1、金港城市廣場(chǎng),商業(yè)運(yùn)營管理方案,成立商業(yè)運(yùn)營公司的意義,通過統(tǒng)一運(yùn)營管理，將金港城市廣場(chǎng)打造成六安東部新城商業(yè)中心，從而提升本項(xiàng)目住宅物業(yè)和商業(yè)物業(yè)價(jià)值，促進(jìn)整個(gè)項(xiàng)目的穩(wěn)步有效開發(fā)。,經(jīng)營定位,提供完備的商業(yè)服務(wù)為核心定位，輔以適度的商業(yè)管理和小規(guī)模自營。,經(jīng)營戰(zhàn)略,長期戰(zhàn)略通過積累管理經(jīng)驗(yàn)，完善管理模式，不斷提升管理水平，為母公司地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)提供支持和服務(wù)。并在可能的情況下，為母公司今后商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營探索一個(gè)可復(fù)制的模式。短期目標(biāo)培育商業(yè)氛圍，加快商業(yè)物業(yè)銷售進(jìn)度，推進(jìn)住宅物業(yè)成功開發(fā)。,經(jīng)營范圍,主營：商業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)、商業(yè)項(xiàng)目策劃、商業(yè)企業(yè)開店指導(dǎo)、商業(yè)營銷策劃推廣、商業(yè)代理招商、物業(yè)租

2、售代理、各類廣告設(shè)計(jì)等。兼營：煙酒百貨、文化用品、辦公用品等,主要職能,1、市場(chǎng)2、招商3、銷售4、管理,市場(chǎng)職能,1、項(xiàng)目商家經(jīng)營情況審核；2、區(qū)域市場(chǎng)、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的調(diào)查分析；3、商業(yè)應(yīng)對(duì)策略的制訂；4、項(xiàng)目對(duì)外關(guān)系的協(xié)調(diào)和維護(hù)；5、項(xiàng)目營銷推廣和商業(yè)活動(dòng)的策劃組織和執(zhí)行；,招商職能,1、項(xiàng)目業(yè)主商鋪招租、轉(zhuǎn)讓、經(jīng)營者的轉(zhuǎn)租等；2、項(xiàng)目開業(yè)后的補(bǔ)位招商；3、商家的儲(chǔ)備工作；4、對(duì)入駐商家進(jìn)行評(píng)估工作；,銷售職能,1、協(xié)助商家尋找、開發(fā)、穩(wěn)定終端客戶，引導(dǎo)和培育項(xiàng)目所處區(qū)域的市場(chǎng)，促進(jìn)區(qū)域商業(yè)快速繁榮，提高市場(chǎng)占有率；2、提供營銷專業(yè)培訓(xùn)和知識(shí)講座，提高商家的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，保持營業(yè)收入穩(wěn)定提升；3

3、、項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)細(xì)分和空白的捕捉，輔助和引導(dǎo)商家調(diào)整經(jīng)營業(yè)態(tài)和策略；4、通過加盟項(xiàng)目推介、區(qū)域外項(xiàng)目考察等多種形式，為具備實(shí)力的業(yè)主或經(jīng)營者“嫁接”和導(dǎo)入新的商業(yè)理念和模式；,管理職能,運(yùn)營管理物業(yè)管理,1、經(jīng)營行為管理2、消費(fèi)行為管理,1、自主物業(yè)管理2、外包物業(yè)管理協(xié)調(diào),1、經(jīng)營行為管理,主要內(nèi)容：商戶檔案管理；建立評(píng)估體系，對(duì)商戶進(jìn)行等級(jí)評(píng)定；建立商業(yè)經(jīng)營的各項(xiàng)規(guī)章制度；建立和完善商業(yè)經(jīng)營的各種流程；代辦服務(wù)：工商稅務(wù)等證照的辦理；特約服務(wù)：商務(wù)、中介、委托等有償服務(wù)；租金等費(fèi)用收繳；,2、消費(fèi)行為管理,主要內(nèi)容：宣傳促銷管理；建立和完善項(xiàng)目VI系統(tǒng)；經(jīng)營秩序和公共安全管理；退換貨、投訴

4、等售后服務(wù)管理；助學(xué)、文化等公關(guān)公益活動(dòng)；“城市廣場(chǎng)貴賓卡”會(huì)員的管理和維護(hù)；項(xiàng)目電子商務(wù)平臺(tái)的管理和維護(hù)；,組織架構(gòu),商業(yè)運(yùn)管公司的組織架構(gòu)主要分為四大板塊：商業(yè)服務(wù)部分（包括策劃促銷和商戶管理以及前期招商）、行政財(cái)務(wù)、物業(yè)服務(wù)、超市經(jīng)營等公司運(yùn)營部分。其中由企劃部和商管（含前期招商）部組成的商業(yè)服務(wù)部分是整個(gè)商業(yè)運(yùn)管公司的核心運(yùn)營機(jī)構(gòu)。公司組織結(jié)構(gòu)采取扁平化的管理體系，便于市場(chǎng)的快速反應(yīng)和相互配合。商管公司下面直接設(shè)置職能部門，部門下設(shè)專業(yè)組，專業(yè)組直接管理所有商戶。,組織結(jié)構(gòu)圖,人員配置和崗位描述,經(jīng)營模式,盈利模式管理模式風(fēng)險(xiǎn)和應(yīng)對(duì)措施,盈利模式闡述,主要盈利來源（前期建議免費(fèi)）1、管

5、理費(fèi)2、廣告位發(fā)布費(fèi)（外立面和商業(yè)街內(nèi)部廣告位）3、場(chǎng)地使用（商業(yè)街內(nèi)外公共場(chǎng)地部分）4、租賃和轉(zhuǎn)讓（有償委托和轉(zhuǎn)讓中介收費(fèi)）5、活動(dòng)贊助費(fèi)用6、刊物宣傳收費(fèi)(DM、內(nèi)刊和會(huì)員刊物等)7、培訓(xùn)講座收費(fèi)（舉行消防、工商、投資等講座）8、自營超市部分收入9、代理廠商公關(guān)活動(dòng)策劃執(zhí)行收費(fèi)（例如：新品推介會(huì)/酬賓會(huì)等）10、代理設(shè)計(jì)制作廠商刊物及DM刊設(shè)計(jì)收費(fèi)（商戶自行制作的宣傳物品等）,管理模式闡述,金港房地產(chǎn)開發(fā)公司,業(yè)主,金港商業(yè)運(yùn)營公司,租賃經(jīng)營者,委托合同,銷售合同,租賃合同,委托合同,返租合同,管理模式的五個(gè)統(tǒng)一,統(tǒng)一物業(yè)管理,即統(tǒng)一進(jìn)行項(xiàng)目建筑內(nèi)外空間、環(huán)境管理及設(shè)備設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)，營造

6、舒適的購物休閑環(huán)境,統(tǒng)一營銷管理,統(tǒng)一經(jīng)營主題,統(tǒng)一招商管理,統(tǒng)一服務(wù)管理,即統(tǒng)一策劃全年的系列營銷策劃活動(dòng)，營造氣氛吸引客流，舉辦大量的有文化內(nèi)涵并特聚人氣的活動(dòng)，使商場(chǎng)成為傳播文化資訊的平臺(tái),即前期通過銷售環(huán)節(jié)捆綁合同或協(xié)議，基本實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目統(tǒng)一招商管理，包括統(tǒng)一業(yè)態(tài)控制，統(tǒng)一品牌審核，以及統(tǒng)一租約等管理內(nèi)容。,即為商戶提供專業(yè)的服務(wù)咨詢；統(tǒng)一設(shè)立總服務(wù)臺(tái)，提供客戶服務(wù)提升項(xiàng)目服務(wù)水平；對(duì)商戶經(jīng)營行為、商品和服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行必要監(jiān)督，保持良好經(jīng)營秩序，并以此提升項(xiàng)目認(rèn)知度。,即統(tǒng)一項(xiàng)目的業(yè)態(tài)規(guī)劃和商品布局。,重點(diǎn)工作流程,1、商鋪交驗(yàn)流程（交房驗(yàn)收）2、商戶進(jìn)場(chǎng)裝修流程（裝修審圖、保證金入場(chǎng)證辦理

7、）3、商戶開業(yè)申報(bào)管理流程（開業(yè)時(shí)間地點(diǎn)、活動(dòng)規(guī)模和形式等）4、商戶促銷活動(dòng)申請(qǐng)流程（商家促銷活動(dòng)審核、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防）5、商戶特殊行業(yè)審批流程（特殊行業(yè)證照審核、安全性評(píng)估等）6、公關(guān)活動(dòng)流程（公關(guān)活動(dòng)策劃、組織、實(shí)施、監(jiān)控）7、投訴處理流程（商戶、消費(fèi)者投訴問題的受理，處置、反饋等）8、退換貨流程（消費(fèi)者貨物退換的受理、處置、反饋等）9、公司內(nèi)部管理流程,重要管理制度,金港城市廣場(chǎng)商業(yè)業(yè)主公約與銷售合同捆綁的合同或協(xié)議性質(zhì)文件金港城市廣場(chǎng)商戶服務(wù)手冊(cè)涵蓋從商戶進(jìn)場(chǎng)裝修到開門營業(yè)的各個(gè)環(huán)節(jié)金港城市廣場(chǎng)會(huì)員手冊(cè)會(huì)員服務(wù)、聯(lián)盟商家手冊(cè)金港城市廣場(chǎng)委托租賃合同為業(yè)主或轉(zhuǎn)租商戶提供代租服務(wù)金港城市廣場(chǎng)經(jīng)營

8、管理?xiàng)l例對(duì)商戶日常經(jīng)營行為進(jìn)行規(guī)范化管理金港城市廣場(chǎng)商戶經(jīng)營承諾書要求商戶針對(duì)經(jīng)營管理規(guī)定和業(yè)主公約進(jìn)行承諾金港城市廣場(chǎng)消費(fèi)者投訴管理制度結(jié)合相關(guān)工商規(guī)定執(zhí)行金港城市廣場(chǎng)消防安全管理制度結(jié)合相關(guān)消防規(guī)定執(zhí)行,風(fēng)險(xiǎn)和應(yīng)對(duì)措施,散戶退場(chǎng),商鋪大面積閑置,管理費(fèi)收繳,墊付裝修費(fèi)收回,代收代繳費(fèi)用,主力店流失,增加營銷活動(dòng)力度，增加商戶儲(chǔ)備，調(diào)整經(jīng)營思路；,銷售環(huán)節(jié)明確業(yè)態(tài)規(guī)定和經(jīng)營權(quán)收回的法律責(zé)任，增加控制手段，強(qiáng)化招商，加強(qiáng)宣傳推廣；,提升管理服務(wù)水平，幫助商戶提高銷售，適度控制管理費(fèi)減免優(yōu)惠，減少工程環(huán)節(jié)質(zhì)量問題；,協(xié)助主力商家成功經(jīng)營，完善服務(wù)，資源整合；,充分估計(jì)代收代繳費(fèi)用的衍生和損耗，防

9、止偷漏情況；,提高招商水平，加強(qiáng)主力店客戶評(píng)估，專人對(duì)接服務(wù)；,應(yīng)對(duì)措施,財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn),經(jīng)營計(jì)劃說明,從兩個(gè)方面進(jìn)行經(jīng)營指標(biāo)預(yù)測(cè)：1、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2、經(jīng)營指標(biāo),經(jīng)濟(jì)指標(biāo)(因我不掌握相關(guān)數(shù)據(jù)，無法預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)）,3年內(nèi)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測(cè)表,經(jīng)營指標(biāo),3年內(nèi)主要經(jīng)營指標(biāo)預(yù)測(cè)表,工作內(nèi)容圖示說明,前期介入階段,正常管理階段,跟進(jìn)控制階段,前期介入階段,商業(yè)經(jīng)營管理調(diào)查（銷售促進(jìn)和項(xiàng)目提升）,商鋪交驗(yàn),業(yè)態(tài)規(guī)劃和商業(yè)布局優(yōu)化,后期商業(yè)經(jīng)營管理定位、商家公約、管理制度,經(jīng)營管理咨詢和答疑（銷售促進(jìn)）,人員組織控制等各項(xiàng)事宜,主要工作內(nèi)容,正常管理階段,項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)的升級(jí)管理,項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)的分析、評(píng)估,項(xiàng)目區(qū)

10、域市場(chǎng)的商家管理、調(diào)整,項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)的日常管理,主要工作內(nèi)容,跟進(jìn)控制階段,管理工作質(zhì)量的監(jiān)控,管理品質(zhì)的評(píng)估及創(chuàng)新,主要工作內(nèi)容,工作范圍的界定,1、招商方面：公司將根據(jù)現(xiàn)有人力配備獨(dú)立開展招商工作。并大力配合和輔助前期策劃公司的招商工作，重點(diǎn)參與主力店客戶洽談，參加招商推介會(huì)等；2、銷售方面：以前期策劃公司和銷售部為主，商管公司輔助和配合。重點(diǎn)參與項(xiàng)目推介會(huì)、區(qū)域市場(chǎng)商業(yè)調(diào)查、商戶座談等；3、前期宣傳推廣工作：以企劃部為主展開工作，公司其它部門輔助和配合。重點(diǎn)進(jìn)行商業(yè)運(yùn)營理念推廣，商業(yè)運(yùn)營管理咨詢等；4、商業(yè)運(yùn)營方面：負(fù)責(zé)區(qū)域重點(diǎn)商戶拜訪、現(xiàn)場(chǎng)到訪招商散戶接待登記工作。企劃部配合，前期策劃

11、公司提供指導(dǎo)和支持。,現(xiàn)階段具體工作安排,1、配合前期開發(fā)公司和策劃公司開展主力店客戶洽談，參加招商推介會(huì)等；2、商管公司獨(dú)立開展招商客戶積累工作初步工作計(jì)劃：1、招商政策；（開發(fā)商層面以及能夠爭(zhēng)取的工商稅務(wù)政策）2、招商業(yè)態(tài)；（沿街為餐飲、茶社、足浴城等服務(wù)業(yè)，星級(jí)農(nóng)超，賣場(chǎng)1層為主力百貨店，2層為品牌超市）3、招商渠道；（DM投遞、重點(diǎn)商戶走訪、行業(yè)協(xié)會(huì)等商會(huì)組織以及政府商業(yè)資源整合等）4、目標(biāo)任務(wù)：（配合開發(fā)和策劃公司力爭(zhēng)完成超市賣場(chǎng)、品牌百貨、餐飲和足浴等主力店招商）,主力店招商政策,1、政府稅費(fèi)的減免優(yōu)惠2、政府返稅政策支持3、政府專項(xiàng)資金扶持科技創(chuàng)新和商業(yè)創(chuàng)新4、開發(fā)商墊付裝修費(fèi)元

12、/平米，3年歸還或者提供裝修費(fèi)元/平米的5年無息貸款。5、增加商戶裝修期優(yōu)惠針對(duì)主力店商戶，增加1至3個(gè)月的免租期用于裝修。同時(shí)針對(duì)不同業(yè)態(tài)推出額外的13年的免租期優(yōu)惠，進(jìn)一步降低經(jīng)營成本。,主力店招商政策,6、共享“城市廣場(chǎng)俱樂部”固定會(huì)員客戶資源；商業(yè)經(jīng)營公司打造“城市廣場(chǎng)俱樂部”會(huì)員組織，招募會(huì)員形成固定客戶群體；7、打造統(tǒng)一的電子商務(wù)平臺(tái)針對(duì)主力店商戶，提供網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，拓寬營銷渠道；8、送外墻外立面廣告位使用權(quán)外立面廣告位置贈(zèng)送給主力店商戶，（超市、百貨、餐飲主力店）具體贈(zèng)送標(biāo)準(zhǔn)及辦法，可根據(jù)招商的具體情況而定。9、廣告宣傳同步免費(fèi)送在金港城市廣場(chǎng)開業(yè)時(shí)，對(duì)外的整合媒體計(jì)劃等宣傳推廣活動(dòng)

13、中，針對(duì)主力店商家，可以獲得金港城市廣場(chǎng)同步的免費(fèi)宣傳的優(yōu)惠政策。10、試營業(yè)期間減免管理費(fèi)為了打消主力店商戶的顧慮，建議在試營業(yè)階段（試營業(yè)時(shí)間需根據(jù)具體情況而定，可設(shè)為三個(gè)月或半年）實(shí)施減免物業(yè)管理費(fèi)的優(yōu)惠政策，進(jìn)一步降低商戶的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，以幫助商戶渡過開街前期的難關(guān)。,招商工作輔助,1、商戶座談活動(dòng)走訪重點(diǎn)餐飲和娛樂商戶，主要傳遞2方面的信息內(nèi)容：A、商管公司正在和品牌商洽談并已簽訂意向協(xié)議，刺激區(qū)域商戶心理；B、商管公司后期對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行總體運(yùn)營管理，確保城市廣場(chǎng)生意繁榮；2、商業(yè)調(diào)查活動(dòng)設(shè)計(jì)商業(yè)調(diào)查問卷，了解重要客戶對(duì)我們提供的服務(wù)和管理需求；同時(shí)，針對(duì)性了解商戶對(duì)未來商業(yè)管理公司有哪些服

14、務(wù)要求和建議。企劃部負(fù)責(zé)印刷問卷并制作小禮品，安排銷售人員在周邊各鄉(xiāng)鎮(zhèn)開展商業(yè)調(diào)查活動(dòng)。3、會(huì)員招募活動(dòng)啟動(dòng)城市廣場(chǎng)俱樂部會(huì)員組織籌備，將品牌農(nóng)超商戶和投資客戶以及三十鋪周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)大小商戶等提前聚集，既能促進(jìn)招商，又達(dá)到營銷效果，促進(jìn)銷售。并能在未來經(jīng)營中成為重要的資源。4、商務(wù)網(wǎng)站籌建著手?jǐn)M定項(xiàng)目網(wǎng)站籌建方案，預(yù)備打造項(xiàng)目電子商務(wù)平臺(tái)。拓展公司銷售和招商渠道。,招商工作安排,三十鋪鎮(zhèn)（月開始）1、招商業(yè)態(tài)：餐飲、娛樂和主力品牌商家（運(yùn)動(dòng)品牌、鞋類）；2、前期主要招商手段：網(wǎng)絡(luò)、行業(yè)協(xié)會(huì)、經(jīng)銷代理、投遞，溝通成熟后，拜訪洽談。3、需要支持：項(xiàng)目樓書、招商手冊(cè)、視頻資料等,其他地區(qū)（月開始）1、招

15、商業(yè)態(tài)：餐飲、娛樂和主力品牌商家（運(yùn)動(dòng)品牌、鞋類）；2、前期主要招商手段：行業(yè)協(xié)會(huì)、商場(chǎng)走訪、直投、拜訪洽談。3、需要支持：項(xiàng)目樓書、招商手冊(cè)、視頻資料等,會(huì)員組織籌建,成立會(huì)員組織的意義：為項(xiàng)目募集目標(biāo)消費(fèi)群體，提升項(xiàng)目知名度和影響力！增加招商成功率。并以此吸引商戶進(jìn)駐。同時(shí)，利用會(huì)員資源，可以做為商管公司開展會(huì)員活動(dòng)，發(fā)行會(huì)員刊物奠定基礎(chǔ)。會(huì)員活動(dòng)和刊物可以成為盈利途徑之一。會(huì)員種類：初定兩類：普通VIP卡（個(gè)人會(huì)員）和尊享VIP卡（針對(duì)商戶會(huì)員或高端人群）首期會(huì)員招募時(shí)間：截至2013年元旦（或一期開業(yè)前）首期會(huì)員發(fā)展目標(biāo)：會(huì)員數(shù)量至少達(dá)500名（會(huì)員招募執(zhí)行方案另定）,“金港城市廣場(chǎng)俱樂部”會(huì)員發(fā)展方案,商務(wù)網(wǎng)站籌建,網(wǎng)站名稱：待定網(wǎng)站主要功能：,商品展示電子貿(mào)易網(wǎng)絡(luò)購物會(huì)員發(fā)展項(xiàng)目宣傳,管理文本的編撰,銷售環(huán)節(jié)捆綁文本1、金港城市廣場(chǎng)商業(yè)業(yè)主公約2、委托管理合同（