破局與創(chuàng)新：我國公共租賃住房社會資本融資模式探究一、引言1.1研究背景與意義1.1.1研究背景隨著我國城鎮(zhèn)化進程的加速，城市人口不斷增長，住房問題日益成為社會關注的焦點。中低收入群體、新就業(yè)大學生以及外來務工人員等，他們既無力購買商品房，又不符合廉租房申請條件，住房困難問題亟待解決。公共租賃住房作為保障性住房體系的重要組成部分，旨在為這些“夾心層”群體提供住房保障，在解決住房難題、促進社會公平方面發(fā)揮著關鍵作用。然而，公共租賃住房建設面臨著嚴峻的資金困境。一方面，公共租賃住房建設需要大量的前期資金投入，包括土地購置、房屋建設、配套設施建設等，資金需求規(guī)模巨大。以“十二五”時期為例，我國計劃建設3600萬套保障性安居工程，其中相當一部分為公租房，資金需求量高達數(shù)萬億元。另一方面，公共租賃住房具有準公共產(chǎn)品屬性，租金水平相對較低，投資回報率不高，資金回籠周期長，通常需要20-30年才能收回成本。這種經(jīng)濟效益不明顯的特性，使得市場機制在該領域部分失靈，社會資本參與積極性較低。同時，政府財政資金有限，難以獨自承擔公共租賃住房建設的全部資金責任，各地在公租房建設中普遍存在巨大的資金缺口。如2011年，我國公共租賃房建設就面臨著2000億元的資金缺口，西部地區(qū)資金壓力尤為嚴峻。單純依靠政府財政撥款、土地出讓凈收益以及住房公積金增值收益等政策性資金支持，已無法滿足公共租賃住房快速發(fā)展的需求，融資渠道單一、資金缺乏靈活性、融資效率低下等問題嚴重制約著公租房建設的推進速度和規(guī)模。在此背景下，積極探索引入社會資本的融資模式，成為解決公共租賃住房建設資金難題、推動公租房可持續(xù)發(fā)展的迫切需求。1.1.2研究意義理論意義：豐富和完善住房保障理論體系。目前關于公共租賃住房的研究主要集中在政策解讀、運營管理等方面，對融資模式的深入研究相對較少。本研究通過對公共租賃住房社會資本融資模式的探討，分析不同融資模式的特點、優(yōu)勢及應用條件，能夠從理論層面拓寬住房保障領域的研究視角，為后續(xù)相關研究提供新的思路和方法，進一步完善住房保障理論體系，填補該領域在社會資本融資模式研究方面的部分空白。同時，有助于深化對公共產(chǎn)品理論、項目區(qū)分理論等在住房保障領域應用的理解，明確公共租賃住房在市場經(jīng)濟中的定位和作用，為政府制定科學合理的住房保障政策提供理論依據(jù)。實踐意義：有效緩解公共租賃住房建設資金壓力。引入社會資本參與公共租賃住房建設，能夠拓寬融資渠道，吸引更多的資金投入到公租房項目中，緩解政府財政資金緊張的局面，為大規(guī)模公租房建設提供充足的資金保障，加快公租房建設進度，增加房源供給，滿足中低收入群體的住房需求。提高公共租賃住房建設和運營效率。社會資本具有豐富的市場經(jīng)驗、先進的管理技術和高效的運作機制。在公租房建設和運營過程中，引入社會資本可以充分發(fā)揮其優(yōu)勢，優(yōu)化項目規(guī)劃設計，加強工程建設管理，降低建設成本，提高建設質(zhì)量。在運營階段，通過創(chuàng)新運營管理模式，提高服務水平，提升公租房的運營效率和管理效益，實現(xiàn)公共租賃住房的可持續(xù)發(fā)展。推動房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展。公共租賃住房的發(fā)展能夠完善住房供應體系，增加保障性住房的供給比例，調(diào)節(jié)住房市場供需關系，穩(wěn)定住房價格，抑制房地產(chǎn)市場的投機行為，促進房地產(chǎn)市場的健康、穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展，為經(jīng)濟社會的穩(wěn)定發(fā)展創(chuàng)造良好的環(huán)境。1.2國內(nèi)外研究現(xiàn)狀1.2.1國外研究綜述國外對于保障性住房的研究起步較早，在公共租賃住房（以下簡稱公租房）社會資本融資方面積累了豐富的經(jīng)驗和成果。在融資模式方面，各國形成了各具特色的模式。美國的公共住房建設采用了多種融資方式，其中低收入住房稅收抵免（LIHTC）計劃是吸引社會資本參與的重要手段。該計劃通過向投資低收入住房項目的社會資本提供稅收抵免，降低了投資者的成本，提高了其投資回報率，從而鼓勵了大量社會資本投入到公共住房建設中。例如，在一些城市，房地產(chǎn)開發(fā)商參與公共住房建設項目，可依據(jù)該計劃獲得一定比例的稅收抵免，這使得項目在經(jīng)濟上更具可行性，吸引了眾多開發(fā)商參與。新加坡的公共組屋建設資金主要來源于政府提供的住房建設貸款和運營津貼、中央公積金貸款、公共組屋的租金及出售收入。其中，中央公積金在公共組屋融資中發(fā)揮了核心作用，為建設公共組屋提供了穩(wěn)定且長期的資金支持。這種模式下，新加坡的公共組屋建設得以順利推進，有效解決了中低收入人群的住房問題。荷蘭在住房市場化改革前，社會住房資金主要來自政府貸款和資產(chǎn)津貼，改革后，金融市場的抵押貸款成為主要融資來源，同時政府成立社會住房基金幫助住房協(xié)會獲得較低貸款利率，并鼓勵各類金融機構參與競爭和創(chuàng)新貸款方式，推動了社會住房建設融資的多元化。在政策支持方面，國外政府通過多種政策手段鼓勵社會資本參與公租房建設。美國政府除了實施低收入住房稅收抵免計劃外，還提供貸款擔保、直接補貼等政策支持。例如，聯(lián)邦住房管理局（FHA）為公共住房項目提供貸款擔保，降低了金融機構的貸款風險，使得金融機構更愿意為公共住房項目提供貸款。英國政府通過“可負擔住房計劃”，為社會資本參與保障性住房建設提供政策優(yōu)惠，包括土地供應優(yōu)惠、資金補貼等。在土地供應方面，政府以較低價格出讓土地給參與保障性住房建設的企業(yè)；在資金補貼方面，根據(jù)項目情況給予一定的資金補助，提高了社會資本的參與積極性。德國政府通過制定相關法律法規(guī)，規(guī)范公共住房建設和運營，同時給予社會資本一定的稅收優(yōu)惠和財政補貼。例如，對于參與公共住房建設的企業(yè)，給予一定期限的稅收減免，減輕了企業(yè)的負擔，提高了其參與公共住房建設的意愿。在實踐經(jīng)驗方面，國外一些成功案例為我國提供了有益借鑒。美國紐約的保障性住房建設項目，通過多種融資模式吸引社會資本參與，形成了較為完善的住房保障體系。在項目實施過程中，注重項目選址與配套設施建設，將保障性住房建設在交通便利、配套設施完善的區(qū)域，提高了居民的生活便利性和滿意度。新加坡的公共組屋建設注重規(guī)劃和管理，從選址到戶型設計都充分考慮居民需求，同時建立了完善的分配和管理機制，確保公共組屋能夠公平、合理地分配給中低收入家庭，提高了公共組屋的使用效率。荷蘭的社會住房建設通過多元化的融資渠道和創(chuàng)新的貸款方式，保障了住房建設的資金需求，同時注重住房質(zhì)量和社區(qū)建設，打造了宜居的居住環(huán)境。1.2.2國內(nèi)研究綜述國內(nèi)對于公租房社會資本融資模式的研究隨著公租房建設的推進而不斷深入。在融資模式研究方面，學者們探討了多種可能的融資模式。PPP（公私合營）模式受到廣泛關注，許多學者對其在公租房建設中的應用進行了研究。王乾坤設計了PPP模式的運作及保障機制，認為該模式能夠整合政府和社會資本的優(yōu)勢，提高公租房建設和運營效率。方周妮、王靜對PPP模式在公租房內(nèi)外部應用條件進行分析，認為在政府政策支持、項目收益合理的情況下，PPP模式具有較好的適用性。債券融資模式也成為研究熱點，有學者認為發(fā)行公共租賃住房專項債券可以拓寬融資渠道，吸引社會資本參與，緩解公租房建設資金壓力。例如，通過合理設計債券利率、期限等要素，吸引投資者購買債券，為公租房建設籌集資金。此外，房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）模式也被提出，該模式可以將公租房資產(chǎn)證券化，吸引社會公眾投資，盤活公租房資產(chǎn)，提高資金流動性。在面臨問題研究方面，國內(nèi)學者指出了公租房社會資本融資存在的諸多問題。資金來源不足是首要問題，由于公租房投資回報率低、資金回籠周期長，社會資本參與積極性不高，導致公租房建設資金缺口較大。如2011年我國公共租賃房建設面臨2000億元的資金缺口，西部地區(qū)資金壓力尤為突出。融資途徑單一也是一個重要問題，目前公租房建設資金主要依賴政府財政撥款、土地出讓凈收益以及住房公積金增值收益等政策性資金支持，金融機構和其他主體的資金參與較少，缺乏靈活的財政及金融制度支持或商業(yè)化運作。例如，一些地方政府主要依靠財政資金進行公租房建設，社會資本參與的項目較少，導致公租房建設規(guī)模和速度受到限制。政策法規(guī)不完善也是制約社會資本參與的因素之一，目前我國缺乏完善的住房保障法律法規(guī)，公租房融資政策在實施過程中缺乏法律保障，導致政策落實不到位。例如，國家出臺從土地出讓金中提取廉租房保障金用于公共租賃房建設的規(guī)定，但部分城市未嚴格執(zhí)行。在解決策略研究方面，學者們提出了一系列建議。建立多元化融資機制是關鍵，通過政府補貼、社會投資、商業(yè)銀行貸款等多種方式，提高公租房的資金來源和融資渠道。政府應加大財政補貼力度，制定相應的稅收優(yōu)惠政策和土地優(yōu)惠政策，鼓勵社會資本參與公租房建設和運營。例如，對參與公租房建設的企業(yè)給予稅收減免、土地出讓金優(yōu)惠等政策支持。完善風險管理機制也很重要，建立公租房運營風險預警和控制機制，制定適當?shù)娘L險敞口限制和風險分散措施，降低風險，提高社會資本參與的信心。加強政策扶持，出臺相關法律法規(guī)，明確各方權利和義務，保障公租房融資政策的有效實施。1.3研究方法與創(chuàng)新點1.3.1研究方法文獻研究法：廣泛搜集國內(nèi)外關于公共租賃住房、社會資本融資以及相關領域的文獻資料，包括學術期刊論文、學位論文、政府報告、政策法規(guī)文件等。通過對這些文獻的梳理和分析，了解國內(nèi)外在公共租賃住房社會資本融資模式方面的研究現(xiàn)狀、實踐經(jīng)驗以及存在的問題，為本研究提供理論基礎和研究思路。例如，在研究國外融資模式時，參考了美國低收入住房稅收抵免計劃、新加坡公共組屋融資模式等相關文獻，深入剖析其模式特點和運行機制，為我國公租房融資模式的創(chuàng)新提供借鑒。案例分析法：選取國內(nèi)外具有代表性的公共租賃住房社會資本融資案例進行深入研究，如美國紐約保障性住房建設項目、重慶公租房建設項目等。通過對這些案例的詳細分析，包括項目的融資模式選擇、運作過程、實施效果、面臨的問題及解決措施等方面，總結(jié)成功經(jīng)驗和失敗教訓，為我國公租房社會資本融資模式的優(yōu)化提供實踐依據(jù)。以重慶公租房建設項目為例，分析其“政府主導，投資公司運作”模式下，政府如何通過財政資金投入、土地出讓金作價入股等方式，借助專業(yè)投資機構吸引社會資本參與，以及該模式在實際運行中如何解決資金籌集、項目建設和運營管理等方面的問題。對比分析法：對國內(nèi)外不同的公共租賃住房社會資本融資模式進行對比分析，包括融資渠道、政策支持、風險分擔機制、收益分配方式等方面。通過對比，找出不同模式的優(yōu)缺點和適用條件，明確我國公租房融資模式與國外的差異，從而結(jié)合我國國情，探索適合我國公共租賃住房建設的社會資本融資模式。例如，對比美國、新加坡、荷蘭等國的融資模式，分析其在吸引社會資本的政策手段、資金來源結(jié)構等方面的差異，以及這些差異對我國的啟示。同時，對國內(nèi)不同地區(qū)采用的公租房融資模式進行對比，如北京、上海、重慶等地在融資模式創(chuàng)新方面的實踐，分析其在當?shù)亟?jīng)濟社會環(huán)境下的適應性和有效性，為其他地區(qū)提供參考。1.3.2創(chuàng)新點研究視角創(chuàng)新：從多維度視角對公共租賃住房社會資本融資模式進行研究。不僅關注融資模式本身的構建和運作，還深入探討其與住房保障政策體系、房地產(chǎn)市場發(fā)展、社會公平與和諧等方面的關聯(lián)。例如，分析社會資本參與公租房建設對完善住房供應體系、調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場供需關系的作用，以及如何通過合理的融資模式設計實現(xiàn)社會公平目標，保障中低收入群體的住房權益，為公共租賃住房融資模式研究提供了更全面、更深入的視角。研究方法創(chuàng)新：將多種研究方法有機結(jié)合，形成一套系統(tǒng)的研究方法體系。在運用文獻研究法梳理理論和實踐基礎、案例分析法總結(jié)經(jīng)驗教訓的基礎上，引入對比分析法進行國內(nèi)外和國內(nèi)地區(qū)間的對比研究，同時還考慮運用定量分析方法，如構建數(shù)學模型對不同融資模式的成本、收益、風險等進行量化分析，使研究結(jié)果更加科學、準確、具有說服力，為公共租賃住房社會資本融資模式的研究提供了新的方法路徑。觀點見解創(chuàng)新：提出了一些具有創(chuàng)新性的觀點和見解。例如，在分析社會資本參與公租房建設的激勵機制時，提出除了傳統(tǒng)的政策優(yōu)惠和經(jīng)濟補貼外，還應注重從社會責任、品牌建設等非經(jīng)濟因素方面激發(fā)社會資本的參與積極性。在風險分擔機制方面，認為應建立多層次、多元化的風險分擔體系，不僅要明確政府與社會資本之間的風險分擔界限，還要引入保險、擔保等金融機構參與風險分擔，降低各方風險，提高融資模式的穩(wěn)定性和可持續(xù)性，這些觀點為公共租賃住房融資模式的創(chuàng)新發(fā)展提供了新的思路和方向。二、我國公共租賃住房社會資本融資模式理論基礎2.1公共租賃住房概述2.1.1概念與特點公共租賃住房，簡稱公租房，是由國家提供政策支持，由政府、企業(yè)以及其他社會力量等各類主體投資建設或通過其他方式籌集房源，限定套型面積、住房面積和條件，以低于市場水平的租賃價格，面向符合條件的城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭、新就業(yè)無房職工、外來務工人員等群體出租的保障性住房，是國家住房保障體系的重要構成部分。公租房具有保障性，住房權是國際公約一致確認的一項基本人權，我國大力發(fā)展公共租賃住房，是完善住房供應體系、培育住房租賃市場、滿足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要舉措，體現(xiàn)了政府對中低收入群體住房權益的保障，是繼廉租住房、經(jīng)濟適用房之后推出的又一重要保障性住房類型，對于實現(xiàn)社會公平、促進社會和諧穩(wěn)定具有重要意義。比如在一些大城市，許多外來務工人員通過申請公租房解決了基本居住問題，能夠更加安心地工作和生活。公租房還具有租賃性，這是其核心特征，也是與經(jīng)濟適用房的最大區(qū)別。經(jīng)濟適用房為目標群體提供低于市場價格的產(chǎn)權住房，而公共租賃住房則是向目標群體提供適當?shù)淖赓U住房來保障其住有所居，滿足了部分群體階段性的住房需求，減輕了他們的購房壓力。對于剛畢業(yè)參加工作的大學生來說，收入相對較低，短期內(nèi)難以承擔購房費用，公租房以其較低的租金為他們提供了過渡性的居住選擇。公租房的租金水平相對較低，這是其重要特點之一。公租房租金通常按照略低于同地段、同類型住房市場租金水平確定，同時還會根據(jù)保障對象的收入情況給予一定的租金補貼，進一步降低了保障對象的居住成本，使其能夠負擔得起住房費用。以南寧市昆侖苑公租房小區(qū)為例，城市低收入家庭入住可享受租金優(yōu)惠，租金可減免至2.1元/平方米，大大減輕了低收入家庭的經(jīng)濟負擔。此外，公租房具有供應群體廣泛性的特點。在我國原有的保障性住房中，廉租住房的供應對象是最低收入群體，經(jīng)濟適用房的供應對象是中等收入群體。而公共租賃住房的供應對象主要是城市中等偏下收入住房困難家庭，有條件的地區(qū)還將新就業(yè)職工和有穩(wěn)定職業(yè)并在城市居住一定年限的外來務工人員納入供應范圍，部分地方規(guī)定的公共租賃住房供應群體更加廣泛，如上海將公共租賃住房供應對象由戶籍人口擴大為常住人口，并且不設收入限制，覆蓋了更廣泛的住房困難群體，體現(xiàn)了住房保障的公平性和全面性。2.1.2發(fā)展歷程與現(xiàn)狀我國公共租賃住房的發(fā)展歷程可以追溯到20世紀末。1998年，國務院公布《關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》，提出對不同收入家庭實行不同的住房供應政策，最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房。此后，各地開始加強保障性住房建設，但由于廉租住房、經(jīng)濟適用住房建設和棚戶區(qū)改造政策覆蓋范圍有限，部分大中城市商品住房價格較高、上漲過快、可供出租的小戶型住房供應不足等原因，一些中等偏下收入住房困難家庭無力通過市場租賃或購買住房的問題比較突出。同時，隨著城鎮(zhèn)化快速推進，新職工的階段性住房支付能力不足矛盾日益顯現(xiàn)，外來務工人員居住條件也亟需改善。2009年，“公共租賃住房”這一概念首次出現(xiàn)在國務院政府工作報告中，國務院提出“積極發(fā)展公共租賃住房”。2010年6月，住房和城鄉(xiāng)建設部會同國家發(fā)改委、財政部等七部委聯(lián)合制定了《關于加快發(fā)展公共租賃住房的指導意見》，鼓勵各地加大投入，加快公共租賃住房的建設，并要求各地已經(jīng)出臺的政策性租賃住房、租賃型經(jīng)濟適用住房、經(jīng)濟租賃住房、農(nóng)民工公寓（集體宿舍）等政策統(tǒng)一按該意見規(guī)定進行調(diào)整，標志著我國公租房建設進入快速發(fā)展階段。此后，國務院辦公廳于2011年8月發(fā)布《國務院辦公廳關于保障性安居工程建設和管理的指導意見》，要求在新建的普通商品住房項目中規(guī)劃配建一定比例的公共租賃住房，并要求逐步實現(xiàn)廉租住房與公共租賃住房統(tǒng)籌建設、并軌運行。2014年開始，根據(jù)住房城鄉(xiāng)建設部、財政部、國家發(fā)展改革委聯(lián)合印發(fā)的《關于公共租賃住房和廉租住房并軌運行的通知》，廉租房并入公共租賃住房，合并后統(tǒng)稱為公共租賃住房。2016年以后，住房租賃市場作為深化住房制度改革的重要內(nèi)容，受到多項政策的鼓勵。2016年5月，國務院辦公廳發(fā)布《國務院辦公廳關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，要求各地將新建租賃住房納入住房發(fā)展規(guī)劃，并在年度住房建設計劃和住房用地供應計劃中予以安排。2017年7月，住房和城鄉(xiāng)建設部會同國家發(fā)改委、財政部等八部門再次聯(lián)合印發(fā)《關于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，正式將租賃市場需求旺盛但租賃房源不足的廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市確定為全國發(fā)展租賃市場的試點城市，發(fā)展公共租賃住房政策開始落到實處。經(jīng)過多年的發(fā)展，我國公共租賃住房建設取得了顯著成果。截至2023年，全國已有數(shù)百個城市的政府推出了公租房項目，覆蓋了數(shù)百萬戶中低收入家庭。從建設規(guī)模上看，公租房建設規(guī)模不斷擴大，供應能力顯著增強。許多城市將公租房建設納入城市建設總體規(guī)劃，優(yōu)先保障中低收入家庭的住房需求。廣西累計建成公共租賃住房47.89萬套，全區(qū)正在實施公租房保障家庭共47.19萬戶，基本實現(xiàn)對低保、低收入住房困難家庭依申請應保盡保。在質(zhì)量方面，公租房的建設標準得到了不斷提升。政府要求公租房項目在設計、建設、裝修等方面達到一定的標準，確保居住環(huán)境舒適、安全。同時，公租房的配套設施也日益完善，包括教育、醫(yī)療、交通等公共服務設施，為居民提供了便捷的生活條件。南寧市昆侖苑公租房小區(qū)建立了紅色黨群物業(yè)服務中心，為獨居老人、重度殘疾、重大疾病等困難租戶提供“一鍵呼救”等個性化服務，還增設了衛(wèi)生服務站、長者食堂、圖書閱覽室及運動場地等配套設施和服務，進一步提升了小區(qū)的服務水平，讓群眾住得更舒適、更安心。公租房的運營管理也逐漸規(guī)范化。各地政府建立了公租房申請、分配、租賃、退出等管理制度，確保公租房資源的公平、高效利用。同時，公租房租賃補貼制度也在不斷完善，通過財政補貼等方式，減輕中低收入家庭的住房負擔，提高公租房的保障能力。北京大部分公租房項目租金約占市場租金水平的8折左右，加上對中低收入家庭的租金補貼，租戶實際負擔更低。截至2016年7月底，全市已累計為1.2萬戶家庭發(fā)放租金補貼2.5億元。然而，隨著公租房行業(yè)的發(fā)展，仍存在一些問題，如供應與需求的不匹配、運營成本較高、管理機制不健全等，這些問題需要進一步解決和改進。2.2社會資本參與公共租賃住房融資的理論依據(jù)2.2.1公共產(chǎn)品理論公共產(chǎn)品理論是新政治經(jīng)濟學的一項基本理論，也是正確處理政府與市場關系、政府職能轉(zhuǎn)變、構建公共財政收支、公共服務市場化的基礎理論。保羅?薩繆爾森在《公共支出的純理論》一文中將純粹的公共產(chǎn)品定義為：每個人消費這種產(chǎn)品或服務不會導致別人對該產(chǎn)品或服務獲得消費的減少。公共產(chǎn)品具有非排他性和非競爭性兩個顯著特征。非排他性指在技術上沒有辦法將拒絕為之付款的個人或廠商排除在公共產(chǎn)品的受益范圍之外，或者說，任何人都不能用拒絕付款的辦法，將其不喜歡的公共產(chǎn)品排除在其享用品范圍之外。例如國防，一旦形成了國家國防體系，提供了國防服務，要想排除任何一個生活在該國的人享受國防保護，是非常困難的，或者成本高到不可接受。非競爭性指一個人或廠商對公共物品的享用，不排斥、不妨礙其他人或廠商同時享用，也不會因此而減少其他人或廠商享用該種公共產(chǎn)品的數(shù)量或質(zhì)量，即增加一個消費者的邊際成本等于零，如公用電網(wǎng)、燈塔等，不會因增加一個消費者而減少其他任何一個人對公共產(chǎn)品的消費量。公共租賃住房具有一定的公共產(chǎn)品屬性，但又不完全等同于純粹的公共產(chǎn)品，它屬于準公共產(chǎn)品。從非排他性角度來看，公租房在一定程度上具有排他性。雖然其面向中低收入住房困難群體出租，但通過資格審核等方式，可以將不符合條件的人群排除在外，這與純粹公共產(chǎn)品的非排他性有所不同。然而，公租房的建設和運營旨在滿足社會中特定弱勢群體的住房需求，具有明顯的社會福利性質(zhì)，其受益范圍并非局限于少數(shù)個體，而是具有一定的公共性。從非競爭性角度分析，公租房存在一定的競爭性。隨著入住人數(shù)的增加，可能會導致居住空間相對擁擠、配套設施使用緊張等情況，增加一個租戶可能會對其他租戶的居住體驗產(chǎn)生一定影響，這表明公租房的消費存在邊際成本。不過，公租房的租金相對較低，以保障中低收入群體的住房需求為主要目的，并非以追求利潤最大化為目標，其競爭性程度相對較弱。由于公共租賃住房的準公共產(chǎn)品屬性，完全依靠市場機制無法實現(xiàn)資源的有效配置。市場機制追求利潤最大化，而公租房投資回報率低、資金回籠周期長，市場主體缺乏足夠的動力去投資建設。在這種情況下，政府有責任介入，承擔起提供公共租賃住房的主要責任。然而，政府財政資金有限，難以獨自承擔公租房建設的全部資金需求。引入社會資本參與公共租賃住房融資，能夠整合政府和社會資本的優(yōu)勢。政府可以利用其政策制定、資源調(diào)配等能力，為社會資本參與提供政策支持和保障；社會資本則可以憑借其資金、技術、管理等優(yōu)勢，提高公租房建設和運營的效率。通過政府與社會資本的合作，能夠更好地滿足中低收入群體的住房需求，實現(xiàn)公共租賃住房的有效供給，提高社會福利水平，這體現(xiàn)了公共產(chǎn)品理論在公共租賃住房領域的應用和實踐。2.2.2項目區(qū)分理論項目區(qū)分理論是根據(jù)項目的產(chǎn)品或服務屬性、投資經(jīng)營特征以及市場需求狀況等因素，將項目劃分為經(jīng)營性項目、準經(jīng)營性項目和非經(jīng)營性項目。經(jīng)營性項目具有明確的收費基礎，并且能夠通過市場收費完全覆蓋投資成本并獲取利潤，投資者可以通過市場機制實現(xiàn)項目的投資回報，如商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目。非經(jīng)營性項目則主要體現(xiàn)社會效益，沒有直接的經(jīng)濟收益，投資成本無法通過市場收費彌補，通常由政府財政資金投入建設，如城市道路、路燈等基礎設施項目。準經(jīng)營性項目介于兩者之間，有一定的收費機制和資金流入，但由于收費價格、市場需求等因素限制，無法完全覆蓋投資成本，需要政府給予一定的政策支持或補貼，以吸引社會資本參與，公共租賃住房項目就屬于準經(jīng)營性項目。公共租賃住房項目具有投資規(guī)模大、建設周期長的特點。建設一套公租房，從土地購置、規(guī)劃設計、施工建設到配套設施完善，需要投入大量的資金，并且建設過程通常需要數(shù)年時間。以一個中等規(guī)模的公租房小區(qū)為例，建設成本可能高達數(shù)億元，建設周期可能在3-5年。公租房的租金收入相對有限，難以在短期內(nèi)收回投資成本。由于其面向中低收入群體出租，租金水平受到嚴格限制，通常低于市場租金，導致資金回籠緩慢，投資回報率較低。例如，某公租房項目的租金收入扣除運營成本后，每年的投資回報率僅為3%-5%，遠低于市場上一般商業(yè)投資項目的回報率?；陧椖繀^(qū)分理論，對于公共租賃住房這類準經(jīng)營性項目，政府可以通過制定合理的政策，吸引社會資本參與。政府可以提供土地出讓優(yōu)惠政策，以較低的價格將土地出讓給參與公租房建設的社會資本，降低其前期投資成本。在一些城市，政府以劃撥方式提供公租房建設用地，大大減輕了社會資本的土地購置負擔。政府還可以給予財政補貼，根據(jù)公租房項目的建設規(guī)模、租金水平等因素，給予一定的資金補助，提高社會資本的投資回報率。政府可以對參與公租房建設的企業(yè)給予稅收優(yōu)惠，減免相關稅費，降低企業(yè)運營成本。通過這些政策支持，能夠明確政府和社會資本在公租房項目中的責任和義務。政府負責提供政策保障和必要的資金支持，確保公租房項目的公共服務屬性和社會效益；社會資本則負責項目的具體建設和運營管理，發(fā)揮其市場優(yōu)勢，提高項目的效率和質(zhì)量，實現(xiàn)政府與社會資本在公租房項目中的合作共贏。2.2.3風險分擔與利益共享理論風險分擔與利益共享理論認為，在項目合作中，各參與方應根據(jù)自身的能力和資源，合理分擔項目風險，并按照各自的投入和貢獻分享項目利益。在公共租賃住房項目中，社會資本與政府合作面臨著多種風險，需要建立合理的風險分擔機制。從建設階段來看，存在建設成本超支風險。由于建筑材料價格波動、人工成本上升、工程變更等因素，可能導致公租房建設成本超出預算。如果社會資本獨自承擔這一風險，可能會影響其投資收益，甚至導致項目虧損。因此，政府和社會資本可以共同分擔這一風險。政府可以通過財政補貼等方式，在一定程度上彌補建設成本超支部分；社會資本則應加強項目建設管理，優(yōu)化施工方案，合理控制成本，降低成本超支的可能性。在運營階段，存在租金收繳風險。部分公租房租戶可能由于經(jīng)濟困難等原因，無法按時足額繳納租金，影響項目的資金回流。對于這一風險，政府可以建立租金補貼制度，對符合條件的困難租戶給予租金補貼，確保租金按時收繳；社會資本可以加強租戶管理，建立信用評價體系，對惡意拖欠租金的租戶采取相應措施，如限制其后續(xù)租賃資格等。市場風險也是公租房項目面臨的重要風險之一。房地產(chǎn)市場的波動可能導致公租房的市場價值和租金水平發(fā)生變化。如果市場租金大幅下降，可能會影響項目的收益。政府可以通過制定相關政策，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，保障公租房項目的市場環(huán)境；社會資本可以通過多元化運營，如提供配套商業(yè)服務等，增加項目收入來源，降低市場風險對項目收益的影響。在利益共享方面，政府和社會資本應根據(jù)各自的投入和貢獻合理分配公租房項目的利益。社會資本通過投資建設和運營公租房項目，獲得一定的經(jīng)濟收益，包括租金收入、政府補貼等。政府則通過社會資本的參與，實現(xiàn)了住房保障目標，促進了社會公平與和諧，提升了政府的社會公信力。政府還可以從公租房項目帶動的區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展、土地增值等方面獲得間接利益。通過合理的風險分擔和利益共享機制，能夠充分調(diào)動社會資本和政府的積極性，保障公共租賃住房項目的順利實施和可持續(xù)發(fā)展。三、我國公共租賃住房社會資本融資模式主要類型3.1PPP模式3.1.1運作流程PPP（Public-PrivatePartnership）模式，即政府和社會資本合作模式，是政府與社會資本為提供公共產(chǎn)品或服務而建立的全過程合作關系，以授予特許經(jīng)營權為基礎，以利益共享和風險共擔為特征，通過引入市場競爭和激勵約束機制，發(fā)揮多方優(yōu)勢，提高公共產(chǎn)品和服務的供給效率。在公共租賃住房領域，PPP模式的運作流程主要包括以下幾個階段：項目識別階段：政府部門首先對當?shù)毓沧赓U住房的需求進行全面調(diào)研和評估，結(jié)合城市發(fā)展規(guī)劃、人口增長趨勢、中低收入群體規(guī)模等因素，確定公租房項目的建設規(guī)模、選址、戶型設計等基本要求。例如，在一些大城市，隨著外來務工人員和新就業(yè)大學生數(shù)量的不斷增加，對小戶型、低租金公租房的需求較為旺盛，政府在項目識別階段就會重點考慮這些需求因素。政府組織相關部門和專家對項目的可行性進行論證，包括項目的技術可行性、經(jīng)濟可行性、環(huán)境可行性等。從技術可行性方面，要確保項目的建筑設計、施工工藝等符合相關標準和規(guī)范；在經(jīng)濟可行性方面，要對項目的投資成本、租金收入、運營成本、政府補貼等進行詳細測算，評估項目的盈利能力和償債能力。在此基礎上，政府將符合條件的公租房項目納入PPP項目庫，進行儲備和管理。項目準備階段：政府成立專門的項目實施機構，負責項目的具體推進工作。該機構負責編制項目實施方案，明確項目的運作方式、交易結(jié)構、風險分配框架、績效考核機制等關鍵內(nèi)容。運作方式可根據(jù)項目特點選擇建設-運營-移交（BOT）、建設-擁有-運營（BOO）、轉(zhuǎn)讓-運營-移交（TOT）等模式。以BOT模式為例，社會資本或項目公司承擔新建項目設計、融資、建造、運營、維護和用戶服務職責，合同期滿后項目資產(chǎn)及相關權利等移交給政府。政府組織開展物有所值評價和財政承受能力論證。物有所值評價是判斷是否采用PPP模式代替政府傳統(tǒng)投資運營方式提供公共服務項目的一種評價方法，通過對項目全生命周期內(nèi)政府傳統(tǒng)投資方式和PPP模式下的成本、效益等進行比較分析，評估PPP模式的可行性和優(yōu)越性。財政承受能力論證是識別、測算項目的各項財政支出責任，科學評估項目實施對當前及今后年度財政支出的影響，確保項目實施不會對政府財政造成過大壓力，保障政府履行合同義務。項目采購階段：政府通過公開招標、競爭性談判、單一來源采購等方式選擇合適的社會資本方。在招標過程中，明確投標人的資質(zhì)要求、技術能力、財務狀況、業(yè)績經(jīng)驗等條件，確保參與投標的社會資本具備相應的實力和能力。例如，要求投標人具有豐富的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗、良好的資金實力和融資能力、完善的運營管理團隊等。對投標人的投標文件進行評審，綜合考慮投標價格、技術方案、運營方案、服務承諾等因素，選擇最符合項目要求的社會資本方作為中標人。政府與中標社會資本方簽訂PPP項目合同，明確雙方的權利和義務，包括項目的建設標準、運營要求、收益分配方式、風險分擔機制、違約責任等內(nèi)容。項目執(zhí)行階段：中標社會資本方與政府共同組建項目公司（SPV），負責項目的具體實施。項目公司籌集項目建設所需資金，可通過銀行貸款、發(fā)行債券、股權融資等多種方式獲取資金。例如，項目公司可以向商業(yè)銀行申請項目貸款，以項目未來的租金收入和政府補貼作為還款來源；也可以通過發(fā)行企業(yè)債券，向社會投資者募集資金。項目公司按照合同要求進行項目的設計、建設和運營管理。在設計階段，確保公租房的戶型設計合理、功能齊全，滿足租戶的居住需求；在建設階段，嚴格控制工程質(zhì)量、進度和成本，確保項目按時竣工交付。在運營階段，項目公司負責公租房的日常管理、維修維護、租金收取等工作，為租戶提供優(yōu)質(zhì)的服務。政府對項目公司的建設和運營管理進行監(jiān)督和考核，根據(jù)項目合同約定的績效考核指標，定期對項目公司的服務質(zhì)量、運營效率、租金收繳情況等進行評估，對不達標的情況要求項目公司進行整改。項目移交階段：在項目特許經(jīng)營期結(jié)束后，項目公司按照合同約定將項目資產(chǎn)及相關權利移交給政府。政府對項目資產(chǎn)進行驗收，確保項目資產(chǎn)符合移交標準。例如，檢查公租房的房屋質(zhì)量、設施設備完好情況等。項目公司完成移交后，退出項目運營，政府繼續(xù)負責公租房的后續(xù)管理和運營，保障公租房的持續(xù)供應和穩(wěn)定運行。3.1.2典型案例分析（以某地PPP公租房項目為例）[具體城市名稱]PPP公租房項目位于該市[具體區(qū)域]，該區(qū)域是城市的新興發(fā)展區(qū)域，產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，吸引了大量外來務工人員和新就業(yè)人員，住房需求旺盛。項目規(guī)劃總建筑面積為[X]平方米，建設公租房[X]套，戶型主要為40-60平方米的小戶型，以滿足中低收入群體的住房需求。運作過程：在項目識別階段，當?shù)卣ㄟ^對城市住房需求的調(diào)研和分析，確定該區(qū)域為公共租賃住房建設的重點區(qū)域。組織相關部門和專家對項目的可行性進行論證，認為該項目在技術、經(jīng)濟和環(huán)境等方面均具有可行性，遂將其納入PPP項目庫。在項目準備階段，政府成立了項目實施機構，負責項目的推進工作。編制了詳細的項目實施方案，確定采用BOT模式運作，項目合作期限為25年。開展了物有所值評價和財政承受能力論證，結(jié)果表明該項目采用PPP模式能夠提高項目的效率和效益，且不會對政府財政造成過大壓力。在項目采購階段，政府通過公開招標的方式選擇社會資本方。經(jīng)過嚴格的資格審查和評標程序，最終確定[社會資本方名稱]為中標人。政府與中標社會資本方簽訂了PPP項目合同，明確了雙方的權利和義務。中標社會資本方與政府共同組建了項目公司，負責項目的建設和運營。項目公司通過銀行貸款和股權融資的方式籌集了項目建設所需資金，其中銀行貸款占[X]%，股權融資占[X]%。項目公司按照合同要求進行項目的設計、建設和運營管理。在建設過程中，嚴格控制工程質(zhì)量和進度，確保項目按時竣工交付。項目建成后，項目公司負責公租房的運營管理，包括租戶管理、租金收取、維修維護等工作。成效：該PPP公租房項目的實施取得了顯著成效。從社會效益來看，項目建成后，為當?shù)刂械褪杖肴后w提供了[X]套優(yōu)質(zhì)的公租房，有效緩解了住房困難問題，提高了居民的生活質(zhì)量，促進了社會和諧穩(wěn)定。許多外來務工人員和新就業(yè)人員通過申請入住公租房，解決了住房難題，能夠更加安心地工作和生活。從經(jīng)濟效益來看，通過引入社會資本，減輕了政府的財政壓力，提高了項目的建設和運營效率。社會資本憑借其專業(yè)的技術和管理經(jīng)驗，優(yōu)化了項目的設計和施工方案，降低了建設成本。在運營階段，通過合理的租金定價和成本控制，實現(xiàn)了項目的收支平衡，并獲得了一定的收益。在項目建設和運營過程中，還帶動了當?shù)亟ㄖ?、裝修、物業(yè)管理等相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，創(chuàng)造了大量的就業(yè)機會，促進了區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展。存在問題：盡管該項目取得了一定成效，但在實施過程中也存在一些問題。在融資方面，由于公租房項目投資回報率較低，融資難度較大。雖然項目公司通過多種方式籌集了資金，但在融資過程中仍面臨銀行貸款審批嚴格、融資成本較高等問題。部分銀行對公租房項目的風險評估較為謹慎，貸款審批周期較長，影響了項目的資金到位進度。在運營管理方面，存在租戶管理難度較大的問題。部分租戶存在拖欠租金、破壞房屋設施等情況，增加了項目公司的運營成本和管理難度。由于公租房租戶的收入水平和信用狀況參差不齊，項目公司在租戶篩選和管理方面面臨一定挑戰(zhàn)。在政策支持方面，雖然政府出臺了一系列支持公租房建設和運營的政策，但在政策落實過程中還存在一些不足。例如，政府的租金補貼發(fā)放不及時，影響了項目公司的資金周轉(zhuǎn)。部分政策的執(zhí)行細則不夠明確，導致項目公司在申請政策支持時遇到困難。針對這些問題，政府和項目公司采取了一系列改進措施。在融資方面，政府加強與金融機構的溝通協(xié)調(diào)，爭取更多的政策支持和優(yōu)惠貸款。項目公司優(yōu)化融資結(jié)構，降低融資成本。在運營管理方面，加強租戶管理，建立健全租戶信用評價體系，對拖欠租金和破壞房屋設施的租戶采取相應的懲罰措施。政府進一步完善政策支持體系，明確政策執(zhí)行細則，確保政策落實到位，及時發(fā)放租金補貼，為項目公司的運營提供有力支持。3.2房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）模式3.2.1運作原理房地產(chǎn)投資信托基金（RealEstateInvestmentTrusts，簡稱REITs）是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機構進行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的信托基金。在公共租賃住房領域，REITs模式的運作原理主要圍繞資產(chǎn)證券化展開，旨在將公租房資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為可在金融市場上交易的證券產(chǎn)品，從而吸引社會資本投資，實現(xiàn)公租房建設和運營的資金融通。首先，需要進行公租房資產(chǎn)的篩選與評估。相關機構會對現(xiàn)有的公租房項目進行全面考察，選擇那些地理位置優(yōu)越、配套設施完善、租金收益穩(wěn)定的公租房資產(chǎn)納入REITs的投資范圍。評估公租房的市場價值、租金水平、出租率、運營成本等關鍵指標，確定其證券化潛力。例如，位于城市核心區(qū)域或交通樞紐附近的公租房，由于其便利性，往往具有較高的出租率和穩(wěn)定的租金收入，更適合作為REITs的基礎資產(chǎn)。其次，設立REITs基金。由專業(yè)的基金管理公司發(fā)起設立REITs，通過向社會投資者發(fā)行基金份額募集資金。這些投資者包括機構投資者如保險公司、養(yǎng)老基金、銀行等，以及個人投資者?；鸸芾砉驹谠O立過程中，需明確基金的投資策略、收益分配方式、管理費用等關鍵要素。例如，基金可以設定每年將一定比例的租金收入扣除運營成本后，作為收益分配給投資者，剩余部分用于公租房的維護和再投資。然后，完成資金募集與資產(chǎn)收購。REITs通過發(fā)行基金份額籌集到資金后，使用這些資金購買篩選出的公租房資產(chǎn)，實現(xiàn)資產(chǎn)所有權的轉(zhuǎn)移?；鸸芾砉境蔀楣夥抠Y產(chǎn)的所有者，負責對公租房進行運營和管理。在此過程中，需要辦理相關的資產(chǎn)過戶手續(xù)，確保資產(chǎn)交易的合法性和有效性。在運營管理階段，REITs基金設立專門的運營管理機構，負責公租房的日常運營工作。包括租戶管理，如租戶的招募、篩選、合同簽訂與管理；租金收取，確保租金按時足額收繳；房屋維護，對公租房進行定期的維修保養(yǎng)，確保房屋的居住條件和安全性；以及配套設施管理，保障公租房周邊的配套設施正常運行。例如，運營管理機構可以建立租戶信息管理系統(tǒng)，方便對租戶的入住情況、租金繳納情況等進行跟蹤管理；定期對房屋進行檢查，及時發(fā)現(xiàn)并解決房屋漏水、設施損壞等問題。最后，進行收益分配。公租房的運營收益，主要包括租金收入和資產(chǎn)增值收益，在扣除運營成本、管理費用、稅費等各項支出后，按照投資者持有的基金份額比例進行分配。租金收入是公租房REITs的主要收益來源，隨著公租房市場需求的變化和租金水平的調(diào)整，租金收入也會相應波動。資產(chǎn)增值收益則來自于公租房資產(chǎn)價值的提升，如由于周邊基礎設施改善、房地產(chǎn)市場整體上漲等因素導致公租房資產(chǎn)價值上升。通過合理的運營管理，提高公租房的出租率和租金水平，增加資產(chǎn)增值空間，從而為投資者帶來更豐厚的收益。3.2.2典型案例分析（以某REITs公租房項目為例）[具體城市名稱]的[公租房REITs項目名稱]是我國公租房REITs模式的典型案例，該項目對于推動當?shù)毓夥拷ㄔO和運營的可持續(xù)發(fā)展具有重要意義。項目設立：[具體城市名稱]政府為了拓寬公租房建設融資渠道，提高公租房資產(chǎn)運營效率，決定采用REITs模式。首先，對市內(nèi)多個公租房項目進行篩選，最終選擇了位于[具體區(qū)域]的[公租房小區(qū)名稱1]、[公租房小區(qū)名稱2]等多個公租房小區(qū)作為REITs的基礎資產(chǎn)。這些公租房小區(qū)地理位置優(yōu)越，周邊交通便利，配套設施完善，且出租率一直保持在較高水平。由當?shù)刂腫基金管理公司名稱]作為基金發(fā)起人，聯(lián)合[證券公司名稱]等金融機構，共同設立了[公租房REITs基金名稱]?；鸬某跏寄技?guī)模為[X]億元，通過向機構投資者和個人投資者發(fā)行基金份額籌集資金。在募集過程中，充分宣傳公租房REITs的投資價值和穩(wěn)定收益特點，吸引了眾多投資者參與。運營管理：基金成立后，收購了選定的公租房資產(chǎn)，取得了公租房的所有權?；鸸芾砉疚袑I(yè)的[運營管理公司名稱]負責公租房的日常運營管理。運營管理公司建立了完善的租戶管理體系，通過線上線下相結(jié)合的方式進行租戶招募，嚴格審核租戶資格，確保符合條件的中低收入群體入住。加強租金收繳管理，建立租金提醒機制，對逾期未繳納租金的租戶進行催繳，有效提高了租金收繳率。在房屋維護方面，制定了詳細的維護計劃，定期對公租房進行檢查和維修，及時解決房屋出現(xiàn)的問題，保障租戶的居住安全和舒適。例如，在[具體年份]，運營管理公司對公租房小區(qū)的公共區(qū)域進行了升級改造，增加了健身設施和綠化景觀，提升了小區(qū)的居住品質(zhì)。收益情況：從收益情況來看，該公租房REITs項目取得了較好的成績。在租金收入方面，由于公租房小區(qū)地理位置優(yōu)越，市場需求旺盛，租金水平穩(wěn)中有升。在[具體年份]，租金收入達到了[X]萬元，較上一年增長了[X]%。在資產(chǎn)增值方面，隨著周邊基礎設施的不斷完善和城市的發(fā)展，公租房資產(chǎn)價值也有所提升。經(jīng)過專業(yè)評估機構評估，公租房資產(chǎn)在[具體年份]的市場價值較REITs設立時增長了[X]%。在扣除運營成本、管理費用和稅費等支出后，該REITs項目在[具體年份]向投資者分配的收益達到了[X]萬元，年化收益率為[X]%，為投資者提供了較為穩(wěn)定的投資回報。經(jīng)驗借鑒與啟示：該公租房REITs項目為其他地區(qū)提供了寶貴的經(jīng)驗借鑒。在項目設立階段，要嚴格篩選優(yōu)質(zhì)的公租房資產(chǎn)，確保資產(chǎn)具有穩(wěn)定的租金收益和良好的增值潛力。在運營管理方面，引入專業(yè)的運營管理機構，能夠提高運營效率和服務質(zhì)量，增加租金收入和資產(chǎn)增值空間。加強投資者宣傳和溝通，讓投資者充分了解公租房REITs的投資價值和風險特征，提高投資者的參與度和信心。政府在項目中應發(fā)揮積極的引導和支持作用，制定相關政策，為REITs的發(fā)展創(chuàng)造良好的政策環(huán)境。通過該案例可以看出，REITs模式在公租房領域具有廣闊的應用前景，能夠有效解決公租房建設和運營的資金問題，提高公租房資產(chǎn)的運營效率，為中低收入群體提供更好的住房保障。3.3股權合作模式3.3.1運作方式股權合作模式是社會資本參與公共租賃住房融資的重要方式之一，其核心在于社會資本與政府或國有企業(yè)通過股權合作的形式，共同參與公共租賃住房項目的投資、建設與運營。在這種模式下，各方根據(jù)自身的資源優(yōu)勢和戰(zhàn)略目標，確定股權比例，共同組建項目公司，負責公租房項目的具體運作。政府在股權合作模式中扮演著至關重要的角色，通常以土地使用權、財政資金等方式出資入股。政府擁有的土地資源是公租房項目的基礎，以土地使用權作價入股，可以大大降低項目的前期土地成本，為項目的順利開展提供保障。政府的財政資金投入也能增強項目的資金實力，提高項目的信用等級，吸引更多社會資本參與。在某些地區(qū)的公租房項目中，政府以劃撥土地的方式參與股權合作，土地價值經(jīng)評估后折合成相應的股權比例，同時投入一定的財政資金，占項目公司股權的[X]%。這不僅體現(xiàn)了政府對公共租賃住房建設的支持，也為社會資本參與項目提供了信心和保障。國有企業(yè)在股權合作模式中也具有重要作用，其參與方式多樣。國有企業(yè)可能憑借自身在房地產(chǎn)開發(fā)、基礎設施建設等領域的專業(yè)能力和豐富經(jīng)驗，以實物資產(chǎn)、技術服務等方式出資入股。國有企業(yè)擁有先進的建筑技術和專業(yè)的工程管理團隊，在公租房建設過程中，能夠確保工程質(zhì)量和進度。國有企業(yè)的品牌影響力和良好信譽也能為項目增信，吸引更多社會資本和金融機構的支持。某國有企業(yè)以其名下的建筑機械設備、建筑材料等實物資產(chǎn)入股公租房項目公司，同時提供專業(yè)的工程技術服務，占項目公司股權的[X]%。通過這種方式，國有企業(yè)將自身優(yōu)勢與公租房項目需求相結(jié)合，為項目的成功實施提供了有力支持。社會資本在股權合作模式中發(fā)揮著市場主體的作用，主要以貨幣資金、專業(yè)技術等方式出資。社會資本的貨幣資金是項目建設和運營的重要資金來源，能夠彌補政府和國有企業(yè)資金的不足，確保項目有足夠的資金用于土地開發(fā)、房屋建設、配套設施完善等方面。社會資本還可能憑借其在房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理等領域的專業(yè)技術和創(chuàng)新能力，為項目帶來先進的理念和管理經(jīng)驗。社會資本在項目運營階段引入智能化物業(yè)管理系統(tǒng)，提高了公租房的管理效率和服務質(zhì)量，為租戶提供了更加便捷、舒適的居住環(huán)境。在某個股權合作的公租房項目中，社會資本以現(xiàn)金出資[X]萬元，占項目公司股權的[X]%，并派遣專業(yè)團隊負責項目的運營管理，充分發(fā)揮了其市場主體的作用。在項目運營過程中，各方按照股權比例分享收益并承擔風險。項目公司的收益主要來源于公租房的租金收入、配套設施的經(jīng)營收入等。在扣除運營成本、稅費等各項支出后，剩余收益按照股權比例分配給各方。如果項目運營良好，租金收入穩(wěn)定，配套設施經(jīng)營效益高，各方將獲得相應的收益；反之，如果項目出現(xiàn)租金收繳困難、運營成本過高、市場環(huán)境變化等問題導致虧損，各方也需按照股權比例承擔損失。這種收益共享、風險共擔的機制，能夠充分調(diào)動各方的積極性，促使各方共同努力，提高項目的運營效益和管理水平。3.3.2典型案例分析（以某股權合作公租房項目為例）[具體城市名稱]的[公租房項目名稱]是股權合作模式的典型案例。該項目位于城市的[具體區(qū)域]，周邊交通便利，配套設施完善，規(guī)劃建設公租房[X]套，總建筑面積達[X]平方米，旨在滿足當?shù)刂械褪杖肴后w的住房需求。股權結(jié)構：在該項目中，政府以土地使用權作價入股，經(jīng)評估土地價值為[X]萬元，占項目公司股權的[30]%；國有企業(yè)以其在建筑工程領域的專業(yè)技術和相關設備入股，評估價值為[X]萬元，占股權的[30]%；社會資本則以貨幣資金[X]萬元出資，占股權的[40]%。這種股權結(jié)構充分發(fā)揮了各方的優(yōu)勢，政府提供土地資源，國有企業(yè)提供專業(yè)技術和設備支持，社會資本提供充足的資金，為項目的順利開展奠定了堅實基礎。合作機制：各方在項目公司中明確了各自的職責和權利。政府主要負責制定項目相關政策、監(jiān)督項目建設和運營過程，確保項目符合公共租賃住房的政策要求和保障目標。政府制定了嚴格的租金標準和租戶準入條件，監(jiān)督項目公司按照規(guī)定進行租金收取和租戶管理，保障中低收入群體的住房權益。國有企業(yè)憑借其專業(yè)技術和管理經(jīng)驗，負責項目的工程建設和質(zhì)量把控。在建設過程中，國有企業(yè)運用先進的建筑技術和科學的管理方法，確保工程按時竣工，且質(zhì)量達到高標準，為租戶提供安全、舒適的居住環(huán)境。社會資本則負責項目的運營管理和市場營銷，通過創(chuàng)新運營模式和服務理念，提高項目的運營效率和經(jīng)濟效益。社會資本引入智能化物業(yè)管理系統(tǒng)，實現(xiàn)了線上租金收繳、報修服務等功能，提高了管理效率和租戶滿意度；積極開展市場營銷活動，提高了公租房的知名度和入住率。三方建立了定期溝通協(xié)調(diào)機制，每月召開項目進展匯報會，共同商討解決項目實施過程中遇到的問題。在項目建設初期，遇到了施工場地狹窄、材料堆放困難的問題，通過三方的共同協(xié)商，制定了合理的施工場地規(guī)劃方案，解決了問題，確保了項目的順利進行。項目成果：該股權合作公租房項目取得了顯著的成果。在社會效益方面，項目建成后，為當?shù)豙X]戶中低收入家庭提供了優(yōu)質(zhì)的公租房，有效緩解了住房困難問題，提高了居民的生活質(zhì)量，促進了社會和諧穩(wěn)定。許多家庭通過申請入住公租房，解決了長期以來的住房難題，能夠更加安心地工作和生活，增強了對城市的歸屬感和認同感。在經(jīng)濟效益方面，項目的租金收入穩(wěn)定，配套設施經(jīng)營效益良好，實現(xiàn)了收支平衡并略有盈利。項目公司通過合理的租金定價和成本控制，確保了租金收入能夠覆蓋運營成本和償還貸款本息；積極開展配套設施經(jīng)營，如商業(yè)店鋪出租、停車位租賃等，增加了項目的收入來源。通過股權合作模式，該項目成功吸引了社會資本參與，減輕了政府的財政壓力，同時提高了項目的建設和運營效率，為其他地區(qū)的公租房建設提供了寶貴的經(jīng)驗借鑒。四、我國公共租賃住房社會資本融資模式面臨的挑戰(zhàn)4.1政策法規(guī)不完善4.1.1政策穩(wěn)定性不足近年來，我國在公共租賃住房領域出臺了一系列政策，旨在吸引社會資本參與公租房建設與運營，推動住房保障事業(yè)發(fā)展。然而，這些政策在實施過程中，穩(wěn)定性不足的問題逐漸凸顯，給社會資本參與公租房項目帶來了諸多困擾。以稅收優(yōu)惠政策為例，在公租房建設初期，部分地區(qū)為鼓勵社會資本參與，出臺了較為優(yōu)惠的稅收政策，如對參與公租房建設的企業(yè)減免土地增值稅、企業(yè)所得稅等。但隨著時間推移，一些地方政府由于財政壓力等原因，對稅收優(yōu)惠政策進行了調(diào)整，導致企業(yè)原本預期的稅收減免無法完全實現(xiàn)，增加了企業(yè)的運營成本。某企業(yè)在參與[具體城市名稱]的公租房項目時，依據(jù)當?shù)刈畛醯恼撸A計在項目運營的前5年可享受稅收減免共計[X]萬元。但在項目運營的第3年，當?shù)卣{(diào)整了稅收政策，該企業(yè)實際獲得的稅收減免較預期減少了[X]萬元，這使得企業(yè)的資金壓力增大，對項目后續(xù)的運營投入產(chǎn)生了影響。再如土地供應政策，一些地區(qū)在公租房項目規(guī)劃初期，承諾以劃撥方式提供土地給社會資本方，降低項目的前期成本。但在實際操作過程中，由于土地資源緊張或規(guī)劃調(diào)整等因素，土地供應政策發(fā)生變化，部分項目不得不以出讓方式獲取土地，這大大增加了社會資本的投資成本。在[具體案例項目]中，原本計劃以劃撥土地建設公租房，但后來因土地規(guī)劃調(diào)整，社會資本方需以出讓方式獲得土地，土地出讓金高達[X]萬元，使得項目的投資預算大幅增加，投資回報率降低，嚴重影響了社會資本方的積極性。政策的頻繁變動還導致社會資本在項目決策和投資規(guī)劃時面臨較大的不確定性。社會資本在參與公租房項目前，需要對項目的成本、收益、風險等進行詳細評估和規(guī)劃。但政策的不穩(wěn)定使得社會資本難以準確預測項目的未來收益和成本變化，增加了決策的難度和風險。如果政策在項目實施過程中突然改變，社會資本可能需要重新調(diào)整項目方案，這不僅會增加項目的時間成本和資金成本，還可能導致項目進度延誤，甚至使項目陷入停滯狀態(tài)。由于政策的不確定性，一些社會資本對參與公租房項目持觀望態(tài)度，不敢輕易投入資金，這在一定程度上阻礙了公租房建設的融資進程，影響了住房保障目標的實現(xiàn)。4.1.2法律法規(guī)缺失目前，我國在公共租賃住房領域缺乏完善的法律法規(guī)體系，這使得社會資本參與公租房項目時面臨諸多風險，制約了社會資本融資模式的發(fā)展。在合同執(zhí)行方面，由于缺乏明確的法律規(guī)定，當政府與社會資本在公租房項目合同履行過程中出現(xiàn)糾紛時，雙方的權利和義務難以得到有效界定和保障。在一些PPP模式的公租房項目中，合同約定政府應在項目建成后的一定期限內(nèi)給予社會資本相應的財政補貼。但在實際操作中，由于財政資金緊張或其他原因，政府未能按時足額支付補貼，而現(xiàn)行法律法規(guī)對于此類違約行為的處理方式和責任界定不夠明確，社會資本難以通過法律途徑維護自身權益，導致其資金回籠困難，影響了項目的正常運營。在產(chǎn)權界定方面，公租房項目涉及政府、社會資本、租戶等多方主體，產(chǎn)權關系較為復雜。然而，目前我國法律法規(guī)在公租房產(chǎn)權界定上存在模糊之處，這容易引發(fā)各方對產(chǎn)權的爭議。在股權合作模式的公租房項目中，社會資本與政府共同出資建設公租房，對于公租房建成后的產(chǎn)權歸屬、使用權分配等問題，若沒有明確的法律規(guī)定，可能會導致社會資本與政府之間產(chǎn)生分歧。社會資本可能擔心自身投入的資金無法獲得相應的產(chǎn)權回報，從而影響其參與項目的積極性。在風險分擔方面，缺乏法律法規(guī)的明確指導，使得政府與社會資本在公租房項目中的風險分擔機制不夠清晰和合理。公租房項目面臨著建設風險、運營風險、市場風險等多種風險，在缺乏法律規(guī)范的情況下，雙方往往難以就風險分擔達成一致意見。當項目出現(xiàn)風險時，容易引發(fā)雙方的矛盾和糾紛。例如，在市場租金波動較大的情況下，對于租金收入減少的風險，政府和社會資本之間可能會因風險分擔問題產(chǎn)生爭議，影響項目的穩(wěn)定運營。由于法律法規(guī)的缺失，社會資本在參與公租房項目時，無法準確判斷自身的權益和風險，增加了投資的不確定性和風險。這使得社會資本在參與公租房項目時更加謹慎，甚至望而卻步，不利于吸引社會資本參與公租房建設和運營，影響了公租房社會資本融資模式的推廣和發(fā)展。4.2投資回報周期長、收益低4.2.1租金水平限制公共租賃住房作為保障性住房，其租金水平受到嚴格的政策限制，通常顯著低于市場租金。這一租金限制旨在確保中低收入群體能夠負擔得起住房費用，實現(xiàn)住房保障的目標。然而，這種低租金政策給公租房項目的收益帶來了極大的挑戰(zhàn)。以[具體城市名稱]的[公租房項目名稱]為例，該項目位于城市的[具體區(qū)域]，周邊類似地段、同等戶型的市場租金每月可達[X]元。而公租房項目為了滿足中低收入群體的住房需求，租金被限定在每月[X]元，僅為市場租金的[X]%。即使該公租房項目實現(xiàn)了100%的出租率，其租金收入也難以覆蓋運營成本和償還建設資金貸款本息。在扣除物業(yè)管理費、房屋維修費用、人員工資等運營成本后，該項目每年的租金凈收入僅為[X]萬元，遠遠低于項目的投資成本和預期收益。對于社會資本而言，投資的主要目的是獲取合理的經(jīng)濟回報。公共租賃住房項目的低租金使得投資回報率極低，這無疑成為社會資本參與公租房項目的一大顧慮。與商業(yè)房地產(chǎn)項目動輒10%以上的投資回報率相比，公租房項目的投資回報率可能僅在3%-5%左右，甚至更低。這種巨大的收益差距使得社會資本在選擇投資項目時，往往更傾向于商業(yè)房地產(chǎn)項目，而對公租房項目望而卻步。即使有部分社會資本出于社會責任或其他因素考慮參與公租房項目，低租金導致的收益不足也會影響其后續(xù)的運營投入和服務質(zhì)量提升。由于資金有限，公租房項目在設施維護、環(huán)境改善等方面可能無法達到理想的標準，進而影響租戶的居住體驗和滿意度。如果公租房小區(qū)的公共設施因缺乏資金維護而損壞，無法及時修復，會給租戶的生活帶來不便，降低公租房的吸引力和競爭力。4.2.2成本回收緩慢公共租賃住房的建設和運營成本較高，而租金收入相對較低，導致成本回收周期漫長。在建設階段，公租房項目需要投入大量資金用于土地購置、建筑工程、配套設施建設等方面。以[具體城市名稱]的一個新建公租房項目為例，該項目占地面積為[X]平方米，規(guī)劃建設公租房[X]套。土地購置費用高達[X]萬元，建筑工程費用為[X]萬元，包括房屋主體建設、裝修等。配套設施建設費用，如小區(qū)道路、綠化、水電設施、公共服務設施等，共計[X]萬元。項目的總建設成本達到了[X]萬元。在運營階段，公租房項目需要持續(xù)投入資金用于物業(yè)管理、房屋維修、設備更新等方面。每年的物業(yè)管理費用，包括安保、保潔、綠化養(yǎng)護等，約為[X]萬元；房屋維修費用，根據(jù)房屋的使用年限和損壞情況，每年平均需要[X]萬元；設備更新費用，如電梯維護、水電設備更換等，每年約為[X]萬元。運營成本每年總計約為[X]萬元。然而，由于公租房租金水平較低，且部分租戶可能存在租金繳納困難的情況，導致租金收入有限。該公租房項目的租金收入每年約為[X]萬元，扣除運營成本后，每年可用于償還建設資金的金額僅為[X]萬元。按照這種資金回收速度，該公租房項目需要[X]年才能收回全部建設成本，投資回報周期遠遠長于一般商業(yè)項目。漫長的成本回收周期使得社會資本面臨巨大的資金壓力和風險。在項目運營初期，社會資本需要持續(xù)投入大量資金，而回報卻十分有限。如果社會資本的資金鏈出現(xiàn)問題，可能導致項目無法正常運營，甚至面臨停滯或破產(chǎn)的風險。由于成本回收緩慢，社會資本在項目運營過程中難以進行再投資和業(yè)務拓展，限制了公租房項目的可持續(xù)發(fā)展能力。4.3風險分擔不合理4.3.1政府與社會資本風險分配不均在公共租賃住房社會資本融資模式中，政府與社會資本之間的風險分配存在明顯的不均衡現(xiàn)象，這對項目的順利推進和可持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生了諸多不利影響。在一些PPP模式的公租房項目中，政府往往將過多的風險轉(zhuǎn)嫁給社會資本。以[具體PPP公租房項目名稱]為例，在項目建設過程中，由于政府規(guī)劃調(diào)整，導致項目建設規(guī)模擴大、建設標準提高，這使得社會資本的建設成本大幅增加。按照合同約定，這些因政府規(guī)劃調(diào)整導致的額外成本本應由政府承擔，但在實際操作中，政府與社會資本之間未能就成本分擔達成一致意見，社會資本被迫承擔了大部分額外成本。這不僅加重了社會資本的資金壓力，也影響了其投資回報率，降低了社會資本參與后續(xù)公租房項目的積極性。在運營階段，政策風險也常常由社會資本獨自承擔。政府出臺的租金調(diào)控政策、租戶資格審查政策等，可能會對項目的租金收入和入住率產(chǎn)生影響。如果政府突然降低公租房的租金標準，以減輕租戶的經(jīng)濟負擔，社會資本的租金收入將直接減少，而政府卻沒有相應的補償機制，這使得社會資本在面對政策風險時處于被動地位。這種風險分配不均的情況，使得社會資本在參與公租房項目時面臨較大的不確定性和風險，影響了其投資信心和積極性。相反，在某些情況下，政府也可能承擔了過多本應由社會資本承擔的風險。在一些股權合作模式的公租房項目中，社會資本由于自身管理不善或市場判斷失誤，導致項目運營出現(xiàn)虧損。但由于政府擔心項目失敗會影響住房保障目標的實現(xiàn)和社會穩(wěn)定，不得不動用財政資金對項目進行補貼，以維持項目的運營。這種情況下，政府承擔了本應由社會資本承擔的經(jīng)營風險，不僅浪費了財政資源，也不利于激勵社會資本提高項目的運營管理水平。4.3.2風險評估與應對機制不完善目前，我國公共租賃住房社會資本融資模式中的風險評估與應對機制存在諸多缺陷，難以有效應對項目實施過程中面臨的各種風險。在風險評估方面，許多公租房項目缺乏科學、全面的風險評估體系。部分項目在評估風險時，僅僅關注建設成本、租金收入等少數(shù)幾個方面，忽視了政策風險、市場風險、運營風險等其他重要風險因素。在評估政策風險時，沒有充分考慮政府政策調(diào)整對公租房項目的影響，如土地政策、稅收政策、租金政策等的變化可能給項目帶來的風險。在評估市場風險時，沒有對房地產(chǎn)市場的波動、租金市場的變化等進行深入分析，導致對市場風險的評估不準確。由于風險評估不全面，無法準確識別項目可能面臨的風險，也就難以制定有效的風險應對措施。風險評估方法也較為單一和落后。一些項目仍然采用傳統(tǒng)的定性分析方法，如專家打分法等，缺乏定量分析工具和模型的應用。這種單一的評估方法主觀性較強，評估結(jié)果的準確性和可靠性較低。在評估建設成本風險時，僅僅依靠專家的經(jīng)驗判斷，而沒有運用成本效益分析、敏感性分析等定量分析方法，無法準確評估建設成本超支的可能性和影響程度。在風險應對方面，應對措施缺乏針對性和有效性。當項目面臨風險時，往往采取一些通用的應對措施，而沒有根據(jù)風險的特點和性質(zhì)制定個性化的解決方案。當出現(xiàn)租金收繳困難的風險時，只是簡單地加強催繳力度，而沒有深入分析租金收繳困難的原因，如租戶經(jīng)濟困難、租金過高、服務質(zhì)量不佳等，并針對不同原因采取相應的措施。一些項目在風險應對過程中，缺乏有效的溝通協(xié)調(diào)機制。政府、社會資本、金融機構等各方之間信息溝通不暢，導致在應對風險時無法形成合力，影響了風險應對的效果。由于風險評估與應對機制的不完善，公共租賃住房社會資本融資項目在實施過程中一旦遇到風險，往往難以有效應對，導致項目進度延誤、成本增加、收益減少等問題，影響了項目的順利實施和可持續(xù)發(fā)展。4.4融資渠道有限4.4.1傳統(tǒng)融資渠道依賴我國公共租賃住房建設在融資方面對傳統(tǒng)融資渠道存在嚴重依賴，主要集中在財政撥款和銀行貸款這兩種方式上。財政撥款在公共租賃住房建設資金中占據(jù)重要地位，是公租房建設的重要資金來源之一。政府出于保障民生、促進社會公平的目的，通過財政預算安排資金用于公租房建設。在[具體城市名稱]的公租房建設中，政府每年從財政預算中安排專項資金用于公租房項目。在[具體年份]，該市財政撥款用于公租房建設的資金達到了[X]億元，占當年公租房建設資金總額的[X]%。然而，財政撥款的規(guī)模受到政府財政收入水平和其他公共支出需求的制約。隨著公租房建設規(guī)模的不斷擴大，財政資金的壓力日益增大。一些地方政府在教育、醫(yī)療、基礎設施建設等方面也面臨著巨大的資金需求，難以持續(xù)大幅增加對公租房建設的財政投入。在經(jīng)濟發(fā)展相對滯后的地區(qū)，財政收入有限，對公租房建設的資金支持更是捉襟見肘，導致公租房建設進度緩慢，無法滿足當?shù)刂械褪杖肴后w的住房需求。銀行貸款也是公共租賃住房建設的重要融資渠道。由于公租房建設項目具有一定的穩(wěn)定性和可預期的現(xiàn)金流，銀行通常愿意為其提供貸款。[具體公租房項目名稱]通過向[銀行名稱]申請貸款，獲得了[X]萬元的建設資金，用于項目的土地開發(fā)、房屋建設等方面。但銀行貸款存在諸多限制。銀行貸款對項目的還款能力和抵押物要求較高。公租房項目的租金收入相對較低，還款能力有限，且公租房本身的產(chǎn)權性質(zhì)較為特殊，在作為抵押物時可能存在一定的法律和政策障礙，這使得銀行在審批貸款時較為謹慎，增加了公租房項目獲得貸款的難度。銀行貸款的期限和利率也會對項目產(chǎn)生影響。一般來說，銀行貸款的期限相對較短，而公租房項目的投資回報周期長，這可能導致項目在還款期內(nèi)面臨較大的資金壓力。銀行貸款利率的波動也會增加項目的融資成本，如在利率上升時期，公租房項目的貸款利息支出會相應增加，進一步加重了項目的財務負擔。過度依賴財政撥款和銀行貸款這兩種傳統(tǒng)融資渠道，使得公共租賃住房建設的融資渠道單一，缺乏靈活性和多元化。一旦財政資金緊張或銀行貸款政策收緊，公租房建設就可能面臨資金短缺的困境，影響項目的順利推進和可持續(xù)發(fā)展。4.4.2新型融資渠道發(fā)展緩慢盡管我國在公共租賃住房領域積極探索新型融資渠道，如資產(chǎn)證券化、房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）等，但這些新型融資渠道在公租房領域的發(fā)展卻相對滯后。以資產(chǎn)證券化為例，資產(chǎn)證券化是將缺乏流動性但具有可預期收入的資產(chǎn)，通過一定的結(jié)構安排，對資產(chǎn)中風險與收益要素進行分離與重組，進而轉(zhuǎn)換成為在金融市場上可以出售和流通的證券的過程。在公共租賃住房領域，資產(chǎn)證券化可以將公租房未來的租金收入等現(xiàn)金流轉(zhuǎn)化為證券，向投資者發(fā)售，從而籌集資金。然而，目前我國公租房資產(chǎn)證券化面臨諸多障礙。公租房資產(chǎn)的產(chǎn)權界定不夠清晰。由于公租房涉及政府、社會資本等多方主體，其產(chǎn)權歸屬和權益分配存在一定的模糊性，這使得在進行資產(chǎn)證券化時，難以明確基礎資產(chǎn)的范圍和權益，增加了證券化的難度和風險。公租房資產(chǎn)證券化的市場認可度較低。投資者對公共租賃住房資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的了解和信任度不足，擔心產(chǎn)品的收益穩(wěn)定性和風險可控性。公租房租金收入相對較低且存在一定的不確定性，如租戶違約、租金調(diào)整等因素都可能影響租金收入，這使得投資者對該類證券化產(chǎn)品持謹慎態(tài)度。相關法律法規(guī)和政策支持不完善。目前我國在資產(chǎn)證券化方面的法律法規(guī)還不夠健全，對公租房資產(chǎn)證券化的監(jiān)管規(guī)則、稅收政策等方面存在缺失或不明確的情況，這制約了公租房資產(chǎn)證券化的發(fā)展。房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）在公租房領域的發(fā)展也面臨困境。雖然REITs模式在理論上能夠為公租房建設提供長期穩(wěn)定的資金支持，通過將公租房資產(chǎn)打包上市，吸引社會公眾投資，實現(xiàn)資金的融通。但在實際操作中，REITs在公租房領域的應用較少。一方面，REITs的設立和運營需要較高的專業(yè)水平和完善的市場環(huán)境。我國目前在REITs的專業(yè)人才培養(yǎng)、市場監(jiān)管等方面還存在不足，影響了REITs在公租房領域的推廣。另一方面，REITs對資產(chǎn)的質(zhì)量和收益要求較高。公租房資產(chǎn)的低租金、長回收周期等特點，使得其在滿足REITs的投資回報要求方面存在一定難度，限制了REITs在公租房領域的發(fā)展。新型融資渠道在公共租賃住房領域發(fā)展緩慢，導致公租房建設難以充分利用多元化的融資方式，無法有效拓寬融資渠道，增加了公租房建設的融資難度和資金壓力，不利于公租房事業(yè)的快速發(fā)展。五、國內(nèi)外公共租賃住房社會資本融資模式經(jīng)驗借鑒5.1國外經(jīng)驗借鑒5.1.1美國的住房保障政策與社會資本融資模式美國的住房保障政策體系較為完善，在公共租賃住房領域，通過一系列政策措施吸引社會資本參與，形成了多元化的社會資本融資模式。美國政府制定了一系列稅收優(yōu)惠政策，其中低收入住房稅收抵免（LIHTC）計劃是吸引社會資本參與公共租賃住房建設的重要手段。該計劃始于1986年的“稅收改革法案”，美國國內(nèi)稅務局（IRS）每年會授予每個州一定的稅收抵免額度，各州再將此分配給符合條件的項目開發(fā)者。項目需滿足房屋供出租，且至少20%的住宅單位向地區(qū)收入中位線水平50%以下的家庭供應，或是40%的住宅單位向收入在城市家庭收入中位線60%以下的家庭供應等條件。根據(jù)返還額度不同，LIHTC分為9%稅收返還政策與4%的稅收返還政策，大多數(shù)新建或翻新項目可獲得9%的稅收返還，意味著10年將總計返還相當于建造成本的90%。開發(fā)商獲得稅收返還額度后，通常成立公司并將大部分股權出售給銀行或其他投資者，降低項目開發(fā)資金成本，投資者也能獲得長期收益。自1986年實施LIHTC以來，截至2010年，全國范圍內(nèi)有超過180萬個租賃住宅單位在該政策推動下建成。美國政府還提供貸款擔保、直接補貼等政策支持。聯(lián)邦住房管理局（FHA）為公共住房項目提供貸款擔保，降低金融機構貸款風險，使其更愿意為公共住房項目提供貸款。政府會向住宅建筑商提供住房開發(fā)資金、維修資金、低息開發(fā)貸款、貸款貼息等“開發(fā)補貼”。開發(fā)“農(nóng)村租賃房”項目的地產(chǎn)商可獲得實際利率1%、長達30年的優(yōu)惠貸款。在社會資本參與方式方面，房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）模式在美國公共租賃住房領域應用廣泛。REITs將回報期限較長的保障房項目進行證券化銷售，增強項目流動性，提高對投資者的吸引力，拓寬融資渠道。美國完善的REITs上市流通制度為企業(yè)高效便捷的股權融資提供基礎，許多公寓企業(yè)采用自持模式，通過REITs進行融資和擴張。EQR作為美國第一家上市的出租公寓REITs，在1993-2000年借助高效多元的融資渠道進行大規(guī)模擴張，共計發(fā)行股票43次，融資規(guī)模達32.19億美元，資金主要用于收購物業(yè)。此外，私營開發(fā)商在美國公共租賃住房建設與投資中占比達70%，成為重要的社會資本參與主體。政府通過推行住房補貼計劃，變直接投資者為管理者，吸引私人資本進入房地產(chǎn)市場，使得整個融資體系呈現(xiàn)出高度市場化、金融化的特征。5.1.2英國的住房保障政策與社會資本融資模式英國的住房保障政策歷史悠久，在公共租賃住房社會資本融資模式方面也有獨特的經(jīng)驗。公私合營（PPP）模式在英國公共租賃住房領域應用較為成熟，發(fā)展出多種具體模式。地方改善金融信托（LIFT）模式主要應用于保健領域，通過集中招標采購帶激勵性付款的投資方案，私營和公共部門簽署戰(zhàn)略合營協(xié)議。過去十年，LIFT模式在項目實施上較為成功，參與方包括87個初級保健信托公司和78個地方政府，47家LIFT公司投資了15億英鎊，開發(fā)了超過225個一體化社區(qū)。地方教育合作（LEP）模式用于“為未來建設學校計劃（BSF）”，是地方政府、私營公司和BSF投資基金