duì)于共同成本和間接成本，應(yīng)按照合理的方法進(jìn)行分?jǐn)?，?jì)入相關(guān)成本核算對(duì)象。3.定期編制成本費(fèi)用報(bào)表，反映公司成本費(fèi)用的發(fā)生情況和變動(dòng)趨勢(shì)，為成本費(fèi)用控制和決策提供依據(jù)。六、收入與利潤(rùn)管理（一）收入確認(rèn)原則1.公司按照國(guó)家會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和相關(guān)規(guī)定，確認(rèn)房產(chǎn)銷(xiāo)售收入。2.房產(chǎn)銷(xiāo)售收入應(yīng)在同時(shí)滿(mǎn)足以下條件時(shí)予以確認(rèn)：公司已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方；公司既沒(méi)有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒(méi)有對(duì)已售出的商品實(shí)施有效控制；收入的金額能夠可靠地計(jì)量；相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；相關(guān)的已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠地計(jì)量。（二）收入核算1.財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)按照銷(xiāo)售合同和相關(guān)規(guī)定，及時(shí)核算房產(chǎn)銷(xiāo)售收入，確保收入數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確無(wú)誤。2.對(duì)于預(yù)售房產(chǎn)收入，應(yīng)按照規(guī)定進(jìn)行預(yù)繳稅款，并在符合收入確認(rèn)條件時(shí)及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)收入。3.定期編制收入報(bào)表，反映公司收入的實(shí)現(xiàn)情況和變動(dòng)趨勢(shì)。（三）利潤(rùn)分配1.公司實(shí)現(xiàn)的凈利潤(rùn)，按照國(guó)家法律法規(guī)和公司章程的規(guī)定進(jìn)行分配。2.利潤(rùn)分配順序一般為：彌補(bǔ)以前年度虧損、提取法定盈余公積、提取任意盈余公積、向投資者分配利潤(rùn)等。3.財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)按照規(guī)定進(jìn)行利潤(rùn)分配的核算和賬務(wù)處理，確保利潤(rùn)分配的合規(guī)性。七、稅務(wù)管理（一）稅務(wù)登記與申報(bào)1.公司應(yīng)按照國(guó)家稅收法律法規(guī)的規(guī)定，及時(shí)辦理稅務(wù)登記，如實(shí)申報(bào)納稅。2.財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)準(zhǔn)確計(jì)算各項(xiàng)應(yīng)納稅額，按時(shí)申報(bào)繳納稅款，確保公司稅務(wù)合規(guī)。3.定期編制稅務(wù)報(bào)表，反映公司納稅情況和稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。（二）稅收籌劃1.在合法合規(guī)的前提下，公司可以進(jìn)行稅收籌劃，合理降低稅務(wù)成本。2.稅收籌劃應(yīng)結(jié)合公司業(yè)務(wù)特點(diǎn)和稅收政策，制定合理的籌劃方案，并報(bào)公司管理層批準(zhǔn)。3.財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)關(guān)注稅收政策變化，及時(shí)調(diào)整稅收籌劃方案，確保公司稅務(wù)利益最大化。（三）稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理1.建立稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理制度，識(shí)別、評(píng)估和應(yīng)對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。2.加強(qiáng)與稅務(wù)機(jī)關(guān)的溝通與協(xié)調(diào)，及時(shí)了解稅收政策變化，確保公司稅務(wù)處理符合規(guī)定。3.定期進(jìn)行稅務(wù)自查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)整改，避免稅務(wù)處罰和稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。八、財(cái)務(wù)審計(jì)與監(jiān)督（一）內(nèi)部審計(jì)1.公司設(shè)立內(nèi)部審計(jì)部門(mén)，定期對(duì)公司財(cái)務(wù)收支、經(jīng)濟(jì)活動(dòng)、內(nèi)部控制等進(jìn)行審計(jì)監(jiān)督。2.內(nèi)部審計(jì)部門(mén)應(yīng)制定審計(jì)計(jì)劃，明確審計(jì)目標(biāo)、范圍和重點(diǎn)，按照規(guī)定程序?qū)嵤徲?jì)工作。3.審計(jì)結(jié)束后，應(yīng)出具審計(jì)報(bào)告，提出審計(jì)意見(jiàn)和建議，督促相關(guān)部門(mén)整改落實(shí)。（二）外部審計(jì)1.公司應(yīng)按照法律法規(guī)的要求，聘請(qǐng)具有資質(zhì)的外部審計(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)公司年度財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行審計(jì)。2.積極配合外部審計(jì)機(jī)構(gòu)的工作，提供真實(shí)、完整的財(cái)務(wù)資料和相關(guān)信息。3.根據(jù)外部審計(jì)意見(jiàn)，及時(shí)調(diào)整和完善公司財(cái)務(wù)管理制度和財(cái)務(wù)核算工作。（三）財(cái)務(wù)監(jiān)督1.公司管理層應(yīng)加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)工作的監(jiān)督，定期檢查財(cái)務(wù)制度的執(zhí)行情況和財(cái)務(wù)報(bào)表的真實(shí)性、準(zhǔn)確性。2.財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)建立健全內(nèi)部財(cái)務(wù)監(jiān)督機(jī)制，加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)人員的監(jiān)督和管理，確保財(cái)務(wù)工作規(guī)范有序。3.接受股東、債權(quán)人、監(jiān)管部門(mén)等外部機(jī)構(gòu)的監(jiān)督，及時(shí)披露公司財(cái)務(wù)信息，保障各方利益相關(guān)者的知情權(quán)。九、財(cái)務(wù)檔案管理（一）檔案范圍財(cái)務(wù)檔案包括會(huì)計(jì)憑證、會(huì)計(jì)賬簿、財(cái)務(wù)報(bào)表、稅務(wù)資料、審計(jì)報(bào)告、合同協(xié)議、銀行對(duì)賬單、發(fā)票等與公司財(cái)務(wù)活動(dòng)相關(guān)的各類(lèi)資料。（二）檔案整理與歸檔1.財(cái)務(wù)人員應(yīng)按照規(guī)定及時(shí)整理財(cái)務(wù)檔案，確保檔案資料的完整性和準(zhǔn)確性。2.對(duì)整理好的財(cái)務(wù)檔案進(jìn)行分類(lèi)、編號(hào)，按照檔案管理要求進(jìn)行裝訂和歸檔。3.建立財(cái)務(wù)檔案目錄，便于查詢(xún)和管理。（三）檔案保管與查閱1.設(shè)立專(zhuān)門(mén)的財(cái)務(wù)檔案保管場(chǎng)所，確保檔案安全保管，防