2025房地產(chǎn)估價師《理論與方法》試題及答案一、單項選擇題（每題1分，共20分。每題只有一個正確答案，請將正確選項字母填入括號內(nèi)）1.在房地產(chǎn)估價中，將未來凈收益折現(xiàn)到估價時點的價值，所依據(jù)的基本理論是（）。A.替代原理B.預(yù)期原理C.均衡原理D.貢獻原理答案：B2.某宗商業(yè)房地產(chǎn)年有效毛收入為500萬元，年運營費用為150萬元，資本化率為6%，則其收益價格為（）萬元。A.5833B.5000C.4167D.3500答案：A3.運用比較法估價時，對可比實例成交價格進行權(quán)益狀況調(diào)整，屬于（）。A.市場狀況調(diào)整B.區(qū)位狀況調(diào)整C.權(quán)益狀況調(diào)整D.實物狀況調(diào)整答案：C4.某宗土地面積為4000m2，規(guī)劃容積率為2.5，建筑密度為40%，則允許最大建筑基底面積為（）m2。A.4000B.2500C.1600D.1000答案：C5.在成本法中，計算建筑物折舊時，采用“年齡—壽命法”屬于（）。A.觀察法B.直線法C.指數(shù)法D.市場提取法答案：B6.房地產(chǎn)估價報告中，估價結(jié)果的有效期自（）起算。A.實地查勘完成日B.估價報告出具日C.估價委托合同簽訂日D.價值時點答案：B7.某宗工業(yè)房地產(chǎn)重建價格為3000萬元，經(jīng)濟壽命為40年，有效年齡為10年，殘值率為5%，則按直線法計算的折舊額為（）萬元。A.712.5B.750C.787.5D.825答案：A8.在收益法中，若凈收益每年遞增2%，資本化率為7%，則收益乘數(shù)為（）。A.20B.25C.14.28D.16.67答案：A9.下列關(guān)于價值時點的表述，正確的是（）。A.價值時點必須與實地查勘日一致B.價值時點可以與估價報告出具日相同，也可以不同C.價值時點必須早于估價報告出具日D.價值時點由估價師自行確定，無需委托方同意答案：B10.某宗房地產(chǎn)帶長期租約，租約租金低于市場租金，則其抵押價值評估時，應(yīng)（）。A.直接采用租約租金B(yǎng).直接采用市場租金C.分別測算租約期內(nèi)與期外價值后加總D.按成本法重新計算答案：C11.在比較法中，若可比實例成交日期與價值時點相差18個月，該區(qū)域同類房地產(chǎn)價格月平均上漲0.4%，則市場狀況調(diào)整系數(shù)為（）。A.1.073B.1.072C.1.074D.1.075答案：A12.某宗土地剩余使用年限為35年，資本化率為6%，則土地使用權(quán)年期修正系數(shù)為（）。A.0.813B.0.827C.0.840D.0.854答案：B13.下列關(guān)于房地產(chǎn)估價原則的表述，錯誤的是（）。A.合法原則要求估價對象權(quán)屬合法B.最高最佳使用原則要求估價對象必須按當前用途繼續(xù)使用C.替代原則是比較法的基礎(chǔ)D.價值時點原則強調(diào)估價結(jié)果的時間對應(yīng)性答案：B14.某宗房地產(chǎn)采用成本法估價，土地重新購建價格為1200萬元，建筑物重建價格為2800萬元，折舊為800萬元，則估價結(jié)果為（）萬元。A.3200B.3000C.2800D.2400答案：A15.在收益法中，若凈收益為恒定凈收益，資本化率為5%，則收益乘數(shù)為（）。A.20B.25C.15D.10答案：A16.某宗房地產(chǎn)抵押估價，估價師發(fā)現(xiàn)存在法定優(yōu)先受償款，則抵押價值等于（）。A.市場價值B.市場價值減去法定優(yōu)先受償款C.市場價值減去預(yù)期實現(xiàn)債權(quán)費用D.快速變現(xiàn)價值答案：B17.下列關(guān)于估價報告簽章的表述，正確的是（）。A.可由一名注冊房地產(chǎn)估價師簽章B.至少兩名注冊房地產(chǎn)估價師簽章C.可由估價助理簽章D.無需簽章，只需加蓋機構(gòu)公章答案：B18.某宗房地產(chǎn)未來5年凈收益分別為100、105、110、115、120萬元，第6年起每年凈收益恒為125萬元，資本化率為8%，則其收益價格為（）萬元。A.1425B.1500C.1550D.1600答案：C19.在比較法中，區(qū)位狀況調(diào)整的內(nèi)容不包括（）。A.交通便捷度B.外部配套設(shè)施C.朝向D.樓層答案：C20.某宗房地產(chǎn)估價報告出具日為2025年6月30日，價值時點為2025年3月31日，則該報告敘述的市場狀況應(yīng)為（）的市場狀況。A.2025年6月B.2025年3月C.2025年1—6月平均D.2024年12月答案：B二、多項選擇題（每題2分，共20分。每題有兩個或兩個以上正確答案，多選、少選、錯選均不得分）21.下列屬于房地產(chǎn)估價基本程序的有（）。A.受理估價委托B.確定價值時點C.實地查勘D.撰寫估價報告E.辦理抵押登記答案：ABCD22.運用收益法估價時，凈收益測算應(yīng)扣除的項目包括（）。A.房地產(chǎn)稅費B.運營費用C.抵押貸款還本付息D.設(shè)備更新提撥款E.折舊費答案：ABD23.下列關(guān)于建筑物折舊的表述，正確的有（）。A.物質(zhì)折舊可分為可修復(fù)與不可修復(fù)B.功能落后屬于功能折舊C.外部折舊可能由環(huán)境污染引起D.經(jīng)濟折舊與區(qū)域規(guī)劃變更無關(guān)E.折舊額等于重建價格減去市場價值答案：ABC24.比較法中對可比實例進行“交易情況修正”的原因包括（）。A.交易稅費非正常負擔B.關(guān)聯(lián)交易C.急買急賣D.融資條件特殊E.樓層差異答案：ABCD25.下列關(guān)于成本法的表述，正確的有（）。A.適用于很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)B.土地取得成本包括征地補償費C.開發(fā)利潤按直接成本利潤率計算D.銷售費用不計入建筑物重新購建價格E.建筑物折舊包括物質(zhì)、功能、經(jīng)濟折舊答案：ABCE26.下列關(guān)于估價假設(shè)和限制條件的表述，正確的有（）。A.應(yīng)披露權(quán)屬資料不全的假設(shè)B.應(yīng)說明未進行隱蔽工程查勘C.可假設(shè)估價對象無租約限制D.可假設(shè)規(guī)劃條件不變E.可無限擴大假設(shè)范圍以規(guī)避責任答案：ABCD27.下列關(guān)于房地產(chǎn)價格影響因素的表述，屬于區(qū)位因素的有（）。A.交通條件B.外部配套設(shè)施C.朝向D.地勢E.規(guī)劃限制答案：ABE28.下列關(guān)于估價結(jié)果披露格式的表述，正確的有（）。A.應(yīng)注明幣種B.應(yīng)注明大寫金額C.應(yīng)注明單價D.可僅披露總價E.應(yīng)注明總價與單價答案：ABCE29.下列關(guān)于估價報告使用范圍的表述，正確的有（）。A.不得用于其他未經(jīng)約定的用途B.可為不同委托方重復(fù)使用C.未經(jīng)估價機構(gòu)同意不得公開D.可為房地產(chǎn)稅收提供參考E.可為資產(chǎn)減值測試提供參考答案：ACDE30.下列關(guān)于估價師職業(yè)道德的表述，正確的有（）。A.應(yīng)回避與自身利益沖突的估價業(yè)務(wù)B.不得簽署未參與估價的報告C.不得迎合委托方高估或低估要求D.可以泄露委托方商業(yè)秘密E.應(yīng)持續(xù)接受繼續(xù)教育答案：ABCE三、填空題（每空1分，共20分）31.房地產(chǎn)估價的最高最佳使用必須滿足法律上許可、技術(shù)上可能、________、財務(wù)上可行四個標準。答案：經(jīng)濟上可行32.比較法的基本公式為：估價對象價格＝可比實例成交價格×交易情況修正系數(shù)×________×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)。答案：市場狀況調(diào)整系數(shù)33.收益法中，資本化率＝________＋風(fēng)險調(diào)整值。答案：安全利率34.成本法評估土地價值時，常用的方法有基準地價系數(shù)修正法、________、成本逼近法。答案：市場比較法35.某宗房地產(chǎn)年凈收益為120萬元，資本化率為5%，則其收益價格為________萬元。答案：240036.建筑物經(jīng)濟壽命大于有效年齡時，剩余壽命＝________－有效年齡。答案：經(jīng)濟壽命37.在收益法中，若凈收益按固定比率g逐年遞增，則收益價格＝年凈收益/(資本化率－________)。答案：g38.房地產(chǎn)估價報告有效期一般不超過________年。答案：139.某宗土地面積2000m2，容積率3.0，建筑密度50%，則最大建筑基底面積為________m2。答案：300040.運用基準地價系數(shù)修正法時，需進行期日修正、年期修正、________、開發(fā)程度修正。答案：容積率修正41.房地產(chǎn)估價中，________原則要求估價結(jié)果不應(yīng)使估價機構(gòu)或估價師受益。答案：獨立、客觀、公正42.某宗房地產(chǎn)重建價格為4000萬元，累計折舊為1000萬元，則折舊率為________%。答案：2543.在比較法中，若可比實例成交價格比正常市場價格高5%，則交易情況修正系數(shù)為________。答案：0.95244.某宗房地產(chǎn)帶租約，租約剩余2年，租約租金每年低于市場租金20萬元，則租約限制價值比無租約價值低約________萬元（資本化率5%，折現(xiàn)率5%）。答案：37.245.估價報告目錄應(yīng)包括估價結(jié)果報告、________、附件三個部分。答案：估價技術(shù)報告46.某宗房地產(chǎn)未來5年凈收益分別為100、110、121、133.1、146.41萬元，第6年起恒為150萬元，資本化率8%，則其收益價格為________萬元（取整）。答案：175047.房地產(chǎn)估價中，________折舊是指由于消費者偏好變化導(dǎo)致的價值減損。答案：功能48.某宗土地剩余使用年限30年，資本化率6%，則年期修正系數(shù)為________（保留三位小數(shù)）。答案：0.82749.在成本法中，開發(fā)利潤通常按________成本的一定比例計算。答案：開發(fā)50.估價師在實地查勘時，應(yīng)拍攝估價對象________照片并歸檔。答案：外觀、內(nèi)部、周圍環(huán)境四、簡答題（共30分）51.（6分）簡述房地產(chǎn)估價中“最高最佳使用”的判斷步驟。答案：（1）確定法律上許可的使用類型；（2）篩選技術(shù)上可能的使用方式；（3）對每一種可能使用進行經(jīng)濟可行性分析，計算凈現(xiàn)值或內(nèi)部收益率；（4）選擇凈現(xiàn)值最大或內(nèi)部收益率最高的使用方式作為最高最佳使用；（5）驗證該使用是否滿足財務(wù)可行性與市場接受度；（6）在估價報告中說明判斷過程與結(jié)論。52.（6分）說明收益法估價時確定資本化率的三種常用方法。答案：（1）市場提取法：通過多個可比實例的凈收益與售價之比求取平均資本化率；（2）累加法：在安全利率基礎(chǔ)上加風(fēng)險調(diào)整值、管理負擔補償、缺乏流動性補償?shù)壤奂拥玫剑唬?）投資收益率排序插入法：將房地產(chǎn)投資與銀行存單、國債、股票等投資收益率排序，通過比較插入確定。53.（6分）比較法中“房地產(chǎn)狀況調(diào)整”包含哪些內(nèi)容？答案：（1）區(qū)位狀況調(diào)整：交通、外部配套、周圍環(huán)境、樓層、朝向等；（2）實物狀況調(diào)整：建筑結(jié)構(gòu)、面積、裝修、成新度、設(shè)施設(shè)備、空間布局等；（3）權(quán)益狀況調(diào)整：土地使用年限、租約限制、抵押權(quán)、地役權(quán)等。54.（6分）簡述成本法估價時建筑物折舊的測算方法。答案：（1）年齡—壽命法（直線法）：按經(jīng)濟壽命與有效年齡計算年均折舊額；（2）觀察法：實地查勘打分，區(qū)分可修復(fù)與不可修復(fù)項目，分別計算修復(fù)成本與剩余貶值；（3）市場提取法：通過可比實例售價與重建價格之差反推折舊額；（4）綜合法：將上述方法結(jié)果加權(quán)平均，得出最終折舊額。55.（6分）房地產(chǎn)估價報告中的“估價假設(shè)和限制條件”應(yīng)披露哪些主要內(nèi)容？答案：（1）權(quán)屬資料完整性與真實性假設(shè)；（2）未進行隱蔽工程查勘的說明；（3）規(guī)劃條件、用途、容積率不變的假設(shè)；（4）無未告知的租賃、抵押、查封等限制假設(shè)；（5）市場穩(wěn)定、無重大變化假設(shè)；（6）報告使用范圍、有效期、責任限制等聲明。五、計算題（共30分）56.（10分）某宗商業(yè)房地產(chǎn)于2025年3月31日估價，已知：（1）年有效毛收入600萬元，空置與租金損失率5%；（2）年運營費用包括：管理費為有效毛收入的3%，維修費為重建價格的2%，保險費為重建價格的0.3%，房產(chǎn)稅為有效毛收入的12%；（3）建筑物重建價格5000萬元，經(jīng)濟壽命40年，有效年齡10年，殘值率5%，按直線法折舊；（4）土地剩余使用年限35年，資本化率7%。請用收益法計算該房地產(chǎn)收益價格（取整到萬元）。答案：年有效毛收入＝600×(1－5%)＝570萬元管理費＝570×3%＝17.1萬元維修費＝5000×2%＝100萬元保險費＝5000×0.3%＝15萬元房產(chǎn)稅＝570×12%＝68.4萬元年運營費用合計＝17.1＋100＋15＋68.4＝200.5萬元年凈收益＝570－200.5＝369.5萬元建筑物剩余壽命＝40－10＝30年土地剩余年限35年，收益年限取短者為30年資本化率7%，凈收益恒定，收益價格＝369.5÷7%×[1－1/(1+7%)^30]＝369.5÷0.07×0.873＝4606萬元57.（10分）某宗土地面積3000m2，規(guī)劃容積率2.5，建筑密度40%，擬開發(fā)建設(shè)甲級寫字樓。已知：（1）土地取得成本：征地補償費1200萬元，稅費100萬元；（2）開發(fā)成本：前期工程費200萬元，建筑安裝工程費3500元/m2建筑面積，基礎(chǔ)設(shè)施配套費500萬元，公共配套設(shè)施費300萬元；（3）開發(fā)期間稅費：增值稅及附加為銷售收入5.5%，土地增值稅按銷售收入2%預(yù)征；（4）開發(fā)期為2年，管理費用為土地取得成本與開發(fā)成本之和的3%，銷售費用為銷售收入的2.5%，年貸款利率6%，按復(fù)利計息，開發(fā)成本均勻投入；（5）開發(fā)利潤率為直接投資成本的15%；（6）預(yù)計銷售均價12000元/m2建筑面積。請用成本法測算該宗地開發(fā)完成后銷售時的單位樓面地價（取整到元/m2）。答案：建筑面積＝3000×2.5＝7500m2銷售收入＝7500×12000＝90000萬元土地取得成本＝1200＋100＝1300萬元開發(fā)成本：建筑安裝＝7500×3500＝26250萬元前期200＋基礎(chǔ)500＋公共300＝1000萬元開發(fā)成本合計＝26250＋1000＝27250萬元管理費用＝(1300＋27250)×3%＝856.5萬元銷售費用＝90000×2.5%＝2250萬元投資利息：土地取得成本1300萬元，一次性投入，2年復(fù)利：1300×[(1+6%)^2－1]＝160.68萬元開發(fā)成本27250萬元均勻投入，平均占用1年：27250×6%＝1635萬元利息合計＝160.68＋1635＝1795.68萬元開發(fā)利潤＝(1300＋27250)×15%＝4282.5萬元銷售稅費＝90000×(5.5%+2%)＝6750萬元成本總計＝1300＋27250＋856.5＋2250＋1795.68＋4282.5＋6750＝44484.68萬元單位樓面成本＝44484.68萬元÷7500＝5931元/m2單位樓面地價＝(1300＋856.5＋160.68＋4282.5×1300/28550)÷7500＝(1300＋856.5＋160.68＋195)÷7500＝2512元/m258.（10分）某宗住宅用比較法估價，選取三個可比實例，資料如下：實例A