我國住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期法律問題探究：困境、出路與展望一、引言1.1研究背景與意義自上世紀(jì)80年代住房制度改革以來，我國房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展，城市面貌煥然一新。隨著時間的推移，早期出讓的住宅建設(shè)用地使用權(quán)逐漸臨近到期，住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期問題日益凸顯，成為社會各界廣泛關(guān)注的焦點(diǎn)。我國實(shí)行土地公有制，城市土地歸國家所有，個人或單位通過出讓等方式獲得一定期限的土地使用權(quán)，其中住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限一般為70年。住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期問題，與公民切身財(cái)產(chǎn)權(quán)益緊密相連。住房是居民最重要的資產(chǎn)之一，凝聚著無數(shù)家庭的畢生積蓄和心血。土地使用權(quán)到期后的續(xù)期情況，直接決定了房屋所有權(quán)的存續(xù)，影響著居民對自身財(cái)產(chǎn)的安全感與穩(wěn)定預(yù)期。倘若續(xù)期政策不明朗或不合理，將使民眾對房產(chǎn)權(quán)益產(chǎn)生擔(dān)憂，甚至可能導(dǎo)致個人財(cái)產(chǎn)受損，進(jìn)而影響民眾生活質(zhì)量與社會和諧穩(wěn)定。例如，2016年溫州曾出現(xiàn)因住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期，續(xù)期需繳納高額費(fèi)用的事件，按照當(dāng)時當(dāng)?shù)氐恼?，續(xù)期費(fèi)用高達(dá)房價的三分之一左右，這一情況引發(fā)了社會廣泛關(guān)注和民眾的強(qiáng)烈反響，許多業(yè)主表示難以承受如此高昂的費(fèi)用，對自身財(cái)產(chǎn)權(quán)益感到極度不安。從房地產(chǎn)市場角度而言，續(xù)期問題對房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展起著關(guān)鍵作用。房地產(chǎn)市場作為國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，其穩(wěn)定運(yùn)行關(guān)系到宏觀經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)增長。續(xù)期政策的不確定性會干擾市場預(yù)期，影響房地產(chǎn)交易的活躍度和價格穩(wěn)定性。在二手房市場中，購房者在面對土地使用權(quán)即將到期的房屋時，可能會因擔(dān)憂續(xù)期成本和手續(xù)繁瑣而望而卻步。據(jù)相關(guān)市場調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，在一些土地使用權(quán)臨近到期的區(qū)域，二手房交易量明顯下降，部分房屋即使降價出售也乏人問津。從房地產(chǎn)開發(fā)角度來看，開發(fā)商在進(jìn)行土地開發(fā)和項(xiàng)目規(guī)劃時，也會因續(xù)期政策不明而增加決策風(fēng)險(xiǎn)，影響房地產(chǎn)投資和開發(fā)的積極性，導(dǎo)致一些項(xiàng)目延期或擱置。在社會層面，住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期問題涉及社會公平、資源配置等多方面。合理的續(xù)期政策應(yīng)兼顧國家、集體和個人利益，保障土地資源的有效利用和社會公平正義的實(shí)現(xiàn)。若續(xù)期政策不合理，可能引發(fā)社會資源分配不均，加劇社會矛盾。比如，不同地區(qū)、不同收入群體在面對續(xù)期問題時，如果政策缺乏公平性，可能導(dǎo)致貧富差距進(jìn)一步拉大，引發(fā)社會不滿情緒。從理論層面來看，雖然《中華人民共和國民法典》規(guī)定住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，自動續(xù)期，但續(xù)期費(fèi)用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理，相關(guān)規(guī)定較為原則性，缺乏具體的實(shí)施細(xì)則和配套制度。學(xué)術(shù)界對于續(xù)期的期限、費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)、程序等關(guān)鍵問題尚未達(dá)成共識，研究尚存在一定的空白和爭議，亟待深入研究和探討，以完善相關(guān)理論體系。在實(shí)踐中，由于缺乏明確統(tǒng)一的法律規(guī)范和操作指引，各地在處理住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期問題時做法不一，導(dǎo)致同案不同判的現(xiàn)象時有發(fā)生，嚴(yán)重影響了法律的權(quán)威性和公正性。同時，續(xù)期問題處理不當(dāng)還可能引發(fā)一系列社會矛盾和糾紛，增加社會治理成本。深入研究住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期問題，具有重要的理論和實(shí)踐意義。通過對該問題的研究，不僅能夠豐富和完善物權(quán)法、房地產(chǎn)法等相關(guān)領(lǐng)域的理論研究，還能為政府制定科學(xué)合理的續(xù)期政策、完善相關(guān)法律法規(guī)提供有益參考，為解決實(shí)際問題提供切實(shí)可行的方案，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展，維護(hù)社會的和諧與穩(wěn)定。1.2國內(nèi)外研究現(xiàn)狀由于各國土地制度因國情不同存在較大差異，國外對于住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期問題的研究背景和側(cè)重點(diǎn)與我國有所不同。以土地私有制國家美國為例，土地所有者擁有土地的永久產(chǎn)權(quán)，土地可以自由買賣、繼承和轉(zhuǎn)讓，不存在類似我國土地使用權(quán)到期續(xù)期的概念。但在土地使用管理方面，美國有著嚴(yán)格的分區(qū)規(guī)劃制度和土地用途管制，強(qiáng)調(diào)土地利用的可持續(xù)性和公共利益的保障，其相關(guān)研究主要集中在土地規(guī)劃、土地稅收以及土地利用效率等方面，對于我國住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期問題在制度設(shè)計(jì)和管理思路上有一定的借鑒意義。英國實(shí)行土地所有權(quán)和使用權(quán)分離的制度，土地大多歸王室、貴族和教會等所有，私人通過租賃方式獲得土地使用權(quán)。在土地使用權(quán)續(xù)期方面，英國有著較為完善的法律規(guī)定和成熟的市場機(jī)制。當(dāng)租賃期限屆滿時，租戶可以根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定和租賃合同約定，與土地所有者協(xié)商續(xù)期事宜，續(xù)期的條件、租金調(diào)整等通常在合同中明確約定。相關(guān)研究圍繞租賃市場的穩(wěn)定性、租金定價機(jī)制以及土地所有者和租戶權(quán)益平衡等方面展開，為我國住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期問題在續(xù)期程序、費(fèi)用協(xié)商機(jī)制等方面提供了參考。日本的土地制度兼具私有制和公有制的特點(diǎn)，城市土地大部分為私人所有，但政府在土地利用方面有著較強(qiáng)的干預(yù)能力。在住宅用地方面，日本實(shí)行土地租賃權(quán)制度，租賃期限通常較長。當(dāng)租賃期限到期時，法律規(guī)定租戶享有優(yōu)先續(xù)租權(quán)，除非土地所有者有合理的理由拒絕續(xù)租。日本學(xué)者對于住宅土地租賃權(quán)續(xù)期的研究，側(cè)重于探討如何保障租戶的居住權(quán)益、維護(hù)租賃市場的穩(wěn)定以及土地資源的合理利用，這對于我國在保障居民住宅權(quán)益、完善續(xù)期制度方面具有一定的啟示作用。在國內(nèi)，隨著住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期問題逐漸凸顯，學(xué)術(shù)界和實(shí)務(wù)界對這一問題給予了高度關(guān)注，展開了廣泛而深入的研究，取得了豐碩的成果。在理論研究方面，學(xué)者們圍繞住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期的法律性質(zhì)、續(xù)期的基本原則等問題進(jìn)行了深入探討。在續(xù)期的法律性質(zhì)方面，部分學(xué)者認(rèn)為住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期是原土地使用權(quán)的延續(xù)，其權(quán)利性質(zhì)不發(fā)生改變，是對用益物權(quán)的進(jìn)一步延伸，旨在保障公民對住宅及其附屬土地的持續(xù)使用權(quán)益；也有學(xué)者提出，續(xù)期行為應(yīng)視為一種新的土地使用權(quán)設(shè)立，因?yàn)槔m(xù)期涉及到土地使用期限、費(fèi)用等新的權(quán)利義務(wù)關(guān)系的確定，在一定程度上突破了原土地使用權(quán)的范疇。在續(xù)期的基本原則上，多數(shù)學(xué)者主張應(yīng)遵循公平原則，確保國家、土地使用者在續(xù)期過程中的利益均衡，避免一方過度受益或受損；同時要堅(jiān)持保障公民財(cái)產(chǎn)權(quán)益原則，充分尊重公民對房屋及土地的財(cái)產(chǎn)權(quán)，以維護(hù)社會穩(wěn)定和民眾對財(cái)產(chǎn)的合理預(yù)期。在續(xù)期的具體規(guī)則研究中，續(xù)期的期限、費(fèi)用、程序等關(guān)鍵問題成為討論焦點(diǎn)。對于續(xù)期期限，有觀點(diǎn)建議續(xù)期期限應(yīng)與原期限相同，以保持土地使用的穩(wěn)定性和連貫性，便于土地使用者進(jìn)行長期規(guī)劃；也有學(xué)者認(rèn)為續(xù)期期限應(yīng)根據(jù)土地的實(shí)際用途、建筑物的使用壽命等因素綜合確定，例如對于老舊小區(qū)，考慮到建筑壽命較短，續(xù)期期限可適當(dāng)縮短，以提高土地資源的利用效率。關(guān)于續(xù)期費(fèi)用，學(xué)界爭議較大。一些學(xué)者主張續(xù)期應(yīng)無償，理由是住宅建設(shè)用地關(guān)乎公民基本居住權(quán)益，且公民在購房時已支付了包含土地出讓金在內(nèi)的高額費(fèi)用，續(xù)期再收費(fèi)會加重民眾負(fù)擔(dān)；另一些學(xué)者則認(rèn)為續(xù)期應(yīng)有償，但收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)合理確定，可參考土地的增值收益、土地市場價格等因素，如通過評估土地在續(xù)期時的市場價值，按照一定比例收取續(xù)期費(fèi)用，既能體現(xiàn)土地的經(jīng)濟(jì)價值，又能保障國家對土地資源的合理收益。在續(xù)期程序方面，有學(xué)者建議簡化續(xù)期手續(xù)，實(shí)行自動續(xù)期為主、申請續(xù)期為輔的制度，即對于符合一定條件的住宅建設(shè)用地，自動完成續(xù)期登記，減少居民的時間和精力成本；對于存在特殊情況的，如土地用途變更、房屋結(jié)構(gòu)重大改變等，則需土地使用者提出申請，經(jīng)相關(guān)部門審核后辦理續(xù)期手續(xù)。盡管國內(nèi)在住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期問題上已取得豐富研究成果，但仍存在一些不足?，F(xiàn)有研究在某些關(guān)鍵問題上尚未達(dá)成廣泛共識，導(dǎo)致理論指導(dǎo)實(shí)踐的效果受限，各地在處理續(xù)期問題時缺乏統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。研究的系統(tǒng)性和綜合性有待加強(qiáng)，部分研究僅聚焦于續(xù)期的某一個方面，如費(fèi)用或期限，缺乏對續(xù)期問題的整體考量，未能充分考慮續(xù)期政策對房地產(chǎn)市場、社會公平等多方面的綜合影響。對國外相關(guān)經(jīng)驗(yàn)的借鑒研究還不夠深入全面，未能充分結(jié)合我國國情進(jìn)行本土化改造，在實(shí)際應(yīng)用中存在一定的局限性。1.3研究方法與創(chuàng)新點(diǎn)本文在研究住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期法律問題時，綜合運(yùn)用了多種研究方法，力求全面、深入地剖析這一復(fù)雜問題，以得出具有理論價值和實(shí)踐指導(dǎo)意義的結(jié)論。本文采用文獻(xiàn)研究法，通過廣泛查閱國內(nèi)外與住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期相關(guān)的學(xué)術(shù)著作、期刊論文、法律法規(guī)、政府文件以及研究報(bào)告等資料，梳理和分析該領(lǐng)域的研究現(xiàn)狀和發(fā)展動態(tài)。深入研究我國《憲法》《民法典》《城市房地產(chǎn)管理法》等法律法規(guī)中關(guān)于土地使用權(quán)的規(guī)定，以及國務(wù)院、國土資源部等部門發(fā)布的相關(guān)政策文件，系統(tǒng)了解我國住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期的立法沿革和政策導(dǎo)向。同時，關(guān)注國內(nèi)外學(xué)者在該領(lǐng)域的研究成果，汲取有益的觀點(diǎn)和研究思路，為本文的研究奠定堅(jiān)實(shí)的理論基礎(chǔ)。通過對這些文獻(xiàn)資料的整理和分析，全面把握住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期問題的核心要點(diǎn)和爭議焦點(diǎn)，明確研究的切入點(diǎn)和方向，避免研究的盲目性和重復(fù)性。本文運(yùn)用案例分析法，收集和整理國內(nèi)不同地區(qū)在處理住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期問題時的實(shí)際案例，如溫州、深圳等地出現(xiàn)的典型案例。對這些案例進(jìn)行深入剖析，包括案例的基本情況、爭議焦點(diǎn)、處理過程和結(jié)果等方面。通過對溫州住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期續(xù)期需繳納高額費(fèi)用案例的分析，深入探討續(xù)期費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的合理性以及對居民財(cái)產(chǎn)權(quán)益的影響；分析深圳在處理續(xù)期問題時的創(chuàng)新做法和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)其成功之處和存在的不足。從實(shí)際案例中總結(jié)規(guī)律，發(fā)現(xiàn)問題，深入了解住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期在實(shí)踐中面臨的困難和挑戰(zhàn)，以及現(xiàn)行法律規(guī)定和政策在實(shí)際操作中的適用情況，為提出針對性的解決建議提供實(shí)踐依據(jù)。本文使用比較研究法，對國外不同國家和地區(qū)的土地制度以及與住宅用地相關(guān)的規(guī)定進(jìn)行比較分析。以美國、英國、日本等國家為例，美國實(shí)行土地私有制，土地所有者擁有永久產(chǎn)權(quán)，但在土地使用管理方面有著嚴(yán)格的分區(qū)規(guī)劃制度和土地用途管制；英國實(shí)行土地所有權(quán)和使用權(quán)分離制度，私人通過租賃方式獲得土地使用權(quán)，在土地使用權(quán)續(xù)期方面有著較為完善的法律規(guī)定和成熟的市場機(jī)制；日本實(shí)行土地租賃權(quán)制度，租賃期限通常較長，法律規(guī)定租戶享有優(yōu)先續(xù)租權(quán)。通過對這些國家土地制度和住宅用地續(xù)期相關(guān)規(guī)定的比較，分析其在保障居民權(quán)益、維護(hù)市場穩(wěn)定和促進(jìn)土地資源合理利用等方面的成功經(jīng)驗(yàn)和做法。結(jié)合我國國情，汲取其中對我國住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期制度完善具有借鑒意義的部分，為我國解決相關(guān)問題提供國際視野和有益參考。在研究視角上，本文突破了以往單純從法學(xué)角度研究住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期問題的局限，將其置于更廣泛的社會、經(jīng)濟(jì)背景下進(jìn)行綜合考量。不僅關(guān)注續(xù)期問題涉及的法律規(guī)則和制度設(shè)計(jì)，還深入分析其對房地產(chǎn)市場穩(wěn)定、社會公平正義以及居民財(cái)產(chǎn)權(quán)益保障等方面的影響。探討續(xù)期政策的不確定性如何干擾房地產(chǎn)市場預(yù)期，影響房地產(chǎn)交易的活躍度和價格穩(wěn)定性；分析不同續(xù)期方案對社會資源分配和社會公平的影響，以及如何在續(xù)期制度設(shè)計(jì)中更好地兼顧國家、集體和個人利益，保障社會公平正義的實(shí)現(xiàn)。這種多維度的研究視角有助于更全面、深入地理解住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期問題的本質(zhì)和影響，為提出科學(xué)合理的解決方案提供更廣闊的思路。在觀點(diǎn)方面，本文提出了一些創(chuàng)新性的見解。在續(xù)期費(fèi)用問題上，綜合考慮土地增值收益、居民承受能力和社會公平等因素，提出建立多元化的續(xù)期費(fèi)用調(diào)整機(jī)制。根據(jù)不同地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、土地市場狀況以及房屋的實(shí)際情況，制定差異化的續(xù)期費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，并結(jié)合居民的收入水平和家庭資產(chǎn)狀況，設(shè)計(jì)合理的費(fèi)用減免政策，以確保續(xù)期費(fèi)用既能夠體現(xiàn)土地的經(jīng)濟(jì)價值，又不會給居民帶來過重的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，同時保障社會公平。在續(xù)期程序方面，建議構(gòu)建線上線下一體化的便捷續(xù)期服務(wù)平臺，利用現(xiàn)代信息技術(shù)簡化續(xù)期手續(xù)，提高辦理效率。居民可以通過線上平臺提交續(xù)期申請和相關(guān)材料，政府部門在線審核并反饋結(jié)果，實(shí)現(xiàn)續(xù)期辦理的全程電子化，減少居民的時間和精力成本，提高續(xù)期工作的透明度和便捷性。二、我國住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期法律制度概述2.1相關(guān)概念解析住宅建設(shè)用地使用權(quán)是指自然人、法人或非法人組織依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施，以滿足居住需求。《中華人民共和國民法典》第三百四十四條明確規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)力，有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。這一權(quán)利是我國土地公有制背景下，為實(shí)現(xiàn)土地資源合理利用和公民居住權(quán)益保障而設(shè)立的用益物權(quán)。其設(shè)立通常通過出讓方式，土地使用者需向國家支付土地出讓金，從而獲得一定期限內(nèi)對土地的開發(fā)利用權(quán)利。在實(shí)踐中，住宅建設(shè)用地使用權(quán)的取得一般伴隨著房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)行，開發(fā)商通過競拍等公開競價方式獲得土地使用權(quán)，開發(fā)建設(shè)住宅后出售給購房者，購房者隨之取得相應(yīng)的住宅建設(shè)用地使用權(quán)。續(xù)期，在住宅建設(shè)用地使用權(quán)語境下，是指當(dāng)住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿時，權(quán)利人依法使該權(quán)利的期限得以延長的行為。這一行為的核心目的是保障土地使用者能夠繼續(xù)合法使用土地，維持其基于土地所享有的各項(xiàng)權(quán)益，特別是保障房屋所有權(quán)的完整性和持續(xù)性。由于房屋與土地在物理和法律上的緊密聯(lián)系，土地使用權(quán)的續(xù)期直接關(guān)系到房屋所有權(quán)的存續(xù)。在我國，住宅建設(shè)用地使用權(quán)的初始期限一般為70年，當(dāng)這一期限臨近屆滿時，續(xù)期問題便成為保障公民財(cái)產(chǎn)權(quán)益和房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期制度是一系列關(guān)于住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期后續(xù)期的法律規(guī)范、政策措施以及相關(guān)操作程序的總和。該制度涵蓋續(xù)期的條件、程序、費(fèi)用、期限等多方面內(nèi)容，是調(diào)整國家與土地使用者之間在土地使用權(quán)續(xù)期過程中權(quán)利義務(wù)關(guān)系的重要規(guī)則體系。其內(nèi)涵豐富，不僅涉及到物權(quán)的延續(xù)和變更，還關(guān)聯(lián)著土地資源管理、房地產(chǎn)市場調(diào)控以及公民財(cái)產(chǎn)權(quán)益保護(hù)等多個領(lǐng)域。從物權(quán)角度看，續(xù)期制度是對住宅建設(shè)用地使用權(quán)這一用益物權(quán)在期限上的延展和補(bǔ)充；從土地資源管理角度，續(xù)期制度有助于合理規(guī)劃土地利用，提高土地資源的利用效率；從房地產(chǎn)市場角度，續(xù)期制度為房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展提供了制度基礎(chǔ)，增強(qiáng)了市場參與者的信心和預(yù)期；從公民財(cái)產(chǎn)權(quán)益保護(hù)角度，續(xù)期制度是保障公民對房屋及土地財(cái)產(chǎn)權(quán)的重要法律屏障，維護(hù)了公民的基本財(cái)產(chǎn)權(quán)益和社會公平正義。住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期制度具有重要意義，在保障公民財(cái)產(chǎn)權(quán)益方面，住房是公民最重要的財(cái)產(chǎn)之一，凝聚著家庭的大量財(cái)富和心血。住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期制度確保了土地使用權(quán)到期后，公民能夠繼續(xù)合法使用土地，使房屋所有權(quán)得以穩(wěn)固延續(xù)，為公民提供了財(cái)產(chǎn)安全的穩(wěn)定預(yù)期，增強(qiáng)了民眾對自身財(cái)產(chǎn)的安全感，有利于社會的和諧穩(wěn)定。在促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展方面，房地產(chǎn)市場作為國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，其穩(wěn)定運(yùn)行至關(guān)重要。續(xù)期制度為房地產(chǎn)市場提供了明確的規(guī)則和預(yù)期，減少了因土地使用權(quán)到期不確定性帶來的市場波動。穩(wěn)定的續(xù)期制度能夠增強(qiáng)購房者的信心，促進(jìn)房地產(chǎn)交易的活躍，也有助于開發(fā)商合理規(guī)劃項(xiàng)目，提高房地產(chǎn)投資和開發(fā)的積極性，從而推動房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展。在維護(hù)社會公平正義方面，合理的續(xù)期制度能夠平衡國家、集體和個人的利益關(guān)系，確保土地資源的分配和利用符合公平原則。續(xù)期制度在設(shè)計(jì)和實(shí)施過程中，充分考慮不同群體的利益訴求，避免因續(xù)期政策不合理導(dǎo)致社會資源分配不均，保障社會各階層在土地資源利用上的公平機(jī)會，促進(jìn)社會公平正義的實(shí)現(xiàn)。2.2我國住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期法律制度的發(fā)展歷程我國住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期法律制度的發(fā)展，與國家的土地制度改革、經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展密切相關(guān)，經(jīng)歷了從初步探索到逐步完善的過程。新中國成立后，1982年《憲法》明確規(guī)定城市土地屬于國家所有，奠定了我國土地公有制的基礎(chǔ)。在改革開放前，我國實(shí)行的是土地?zé)o償、無期限使用制度，不存在土地使用權(quán)續(xù)期的問題。隨著改革開放的推進(jìn)，土地使用制度改革提上日程。1987年，深圳率先進(jìn)行土地使用權(quán)有償出讓試點(diǎn)，開啟了土地使用權(quán)從無償劃撥到有償出讓的轉(zhuǎn)變。1990年，國務(wù)院頒布《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，明確規(guī)定了土地使用權(quán)出讓的最高年限，其中居住用地為70年，這為后續(xù)住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期問題埋下伏筆，標(biāo)志著我國土地使用權(quán)期限制度的初步確立，也使得續(xù)期問題開始進(jìn)入人們的視野。1994年通過的《城市房地產(chǎn)管理法》對土地使用權(quán)續(xù)期作出了初步規(guī)定。該法第二十一條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓合同約定的年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。續(xù)期的，應(yīng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。這一規(guī)定為土地使用權(quán)續(xù)期提供了基本的法律框架，明確了續(xù)期的申請時間、批準(zhǔn)條件以及續(xù)期后的相關(guān)義務(wù)，在一定程度上規(guī)范了土地使用權(quán)續(xù)期行為，為后續(xù)立法積累了經(jīng)驗(yàn)。但該規(guī)定較為籠統(tǒng)，未區(qū)分住宅與非住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期的不同情況，在實(shí)踐中可能導(dǎo)致對住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期的處理過于簡單化，未能充分考慮住宅建設(shè)用地的特殊性以及居民的利益需求。2007年《物權(quán)法》的頒布，在住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期制度發(fā)展歷程中具有重要意義?！段餀?quán)法》第一百四十九條規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。這一規(guī)定首次明確了住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期自動續(xù)期原則，突破了以往的立法模式，充分體現(xiàn)了對公民財(cái)產(chǎn)權(quán)益的保護(hù)，極大地增強(qiáng)了民眾對住宅財(cái)產(chǎn)的安全感和穩(wěn)定預(yù)期，從法律層面回應(yīng)了社會對住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期的關(guān)切，為后續(xù)立法和政策制定奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。然而，該規(guī)定僅明確了自動續(xù)期原則，對于續(xù)期的期限、費(fèi)用等關(guān)鍵問題未作進(jìn)一步規(guī)定，在實(shí)踐中缺乏可操作性，導(dǎo)致各地在執(zhí)行過程中存在困惑和差異。2020年《民法典》物權(quán)編在《物權(quán)法》的基礎(chǔ)上，對住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期制度進(jìn)行了完善?！睹穹ǖ洹返谌傥迨艞l規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，自動續(xù)期。續(xù)期費(fèi)用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。這一規(guī)定在延續(xù)自動續(xù)期原則的同時，明確了續(xù)期費(fèi)用的繳納或減免需依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定，為后續(xù)相關(guān)法律、行政法規(guī)對續(xù)期費(fèi)用問題的細(xì)化規(guī)定提供了依據(jù)，進(jìn)一步豐富和完善了住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期制度。但目前相關(guān)法律、行政法規(guī)對于續(xù)期費(fèi)用的具體標(biāo)準(zhǔn)、繳納方式、減免條件等尚未作出明確規(guī)定，仍有待進(jìn)一步的立法完善和政策細(xì)化。在實(shí)踐探索方面，隨著住宅建設(shè)用地使用權(quán)陸續(xù)到期，一些地方政府積極嘗試解決續(xù)期問題。2016年溫州出現(xiàn)住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期續(xù)期事件，當(dāng)?shù)刈畛跆岢隼m(xù)期需繳納高額費(fèi)用，引發(fā)社會廣泛關(guān)注和爭議。后經(jīng)國土資源部等部門研究，提出“兩不一正?！边^渡性處理辦法，即不需要提出續(xù)期申請、不收取費(fèi)用、正常辦理交易和登記手續(xù)，為解決類似問題提供了實(shí)踐范例和思路。深圳在處理住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期問題時，根據(jù)不同情況采取了多種方式，如對于部分符合條件的住宅，按照一定標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)繳土地出讓金后辦理續(xù)期手續(xù)，在實(shí)踐中積累了寶貴經(jīng)驗(yàn)，為全國范圍內(nèi)解決住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期問題提供了有益參考。這些地方實(shí)踐為完善住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期法律制度提供了現(xiàn)實(shí)依據(jù)，推動了相關(guān)立法和政策的不斷完善。2.3我國現(xiàn)行住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期法律規(guī)定解讀我國現(xiàn)行法律體系中，關(guān)于住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期的規(guī)定主要集中在《民法典》中?！睹穹ǖ洹返谌傥迨艞l第一款明確規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，自動續(xù)期。續(xù)期費(fèi)用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理?！边@一規(guī)定簡潔而有力，蘊(yùn)含著豐富的立法目的和核心內(nèi)容，對我國住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期制度的構(gòu)建和完善起著基礎(chǔ)性的指導(dǎo)作用。從立法目的來看，自動續(xù)期規(guī)則的設(shè)定充分體現(xiàn)了對公民財(cái)產(chǎn)權(quán)益的尊重與保護(hù)。住房作為公民最重要的財(cái)產(chǎn)之一，承載著居民的生活居住需求以及家庭財(cái)富的積累。住宅建設(shè)用地使用權(quán)與房屋所有權(quán)緊密相連，土地使用權(quán)期限屆滿后的續(xù)期狀況直接關(guān)乎房屋所有權(quán)的穩(wěn)定性。自動續(xù)期規(guī)則賦予了公民對住宅用地使用權(quán)持續(xù)享有的合理預(yù)期，避免因土地使用權(quán)到期而導(dǎo)致房屋所有權(quán)處于不穩(wěn)定狀態(tài)，極大地增強(qiáng)了公民對自身財(cái)產(chǎn)的安全感，有利于維護(hù)社會的和諧穩(wěn)定。這一規(guī)則也契合我國房地產(chǎn)市場長期穩(wěn)定發(fā)展的需求，為房地產(chǎn)市場提供了穩(wěn)定的制度基礎(chǔ)，減少了因土地使用權(quán)到期不確定性給市場帶來的潛在風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)了房地產(chǎn)交易的活躍與市場的健康發(fā)展。在核心內(nèi)容方面，自動續(xù)期是該條款的關(guān)鍵要素。所謂自動續(xù)期，即住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿時，無需土地使用者主動提出續(xù)期申請，也無需經(jīng)過繁瑣的審批程序，土地使用權(quán)自動得以延續(xù)。這一規(guī)定簡化了續(xù)期流程，降低了居民的時間和精力成本，體現(xiàn)了法律對居民權(quán)益的關(guān)懷和便民原則。與《城市房地產(chǎn)管理法》中規(guī)定的非住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期需提前申請并經(jīng)批準(zhǔn)不同，住宅建設(shè)用地使用權(quán)的自動續(xù)期彰顯了住宅用地的特殊性以及對居民居住權(quán)益的特殊保障。關(guān)于續(xù)期費(fèi)用的規(guī)定，《民法典》采用了委任性立法方式，將續(xù)期費(fèi)用的繳納或者減免交由法律、行政法規(guī)來規(guī)定。這一安排既考慮到續(xù)期費(fèi)用問題的復(fù)雜性和敏感性，涉及到廣大人民群眾的切身利益以及國家土地資源管理、財(cái)政收入等多方面因素，需要通過更具權(quán)威性和嚴(yán)謹(jǐn)性的法律、行政法規(guī)進(jìn)行規(guī)范；也為后續(xù)立法和政策調(diào)整預(yù)留了空間，以便根據(jù)不同時期的經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展?fàn)顩r、土地市場情況以及居民承受能力等因素，制定出更為合理的續(xù)期費(fèi)用方案。然而，目前相關(guān)法律、行政法規(guī)尚未對續(xù)期費(fèi)用的具體標(biāo)準(zhǔn)、繳納方式、減免條件等作出明確細(xì)致的規(guī)定，這在一定程度上導(dǎo)致了實(shí)踐中的不確定性和操作困難，亟待后續(xù)立法的完善和細(xì)化?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》雖然主要是對房地產(chǎn)開發(fā)、交易等活動進(jìn)行規(guī)范，但其中關(guān)于土地使用權(quán)續(xù)期的一般性規(guī)定，在一定程度上也為住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期提供了參考框架。該法第二十二條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國家無償收回?！彪m然這一規(guī)定未明確區(qū)分住宅與非住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期，但對于理解土地使用權(quán)續(xù)期的基本程序和原則具有重要意義。在住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期中，雖然自動續(xù)期規(guī)則突破了該法中需提前申請續(xù)期的規(guī)定，但在涉及因公共利益收回土地等特殊情況時，《城市房地產(chǎn)管理法》的相關(guān)規(guī)定仍可能適用，體現(xiàn)了法律體系內(nèi)部的協(xié)調(diào)與統(tǒng)一。三、我國住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期法律實(shí)踐與困境分析3.1典型案例分析3.1.1“溫州事件”案例詳情與分析2016年，溫州發(fā)生的住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期續(xù)期事件引起了社會的廣泛關(guān)注，成為我國住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期問題的典型案例。上世紀(jì)90年代初期，為順利推進(jìn)國有土地使用權(quán)出讓工作，溫州市區(qū)在辦理劃撥國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓交易時，將劃撥性質(zhì)的國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)為出讓性質(zhì)，并按20年到70年分檔，由受讓方自行選擇出讓年限并交納相應(yīng)土地出讓金。隨著時間推移，20年期的這批住宅土地使用權(quán)陸續(xù)到期。當(dāng)業(yè)主們面臨土地使用權(quán)續(xù)期問題時，卻發(fā)現(xiàn)相關(guān)法律規(guī)定的模糊與實(shí)際操作的困境。根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期，但對于如何自動續(xù)期、續(xù)期費(fèi)用如何繳納等關(guān)鍵問題，缺乏具體細(xì)則。而按照當(dāng)時溫州市國土部門的初步處理方式，需參照國有土地出讓做法，先由第三方評估機(jī)構(gòu)評估土地價格，根據(jù)單位地價或折算出樓面地價，算出總的土地出讓金，重新簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同。這意味著業(yè)主可能需要繳納高額的續(xù)期費(fèi)用，據(jù)估算，部分交易價不超過100萬的房子，續(xù)期費(fèi)用可能高達(dá)數(shù)十萬元，占房產(chǎn)交易價的1/3到一半左右。這一情況引發(fā)了業(yè)主們的強(qiáng)烈反應(yīng)，也引起了社會各界的廣泛關(guān)注和討論。從法律層面來看，“溫州事件”凸顯了現(xiàn)行法律規(guī)定在住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期問題上的不足?！段餀?quán)法》雖確立了自動續(xù)期原則，但該原則缺乏明確的實(shí)施細(xì)則，導(dǎo)致在實(shí)際操作中，地方國土部門只能依據(jù)有限的法律規(guī)定和自身理解進(jìn)行處理，缺乏統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)和明確指導(dǎo)，容易引發(fā)爭議?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》中關(guān)于土地使用權(quán)續(xù)期需申請并重新簽訂合同、繳納出讓金的規(guī)定，與《物權(quán)法》的自動續(xù)期原則存在一定沖突，使得地方在執(zhí)行過程中無所適從。從社會影響角度，該事件引發(fā)了民眾對住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期問題的普遍擔(dān)憂，影響了民眾對房產(chǎn)權(quán)益的安全感和穩(wěn)定預(yù)期。許多業(yè)主擔(dān)心高額續(xù)期費(fèi)用會給自身帶來沉重經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，也對未來房產(chǎn)交易的價值和可行性產(chǎn)生疑慮。在房地產(chǎn)市場層面，這一事件加劇了市場的不確定性，使得購房者在選擇房屋時更加謹(jǐn)慎，尤其是對土地使用權(quán)期限較短的房屋持觀望態(tài)度，一定程度上影響了二手房市場的交易活躍度。為解決“溫州事件”引發(fā)的問題，國土資源部與浙江省相關(guān)部門組成調(diào)研組，指導(dǎo)開展住宅土地使用權(quán)的延長工作，并提出“兩不一正?！钡倪^渡性辦法，即不需要提出續(xù)期申請、不收取費(fèi)用、正常辦理交易和登記手續(xù)，涉及“土地使用期限”，仍填寫該住宅建設(shè)用地使用權(quán)的原起始日期和到期日期。這一過渡性辦法在一定程度上緩解了業(yè)主的燃眉之急，穩(wěn)定了社會情緒，但也只是權(quán)宜之計(jì)，未能從根本上解決住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期的法律制度問題，后續(xù)仍需完善相關(guān)法律規(guī)定和制度設(shè)計(jì)。3.1.2其他地區(qū)類似案例及共性問題總結(jié)除溫州外，國內(nèi)其他地區(qū)也陸續(xù)出現(xiàn)了住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期或臨近到期的情況，如深圳、青島等地，這些案例雖各有特點(diǎn)，但也存在一些共性問題。深圳早在2004年就出現(xiàn)了最早一批通過行政劃撥方式取得的經(jīng)營性用地（20年）陸續(xù)到期的情況。為解決這一問題，深圳發(fā)布規(guī)定，提出按有償使用土地的原則延長土地使用年期，其中一種延長方式是在國家規(guī)定的最長土地使用年期基礎(chǔ)上，減去已使用年期，在剩余的約定年期范圍內(nèi)，補(bǔ)交地價數(shù)額為相應(yīng)用途公告基準(zhǔn)地價的35%。盡管深圳的續(xù)期費(fèi)用相對溫州事件中的高額費(fèi)用而言，在一定程度上更容易被接受，但在實(shí)際操作中，仍面臨著續(xù)期費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的合理性爭議、土地市場價格波動對續(xù)期費(fèi)用的影響以及續(xù)期程序的繁瑣等問題。由于土地評估價格的確定涉及多個因素，不同評估機(jī)構(gòu)可能給出不同結(jié)果，導(dǎo)致續(xù)期費(fèi)用存在一定的不確定性，影響了業(yè)主對續(xù)期成本的預(yù)期。青島的阿里山小區(qū)也曾面臨土地使用權(quán)到期續(xù)期問題。該小區(qū)土地使用權(quán)只有20年，2009年到期時，國土部門提出由業(yè)主按當(dāng)時基準(zhǔn)地價折合約每平方米600元的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)交續(xù)期費(fèi)用，但這一方案未獲業(yè)主認(rèn)可。在這一案例中，同樣暴露出續(xù)期費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)缺乏明確法律依據(jù)和合理定價機(jī)制的問題。業(yè)主認(rèn)為續(xù)期費(fèi)用過高，超出了其經(jīng)濟(jì)承受能力，且與房產(chǎn)價值不匹配，而國土部門則面臨著如何在保障土地資源合理利用和國家利益的前提下，制定出既符合法律規(guī)定又能被業(yè)主接受的續(xù)期費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的難題。綜合各地類似案例，可以總結(jié)出以下共性問題：在續(xù)期費(fèi)用方面，缺乏統(tǒng)一明確的法律規(guī)定和合理的定價機(jī)制，導(dǎo)致各地在確定續(xù)期費(fèi)用時做法不一，標(biāo)準(zhǔn)差異較大，且普遍存在費(fèi)用過高的爭議，給業(yè)主帶來較大經(jīng)濟(jì)壓力。在續(xù)期程序上，存在手續(xù)繁瑣、流程不清晰的問題，部分地區(qū)要求業(yè)主提供大量材料，經(jīng)過多個部門審批，辦理周期較長，給業(yè)主造成極大不便，影響了續(xù)期工作的效率和業(yè)主的積極性。住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期的不確定性，包括續(xù)期條件、期限、費(fèi)用等方面的不明確，導(dǎo)致業(yè)主對房產(chǎn)權(quán)益缺乏穩(wěn)定預(yù)期，在房地產(chǎn)交易中，購房者對土地使用權(quán)即將到期的房屋心存顧慮，影響了房地產(chǎn)市場的正常交易秩序和市場活躍度。這些共性問題的存在，迫切需要通過完善相關(guān)法律制度和政策措施加以解決。3.2我國住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期法律實(shí)踐中的困境3.2.1續(xù)期費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)不明確在我國住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期實(shí)踐中，續(xù)期費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的不明確是一個突出問題。目前，國家層面對于續(xù)期費(fèi)用的繳納或減免，僅規(guī)定依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理，但相關(guān)法律、行政法規(guī)尚未出臺具體細(xì)則，導(dǎo)致各地在確定續(xù)期費(fèi)用時缺乏統(tǒng)一的法律依據(jù)和明確的指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)。不同地區(qū)在續(xù)期費(fèi)用的收取上做法差異顯著。如前文所述的溫州案例，當(dāng)?shù)爻醪教幚矸绞较?，需參照國有土地出讓做法，由第三方評估機(jī)構(gòu)評估土地價格來確定續(xù)期費(fèi)用，導(dǎo)致部分房屋續(xù)期費(fèi)用高達(dá)房產(chǎn)交易價的1/3到一半左右，這一高額費(fèi)用引發(fā)了業(yè)主的強(qiáng)烈不滿和社會的廣泛關(guān)注。而深圳在處理土地使用權(quán)續(xù)期時，對于部分符合條件的住宅，按照相應(yīng)用途公告基準(zhǔn)地價的35%補(bǔ)繳土地出讓金后辦理續(xù)期手續(xù)，與溫州的標(biāo)準(zhǔn)相比，存在較大差異。這種地區(qū)間續(xù)期費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的巨大差異，嚴(yán)重影響了法律的公平性和權(quán)威性。對于擁有類似房屋和土地使用權(quán)狀況的業(yè)主，僅僅因?yàn)樗幍貐^(qū)不同，就可能面臨截然不同的續(xù)期費(fèi)用負(fù)擔(dān)，這顯然違背了公平原則，容易引發(fā)社會公眾對法律公正性的質(zhì)疑。續(xù)期費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)不明確，還容易引發(fā)諸多爭議和糾紛。業(yè)主往往認(rèn)為續(xù)期費(fèi)用過高，超出了自身的經(jīng)濟(jì)承受能力，且缺乏合理的定價依據(jù)。在缺乏明確法律規(guī)定和透明定價機(jī)制的情況下，業(yè)主難以對續(xù)期費(fèi)用的合理性進(jìn)行判斷，容易產(chǎn)生抵觸情緒。而地方政府在確定續(xù)期費(fèi)用時，也面臨著如何平衡國家土地收益、居民承受能力和社會公平等多方面因素的難題。由于缺乏統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，地方政府在制定續(xù)期費(fèi)用政策時往往具有較大的自由裁量權(quán)，這可能導(dǎo)致權(quán)力尋租等問題的出現(xiàn)，進(jìn)一步加劇社會矛盾。在房地產(chǎn)交易市場中，續(xù)期費(fèi)用的不確定性也成為了交易的障礙。購房者在購買土地使用權(quán)即將到期的房屋時，會因擔(dān)憂續(xù)期費(fèi)用過高而猶豫不決，影響二手房市場的正常交易，阻礙房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。3.2.2續(xù)期操作流程繁瑣住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期操作流程繁瑣，給土地使用者帶來了極大的不便和負(fù)擔(dān)。在續(xù)期申請過程中，業(yè)主通常需要與多個政府部門打交道。以一般情況為例，業(yè)主可能需要先到當(dāng)?shù)貒临Y源部門了解續(xù)期相關(guān)政策和手續(xù)要求，提交土地使用權(quán)續(xù)期申請；之后，可能還需涉及規(guī)劃部門，確認(rèn)土地用途是否符合規(guī)劃要求；如果涉及房屋建筑結(jié)構(gòu)等方面的問題，還需與建設(shè)部門溝通。在一些地區(qū)，辦理續(xù)期手續(xù)還需要經(jīng)過房產(chǎn)管理部門、稅務(wù)部門等多個部門的審核和審批。辦理續(xù)期手續(xù)時，業(yè)主需要提供大量的證明材料。常見的材料包括土地使用權(quán)證、房屋所有權(quán)證、身份證明、購房合同、土地出讓合同等基本材料，這些材料的準(zhǔn)備本身就需要耗費(fèi)業(yè)主大量的時間和精力。部分地區(qū)還可能要求業(yè)主提供房屋安全鑒定報(bào)告、土地評估報(bào)告、繳納稅費(fèi)證明等額外材料。獲取房屋安全鑒定報(bào)告，業(yè)主需要聘請專業(yè)的鑒定機(jī)構(gòu)對房屋進(jìn)行檢測，這不僅需要支付一定的費(fèi)用，還可能因鑒定機(jī)構(gòu)的工作安排導(dǎo)致時間延誤；土地評估報(bào)告則需要委托專業(yè)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，同樣會產(chǎn)生費(fèi)用和時間成本。繁瑣的續(xù)期操作流程導(dǎo)致辦理續(xù)期手續(xù)的時間周期較長。各部門之間的審核和審批流程相互銜接，任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題或延誤，都會影響整個續(xù)期辦理進(jìn)度。在一些地方，從業(yè)主提交續(xù)期申請到最終完成續(xù)期手續(xù)，可能需要數(shù)月甚至更長時間。這期間，業(yè)主不僅要承受時間上的煎熬，還可能面臨房產(chǎn)交易受限、貸款辦理受阻等問題。在等待續(xù)期手續(xù)辦理過程中，業(yè)主若想出售房屋，由于土地使用權(quán)續(xù)期手續(xù)未完成，可能導(dǎo)致房屋無法正常交易，影響業(yè)主的財(cái)產(chǎn)處置權(quán)益。繁瑣的續(xù)期操作流程增加了業(yè)主的經(jīng)濟(jì)成本和時間成本，降低了辦事效率，也影響了政府部門的服務(wù)形象和公信力，亟待通過簡化流程、優(yōu)化服務(wù)等方式加以改進(jìn)。3.2.3續(xù)期法律規(guī)定的不確定性我國現(xiàn)行法律關(guān)于住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期的規(guī)定存在一定的不確定性，這給民眾帶來了諸多擔(dān)憂，也對社會穩(wěn)定產(chǎn)生了潛在影響。雖然《民法典》明確規(guī)定住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，自動續(xù)期，但對于自動續(xù)期的具體適用范圍，法律并未作出明確界定。例如，對于一些特殊類型的住宅，如經(jīng)濟(jì)適用房、保障性住房等，其建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期是否完全適用自動續(xù)期規(guī)則，存在疑問。經(jīng)濟(jì)適用房是政府為解決中低收入家庭住房問題而提供的具有社會保障性質(zhì)的住房，在土地取得方式、房屋價格、交易限制等方面與普通商品房存在差異，其續(xù)期問題若不明確，可能影響到中低收入家庭的住房權(quán)益和社會的住房保障體系。自動續(xù)期的期限、條件以及是否需要重新簽訂合同等關(guān)鍵問題，也缺乏明確規(guī)定。在續(xù)期期限方面，是延續(xù)原70年期限，還是根據(jù)其他標(biāo)準(zhǔn)確定新的期限，目前沒有定論。續(xù)期期限的不明確，使得業(yè)主難以對未來的土地使用權(quán)益進(jìn)行合理規(guī)劃。在續(xù)期條件上，是否存在某些特殊情形下不能自動續(xù)期，或者需要滿足特定條件才能續(xù)期，法律沒有給出清晰答案。對于是否需要重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，不同地區(qū)和部門的理解與做法也不一致。這種不確定性導(dǎo)致業(yè)主對自身房產(chǎn)權(quán)益缺乏穩(wěn)定預(yù)期，擔(dān)心土地使用權(quán)到期后可能面臨各種未知風(fēng)險(xiǎn)，如房屋被收回、續(xù)期條件苛刻等。續(xù)期法律規(guī)定的不確定性，在社會層面引發(fā)了民眾的擔(dān)憂和不安情緒。住房是居民最重要的財(cái)產(chǎn)之一，關(guān)系到千家萬戶的切身利益。法律規(guī)定的不明確，使得民眾對房產(chǎn)權(quán)益的安全感降低，影響社會的和諧穩(wěn)定。在房地產(chǎn)市場中，這種不確定性也干擾了市場預(yù)期，導(dǎo)致房地產(chǎn)交易活躍度下降。購房者在選擇房屋時，會更加謹(jǐn)慎對待土地使用權(quán)即將到期的房屋，擔(dān)心后續(xù)續(xù)期問題帶來的經(jīng)濟(jì)和法律風(fēng)險(xiǎn)。開發(fā)商在進(jìn)行土地開發(fā)和項(xiàng)目規(guī)劃時，也會因續(xù)期政策不明而增加決策難度和風(fēng)險(xiǎn)，影響房地產(chǎn)投資和開發(fā)的積極性，進(jìn)而對整個房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展產(chǎn)生不利影響。四、國外及我國港澳臺地區(qū)相關(guān)制度借鑒4.1國外相關(guān)制度介紹4.1.1日本的土地租賃制度日本的土地制度兼具私有制和公有制特點(diǎn)，城市土地大部分為私人所有。在住宅用地方面，實(shí)行土地租賃權(quán)制度，這一制度在保障租戶居住權(quán)益、維護(hù)租賃市場穩(wěn)定以及促進(jìn)土地資源合理利用等方面發(fā)揮著重要作用。在土地續(xù)租規(guī)定上，日本法律充分保障租戶的續(xù)租權(quán)益。一般情況下，當(dāng)租賃期限到期時，租戶享有優(yōu)先續(xù)租權(quán)。除非土地所有者有合理的理由拒絕續(xù)租，如土地所有者計(jì)劃對土地進(jìn)行重大開發(fā)改造，且該開發(fā)改造符合城市規(guī)劃和公共利益需求；或者租戶在租賃期間嚴(yán)重違反租賃合同約定，如長期拖欠租金、擅自改變土地用途等，否則不得隨意拒絕租戶的續(xù)租請求。續(xù)租條件上，通常要求租戶在租賃期間遵守租賃合同的各項(xiàng)約定，按時支付租金，合理使用土地及地上建筑物。若租戶在租賃期內(nèi)表現(xiàn)良好，無違約行為，在租賃期限屆滿前，按照合同約定的續(xù)租通知期限，提前向土地所有者提出續(xù)租申請，在滿足其他續(xù)租條件的情況下，土地所有者應(yīng)同意續(xù)租。在租金調(diào)整方面，為平衡土地所有者和租戶的利益，日本建立了較為完善的租金調(diào)整機(jī)制。租金并非一成不變，而是會根據(jù)市場情況、土地增值等因素進(jìn)行合理調(diào)整。當(dāng)續(xù)租時，雙方會參考周邊類似土地的租賃價格、物價指數(shù)變化以及土地本身的增值情況等因素，協(xié)商確定新的租金標(biāo)準(zhǔn)。若雙方在租金調(diào)整上無法達(dá)成一致意見，可通過法律途徑解決，由專業(yè)的評估機(jī)構(gòu)或仲裁機(jī)構(gòu)根據(jù)相關(guān)法律和市場情況，對租金進(jìn)行評估和裁決，以確保租金調(diào)整的公平合理。4.1.2德國的地上權(quán)制度德國的地上權(quán)制度在其物權(quán)體系中占據(jù)重要地位，對于解決土地利用和建筑物歸屬等問題發(fā)揮著關(guān)鍵作用。在地上權(quán)期限方面，德國法律允許當(dāng)事人自行約定地上權(quán)的存續(xù)期限，這體現(xiàn)了意思自治原則，給予了土地所有者和地上權(quán)人較大的自主空間，使其能夠根據(jù)土地的用途、開發(fā)規(guī)劃以及投資預(yù)期等因素，靈活確定地上權(quán)期限。在地上權(quán)續(xù)期方面，當(dāng)約定的地上權(quán)期限屆滿時，地上權(quán)人若希望繼續(xù)使用土地，可與土地所有者協(xié)商續(xù)期事宜。雙方需在平等自愿的基礎(chǔ)上，就續(xù)期的條件、期限、費(fèi)用等問題進(jìn)行協(xié)商并達(dá)成一致意見，簽訂續(xù)期合同。若雙方未能就續(xù)期達(dá)成協(xié)議，地上權(quán)一般會因期限屆滿而消滅。但在特殊情況下，如地上權(quán)人對土地及建筑物進(jìn)行了重大投資，且該投資對土地的增值和社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出了重要貢獻(xiàn)，地上權(quán)人可依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，向法院請求延長地上權(quán)期限。對于地上建筑物的歸屬，德國法律規(guī)定，在地上權(quán)期限內(nèi)，地上建筑物歸地上權(quán)人所有。當(dāng)?shù)厣蠙?quán)期限屆滿時，若地上權(quán)人未與土地所有者達(dá)成續(xù)期協(xié)議，地上建筑物的歸屬需根據(jù)具體情況確定。若地上建筑物與土地具有不可分離性，拆除地上建筑物會對土地造成重大損害，或者拆除成本過高，在這種情況下，土地所有者有權(quán)取得地上建筑物的所有權(quán)，但需對地上權(quán)人進(jìn)行合理補(bǔ)償。補(bǔ)償?shù)姆秶ǖ厣辖ㄖ锏膬r值、地上權(quán)人因建造建筑物所投入的成本以及因失去地上權(quán)而遭受的經(jīng)濟(jì)損失等。若地上建筑物與土地可分離，且拆除不會對土地和建筑物造成重大損害，地上權(quán)人可在地上權(quán)期限屆滿后，拆除地上建筑物并取回。4.2我國港澳臺地區(qū)相關(guān)制度介紹4.2.1香港的土地批租續(xù)期制度香港土地屬于國家所有，由香港特別行政區(qū)政府負(fù)責(zé)管理、使用、開發(fā)、出租或批給個人、法人或團(tuán)體使用。香港實(shí)行土地批租制度，政府將土地使用權(quán)在一定期限內(nèi)批租給使用者，使用者需向政府支付地價和每年繳納地租。在土地批租續(xù)期方面，香港有著較為完善的制度。香港的土地批租期限根據(jù)不同時期和土地用途有所差異。早期批出的土地租期較長，如1997年之前批出的不少土地租期達(dá)999年，這類土地的續(xù)期問題相對簡單，由于租期極長，在可預(yù)見的未來基本不存在續(xù)期困擾。對于1985年5月27日至1997年6月30日期間批出的，或原沒有續(xù)期權(quán)利而獲得續(xù)期的，超出1997年6月30日年期而不超過2047年6月30日的一切土地契約，承租人從1997年7月1日起不補(bǔ)地價，但需每年繳納相當(dāng)于當(dāng)日該土地應(yīng)課差餉租值百分之三的租金，此后，隨應(yīng)課差餉租值的改變而調(diào)整租金。2024年7月5日生效的《政府租契續(xù)期條例》，為香港土地使用權(quán)續(xù)期提供了新的法律框架。對于2024年7月5日或之后到期而沒有續(xù)期權(quán)利的一般用途地契，將自動續(xù)期50年，無需補(bǔ)交地價，但每年需繳納土地評估應(yīng)課差餉租值3%的地租。地政總署會在每批地契到期前6年發(fā)布續(xù)期公告，所有地契原有的產(chǎn)權(quán)、權(quán)益及權(quán)利將自動延續(xù)至續(xù)期年期。這一機(jī)制大大簡化了地契續(xù)期的繁瑣程序，降低了業(yè)權(quán)人的時間和成本，也為香港房地產(chǎn)市場提供了更大的穩(wěn)定性和預(yù)見性。在補(bǔ)地價計(jì)算方面，香港補(bǔ)地價的評估標(biāo)準(zhǔn)較為復(fù)雜，通常會考慮土地的位置、用途、市場價值等多種因素。一般來說，補(bǔ)地價金額是根據(jù)續(xù)期時土地的市場價值與原土地契約剩余年期價值的差額來確定。例如，若一塊土地原契約剩余年期較短，而續(xù)期后土地的市場價值大幅提升，補(bǔ)地價金額可能相對較高；反之，若土地市場價值波動不大或有所下降，補(bǔ)地價金額則會相應(yīng)減少。在實(shí)際操作中，香港差餉物業(yè)估價署會根據(jù)專業(yè)的評估方法和市場數(shù)據(jù)，對土地的應(yīng)課差餉租值進(jìn)行評估，以此為基礎(chǔ)計(jì)算地租和補(bǔ)地價金額。這種基于市場價值評估的方式，在一定程度上保證了補(bǔ)地價計(jì)算的公平性和合理性，能夠較好地反映土地的實(shí)際價值和市場供求關(guān)系。4.2.2臺灣地區(qū)的基地租賃制度臺灣地區(qū)實(shí)行土地私有制，但在土地利用方面，基地租賃制度在解決住宅用地問題上發(fā)揮著重要作用?；刈赓U是指土地所有人將土地出租給他人，供其建造建筑物并使用的一種租賃關(guān)系。在租賃期限上，臺灣地區(qū)“民法”規(guī)定，租賃契約之期限不得逾20年，逾20年者，縮短為20年。不過，租賃期限屆滿后，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，續(xù)訂的期限同樣受到上述20年期限的限制。這一規(guī)定既保障了土地所有者對土地的合理控制，又給予了承租人一定的穩(wěn)定預(yù)期，避免因租賃期限過長導(dǎo)致土地權(quán)益關(guān)系過于固化，同時也為雙方根據(jù)市場變化和自身需求調(diào)整租賃關(guān)系提供了一定的靈活性。關(guān)于續(xù)租權(quán)，臺灣地區(qū)法律規(guī)定，租賃期限屆滿時，承租人在同等條件下享有優(yōu)先續(xù)租權(quán)。這意味著，當(dāng)租賃期限即將到期時，若土地所有者有意繼續(xù)出租土地，承租人有權(quán)在與其他潛在承租人相同的條件下，優(yōu)先與土地所有者簽訂續(xù)租合同。這一規(guī)定充分保護(hù)了承租人的利益，使其在投入時間和資金進(jìn)行房屋建設(shè)或改良后，能夠有機(jī)會繼續(xù)使用土地，維持其居住或經(jīng)營活動的穩(wěn)定性。在租金調(diào)整方面，臺灣地區(qū)的基地租賃通常會在租賃合同中約定租金的調(diào)整方式和期限。一般情況下，租金會根據(jù)市場行情、物價指數(shù)等因素進(jìn)行定期調(diào)整。例如，雙方可能約定每3年或5年根據(jù)物價指數(shù)的變化對租金進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，以確保租金能夠反映市場的實(shí)際情況，平衡土地所有者和承租人的利益。若在租金調(diào)整過程中，雙方出現(xiàn)爭議，可通過協(xié)商、調(diào)解或仲裁等方式解決，以保障雙方的合法權(quán)益。4.3對我國大陸地區(qū)的啟示日本的土地租賃制度中，對租戶續(xù)租權(quán)益的保障以及租金調(diào)整機(jī)制，對我國住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期具有重要啟示。在我國，應(yīng)充分借鑒日本保障租戶續(xù)租權(quán)益的做法，明確住宅建設(shè)用地使用權(quán)人在續(xù)期時的優(yōu)先續(xù)期權(quán)。在續(xù)期條件方面，只要使用權(quán)人在土地使用期間遵守相關(guān)法律法規(guī)和土地出讓合同約定，無違法違規(guī)和嚴(yán)重違約行為，就應(yīng)享有續(xù)期的權(quán)利。這樣可以增強(qiáng)居民對住宅土地使用的穩(wěn)定預(yù)期，保障其居住權(quán)益。日本完善的租金調(diào)整機(jī)制也值得我國學(xué)習(xí)。在確定住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期費(fèi)用時，我國可參考日本根據(jù)市場情況、土地增值等因素調(diào)整租金的做法，綜合考慮土地的增值收益、土地市場價格、居民承受能力等多方面因素，建立科學(xué)合理的續(xù)期費(fèi)用調(diào)整機(jī)制。例如，對于土地增值收益較高的區(qū)域，適當(dāng)提高續(xù)期費(fèi)用；對于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較低、居民承受能力有限的地區(qū)，給予一定的費(fèi)用減免或優(yōu)惠政策，以確保續(xù)期費(fèi)用的合理性和公平性，平衡國家與土地使用者之間的利益關(guān)系。德國地上權(quán)制度中的意思自治原則以及對地上建筑物歸屬的規(guī)定，對我國住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期制度的完善具有借鑒意義。我國在住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期過程中，應(yīng)適度引入意思自治原則，在符合國家法律法規(guī)和土地利用總體規(guī)劃的前提下，允許土地使用者與國家就續(xù)期的期限、費(fèi)用等問題進(jìn)行協(xié)商，充分尊重土地使用者的意愿和選擇，提高土地使用者參與續(xù)期的積極性。德國關(guān)于地上建筑物歸屬的規(guī)定，為我國處理續(xù)期時地上建筑物問題提供了思路。當(dāng)住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿未續(xù)期時，對于地上建筑物的歸屬，應(yīng)根據(jù)建筑物與土地的實(shí)際情況進(jìn)行合理判斷。若建筑物與土地具有不可分離性，拆除建筑物會對土地造成重大損害或拆除成本過高，國家在收回土地使用權(quán)時，應(yīng)給予土地使用者合理補(bǔ)償，補(bǔ)償范圍包括建筑物的價值、土地使用者因建造建筑物所投入的成本以及因失去土地使用權(quán)而遭受的經(jīng)濟(jì)損失等。若建筑物與土地可分離，且拆除不會對土地和建筑物造成重大損害，土地使用者可拆除建筑物并取回相關(guān)材料，以保障土地使用者的合法權(quán)益，體現(xiàn)公平原則。香港的土地批租續(xù)期制度在續(xù)期機(jī)制和補(bǔ)地價計(jì)算方面的經(jīng)驗(yàn)，對我國大陸地區(qū)具有重要參考價值。香港《政府租契續(xù)期條例》規(guī)定的自動續(xù)期機(jī)制，極大地簡化了地契續(xù)期的繁瑣程序，降低了業(yè)權(quán)人的時間和成本，為房地產(chǎn)市場提供了更大的穩(wěn)定性和預(yù)見性。我國大陸地區(qū)在完善住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期制度時，可借鑒香港的自動續(xù)期模式，對于符合一定條件的住宅建設(shè)用地，明確實(shí)行自動續(xù)期，減少居民的續(xù)期申請環(huán)節(jié)和審批流程，提高續(xù)期效率，增強(qiáng)居民對房產(chǎn)權(quán)益的安全感和穩(wěn)定預(yù)期。香港補(bǔ)地價計(jì)算基于土地市場價值評估的方式，保證了補(bǔ)地價計(jì)算的公平性和合理性。我國大陸地區(qū)在確定住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期費(fèi)用時，也應(yīng)建立科學(xué)的土地價值評估體系，綜合考慮土地的位置、用途、市場價值、增值情況等多種因素，通過專業(yè)的評估機(jī)構(gòu)和規(guī)范的評估程序，準(zhǔn)確評估土地價值，以此為基礎(chǔ)確定續(xù)期費(fèi)用，確保續(xù)期費(fèi)用能夠真實(shí)反映土地的實(shí)際價值和市場供求關(guān)系，保障國家和土地使用者的合法權(quán)益。臺灣地區(qū)的基地租賃制度在租賃期限、續(xù)租權(quán)和租金調(diào)整等方面的規(guī)定，對我國大陸地區(qū)住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期制度的完善具有啟示作用。臺灣地區(qū)對租賃期限的限制以及續(xù)租權(quán)的規(guī)定，既保障了土地所有者對土地的合理控制，又給予了承租人一定的穩(wěn)定預(yù)期。我國大陸地區(qū)在住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期制度中，可合理設(shè)定續(xù)期的期限范圍，在保障國家土地所有權(quán)的前提下，充分考慮居民的居住需求和房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，為居民提供相對穩(wěn)定的土地使用期限。在租金調(diào)整方面，臺灣地區(qū)根據(jù)市場行情、物價指數(shù)等因素定期調(diào)整租金的做法，值得我國大陸地區(qū)借鑒。在確定住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期費(fèi)用時，應(yīng)建立動態(tài)的費(fèi)用調(diào)整機(jī)制，密切關(guān)注市場行情、物價指數(shù)、土地增值等因素的變化，定期對續(xù)期費(fèi)用進(jìn)行調(diào)整，使續(xù)期費(fèi)用能夠適應(yīng)市場變化，平衡國家與土地使用者的利益關(guān)系，促進(jìn)住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期制度的公平、合理和可持續(xù)發(fā)展。五、完善我國住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期法律制度的建議5.1明確續(xù)期費(fèi)用相關(guān)規(guī)定制定科學(xué)合理的續(xù)期費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，是完善住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期法律制度的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。續(xù)期費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)綜合考慮多方面因素，以確保其合理性和公平性。房屋面積是確定續(xù)期費(fèi)用的重要依據(jù)之一。一般來說，房屋面積越大，占用的土地資源相對越多，續(xù)期費(fèi)用也應(yīng)相應(yīng)提高?？筛鶕?jù)房屋建筑面積，采用分段累進(jìn)的方式計(jì)算續(xù)期費(fèi)用。對于建筑面積在一定標(biāo)準(zhǔn)以下的小戶型住宅，給予較低的續(xù)期費(fèi)用征收標(biāo)準(zhǔn)，以減輕小戶型業(yè)主的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)；隨著房屋建筑面積的增加，續(xù)期費(fèi)用的征收標(biāo)準(zhǔn)逐步提高，體現(xiàn)土地資源占用與費(fèi)用繳納的正比關(guān)系。土地使用年限也是影響續(xù)期費(fèi)用的重要因素。對于剩余使用年限較短的住宅建設(shè)用地，續(xù)期費(fèi)用可適當(dāng)降低。這是因?yàn)槭Ｓ嗍褂媚晗薅?，意味著土地使用者對土地的未來預(yù)期收益相對較少，過高的續(xù)期費(fèi)用會增加其經(jīng)濟(jì)壓力，也不符合公平原則。相反，對于剩余使用年限較長的住宅建設(shè)用地，續(xù)期費(fèi)用可相對較高，以反映土地資源的長期價值和潛在收益。土地價值是續(xù)期費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)制定中不可或缺的考量因素。土地價值受地理位置、周邊配套設(shè)施、市場供求關(guān)系等多種因素影響。在繁華地段、交通便利且配套設(shè)施完善的區(qū)域，土地價值較高，續(xù)期費(fèi)用也應(yīng)相應(yīng)提高；而在偏遠(yuǎn)地區(qū)或配套設(shè)施不完善的區(qū)域，土地價值相對較低，續(xù)期費(fèi)用可適當(dāng)降低?？赏ㄟ^專業(yè)的土地評估機(jī)構(gòu)，定期對不同區(qū)域的土地價值進(jìn)行評估，根據(jù)評估結(jié)果確定續(xù)期費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。為了體現(xiàn)社會公平，保障居民的基本居住權(quán)益，應(yīng)完善續(xù)期費(fèi)用減免政策。對于低收入群體，可根據(jù)其家庭收入狀況、資產(chǎn)情況等，制定相應(yīng)的續(xù)期費(fèi)用減免標(biāo)準(zhǔn)。對于家庭人均收入低于當(dāng)?shù)刈畹蜕畋Ｕ暇€一定比例的低收入家庭，可給予續(xù)期費(fèi)用全免或大幅減免；對于收入略高于最低生活保障線的家庭，給予一定程度的費(fèi)用減免，確保低收入群體能夠承受續(xù)期費(fèi)用，保障其住房權(quán)益。對于危房改造后的住宅，考慮到業(yè)主在危房改造過程中已經(jīng)投入了大量資金，且改造后的住宅主要用于自住，以保障居住安全，可給予續(xù)期費(fèi)用減免優(yōu)惠。具體減免幅度可根據(jù)危房改造的實(shí)際投入、房屋的改善程度等因素確定。針對小戶型住宅，尤其是面積在一定標(biāo)準(zhǔn)以下的保障性小戶型住房，由于其主要滿足居民的基本居住需求，居住群體多為中低收入者，可給予適當(dāng)?shù)睦m(xù)期費(fèi)用減免。這不僅有助于減輕小戶型業(yè)主的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，也符合住房保障政策的導(dǎo)向，促進(jìn)社會公平正義的實(shí)現(xiàn)。通過明確續(xù)期費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)和完善減免政策，能夠平衡國家與土地使用者之間的利益關(guān)系，保障居民的合法權(quán)益，促進(jìn)住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期制度的公平、合理和可持續(xù)發(fā)展。5.2簡化續(xù)期操作流程當(dāng)前，我國住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期操作流程繁瑣，嚴(yán)重影響了居民的辦事體驗(yàn)和續(xù)期工作的效率，因此，簡化續(xù)期操作流程迫在眉睫。首先，應(yīng)整合續(xù)期辦理部門。目前，續(xù)期手續(xù)涉及多個部門，如國土資源部門、規(guī)劃部門、建設(shè)部門、房產(chǎn)管理部門、稅務(wù)部門等，部門之間職責(zé)交叉，信息溝通不暢，導(dǎo)致業(yè)主辦理續(xù)期手續(xù)時需要在多個部門之間來回奔波，耗費(fèi)大量時間和精力。建議設(shè)立專門的住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期辦理機(jī)構(gòu)，或者明確一個牽頭部門，負(fù)責(zé)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)續(xù)期工作，整合各部門的職責(zé)和權(quán)限，實(shí)現(xiàn)一站式辦理。該機(jī)構(gòu)應(yīng)集中受理續(xù)期申請，統(tǒng)一審核相關(guān)材料，內(nèi)部協(xié)調(diào)各部門的工作，避免業(yè)主多頭跑、重復(fù)跑，提高續(xù)期辦理的效率和便捷性。明確辦理時限，也是簡化續(xù)期操作流程的重要舉措。法律應(yīng)明確規(guī)定住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期的辦理時限，要求相關(guān)部門在規(guī)定時間內(nèi)完成審核和審批工作。例如，可規(guī)定自業(yè)主提交完整的續(xù)期申請材料之日起，辦理機(jī)構(gòu)應(yīng)在30個工作日內(nèi)完成審核，并作出是否準(zhǔn)予續(xù)期的決定；對于情況復(fù)雜的，經(jīng)批準(zhǔn)可延長15個工作日。若超過辦理時限未作出決定，視為準(zhǔn)予續(xù)期，以督促相關(guān)部門提高工作效率，保障業(yè)主的合法權(quán)益，減少業(yè)主的等待時間和不確定性。隨著信息技術(shù)的飛速發(fā)展，推行線上辦理續(xù)期手續(xù)成為簡化流程的必然趨勢。政府應(yīng)利用現(xiàn)代信息技術(shù)，建立住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期線上服務(wù)平臺。業(yè)主可通過該平臺在線提交續(xù)期申請和相關(guān)材料，平臺自動將申請信息推送給相關(guān)部門進(jìn)行審核。審核過程中，各部門之間通過平臺進(jìn)行信息共享和協(xié)同辦公，實(shí)現(xiàn)審核流程的電子化和自動化。業(yè)主可隨時登錄平臺查詢續(xù)期辦理進(jìn)度，相關(guān)部門也可通過平臺向業(yè)主反饋審核意見和結(jié)果。通過線上辦理，不僅可以減少業(yè)主的時間和精力成本，還能提高續(xù)期辦理的透明度和信息化水平，提升政府服務(wù)效能。減少證明材料要求，也能進(jìn)一步簡化續(xù)期操作流程。目前，業(yè)主辦理續(xù)期手續(xù)時需要提供大量證明材料，其中一些材料存在重復(fù)提供或不必要的情況。應(yīng)全面梳理續(xù)期所需證明材料，取消不必要的證明事項(xiàng)，對于能夠通過信息共享獲取的材料，不再要求業(yè)主提供。例如，土地使用權(quán)證、房屋所有權(quán)證等信息，可通過不動產(chǎn)登記信息系統(tǒng)直接獲??；身份證明等材料，可通過公安部門的人口信息系統(tǒng)進(jìn)行驗(yàn)證。對于確需業(yè)主提供的材料，應(yīng)明確材料的種類、格式和要求，避免模糊不清導(dǎo)致業(yè)主多次補(bǔ)充材料。通過減少證明材料要求，減輕業(yè)主的負(fù)擔(dān)，提高續(xù)期辦理的效率。通過以上措施，能夠有效簡化住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期操作流程，提高辦事效率，為居民提供更加便捷、高效的服務(wù)，促進(jìn)住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期工作的順利開展。5.3細(xì)化續(xù)期法律規(guī)定為了增強(qiáng)住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期法律規(guī)定的可操作性，需對自動續(xù)期的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行明確細(xì)化。首先，明確自動續(xù)期的適用范圍，應(yīng)涵蓋所有通過合法出讓方式取得的住宅建設(shè)用地使用權(quán)，包括普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、保障性住房等各類住宅項(xiàng)目。對于經(jīng)濟(jì)適用房、保障性住房等具有特殊政策屬性的住宅，雖然其土地取得方式、房屋價格、交易限制等方面與普通商品房存在差異，但基于保障居民基本居住權(quán)益的考慮，同樣適用自動續(xù)期規(guī)則。關(guān)于自動續(xù)期的期限，可根據(jù)不同情況進(jìn)行合理設(shè)定。對于普通住宅，在沒有特殊規(guī)劃調(diào)整的情況下，續(xù)期期限可延續(xù)原70年期限，以保持土地使用的穩(wěn)定性和連貫性，便于居民進(jìn)行長期規(guī)劃和生活安排。對于一些老舊小區(qū)，考慮到建筑壽命較短、城市更新需求以及土地資源的合理利用等因素，續(xù)期期限可適當(dāng)縮短，如設(shè)定為30年或50年。在續(xù)期時，相關(guān)部門可結(jié)合房屋的實(shí)際狀況、周邊規(guī)劃以及居民意愿等因素，綜合確定續(xù)期期限。在續(xù)期條件方面，只要土地使用者在土地使用期間遵守國家法律法規(guī)和土地出讓合同約定，無違法違規(guī)和嚴(yán)重違約行為，如按時繳納土地出讓金、未擅自改變土地用途、未對土地及地上建筑物造成嚴(yán)重?fù)p害等，即可自動獲得續(xù)