PAGE住宅維修資金財務(wù)制度一、總則（一）制定目的為加強住宅專項維修資金的財務(wù)管理，保障住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和正常使用，維護住宅專項維修資金所有者的合法權(quán)益，根據(jù)《住宅專項維修資金管理辦法》及國家有關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本地區(qū)實際情況，制定本財務(wù)制度。（二）適用范圍本制度適用于本地區(qū)范圍內(nèi)住宅專項維修資金的交存、使用、管理和監(jiān)督等財務(wù)活動。（三）基本原則1.專戶存儲原則：住宅專項維修資金應(yīng)當以物業(yè)管理區(qū)域為單位設(shè)賬，按房屋戶門號設(shè)分戶賬；未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設(shè)賬，按房屋戶門號設(shè)分戶賬。2.?？顚Ｓ迷瓌t：專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。3.所有權(quán)人決策原則：住宅專項維修資金的使用應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。4.公開透明原則：住宅專項維修資金的管理和使用應(yīng)當公開，接受業(yè)主監(jiān)督。二、交存管理（一）交存主體1.商品住宅的業(yè)主應(yīng)當在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。2.售房單位應(yīng)當按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取住宅專項維修資金。（二）交存標準1.業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額為當?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價的5%至8%。2.直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門應(yīng)當根據(jù)本地區(qū)情況，合理確定、公布每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額，并適時調(diào)整。（三）交存方式1.業(yè)主可以直接存入住宅專項維修資金專戶，也可以委托房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代交。2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當自收到代收的住宅專項維修資金之日起30日內(nèi)上繳當?shù)刈≌瑢ｍ椌S修資金管理部門。（四）專戶設(shè)立1.住宅專項維修資金管理部門應(yīng)當委托所在地一家商業(yè)銀行，作為本地區(qū)住宅專項維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專戶。2.專戶管理銀行應(yīng)當定期向住宅專項維修資金管理部門報送住宅專項維修資金賬戶余額對賬單。三、使用管理（一）使用范圍1.住宅共用部位一般包括：住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。2.住宅共用設(shè)施設(shè)備一般包括：電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地共用設(shè)施設(shè)備使用、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。（二）使用程序1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)維修和更新、改造項目提出使用建議；沒有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由相關(guān)業(yè)主提出使用建議。2.住宅專項維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過使用建議。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主組織實施使用方案。4.物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主持有關(guān)材料，向所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門申請列支；其中，動用公有住房住宅專項維修資金的，向負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門申請列支。5.直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門或者負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門審核同意后，向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項維修資金的通知。6.專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。（三）費用分攤1.商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤。2.售后公有住房之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造費用，由相關(guān)業(yè)主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分攤；其中，應(yīng)由業(yè)主承擔的，再由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤。3.售后公有住房與商品住宅或者非住宅之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用，先按照建筑面積比例分攤到各相關(guān)物業(yè)。其中，售后公有住房應(yīng)分攤的費用，再由相關(guān)業(yè)主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分攤。（四）緊急使用1.發(fā)生危及房屋安全等緊急情況，需要立即對住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行維修和更新、改造的，按照以下規(guī)定列支住宅專項維修資金：住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理前，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主持有關(guān)材料，向所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門申請列支；建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門審核同意后，向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項維修資金的通知；專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理后，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)持有關(guān)材料向業(yè)主大會提出列支住宅專項維修資金；業(yè)主大會依法通過后，由業(yè)主委員會持有關(guān)材料向?qū)艄芾磴y行申請劃轉(zhuǎn)住宅專項維修資金。2.緊急情況包括：屋面防水損壞造成滲漏的；電梯故障危及人身安全的；高層住宅水泵損壞導(dǎo)致供水中斷的；樓體單側(cè)外立面五分之一以上有脫落危險的；專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身財產(chǎn)安全的；消防系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙的；等等。四、核算管理（一）會計核算1.住宅專項維修資金管理部門應(yīng)當按照國家統(tǒng)一的會計制度進行會計核算，設(shè)立專門的會計賬簿，對住宅專項維修資金的收支情況進行詳細記錄。2.會計核算應(yīng)當遵循權(quán)責發(fā)生制原則、配比原則、歷史成本原則等，確保會計信息的真實、準確、完整。（二）財務(wù)報表1.住宅專項維修資金管理部門應(yīng)當定期編制財務(wù)報表，包括資產(chǎn)負債表、收支明細表、余額調(diào)節(jié)表等。2.財務(wù)報表應(yīng)當按照規(guī)定的格式和內(nèi)容編制，報送同級財政部門、建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門等，并向業(yè)主公開。（三）財務(wù)分析1.住宅專項維修資金管理部門應(yīng)當定期對財務(wù)狀況進行分析，包括資金收支情況、資金使用效益、資金安全狀況等。2.通過財務(wù)分析，發(fā)現(xiàn)問題及時采取措施加以解決，不斷提高住宅專項維修資金的管理水平。五、監(jiān)督管理（一）內(nèi)部監(jiān)督1.住宅專項維修資金管理部門應(yīng)當建立健全內(nèi)部監(jiān)督制度，對住宅專項維修資金的交存、使用、管理等環(huán)節(jié)進行監(jiān)督檢查。2.設(shè)立專門的監(jiān)督崗位或者監(jiān)督小組，定期對財務(wù)收支情況進行審計，確保資金使用合法合規(guī)。（二）業(yè)主監(jiān)督1.業(yè)主有權(quán)對住宅專項維修資金的管理和使用情況進行監(jiān)督，查閱有關(guān)賬目。2.住宅專項維修資金管理部門應(yīng)當定期向業(yè)主公布住宅專項維修資金的交存、使用、增值收益和結(jié)存情況，接受業(yè)主監(jiān)督。（三）社會監(jiān)督1.住宅專項維修資金管理部門應(yīng)當接受財政部門、審計部門、建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門等的監(jiān)督檢查，如實提供有關(guān)資料。2.鼓勵社會公眾對住宅專項維修資金的管理和使用情況進行監(jiān)督，對發(fā)現(xiàn)的違法違規(guī)行為及時舉報。六、增值收益管理（一）增值收益來源1.住宅專項維修資金在專戶存儲期間產(chǎn)生的利息收入。2.利用住宅專項維修資金購買國債取得的收益。3.利用住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的收入，但應(yīng)當優(yōu)先用于補充住宅專項維修資金。（二）增值收益分配1.住宅專項維修資金增值收益應(yīng)當單獨列賬，與住宅專項維修資金分別核算。2.增值收益扣除應(yīng)當上繳財政的資金后，應(yīng)當主要用于補充住宅專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定用于業(yè)主委員會的工作經(jīng)費或者物業(yè)管理方面的其他需要。七、檔案管理（一）檔案內(nèi)容1.住宅專項維修資金的交存、使用、管理等相關(guān)文件、資料。2.業(yè)主大會或者業(yè)主委員會關(guān)于住宅專項維修資金使用的決議、記錄等。3.財務(wù)報表、會計憑證、賬簿等財務(wù)檔案。4.其他與住宅專項維修資金管理有關(guān)的檔案。（二）檔案保管1.住宅專項維修資金管理部門應(yīng)當建立健全檔案管理制度，指定專人負責檔案保管工作。2.檔案應(yīng)當