我國公租房ABS融資模式：創(chuàng)新路徑與發(fā)展策略探究一、引言1.1研究背景與意義1.1.1研究背景隨著我國城市化進程的加速，城市人口不斷增長，住房問題日益成為社會關注的焦點。為了解決中低收入群體的住房困難，完善住房保障體系，公租房建設在我國住房保障工作中占據(jù)著愈發(fā)重要的地位。公租房作為保障性住房的重要組成部分，旨在為城市中既不符合廉租房申請條件又無力購買商品房的“夾心層”群體，以及新就業(yè)無房職工、外來務工人員等提供可負擔的住房租賃選擇。其對于促進社會公平、穩(wěn)定住房市場、推動城市化健康發(fā)展具有不可替代的作用。然而，公租房建設面臨著嚴峻的資金短缺問題。公租房建設需要大量的前期資金投入，包括土地購置、房屋建設、配套設施完善等方面，且投資回報周期長，資金回籠速度慢。目前，我國公租房建設資金主要來源于政府財政撥款、住房公積金增值收益、土地出讓金凈收益等有限渠道，但這些資金來源遠遠無法滿足公租房大規(guī)模建設的資金需求。以“十二五”期間為例，據(jù)中金公司研究部數(shù)據(jù)顯示，我國保障性住房五年資金缺口高達27887億元，若按公租房占保障性住房60%計算，公租房資金缺口達16732億元。在各級政府財力有限的情況下，僅依靠政府投資難以滿足公租房建設的實際資金需求，資金短缺成為制約公租房建設和發(fā)展的關鍵瓶頸。在此背景下，尋求多元化的融資渠道和創(chuàng)新的融資模式成為解決公租房建設資金難題的迫切需求。ABS融資模式（Asset-BackedSecuritization，資產證券化融資模式）作為一種新興的融資方式，逐漸進入公租房建設領域。ABS融資模式是以項目所屬的資產為支撐，以項目資產預計的未來收益為保證，通過在證券市場上發(fā)行債券來募集資金的證券化融資方式。它能夠將缺乏流動性但具有可預期穩(wěn)定現(xiàn)金流的資產轉化為在金融市場上可以自由買賣的證券，從而為項目籌集資金。這種融資模式具有融資成本相對較低、風險分散、能夠吸引社會資本參與等優(yōu)勢，為解決公租房建設資金問題提供了新的思路和途徑。1.1.2研究意義從理論層面來看，深入研究我國公租房ABS融資模式有助于豐富和完善住房保障領域的融資理論體系。當前，關于公租房融資的研究雖然取得了一定成果，但對于ABS融資模式在公租房建設中的應用研究尚不夠系統(tǒng)和深入。本研究將通過對ABS融資模式的原理、運作流程、優(yōu)勢及風險等方面進行全面分析，探討其在公租房建設中的適用性和可行性，進一步拓展和深化對公租房融資模式的理論認識，為后續(xù)相關研究提供理論參考和研究基礎。從實踐層面而言，研究公租房ABS融資模式具有重要的現(xiàn)實意義。一方面，有助于緩解公租房建設資金短缺的困境。通過引入ABS融資模式，能夠吸引社會資本參與公租房建設，拓寬融資渠道，實現(xiàn)融資方式多元化，有效彌補國家建設資金的不足，減輕政府財政負擔，為大規(guī)模公租房建設提供持續(xù)穩(wěn)定的資金支持。另一方面，有利于完善住房保障體系。充足的公租房房源供應是住房保障體系的重要支撐，解決資金問題能夠加快公租房建設進度，增加公租房供給，滿足中低收入群體的住房需求，促進社會公平，維護社會穩(wěn)定和諧，推動住房保障體系不斷完善，助力實現(xiàn)“住有所居”的目標。同時，公租房ABS融資模式的發(fā)展還能夠促進金融市場創(chuàng)新，豐富金融產品和投資渠道，提高金融市場的資源配置效率，對整個金融市場和房地產市場的健康發(fā)展產生積極影響。1.2國內外研究現(xiàn)狀在國外，保障性住房融資研究起步較早，形成了相對成熟的理論和實踐體系。美國在20世紀70年代就開始將資產證券化應用于住房領域，其相關理論研究涵蓋了住房抵押貸款證券化（MBS）和資產支持證券化（ABS）多個方面。學者們重點關注資產證券化在住房融資中的風險評估與定價、法律監(jiān)管框架的構建以及對住房市場穩(wěn)定性的影響等問題。如FrankJ.Fabozzi在其著作中深入剖析了資產證券化產品的結構設計與風險特征，為住房領域的ABS融資提供了理論基礎。在歐洲，英國、荷蘭等國家在保障性住房融資中采用多元化的模式，其中ABS融資模式也得到了一定的應用和研究。英國學者側重于研究ABS融資模式在保障性住房項目中的成本效益分析以及與政府政策的協(xié)同效應，以提高保障性住房項目的可持續(xù)性和融資效率。在國內，隨著公租房建設的推進，公租房融資問題逐漸成為研究熱點。學者們從不同角度對融資模式進行了探討。早期研究主要集中在公租房融資渠道的拓展，如建議利用住房公積金增值收益、土地出讓金凈收益等傳統(tǒng)資金來源，以及引入銀行貸款、信托資金等社會資本。近年來，隨著資產證券化在我國金融市場的發(fā)展，公租房ABS融資模式受到了廣泛關注。一些學者從理論層面分析了公租房ABS融資模式的可行性與優(yōu)勢，如王芳、潘愛民等學者認為公租房具有穩(wěn)定的現(xiàn)金流和資產屬性，適合采用ABS融資模式，這一模式能夠拓寬融資渠道，減輕政府財政負擔。還有學者對ABS融資模式在公租房項目中的實際應用案例進行了分析，研究其運作流程、風險因素以及應對策略。然而，目前國內外研究仍存在一定的不足。在理論研究方面，雖然對公租房ABS融資模式的可行性和優(yōu)勢進行了分析，但對于該模式在不同地區(qū)、不同經濟環(huán)境下的適應性研究還不夠深入，缺乏系統(tǒng)性的理論框架來指導實踐。在實踐應用研究中，對已實施的公租房ABS項目的跟蹤研究較少，未能充分總結項目實施過程中的經驗教訓，對于如何解決項目實施中遇到的實際問題，如信用增級方式的選擇、資產池的構建、風險的有效分散等，缺乏深入的分析和有效的解決方案。此外，對于公租房ABS融資模式與我國現(xiàn)有住房保障政策、金融監(jiān)管體系的協(xié)同發(fā)展研究也相對薄弱，在政策支持和監(jiān)管創(chuàng)新方面有待進一步探索。這些不足為本研究提供了方向，本研究將在現(xiàn)有研究基礎上，深入探討公租房ABS融資模式在我國的應用與發(fā)展，通過案例分析和實證研究，完善理論體系，提出針對性的建議和措施，推動公租房ABS融資模式的健康發(fā)展。1.3研究方法與創(chuàng)新點1.3.1研究方法文獻研究法：通過廣泛查閱國內外關于公租房融資、資產證券化（ABS）等相關領域的學術論文、研究報告、政策文件以及經典著作等文獻資料，梳理和分析公租房ABS融資模式的研究現(xiàn)狀、發(fā)展歷程、理論基礎和實踐經驗。對國內外相關研究成果進行系統(tǒng)總結，了解當前研究的重點和不足之處，為本研究提供堅實的理論支撐和研究思路。例如，在分析公租房融資困境時，參考了大量國內學者對于傳統(tǒng)融資渠道局限性的研究文獻，明確了ABS融資模式作為創(chuàng)新融資途徑的研究價值；在探討ABS融資模式原理時，借鑒了國外學者在資產證券化領域的經典理論著作，深入理解其運作機制。案例分析法：選取國內外具有代表性的公租房ABS融資項目案例，如國內首單公租房資產證券化項目——新派公寓權益型房托資產支持專項計劃，以及美國在住房保障領域成功運用資產證券化的相關案例，對這些案例的融資背景、運作流程、交易結構、風險控制措施以及實施效果等方面進行深入剖析。通過案例分析，總結成功經驗和失敗教訓，為我國公租房ABS融資模式的推廣應用提供實踐參考，探索適合我國國情的公租房ABS融資模式優(yōu)化路徑。數(shù)據(jù)分析法：收集和整理公租房建設資金需求、資金缺口、ABS市場規(guī)模、公租房租金收入等相關數(shù)據(jù)，運用統(tǒng)計分析方法對數(shù)據(jù)進行處理和分析。通過數(shù)據(jù)分析，直觀地揭示公租房建設面臨的資金困境，評估ABS融資模式在解決資金問題方面的潛力和效果，以及對公租房市場和金融市場的影響。例如，通過對“十二五”期間我國保障性住房資金缺口數(shù)據(jù)的分析，明確公租房資金短缺的嚴峻形勢；利用ABS市場近年來的發(fā)展數(shù)據(jù)，探討其為公租房融資提供的機遇和挑戰(zhàn)。1.3.2創(chuàng)新點研究視角創(chuàng)新：本研究將公租房融資問題置于我國住房保障體系和金融市場創(chuàng)新發(fā)展的雙重背景下進行研究，從宏觀政策環(huán)境、中觀市場結構以及微觀項目運作多個層面綜合分析公租房ABS融資模式。突破了以往僅從單一角度研究公租房融資或資產證券化的局限，更加全面、系統(tǒng)地探討公租房ABS融資模式在我國的應用與發(fā)展，為住房保障領域的融資研究提供了新的視角。方法運用創(chuàng)新：在研究過程中，綜合運用多種研究方法，將文獻研究、案例分析和數(shù)據(jù)分析有機結合。通過文獻研究把握理論基礎和研究現(xiàn)狀，利用案例分析深入了解實踐操作，借助數(shù)據(jù)分析增強研究的科學性和說服力。這種多方法融合的研究方式，能夠更深入、準確地剖析公租房ABS融資模式的特點、優(yōu)勢、風險及應用策略，為相關研究提供了一種創(chuàng)新的方法路徑。內容分析創(chuàng)新：在內容分析方面，不僅對現(xiàn)有公租房ABS融資模式的運作機制進行深入剖析，還進一步探討了該模式與我國住房保障政策、金融監(jiān)管體系的協(xié)同發(fā)展關系。同時，針對公租房ABS融資模式實施過程中可能遇到的實際問題，如信用增級方式的優(yōu)化、資產池構建的完善以及風險分散機制的創(chuàng)新等，提出了具有針對性和可操作性的建議和措施，豐富和拓展了公租房ABS融資模式的研究內容。二、公租房ABS融資模式相關理論基礎2.1公租房概述公租房，全稱為公共租賃住房，是由政府提供政策支持，限定建設標準和租金水平，面向符合規(guī)定條件的城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭、新就業(yè)無房職工和在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務工人員出租的保障性住房。公租房不歸個人所有，而是由政府或公共機構持有產權，旨在以低于市場價或承租者可承受的價格，為特定群體解決住房困難問題，是我國住房保障體系的重要組成部分。公租房具有保障性、政策支持性、租賃性、專業(yè)性和供應群體廣泛性等顯著特點。保障性體現(xiàn)了公租房對公民基本居住權的保障，是政府履行社會責任、促進社會公平的重要舉措，有助于緩解城市中低收入群體的住房壓力，維護社會穩(wěn)定。政策支持性表現(xiàn)為公租房的發(fā)展離不開國家在土地供應、資金支持、稅收優(yōu)惠、金融支持等多方面的特殊政策扶持，這些政策引導和推動公租房建設步入正軌。租賃性是公租房的核心特征，與經濟適用房等提供產權住房不同，公租房以租賃方式滿足居住需求，這也決定了其運營管理需注重租賃服務的專業(yè)性。專業(yè)性體現(xiàn)在公租房從房源籌集到出租運營，都是圍繞租賃業(yè)務展開，相較于個人出租住房，更強調專業(yè)的運營管理，以提高資源利用效率和服務質量。供應群體廣泛性使公租房覆蓋了中等偏下收入住房困難家庭、新就業(yè)無房職工以及外來務工人員等不同群體，擴大了住房保障的覆蓋面，促進了社會融合。公租房在我國的發(fā)展經歷了多個重要階段。2009年3月，溫家寶總理在政府工作報告中首次提出“積極發(fā)展公共租賃住房”，同年3月11日，住建部副部長齊驥對“夾心層”住房問題給出解決路徑，強調加快公共租賃住房建設，這標志著公租房開始進入國家政策視野。2010年6月，國家有關部委聯(lián)合出臺《加快發(fā)展公共租賃住房的指導意見》，拉開了全國大規(guī)模公租房建設的序幕。此后，公租房建設在全國范圍內迅速推進，成為保障性住房建設的重點?！笆濉逼陂g，住房和城鄉(xiāng)建設部要求公共租賃住房成為保障性住房的主要形式，各地紛紛加大公租房建設力度，在解決中低收入群體住房困難方面發(fā)揮了重要作用。隨著時間的推移，公租房的政策體系不斷完善，覆蓋范圍逐步擴大，管理運營機制也日益成熟。在我國住房保障體系中，公租房占據(jù)著舉足輕重的地位。住房保障體系旨在滿足不同收入層次居民的住房需求，實現(xiàn)“住有所居”的目標。公租房與廉租房、經濟適用房、限價商品房等共同構成了多層次的住房保障體系。廉租房主要針對城市最低收入住房困難家庭，提供租金更為低廉的住房；經濟適用房面向中低收入家庭，以較低價格出售產權；限價商品房則為中等收入家庭提供價格受到限制的商品住房。公租房與這些保障性住房相互補充，重點解決既不符合廉租房申請條件又無力購買商品房的“夾心層”群體，以及新就業(yè)無房職工和外來務工人員的住房問題。公租房的存在豐富了住房保障形式，完善了住房供應結構，使住房保障體系更加科學合理，能夠更好地滿足不同群體的多樣化住房需求。同時，公租房的建設和供應有助于穩(wěn)定住房租賃市場，抑制房價過快上漲，促進房地產市場的健康平穩(wěn)發(fā)展，對整個住房保障體系的穩(wěn)定運行和社會的和諧發(fā)展具有重要意義。2.2ABS融資模式基本原理2.2.1ABS的概念與運作流程ABS，即資產支持證券化（Asset-BackedSecuritization），是一種以目標項目所擁有的資產為基礎，以該項目資產的未來預期收益為保證，通過在資本市場上發(fā)行高級債券（資信評級為AA級或AAA級的債券）來籌集資金的融資模式。其本質是融資者將被證券化的資產的未來現(xiàn)金流收益權轉讓給投資者以獲取資金。從金融創(chuàng)新的角度來看，ABS融資模式打破了傳統(tǒng)融資方式對企業(yè)整體信用和資產規(guī)模的依賴，開創(chuàng)了以特定資產的未來現(xiàn)金流為支撐的融資新紀元，為企業(yè)和項目提供了更為靈活和多元化的融資選擇。ABS融資模式的運作流程較為復雜，涉及多個環(huán)節(jié)和參與主體，具體如下：確定目標資產：項目發(fā)起人首先要對自身擁有的資產進行梳理和評估，挑選出那些缺乏流動性但在未來能產生可預見穩(wěn)定現(xiàn)金流量的資產，如應收賬款、租金收入、基礎設施收費權等，將這些資產分類打包成資產組合，即“資產池”。以公租房項目為例，未來一定期限內穩(wěn)定的租金收入以及政府給予的相關補貼就可以作為目標資產。這一環(huán)節(jié)的關鍵在于準確評估資產的質量和未來現(xiàn)金流的穩(wěn)定性，確保資產池具備證券化的基礎條件。組建特殊目的機構（SPV）：SPV是ABS融資模式得以成功運作的核心主體，它是一個專門為實現(xiàn)資產證券化而設立的獨立法律實體。SPV通常具有特殊的法律形式和運營結構，其設立目的在于實現(xiàn)與原始權益人（項目發(fā)起人）的破產隔離，即當原始權益人出現(xiàn)財務困境甚至破產時，資產池中的資產不會被納入清算范圍，從而保障投資者的權益。SPV的組織形式多樣，常見的有信托、公司和有限合伙等。在公租房ABS項目中，多采用信托型SPV，通過設立信托計劃，將公租房的相關權益信托給信托公司，由信托公司作為SPV開展后續(xù)的證券化操作。資產轉移：項目發(fā)起人通過真實銷售的方式將資產池中的資產合法轉移給SPV，實現(xiàn)資產與原始權益人的風險隔離。所謂真實銷售，是指資產的轉移在法律上被認定為資產所有權的完全轉移，而非抵押或擔保融資。這要求資產轉移的過程符合相關法律法規(guī)的規(guī)定，具備明確的交易合同和產權變更手續(xù)等。在公租房ABS項目中，項目發(fā)起人（如政府相關部門或公租房運營企業(yè)）需與SPV簽訂詳細的資產轉讓協(xié)議，將公租房的租金收益權等資產權益轉讓給SPV。信用增級：為了吸引投資者并降低融資成本，需要對資產支持證券進行信用增級。信用增級可以分為內部信用增級和外部信用增級兩種方式。內部信用增級方式包括設置優(yōu)先/次級結構、超額抵押、利差賬戶等。例如，在優(yōu)先/次級結構中，將資產支持證券分為優(yōu)先級和次級，優(yōu)先級證券先于次級證券獲得本金和利息的償付，次級證券則起到緩沖風險的作用，通過這種結構安排，提高了優(yōu)先級證券的信用水平。外部信用增級方式主要有第三方擔保、保險公司提供保險等。在公租房ABS項目中，可能會引入實力較強的大型國有企業(yè)或專業(yè)擔保公司作為第三方擔保人，為資產支持證券提供擔保，增強其信用等級。信用評級：由專業(yè)的信用評級機構對經過信用增級后的資產支持證券進行信用評級。信用評級機構會根據(jù)資產池的質量、現(xiàn)金流穩(wěn)定性、信用增級措施等多方面因素，對證券的信用風險進行評估，并給出相應的信用等級。較高的信用評級能夠增加證券在市場上的吸引力，降低融資成本。在公租房ABS項目中，信用評級機構會重點考察公租房的地理位置、租金水平、入住率、政府補貼政策的穩(wěn)定性等因素，綜合評估資產支持證券的信用風險。證券發(fā)行與銷售：SPV在完成信用增級和信用評級后，通過證券承銷商在資本市場上向投資者發(fā)售資產支持證券。證券承銷商可以采用公募或私募的方式進行銷售，公募方式面向廣大公眾投資者，私募方式則主要針對機構投資者。投資者根據(jù)自身的風險偏好和投資目標，購買相應的證券，SPV由此獲得發(fā)行收入。在公租房ABS項目中，投資者可能包括銀行、保險公司、基金公司等各類金融機構，以及一些對穩(wěn)定收益型投資產品有需求的企業(yè)和個人。資金管理與收益分配：項目建設完成投入運營后，目標資產開始產生現(xiàn)金流入。項目發(fā)起人或者委托專門的資產管理機構（即服務人）管理“資產池”，負責記錄、收取由“資產池”產生的現(xiàn)金收入，并將這些收款全部存入托管人的收款專戶。托管人按照事先約定，用服務人交來的收入建立一個積累基金，用來對投資者還本付息及支付服務人、托管人、擔保人等各類機構專業(yè)服務費，若還有剩余，將全部退還給項目發(fā)起人。在公租房ABS項目中，租金收入和政府補貼等現(xiàn)金流會定期歸集到托管賬戶，由托管人按照約定的分配順序和比例向投資者支付本息，保障投資者的收益。到期清償：在資產支持證券到期時，SPV用資產池產生的現(xiàn)金流或其他預定資金來源向投資者償還本金，至此，整個ABS融資過程結束。如果資產池在運營過程中出現(xiàn)現(xiàn)金流不足等問題，可能會影響到投資者本金和利息的足額償付，這就需要通過信用增級措施來保障投資者的權益。在公租房ABS項目中，若因某些不可抗力因素導致公租房入住率下降，租金收入減少，可能會觸發(fā)信用增級機制，如由第三方擔保人履行擔保責任，確保投資者能夠按時足額收回本金和利息。2.2.2ABS融資模式的關鍵要素基礎資產：基礎資產是ABS融資模式的基石，其質量直接決定了資產支持證券的風險和收益水平。優(yōu)質的基礎資產應具備穩(wěn)定的現(xiàn)金流、可預測性強、同質性較高以及良好的歷史信用記錄等特點。以公租房為例，其租金收入作為基礎資產，需要考慮公租房的地理位置、周邊配套設施、市場需求情況等因素。位于城市核心區(qū)域、交通便利、配套設施完善的公租房，往往更容易吸引租客，租金收入也更為穩(wěn)定。同時，租金水平的定價合理性、政府補貼政策的穩(wěn)定性等也會影響基礎資產現(xiàn)金流的穩(wěn)定性。如果公租房租金定價過高，可能導致租客流失，影響租金收入；若政府補貼政策出現(xiàn)變動，也會對公租房的現(xiàn)金流產生較大影響。因此，在選擇公租房作為ABS融資的基礎資產時，需要對這些因素進行全面、深入的分析和評估。特殊目的機構（SPV）：SPV在ABS融資模式中扮演著至關重要的角色，它是實現(xiàn)風險隔離和資產證券化的關鍵主體。SPV通過合法的資產轉移，將基礎資產與原始權益人的其他資產隔離開來，使得資產支持證券的償付僅依賴于基礎資產產生的現(xiàn)金流，而不受原始權益人財務狀況的影響。這有效降低了投資者面臨的風險，提高了資產支持證券的信用水平。同時，SPV的設立和運作需要遵循嚴格的法律和監(jiān)管要求，以確保其獨立性和合規(guī)性。在公租房ABS項目中，SPV的結構設計和運營管理直接關系到項目的成敗。例如，信托型SPV在設立時需要明確信托財產的范圍、信托目的、受益人的權利和義務等關鍵事項，在運營過程中要嚴格按照信托合同的約定進行資產的管理和收益的分配。信用增級：信用增級是提升資產支持證券信用等級、增強投資者信心的重要手段。通過信用增級，可以降低資產支持證券的違約風險，使其能夠以較低的成本在資本市場上發(fā)行。內部信用增級方式如優(yōu)先/次級結構，利用次級證券對優(yōu)先級證券進行風險緩沖，使得優(yōu)先級證券在信用評級上更具優(yōu)勢。超額抵押則是通過提供超過證券發(fā)行規(guī)模的資產作為抵押，增加資產池的安全性。外部信用增級方式如第三方擔保，借助擔保人的良好信用和雄厚實力，為資產支持證券提供額外的信用保障。在公租房ABS項目中，合理選擇和運用信用增級方式至關重要。例如，在采用第三方擔保時，需要選擇信用評級高、財務狀況穩(wěn)健的擔保機構，以確保擔保的有效性和可靠性。同時，要綜合考慮信用增級的成本和收益，避免因過度追求信用增級而增加融資成本，降低項目的可行性。信用評級：信用評級是投資者了解資產支持證券風險和收益狀況的重要依據(jù)，專業(yè)的信用評級機構通過對基礎資產、SPV、信用增級措施等多方面因素的評估，為資產支持證券給出客觀、公正的信用等級。信用評級結果直接影響資產支持證券的發(fā)行利率和市場認可度。較高的信用評級意味著較低的風險，投資者對其要求的回報率也相對較低，從而降低了融資成本。在公租房ABS項目中，信用評級機構需要充分考慮公租房行業(yè)的特點和風險因素，制定科學合理的評級方法和指標體系。例如，除了關注公租房的租金收入和現(xiàn)金流穩(wěn)定性外，還需評估政府對公租房的政策支持力度、公租房運營管理企業(yè)的能力和信譽等因素，以準確評估資產支持證券的信用風險。2.3公租房與ABS融資模式結合的理論依據(jù)公租房與ABS融資模式的結合并非偶然，而是基于公租房自身獨特的資產屬性和現(xiàn)金流特征，二者在諸多方面高度契合，具備堅實的理論基礎。從資產屬性來看，公租房屬于固定資產，具有權屬相對清晰的特點。在我國，公租房大多由政府或公共機構持有產權，這使得其在資產轉移環(huán)節(jié)能夠明確界定產權關系，減少法律糾紛和不確定性，為ABS融資模式中資產向特殊目的機構（SPV）的轉移提供了便利條件。與一些其他資產相比，如部分中小企業(yè)的應收賬款可能存在合同條款不清晰、債務方信用風險不確定等問題，公租房產權歸屬明確，資產穩(wěn)定性強。同時，公租房具有長期穩(wěn)定的使用價值，其作為住房資源，在城市中持續(xù)為居民提供居住服務，這種穩(wěn)定性為未來收益的預期提供了可靠保障。即使在經濟周期波動或房地產市場出現(xiàn)一定調整時，公租房作為保障性住房，其基本的居住需求依然存在，不會像商業(yè)地產等資產那樣受到市場供需關系大幅波動的嚴重影響。公租房的現(xiàn)金流特征也與ABS融資模式的要求相匹配。公租房能產生可預期的穩(wěn)定現(xiàn)金流，主要來源于租金收入和政府補貼。租金收入方面，公租房的租金水平通常由政府根據(jù)當?shù)氐慕洕l(fā)展水平、居民收入狀況以及房屋成本等因素合理確定，相對穩(wěn)定且波動較小。例如，在某城市，公租房租金按照周邊同類住房市場租金的一定比例進行定價，并在一定時期內保持不變，這使得租金收入具有可預測性。同時，政府為了保障公租房的可持續(xù)運營，會給予一定的財政補貼，這些補貼資金來源穩(wěn)定，一般納入政府財政預算，進一步增強了公租房現(xiàn)金流的穩(wěn)定性。從現(xiàn)金流的持續(xù)性來看，只要公租房存在并正常運營，就會有持續(xù)的租金和補貼收入流入，這符合ABS融資模式對于基礎資產現(xiàn)金流持續(xù)穩(wěn)定的要求。相比一些短期項目，如季節(jié)性旅游項目的收入僅在旅游旺季產生，公租房的現(xiàn)金流更加持續(xù)和穩(wěn)定，能夠為資產支持證券的投資者提供長期穩(wěn)定的收益回報。根據(jù)資產證券化的相關理論，適合證券化的資產應具備能夠在未來產生可預測的現(xiàn)金流、資產權屬清晰、資產具有一定的同質性等條件。公租房完全滿足這些條件，其資產屬性和現(xiàn)金流特征使其成為理想的ABS融資基礎資產。將公租房與ABS融資模式相結合，能夠充分發(fā)揮ABS融資模式的優(yōu)勢，實現(xiàn)公租房建設資金的有效籌集和運作。通過資產證券化，將公租房未來的現(xiàn)金流提前變現(xiàn)，為當前的公租房建設和運營提供充足的資金支持，同時將風險分散給眾多投資者，提高資金的使用效率和安全性。這種結合不僅有利于解決公租房建設面臨的資金困境，也豐富了金融市場的投資產品，促進了金融市場與住房保障領域的協(xié)同發(fā)展。三、我國公租房融資現(xiàn)狀及ABS融資模式的引入3.1我國公租房融資現(xiàn)狀分析3.1.1傳統(tǒng)融資渠道及面臨的困境財政撥款：財政撥款是我國公租房建設資金的重要來源之一，包括中央財政專項補助資金以及地方各級政府的財政預算安排。中央政府通過下達專項補助資金，引導和支持地方開展公租房建設，以緩解中低收入群體的住房困難問題。例如，在“十二五”期間，中央財政加大了對公租房建設的資金投入，有力地推動了各地公租房項目的啟動和建設。地方政府也積極承擔責任，將公租房建設資金納入財政預算，通過一般公共預算、政府性基金預算等渠道籌集資金。然而，財政撥款面臨著諸多困境。隨著公租房建設規(guī)模的不斷擴大，對資金的需求日益增長，而政府財政收入增長相對有限，特別是在一些經濟欠發(fā)達地區(qū)，財政收入難以滿足公租房建設的巨大資金缺口。財政資金的分配和使用受到嚴格的預算管理和審批程序限制，資金到位的及時性和靈活性不足，可能會影響公租房項目的建設進度。過度依賴財政撥款還會增加政府的財政負擔，不利于財政的可持續(xù)性發(fā)展，也限制了公租房建設資金的多元化來源。銀行貸款：銀行貸款是公租房建設獲取資金的常見渠道之一。由于公租房項目具有一定的公益性質，且有政府信用作為隱性擔保，銀行通常愿意為其提供貸款支持。公租房建設主體（如政府相關部門、國有企業(yè)等）可以憑借項目的可行性研究報告、規(guī)劃審批文件等向銀行申請貸款。銀行在評估貸款風險時，會考慮公租房項目的預期租金收入、政府補貼情況以及項目主體的信用狀況等因素。然而，銀行貸款也存在一些問題。公租房項目投資回報周期長，資金回籠速度慢，這與銀行追求資金流動性和短期收益的經營目標存在一定沖突。為了降低風險，銀行可能會對貸款設置較為嚴格的條件，如較高的首付比例、較短的貸款期限以及相對較高的利率，這增加了公租房建設主體的還款壓力和融資成本。在經濟下行壓力較大或銀行信貸政策收緊時期，公租房建設項目獲取銀行貸款的難度可能會進一步加大，資金來源的穩(wěn)定性受到威脅。債券發(fā)行：債券發(fā)行也是公租房融資的一種方式，主要包括地方政府債券和企業(yè)債券。地方政府可以通過發(fā)行專項債券來籌集公租房建設資金，這些債券以政府的信用為擔保，向投資者募集資金。例如，某些地方政府發(fā)行的公租房專項債券，將募集資金專門用于公租房的建設、購置和運營維護等方面。企業(yè)債券則是由公租房建設或運營企業(yè)發(fā)行，以企業(yè)的信用和項目收益為支撐。發(fā)行債券可以在一定程度上拓寬公租房的融資渠道，吸引社會閑置資金參與公租房建設。但債券發(fā)行面臨著市場風險和信用風險。債券市場的波動會影響債券的發(fā)行價格和利率，當市場利率上升時，債券發(fā)行成本會增加，可能導致融資難度加大。對于企業(yè)債券而言，如果企業(yè)的信用評級不高或公租房項目的收益不穩(wěn)定，投資者可能會對債券的安全性產生擔憂，從而降低購買意愿，影響債券的發(fā)行規(guī)模和效果。此外，債券發(fā)行還受到嚴格的監(jiān)管審批程序限制，發(fā)行周期較長，可能無法及時滿足公租房建設的資金需求。3.1.2現(xiàn)有融資模式對公租房建設發(fā)展的影響資金規(guī)模方面：現(xiàn)有融資模式在一定程度上為公租房建設提供了資金支持，但總體上難以滿足公租房大規(guī)模建設的資金需求。財政撥款受政府財力限制，增長空間有限；銀行貸款和債券發(fā)行雖然能夠籌集一定規(guī)模的資金，但由于融資條件限制和市場風險等因素，資金規(guī)模也存在瓶頸。以“十二五”期間為例，我國保障性住房建設資金缺口巨大，公租房作為保障性住房的重要組成部分，資金缺口尤為突出。有限的資金規(guī)模導致公租房建設進度緩慢，無法及時滿足中低收入群體的住房需求，影響了住房保障體系的完善和社會公平的實現(xiàn)。資金使用效率方面：在現(xiàn)有融資模式下，資金使用效率有待提高。財政撥款的分配和使用受到行政程序的制約，可能存在資金閑置或浪費的情況。銀行貸款和債券發(fā)行獲得的資金，由于公租房項目建設周期長、運營管理復雜，資金在項目中的周轉速度較慢，導致資金使用效率不高。一些公租房項目在建設過程中，由于前期規(guī)劃不合理、施工進度延誤等原因，使得資金不能及時有效地投入使用，增加了資金的占用成本。資金使用效率低下不僅影響了公租房項目的經濟效益，也降低了資金的社會效益，不利于公租房建設的可持續(xù)發(fā)展?？沙掷m(xù)性方面：現(xiàn)有融資模式的可持續(xù)性面臨挑戰(zhàn)。財政撥款難以長期持續(xù)滿足公租房建設和運營的資金需求，隨著財政支出壓力的增大，對公租房的資金投入可能會受到影響。銀行貸款和債券發(fā)行需要按時償還本金和利息，對于公租房建設主體來說，還款壓力較大，如果公租房項目收益不穩(wěn)定，可能會導致還款困難，進而影響融資的可持續(xù)性。一些地區(qū)的公租房項目由于租金收入較低、入住率不高，加上運營管理成本較高，難以覆蓋貸款本息，使得項目面臨財務困境，后續(xù)融資難度加大。融資模式的不可持續(xù)會對公租房的長期穩(wěn)定供應和運營管理產生負面影響，威脅到住房保障體系的穩(wěn)定運行。3.2公租房引入ABS融資模式的必要性與可行性3.2.1必要性分析緩解政府財政壓力：公租房建設資金需求巨大，單純依靠政府財政撥款難以滿足。如“十二五”期間，我國保障性住房五年資金缺口高達27887億元，若按公租房占保障性住房60%計算，公租房資金缺口達16732億元。政府財政收入有限，且需兼顧教育、醫(yī)療、基礎設施建設等多領域支出，公租房建設資金投入面臨困境。引入ABS融資模式，可將公租房未來收益提前變現(xiàn)，吸引社會資本參與，減輕政府財政負擔，使政府有限財政資金能投入到更多民生領域，實現(xiàn)財政資源的優(yōu)化配置。拓寬融資渠道：我國公租房傳統(tǒng)融資渠道包括財政撥款、銀行貸款、債券發(fā)行等，這些渠道存在諸多局限性。財政撥款受政府財力限制，增長空間有限；銀行貸款因公租房投資回報周期長、資金回籠慢，與銀行經營目標沖突，且貸款條件嚴格，增加建設主體還款壓力和融資成本；債券發(fā)行受市場風險、信用風險和監(jiān)管審批程序限制，融資難度較大。ABS融資模式開辟了新的融資路徑，它以公租房未來穩(wěn)定現(xiàn)金流為支撐，在資本市場發(fā)行證券募集資金，吸引銀行、保險公司、基金公司等各類金融機構以及企業(yè)和個人投資者，豐富了公租房融資的資金來源，實現(xiàn)融資渠道多元化。提高資金使用效率：公租房項目建設周期長、運營管理復雜，在現(xiàn)有融資模式下，資金周轉速度慢，使用效率不高。財政撥款受行政程序制約，易出現(xiàn)資金閑置或浪費；銀行貸款和債券發(fā)行資金在項目中周轉緩慢，增加資金占用成本。ABS融資模式通過資產證券化，將公租房資產轉化為流動性較強的證券，提高了資產流動性。同時，SPV的設立實現(xiàn)了風險隔離，使資金運用更加專注于公租房項目本身，減少外部因素干擾，提高資金使用效率，促進公租房項目的高效建設和運營。促進住房保障體系完善：充足的公租房房源供應是住房保障體系的重要支撐。引入ABS融資模式，能夠解決公租房建設資金短缺問題，加快公租房建設進度，增加公租房供給，滿足中低收入群體的住房需求。這有助于穩(wěn)定住房租賃市場，抑制房價過快上漲，促進房地產市場的健康平穩(wěn)發(fā)展，使住房保障體系更加科學合理，能夠更好地滿足不同群體的多樣化住房需求，推動住房保障體系不斷完善，實現(xiàn)“住有所居”的目標，促進社會公平與和諧。3.2.2可行性分析政策支持：國家高度重視保障性住房建設，出臺了一系列政策支持公租房發(fā)展，為ABS融資模式的引入創(chuàng)造了良好政策環(huán)境。如印發(fā)的《公共租賃住房資產證券化業(yè)務指引（試行）》《財政支持質押式公租房資產證券化工作實施方案》，推進公租房項目資產證券化、擔保等改革試點。這些政策明確了公租房ABS融資模式的操作規(guī)范和支持措施，為其實施提供了政策依據(jù)和指導，鼓勵社會資本參與公租房建設，推動公租房資產證券化進程。市場需求：隨著城市化進程加速，城市中低收入群體、新就業(yè)無房職工和外來務工人員等對公租房的需求持續(xù)增長。公租房作為保障性住房，能夠為這些群體提供可負擔的住房租賃選擇，解決他們的住房困難問題，市場需求旺盛。同時，投資者對穩(wěn)定收益型投資產品的需求也為公租房ABS融資模式提供了市場基礎。公租房具有穩(wěn)定的租金收入和政府補貼作為現(xiàn)金流支撐，風險相對較低，對于追求穩(wěn)健收益的投資者具有吸引力，能夠在資本市場上找到合適的投資者群體。公租房資產特性：公租房屬于固定資產，權屬相對清晰，大多由政府或公共機構持有產權，便于在ABS融資模式中進行資產轉移。其能產生可預期的穩(wěn)定現(xiàn)金流，主要來源于租金收入和政府補貼。租金水平由政府合理確定，波動較小，政府補貼納入財政預算，資金來源穩(wěn)定。這些資產特性使得公租房符合資產證券化對于基礎資產的要求，能夠為資產支持證券的發(fā)行提供可靠的資產支撐和現(xiàn)金流保障，具備實施ABS融資模式的資產條件。金融市場發(fā)展：近年來，我國金融市場不斷發(fā)展完善，資產證券化市場規(guī)模逐步擴大，交易機制日益成熟，為公租房ABS融資模式的實施提供了良好的市場環(huán)境。專業(yè)的信用評級機構、證券承銷商等金融中介機構不斷發(fā)展，能夠為公租房ABS項目提供專業(yè)的服務，如信用評級、證券發(fā)行與銷售等。投資者對資產證券化產品的認知度和接受度逐漸提高，市場流動性增強，為公租房ABS證券的發(fā)行和交易提供了便利條件，有利于公租房ABS融資模式的順利開展。3.3公租房ABS融資模式的運作機制與特點3.3.1運作機制詳解以國內首單公租房資產證券化項目——新派公寓權益型房托資產支持專項計劃為例，深入剖析公租房ABS融資模式的運作機制。該項目在我國公租房融資領域具有開創(chuàng)性意義，為后續(xù)類似項目提供了寶貴的實踐經驗和參考范例。在參與主體方面，涉及原始權益人、特殊目的機構（SPV）、托管人、承銷商、服務商、信用評級機構、信用增級機構以及投資者等多個主體。原始權益人是新派公寓（北京）資產管理有限公司，其負責公租房項目的前期建設、運營管理等工作，并將公租房的相關權益作為基礎資產進行證券化運作。特殊目的機構（SPV）為中信證券股份有限公司設立的專項資產管理計劃，它在整個融資過程中處于核心地位，通過合法的資產轉移，實現(xiàn)基礎資產與原始權益人的風險隔離，確保資產支持證券的償付僅依賴于基礎資產產生的現(xiàn)金流。托管人通常由具備良好信譽和資金管理能力的銀行擔任，在本項目中負責保管資產支持證券的相關資金，監(jiān)督資金的使用和流向，確保資金安全。承銷商負責將資產支持證券推向市場，尋找合適的投資者進行銷售，本項目的承銷商也是中信證券股份有限公司，憑借其在證券市場的專業(yè)能力和廣泛的客戶資源，成功完成了證券的發(fā)行與銷售工作。服務商一般由原始權益人或其指定的專業(yè)機構擔任，負責對公租房資產進行日常運營管理，包括租金收取、房屋維護、租客管理等工作，在新派公寓項目中，新派公寓（北京）資產管理有限公司作為服務商，利用其豐富的公寓運營經驗，保障公租房項目的穩(wěn)定運營，確保基礎資產現(xiàn)金流的持續(xù)穩(wěn)定。信用評級機構如中誠信證券評估有限公司，根據(jù)項目的資產質量、現(xiàn)金流穩(wěn)定性、信用增級措施等因素，對資產支持證券進行信用評級，為投資者提供重要的決策參考。信用增級機構則通過內部或外部信用增級方式，提升資產支持證券的信用等級，增強投資者信心，本項目采用了優(yōu)先/次級結構、超額抵押等內部信用增級方式，以及第三方擔保等外部信用增級方式。投資者包括銀行、保險公司、基金公司等各類金融機構，以及一些對穩(wěn)定收益型投資產品有需求的企業(yè)和個人，他們通過購買資產支持證券，為公租房項目提供資金支持。從交易結構來看，新派公寓將旗下位于北京的多處公租房資產未來一定期限內的租金收益權及相關附屬權益作為基礎資產，轉讓給中信證券設立的專項資產管理計劃（SPV）。SPV通過真實銷售的方式獲得基礎資產的所有權，實現(xiàn)與原始權益人的破產隔離。隨后，SPV對基礎資產進行整合和結構化設計，將資產支持證券分為優(yōu)先級和次級。優(yōu)先級證券享有優(yōu)先受償權，在資產池產生的現(xiàn)金流中，先于次級證券獲得本金和利息的償付，其信用風險相對較低，適合風險偏好較低的投資者。次級證券則承擔較高的風險，在優(yōu)先級證券本息償付完畢后，才有權獲得剩余現(xiàn)金流分配，通常由原始權益人或其關聯(lián)方持有，起到風險緩沖和信用增級的作用。同時，為了進一步提升優(yōu)先級證券的信用等級，項目還引入了第三方擔保機構，如實力較強的大型國有企業(yè)或專業(yè)擔保公司，為優(yōu)先級證券提供不可撤銷的連帶責任保證擔保。資金流向方面，投資者購買資產支持證券后，資金流入SPV的資金賬戶。SPV按照事先約定的資金用途，將部分資金支付給原始權益人，用于公租房項目的前期建設、收購或運營資金補充等。在公租房項目運營過程中，租金收入和政府補貼等現(xiàn)金流定期歸集到托管人的收款專戶。托管人根據(jù)約定的分配順序，首先支付資產支持證券的利息和本金，以及支付給服務商、托管人、信用評級機構、信用增級機構等各類中介機構的服務費用。若資產池產生的現(xiàn)金流在支付上述費用后仍有剩余，則將剩余資金退還給原始權益人。通過這樣的資金流向安排，實現(xiàn)了公租房項目資金的有效籌集和合理分配，保障了各方的利益。3.3.2與傳統(tǒng)融資模式的比較優(yōu)勢融資成本方面：傳統(tǒng)融資模式中，銀行貸款利息較高，且對公租房建設主體的信用評級和還款能力要求嚴格，會增加融資成本。債券發(fā)行也面臨市場利率波動影響，發(fā)行成本不穩(wěn)定。而公租房ABS融資模式通過信用增級措施提升證券信用等級，降低融資成本。例如，九江置地公租房第2期資產支持專項計劃，綜合發(fā)行利率3.75%，低于同期銀行貸款利率和部分債券發(fā)行利率。同時，ABS融資模式以基礎資產現(xiàn)金流為支撐，對原始權益人的整體信用依賴度較低，使得信用等級相對較低的公租房建設主體也能以較低成本融資。融資效率方面：傳統(tǒng)融資模式審批流程繁瑣，如銀行貸款需對項目主體進行全面信用審查、抵押物評估等，債券發(fā)行要經過復雜的監(jiān)管審批程序，融資周期長。公租房ABS融資模式相對簡化，在確定基礎資產符合條件后，組建SPV、進行信用增級和評級等環(huán)節(jié)可同步推進，融資速度更快。以奉發(fā)集團公租房ABS項目為例，從項目啟動到狀態(tài)更新為“已反饋”，相比傳統(tǒng)融資模式的審批時間大幅縮短，能夠更快地籌集到資金，滿足公租房項目的資金需求，加快項目建設進度。風險分散方面：在傳統(tǒng)融資模式下，銀行貸款風險集中于銀行，債券發(fā)行風險主要由投資者承擔，一旦公租房項目出現(xiàn)問題，風險難以有效分散。公租房ABS融資模式將風險分散給眾多投資者，通過資產證券化，把基礎資產的風險與原始權益人的其他風險隔離開來。投資者根據(jù)自身風險偏好選擇不同層級的證券，實現(xiàn)風險與收益的匹配。如在新派公寓權益型房托資產支持專項計劃中，優(yōu)先級證券和次級證券的設置，使風險在不同投資者之間進行了合理分配，降低了單個投資者承擔的風險，提高了整個融資體系的穩(wěn)定性。融資靈活性方面：傳統(tǒng)融資模式資金用途限制較多，銀行貸款和債券發(fā)行籌集的資金通常有明確的使用方向和限制條件，公租房建設主體在資金使用上缺乏靈活性。公租房ABS融資模式在資金用途上相對靈活，只要不違反相關法律法規(guī)和合同約定，建設主體可根據(jù)項目實際需求合理安排資金使用。同時，ABS融資模式可根據(jù)公租房項目的特點和市場需求，設計不同期限、不同收益結構的資產支持證券，滿足投資者多樣化的投資需求，也為公租房建設主體提供了更靈活的融資選擇。四、我國公租房ABS融資模式的實踐案例分析4.1武漢地產公租房ABS項目武漢地產公租房ABS項目作為全國首單保障性公共租賃房資產證券化項目，具有重要的開創(chuàng)性意義和研究價值。該項目的成功發(fā)行，為我國公租房融資模式的創(chuàng)新提供了寶貴的實踐經驗，也為后續(xù)公租房ABS項目的開展奠定了基礎。該項目產品總規(guī)模達8.915億元，其中優(yōu)先檔發(fā)行規(guī)模為8.555億元，獲得了AAA評級，期限設定為18年，平均票面利率為5.08%；次級檔發(fā)行規(guī)模0.36億元，無評級。原始權益人為武漢城市發(fā)展投資有限公司，其在項目中起到了發(fā)起和推動的關鍵作用。借款人/出質人/售回與購回承諾人為武漢地產開發(fā)投資集團有限公司，該集團憑借其雄厚的實力和良好的信譽，為項目提供了堅實的信用支撐。資產服務機構和共同債務人為武漢市保障性住房投資建設有限公司，負責公租房項目的日常運營管理和債務履行等工作。在基礎資產方面，本專項計劃的基礎資產為信托受益權，底層標的物業(yè)資產為武漢市保障性安居工程項目，具體涵蓋了惠民居、青和居、惠康居、中央華城、青雅居等5個公租房項目。這些項目共有1.14萬套公租房，預計未來每個季度租金收入穩(wěn)定在2000萬元以上，按此推算18年的租金約14.4億元。武漢地產將這些公租房項目未來18年的租金收益權作為基礎資產進行證券化運作，為項目融資提供了穩(wěn)定的現(xiàn)金流支撐。從交易結構來看，武漢地產開發(fā)投資集團有限公司作為借款人，將其持有的公租房項目租金收益權轉讓給信托公司，設立財產權信托。信托公司作為特殊目的機構（SPV），發(fā)行資產支持證券，并將募集資金支付給武漢地產開發(fā)投資集團有限公司。投資者購買資產支持證券，成為信托受益權的持有人。在項目運營過程中，租金收入和政府補貼等現(xiàn)金流歸集到信托賬戶，由信托公司按照約定的分配順序向投資者支付本金和利息。同時，為了保障投資者權益，項目設置了多重增信措施。一是優(yōu)先/次級安排，優(yōu)先級資產支持證券的預期收益和本金將優(yōu)先于次級資產支持證券獲得償付，在專項計劃終止后進行清算分配時也遵循優(yōu)先級資產支持證券優(yōu)先受償?shù)捻樞?。二是應收賬款質押，武漢地產集團依據(jù)《租賃合同》所享有的對承租人的全部應收賬款的請求權及其他權益進行質押。三是售回和購回承諾，武漢地產集團愿意按照合同的約定在售回日/購回日對優(yōu)先級資產支持證券進行售回或購回。武漢地產公租房ABS項目在實踐中取得了多方面的成功經驗。從融資渠道拓展角度看，該項目成功發(fā)行標志著公租房融資開辟了新路徑，吸引了社會資本參與公租房建設，緩解了政府財政壓力。通過資產證券化，將公租房未來18年的租金收益提前變現(xiàn)，籌集到8.915億元資金，為項目建設和運營提供了充足的資金支持。在信用增級與風險控制方面，項目采用的優(yōu)先/次級結構、應收賬款質押以及售回和購回承諾等增信措施，有效提升了資產支持證券的信用等級，降低了投資者風險。優(yōu)先級證券獲得AAA評級，增強了投資者信心，使得項目能夠順利發(fā)行。同時，這些增信措施也建立了有效的風險分擔機制，保障了項目的穩(wěn)定運行。在市場示范效應方面，作為全國首單公租房ABS項目，其成功落地為后續(xù)類似項目提供了示范和借鑒。吸引了更多城市和企業(yè)關注公租房ABS融資模式，推動了公租房資產證券化的發(fā)展，促進了住房保障領域的融資創(chuàng)新。然而，該項目在實施過程中也面臨一些問題。租金收入和政府補貼的穩(wěn)定性存在一定挑戰(zhàn)。公租房租金水平相對較低，且受市場供需和政策調整影響較大。部分公租房項目地理位置偏遠，交通、教育、醫(yī)療等配套設施不完善，導致入住率不高，影響租金收入。例如，一些公租房位于城市郊區(qū)，租客出行不便，周邊就業(yè)機會少，使得租客更傾向于選擇交通便利、配套齊全的區(qū)域租房，從而降低了公租房的吸引力。政府補貼方面，2015-2017年武漢市市財政局向保障房公司撥付的補貼資金分別為0.9億元、6億元、9.2億元，存在一定波動。政府財政狀況、政策重點的變化都可能導致補貼資金不穩(wěn)定，影響項目的現(xiàn)金流預測和償債能力。此外，公租房資產證券化相關法律法規(guī)和監(jiān)管體系尚不完善。目前，我國資產證券化法律法規(guī)多為原則性規(guī)定，在公租房ABS項目的具體操作中，如資產轉移的法律認定、稅收政策的適用、信息披露的標準等方面，存在一定的不確定性。不同地區(qū)、不同部門對相關政策的理解和執(zhí)行存在差異，增加了項目的操作難度和合規(guī)風險。監(jiān)管方面，涉及多個部門，存在監(jiān)管協(xié)調不足的問題，可能導致監(jiān)管重疊或監(jiān)管空白，影響項目的順利推進。4.2奉發(fā)集團公租房ABS項目奉發(fā)集團公租房ABS項目在公租房融資領域具有重要的實踐意義和示范價值。該項目于2024年12月19日被上海證券交易所受理，截至2025年3月11日，項目狀態(tài)更新為“已反饋”，這標志著項目進入了關鍵的評估階段，也引發(fā)了市場的廣泛關注。奉發(fā)集團此次擬發(fā)行總額為14.74億元的資產支持證券，承銷商為國泰君安資管公司。從項目的基礎資產來看，主要是奉發(fā)集團旗下公租房項目未來一定期限內穩(wěn)定的租金收入以及相關權益。這些公租房項目分布在特定區(qū)域，覆蓋了一定數(shù)量的房源，為項目提供了穩(wěn)定的現(xiàn)金流基礎。在交易結構設計上，奉發(fā)集團公租房ABS項目與一般的公租房ABS項目類似，設立了特殊目的機構（SPV），通過真實銷售的方式將公租房的相關資產權益轉移給SPV，實現(xiàn)風險隔離。資產支持證券可能會采用優(yōu)先/次級結構進行分層設計，優(yōu)先級證券享有優(yōu)先受償權，信用風險相對較低，適合風險偏好較低的投資者；次級證券則承擔較高風險，通常由原始權益人或其關聯(lián)方持有，起到風險緩沖和信用增級的作用。同時，項目可能還會引入其他信用增級措施，如第三方擔保、超額抵押等，以提升資產支持證券的信用等級，增強投資者信心。資金用途方面，該項目募集的資金將主要用于公租房的建設與改造。通過對資金的合理運用，一方面能夠加快公租房的建設進度，增加公租房的供應數(shù)量，滿足更多中低收入群體的住房需求。另一方面，資金投入到公租房的改造中，有助于提升公租房的居住品質，改善居住環(huán)境，如對房屋的基礎設施進行升級、優(yōu)化小區(qū)的配套設施等，提高公租房的吸引力和競爭力。從市場反應來看，投資者對奉發(fā)集團公租房ABS項目表現(xiàn)出了較高的關注度和參與意愿。公租房ABS項目因其依賴于穩(wěn)定的租金收入，評估風險的模型相對成熟，收益波動較小，且違約風險較低，對于投資者具有一定的吸引力。在當前經濟形勢下，房地產市場波動較大，而公租房項目依靠政府資金支持，相對較為穩(wěn)定。以往成功發(fā)行的類似公租房ABS項目，如某城市發(fā)行的總額12億元、年回報率可達6.5%的項目，因其透明度和流動性較高，吸引了多方機構投資者的參與，取得了良好的市場反響。這些成功案例為奉發(fā)集團的ABS項目提供了參考和借鑒，也增強了投資者對奉發(fā)集團項目的信心。奉發(fā)集團公租房ABS項目的推進，對當?shù)毓夥拷ㄔO和市場產生了多方面的積極影響。在公租房建設方面，項目籌集的資金為建設提供了有力的資金保障，緩解了公租房建設資金短缺的問題，加快了建設速度，有望在短期內增加公租房的房源數(shù)量。同時，資金用于改造提升公租房品質，能夠提高公租房的運營效率和可持續(xù)性，為租戶提供更好的居住體驗。從公租房市場角度來看，該項目的成功實施將為其他企業(yè)和地區(qū)提供示范，吸引更多社會資本參與公租房建設和運營，促進公租房市場的發(fā)展和完善。它有助于穩(wěn)定當?shù)氐淖》孔赓U市場，為中低收入群體提供更多可負擔的住房選擇，推動住房保障體系的不斷健全，促進社會公平與和諧。4.3案例對比與啟示武漢地產公租房ABS項目與奉發(fā)集團公租房ABS項目在諸多方面存在異同點。在相同點方面，二者都采用了ABS融資模式，通過將公租房的未來租金收益權等資產進行證券化，實現(xiàn)了融資渠道的創(chuàng)新，為解決公租房建設資金短缺問題提供了新途徑。在交易結構上，都設立了特殊目的機構（SPV），通過真實銷售將基礎資產轉移給SPV，實現(xiàn)風險隔離，并且都采用了優(yōu)先/次級結構等信用增級措施，以提升資產支持證券的信用等級，增強投資者信心。同時，兩個項目都得到了政府在政策層面的支持，體現(xiàn)了政府推動公租房資產證券化、完善住房保障體系的決心。然而，兩個項目也存在一些差異。從項目進展來看，武漢地產公租房ABS項目已經成功發(fā)行，產品總規(guī)模8.915億元，且在上海證券交易所掛牌交易，進入了實際運營階段；而奉發(fā)集團公租房ABS項目截至2025年3月11日，狀態(tài)更新為“已反饋”，尚處于評估階段，距離最終發(fā)行和運營還有一定過程。在基礎資產規(guī)模上，奉發(fā)集團擬發(fā)行總額為14.74億元的資產支持證券，規(guī)模大于武漢地產公租房ABS項目的8.915億元。這可能與兩個項目所涉及的公租房房源數(shù)量、地理位置以及當?shù)氐淖》啃枨蟮纫蛩赜嘘P。在資金用途方面，武漢地產項目主要是盤活存量資產，而奉發(fā)集團項目募集資金將主要用于公租房的建設與改造，反映了不同項目根據(jù)自身實際情況對公租房發(fā)展重點的不同考量。通過對這兩個案例的對比分析，我們可以得到以下啟示，以促進公租房ABS融資模式的推廣和完善。在風險控制方面，租金收入和政府補貼的穩(wěn)定性是關鍵風險因素。兩個案例都面臨著租金收入可能因公租房地理位置、配套設施、市場供需等因素不穩(wěn)定，以及政府補貼存在波動的問題。因此，在項目實施過程中，要加強對租金收入的預測和管理，合理選址建設公租房，完善配套設施，提高公租房的吸引力和入住率。同時，政府應建立穩(wěn)定的補貼機制，明確補貼標準和發(fā)放時間，確保補貼資金按時足額到位。在政策支持與監(jiān)管方面，政府需要進一步完善公租房資產證券化相關的法律法規(guī)和監(jiān)管體系。明確資產轉移的法律認定、稅收政策的適用、信息披露的標準等關鍵問題，減少項目操作中的不確定性。加強各監(jiān)管部門之間的協(xié)調與合作，避免監(jiān)管重疊或監(jiān)管空白，提高監(jiān)管效率，保障公租房ABS項目的規(guī)范運作。在市場培育方面，要加強投資者教育，提高投資者對公租房ABS產品的認知度和接受度。通過宣傳和推廣，讓投資者了解公租房ABS產品的特點、風險和收益，吸引更多投資者參與，擴大市場規(guī)模。同時，鼓勵金融機構創(chuàng)新，開發(fā)更多適合公租房ABS融資的金融產品和服務，提高市場的流動性和活躍度。五、我國公租房ABS融資模式面臨的挑戰(zhàn)與風險5.1政策法規(guī)層面的挑戰(zhàn)目前，我國公租房ABS融資模式在政策法規(guī)方面存在諸多不完善之處，這給該融資模式的推廣和應用帶來了一定的阻礙。雖然國家出臺了一些支持公租房資產證券化的政策，如《公共租賃住房資產證券化業(yè)務指引（試行）》等，但這些政策大多為原則性規(guī)定，在實際操作中缺乏具體的實施細則。在資產轉移環(huán)節(jié)，對于公租房資產的真實銷售認定標準，政策法規(guī)中沒有明確的界定，這導致在實際操作中，各方對資產轉移的法律效力存在疑慮，容易引發(fā)法律糾紛。在稅收政策方面，公租房ABS項目涉及的稅收政策不夠清晰，如資產轉讓過程中的增值稅、所得稅等，缺乏明確的優(yōu)惠政策和納稅指引。這使得項目的稅收成本難以準確預估，增加了項目的運營成本和不確定性。公租房ABS融資模式還面臨政策變動風險。公租房作為保障性住房，其發(fā)展受到國家宏觀政策的影響較大。政府的住房保障政策、財政政策、貨幣政策等的調整，都可能對公租房ABS項目產生直接或間接的影響。若政府對住房保障體系的規(guī)劃進行調整，減少對公租房建設的支持力度，可能會導致公租房項目的數(shù)量和規(guī)模下降，從而影響公租房ABS項目的基礎資產質量和現(xiàn)金流穩(wěn)定性。財政政策方面，政府對公共租賃住房的補貼政策發(fā)生變化，如補貼金額減少、補貼發(fā)放時間延遲等，會直接影響公租房項目的收益水平，進而影響資產支持證券的償付能力。貨幣政策的調整，如利率變動，會影響公租房ABS項目的融資成本和投資者的預期收益。當市場利率上升時，資產支持證券的發(fā)行利率也會相應提高，增加了項目的融資成本；同時，投資者可能會因為市場利率上升而降低對資產支持證券的投資需求，影響證券的發(fā)行和銷售。政策法規(guī)的不完善還體現(xiàn)在監(jiān)管方面。公租房ABS融資模式涉及多個監(jiān)管部門，包括住房城鄉(xiāng)建設部門、財政部門、金融監(jiān)管部門等。目前，各監(jiān)管部門之間的協(xié)調機制不夠完善，存在監(jiān)管職責不明確、監(jiān)管標準不一致等問題。這容易導致監(jiān)管重疊或監(jiān)管空白，增加了項目的合規(guī)成本和風險。在信息披露方面，政策法規(guī)對信息披露的內容、標準和頻率要求不夠明確，使得項目參與方在信息披露時存在隨意性，投資者難以獲取全面、準確的項目信息，不利于投資者做出合理的投資決策。5.2市場環(huán)境層面的風險市場環(huán)境的不確定性給公租房ABS融資模式帶來了多方面的風險，這些風險可能會影響項目的融資成本、投資者收益以及市場的穩(wěn)定性。市場利率波動是公租房ABS融資面臨的重要風險之一。市場利率的變動會對資產支持證券的發(fā)行成本和投資者收益產生直接影響。當市場利率上升時，新發(fā)行的資產支持證券為了吸引投資者，需要提高票面利率，這將導致公租房ABS項目的融資成本增加。對于已發(fā)行的資產支持證券，其市場價格會隨著市場利率的上升而下降，投資者若在此時出售證券，可能會遭受資本損失。反之，當市場利率下降時，雖然融資成本會降低，但投資者的預期收益也會相應減少，可能會降低投資者對資產支持證券的投資興趣。以某公租房ABS項目為例，在市場利率上升期間，該項目的融資成本較預期增加了10%，給項目的運營和收益帶來了較大壓力。投資者認知與接受度也是影響公租房ABS融資的重要因素。目前，我國資產證券化市場仍處于發(fā)展階段，投資者對公租房ABS產品的認知度相對較低，對其風險和收益特征的理解不夠深入。一些投資者可能對公租房的運營管理、租金收入穩(wěn)定性等方面存在疑慮，擔心投資本金和收益的安全。這種認知不足導致投資者參與度不高，限制了公租房ABS產品的市場需求和發(fā)行規(guī)模。在部分地區(qū)的公租房ABS項目推廣過程中，盡管項目本身具有較好的收益前景，但由于投資者認知不足，認購積極性不高，使得項目發(fā)行難度加大，甚至一度陷入停滯。房地產市場的不確定性也給公租房ABS融資模式帶來了風險。房地產市場受宏觀經濟形勢、政策調控、供需關系等多種因素影響，波動較為頻繁。公租房作為房地產市場的一部分，其租金水平、入住率等也會受到房地產市場波動的影響。在房地產市場下行期間，房價下跌，租房需求可能會減少，導致公租房的入住率下降，租金收入減少。這將直接影響公租房ABS項目的基礎資產現(xiàn)金流，降低資產支持證券的償付能力，增加投資者的風險。同時，房地產市場的不確定性還可能導致投資者對整個房地產相關投資產品的信心下降，減少對公租房ABS產品的投資。例如，在某城市房地產市場出現(xiàn)調整時，該城市公租房的入住率下降了15%，租金收入也相應減少，對公租房ABS項目的正常運營產生了嚴重影響。5.3項目自身層面的問題公租房ABS融資模式在項目自身層面也面臨著一些問題，這些問題影響著項目的穩(wěn)定性和可持續(xù)性，需要引起重視并加以解決。公租房租金收入不穩(wěn)定是一個突出問題。公租房的租金水平通常受到政府政策調控，以保障中低收入群體的住房可負擔性。然而，這種調控可能導致租金水平無法完全反映市場供需關系和運營成本的變化。一些地區(qū)的公租房租金多年未調整，而同期物價上漲、房屋維護成本增加，使得租金收入難以覆蓋運營成本。公租房的入住率也存在不確定性。公租房的分配和入住受多種因素影響，如申請流程的便捷性、租戶資格審核的嚴格程度、公租房的地理位置和配套設施等。若公租房地理位置偏遠，交通、教育、醫(yī)療等配套設施不完善，對租戶的吸引力就會降低，導致入住率不高。某公租房項目位于城市郊區(qū)，周邊缺乏公共交通線路和商業(yè)設施，盡管租金相對較低，但入住率長期維持在60%左右，遠低于預期水平。入住率不足直接影響租金收入，進而影響公租房ABS項目的現(xiàn)金流穩(wěn)定性和資產支持證券的償付能力。公租房資產標準化程度低也是制約ABS融資模式發(fā)展的因素之一。ABS融資模式要求基礎資產具有較高的標準化程度，以便于進行資產打包、估值和證券化運作。然而，我國公租房項目在建設標準、戶型結構、租金定價等方面存在較大差異。不同地區(qū)、不同項目的公租房在面積、裝修標準、配套設施等方面各不相同，導致資產的同質性較差。在租金定價上，各地根據(jù)自身經濟發(fā)展水平和保障需求制定租金標準，缺乏統(tǒng)一的定價機制，使得租金收入的穩(wěn)定性和可預測性受到影響。這種資產標準化程度低的現(xiàn)狀增加了公租房ABS項目的操作難度和成本，降低了市場對其的認可度。在資產估值過程中，由于公租房資產的非標準化，難以采用統(tǒng)一的估值模型和方法，增加了估值的主觀性和不確定性，影響了資產支持證券的定價準確性。公租房項目還面臨運營管理風險。公租房的運營管理涉及租戶管理、房屋維護、租金收繳等多個環(huán)節(jié)，管理難度較大。在租戶管理方面，部分租戶可能存在拖欠租金、違規(guī)使用房屋等行為，增加了管理成本和風險。一些租戶因經濟困難，長期拖欠租金，導致公租房運營企業(yè)資金回籠困難。某些租戶私自改變房屋用途，將公租房用于商業(yè)經營或轉租牟利，違反了公租房的使用規(guī)定，損害了公共利益。房屋維護方面，公租房隨著使用年限的增加，需要不斷進行維修和保養(yǎng)，以確保房屋的安全性和居住舒適性。但部分公租房項目由于資金有限，房屋維護不及時，導致房屋設施老化、損壞嚴重，影響租戶的居住體驗，甚至可能引發(fā)安全事故。租金收繳環(huán)節(jié)也存在一定風險，若租金收繳方式不合理、管理不善，可能導致租金收繳不及時、不完整，影響公租房項目的現(xiàn)金流。六、完善我國公租房ABS融資模式的對策建議6.1政策法規(guī)完善與支持完善相關政策法規(guī)是推動公租房ABS融資模式健康發(fā)展的基礎。首先，應制定詳細的公租房ABS融資實施細則，明確資產轉移、信用增級、信息披露等關鍵環(huán)節(jié)的具體操作規(guī)范。在資產轉移方面，明確公租房資產真實銷售的認定標準，確保資產轉移的合法性和有效性，避免法律糾紛。例如，規(guī)定資產轉移需簽訂明確的合同，辦理完備的產權變更手續(xù)，并經過相關部門的備案審查。在信用增級方面，規(guī)范各種信用增級方式的使用條件和操作流程，如對第三方擔保機構的資質要求、擔保責任范圍、優(yōu)先/次級結構的設計原則等做出明確規(guī)定。對于信息披露，制定統(tǒng)一的信息披露標準，要求項目參與方及時、準確、全面地披露公租房ABS項目的基本信息、財務狀況、風險因素等，提高市場透明度，保護投資者權益。政府應加大對公租房ABS融資模式的政策支持力度。在稅收政策方面，給予公租房ABS項目更多的稅收優(yōu)惠。對資產轉讓環(huán)節(jié)的增值稅、所得稅等實行減免或優(yōu)惠稅率，降低項目的稅收成本。對投資者購買公租房ABS證券獲得的收益，給予一定的稅收減免，提高投資者的實際收益，增強公租房ABS產品的市場吸引力。設立專項扶持資金，對公租房ABS項目進行補貼。根據(jù)項目的規(guī)模、融資成本、社會效益等因素，給予一定比例的補貼，降低項目的融資成本，提高項目的可行性。同時，加強對專項扶持資金的管理和監(jiān)督，確保資金?？顚Ｓ?，提高資金使用效率。為了保障公租房ABS融資模式的順利實施，還需加強政策法規(guī)的宣傳和培訓。組織相關部門、公租房建設運營企業(yè)、金融機構等開展政策法規(guī)培訓，提高各方對政策法規(guī)的理解和執(zhí)行能力。通過多種渠道，如官方網站、媒體報道、專題講座等，向社會公眾宣傳公租房ABS融資模式的政策法規(guī)和相關知識，提高社會公眾的認知度和參與度。加強政策法規(guī)的跟蹤評估和調整完善，根據(jù)公租房ABS融資模式的發(fā)展情況和實際需求，及時對政策法規(guī)進行修訂和完善，確保政策法規(guī)的科學性和有效性。6.2市場培育與投資者引導培育公租房ABS融資市場，提高投資者認知與參與度，規(guī)范市場秩序，是推動公租房ABS融資模式發(fā)展的重要舉措。在市場培育方面，政府應發(fā)揮主導作用，加大對公租房ABS融資模式的宣傳推廣力度。通過組織專題研討會、發(fā)布宣傳資料、開展線上線下宣傳活動等方式，向社會各界普及公租房ABS融資模式的原理、運作流程、優(yōu)勢及風險等相關知識。例如，舉辦公租房ABS融資模式專題研討會，邀請專家學者、金融機構代表、公租房建設運營企業(yè)等參與，深入探討公租房ABS融資模式的發(fā)展前景和實踐經驗，提高各方對公租房ABS融資模式的認識和理解。利用官方網站、社交媒體平臺等渠道發(fā)布公租房ABS融資模式的宣傳資料，包括案例分析、操作指南等，方便公眾獲取信息。同時，鼓勵金融機構積極參與公租房ABS融資項目，發(fā)揮其專業(yè)優(yōu)勢，為項目提供融資方案設計、承銷、資金托管等全方位金融服務。金融機構可以通過開展市場調研，了解投資者需求，開發(fā)適合公租房ABS融資的金融產品和服務，提高市場的流動性和活躍度。例如，銀行可以為投資者提供公租房ABS理財產品，滿足投資者多樣化的投資需求；證券承銷商可以加強與公租房項目方的合作，優(yōu)化證券發(fā)行流程，提高發(fā)行效率。提高投資者認知與參與度是公租房ABS融資市場發(fā)展的關鍵。加強投資者教育，提高投資者對公租房ABS產品的認知水平和風險意識。金融機構和監(jiān)管部門可以聯(lián)合開展投資者教育活動，通過舉辦培訓班、講座、線上課程等形式，向投資者普及資產證券化知識、公租房ABS產品的特點和風險收益特征。例如，組織投資者參加公租房ABS產品投資培訓，邀請專業(yè)人士講解產品的投資策略、風險控制等內容，幫助投資者做出合理的投資決策。同時，建立投資者溝通機制，及時解答投資者的疑問，增強投資者對公租房ABS產品的信任。通過定期發(fā)布項目信息、組織投資者交流會等方式，讓投資者了解項目的運營情況和收益情況，提高投資者的參與積極性。針對不同類型的投資者，制定差異化的投資策略和產品設計。對于風險偏好較低的投資者，如銀行、保險公司等金融機構，可以設計優(yōu)先級較高、風險較低的資產支持證券產品，滿足其對資金安全性和穩(wěn)定性的需求。對于風險偏好較高的投資者，如私募基金、高凈值個人投資者等，可以提供次級證券或參與結構化設計，使其在承擔一定風險的同時，獲得更高的收益回報。規(guī)范市場秩序是公租房ABS融資市場健康發(fā)展的保障。建立健全公租房ABS融資市場的信用評級體系，加強對信用評級機構的監(jiān)管。信用評級機構應具備專業(yè)的評級能力和良好的信譽，嚴格按照評級標準和流程對公租房ABS項目進行信用評級。監(jiān)管部門要加強對信用評級機構的監(jiān)督檢查，確保評級結果的客觀、公正、準確。對違規(guī)操作、虛假評級等行為，要依法予以嚴厲處罰。加強信息披露管理，要求公租房ABS項目參與方及時、準確、全面地披露項目信息。制定統(tǒng)一的信息披露標準和格式，明確信息披露的內容和時間節(jié)點。項目參與方要按照規(guī)定，定期披露公租房項目的運營情況、租金收入、政府補貼、資產池狀況等信息，確保投資者能夠獲取充分的信息，做出合理的投資決策。嚴厲打擊市場違規(guī)行為，維護市場公平公正。加強對市場操縱、內幕交易、欺詐發(fā)行等違規(guī)行為的監(jiān)管和處罰力度，建立健全投訴舉報機制，鼓勵投資者和社會公眾對違規(guī)行為進行監(jiān)督舉報。對違規(guī)行為要依法追究相關責任，形成有效的市場約束機制，保障公租房ABS融資市場的健康有序發(fā)展。6.3項目運作與風險管理優(yōu)化優(yōu)化項目交易結構是提升公租房ABS融資模式效率和穩(wěn)定性的關鍵。在資產池構建方面，應綜合考慮公租房的地理位置、租金水平、入住率等因素，選擇優(yōu)質的公租房項目納入資產池?？梢圆捎镁垲惙治龅确椒?，將地理位置相近、租金水平和入住率相似的公租房項目進行組合，提高資產池的同質性。對于位于城市核心區(qū)域、交通便利、配套設施完善的公租房項目，由于其租金收入穩(wěn)定、入住率高，可以優(yōu)先納入資產池。同時，合理確定資產池的規(guī)模，避免資產池過大導致管理難度增加，或資產池過小影響融資規(guī)模和效率。在信用增級方面，創(chuàng)新信用增級方式，除了傳統(tǒng)的優(yōu)先/次級結構、第三方擔保等方式外，可以探索引入保險機制，如信用保險、履約保證保險等。信用保險可以對公租房ABS項目的違約風險進行保障，當出現(xiàn)違約情況時，由保險公司向投資者賠付，降低投資者的損失。履約保證保險則可以對項目的運營管理進行監(jiān)督，確保項目按照合同約定的標準和要求進行運營，提高項目的可靠性。此外，還可以考慮建立風險儲備基金，從項目收益中提取一定比例的資金作為風險儲備，用于應對可能出現(xiàn)的風險事件。提高資產標準化程度是推動公租房ABS融資模式發(fā)展的重要舉措。制定統(tǒng)一的公租房建設標準和租金定價機制，確保公租房資產的同質性。在建設標準方面，明確公租房的戶型結構、面積