1、第七章 土地增值稅,土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)，取得增值收入的單位和個人征收的一種稅。,其作用在于： （1）加強國家對房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)交易的調(diào)控； （2）有利于國家抑制炒買炒賣土地獲取暴利的行為； （3）增加國家財政收入為經(jīng)濟建設(shè)積累資金。,1,二、征稅范圍（掌握） （一）基本征稅范圍 土地增值稅的基本征稅范圍包括： （1）轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)； （2）地上建筑物及其附著物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓； （3）存量房地產(chǎn)買賣。,一、納稅義務(wù)人 土地增值稅的納稅義務(wù)人是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。包括內(nèi)外資企業(yè)、行政事業(yè)單位

2、、中外籍個人等。,【提示】 1.土地增值稅的基本征稅范圍不僅僅限于土地交易； 2.土地增值稅的征稅范圍具有“國有”、“轉(zhuǎn)讓”兩個關(guān)鍵特征。,2,（二）具體情況的判定（掌握） 具體問題可歸納為應(yīng)征、不征、免征三個方面。下面將經(jīng)常出現(xiàn)的房地產(chǎn)若干具體情況的征免問題匯總歸納如下：,3,屬于土地增值稅的征稅范圍的情況（應(yīng)征） （1）轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán) （2）地上建筑物及其附著物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓 （3）存量房地產(chǎn)買賣 （4）抵押期滿以房地產(chǎn)抵債（發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)讓） （5）單位之間交換房地產(chǎn)（有實物形態(tài)收入） （6）投資方或接受方屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)投資 （7）投資聯(lián)營后將投入的房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的

3、 （8）合作建房建成后轉(zhuǎn)讓的,4,不屬于土地增值稅的征稅范圍的情況（不征） （1）房地產(chǎn)繼承（無收入） （2）房地產(chǎn)贈與（對象有限定，無收入） （3）房地產(chǎn)出租（權(quán)屬未變） （4）房地產(chǎn)抵押期內(nèi)（權(quán)屬未變） （5）房地產(chǎn)的代建房行為（權(quán)屬未變） （6）房地產(chǎn)評估增值,5,免征土地增值稅的情況（免征或暫免征收） （1）個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)，經(jīng)當?shù)囟悇?wù)機關(guān)核實 （2）合作建房建成后按比例分房自用 （3）與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無關(guān)的投資聯(lián)營，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到被投資企業(yè) （4）企業(yè)兼并，被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中 （5）因國家建設(shè)需要依法征用收回的房地產(chǎn) （6）建造普通標準住宅出售，增值額未超

4、過扣除項目金額20%的 （7）企事業(yè)單位、社會團體及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源，增值額未超過扣除項目金額20%的,6,【例題1單選題】下列各項中，應(yīng)當征收土地增值稅的是（ ）。（2006年） A.公司與公司之間互換房產(chǎn) B.房地產(chǎn)開發(fā)公司為客戶代建房產(chǎn) C.兼并企業(yè)從被兼并企業(yè)取得房產(chǎn) D.雙方合作建房后按比例分配自用房產(chǎn),7,【答案】A,【例題2單選題】根據(jù)土地增值稅征稅范圍的規(guī)定,下列行為應(yīng)當征收土地增值稅的是（ ）。 A.父母的房產(chǎn)由子女繼承的 B.雙方合作建房后按比例分配自用房產(chǎn) C.房產(chǎn)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)贈與承擔直接贍養(yǎng)義務(wù)人的 D.以房產(chǎn)抵押貸款期滿后將房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給貸款方的,8

5、,【答案】D,土地增值稅稅率、應(yīng)稅收入與扣除項目,土地增值稅應(yīng)納稅額= （應(yīng)稅收入扣除項目） 稅率扣除項目速算扣除系數(shù),9,應(yīng)稅收入 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的應(yīng)稅收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟利益。 從形式上看包括貨幣收入、實物收入和其他收入。 非貨幣收入要折合貨幣金額計入收入總額。,10,扣除項目（6項）,（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額（適用新建房轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓） 包括地價款和取得土地使用權(quán)時按國家規(guī)定繳納的費用。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用”，計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。,（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本（適用新

6、建房轉(zhuǎn)讓） 包括土地征用及拆遷補償費（包含耕地占用稅）、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。,11,（三）房地產(chǎn)開發(fā)費用（適用新建房轉(zhuǎn)讓） 1.納稅人能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目分攤利息支出并能提供金融機構(gòu)貸款證明的： 允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用 =利息+（一）+（二）5%以內(nèi) 上述利息超過國家上浮標準；超標利息及罰息不得扣除。 2.納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)貸款證明的（包含全部使用自有資金的無利息支出的情況） 允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用 =（一）+（二）10%以內(nèi) 3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除時

7、不能同時適用上述1、2項所述兩種辦法。,12,【案例】某企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)取得土地使用權(quán)所支付的金額為1000萬元；房地產(chǎn)開發(fā)成本為6000萬元；向金融機構(gòu)借入資金利息支出400萬元（能提供貸款證明且可以合理分攤），其中超過國家規(guī)定上浮幅度的金額為100萬元；該省規(guī)定能提供貸款證明且可以合理分攤利息支出的，其他房地產(chǎn)開發(fā)費用的計算扣除比例為5%。,13,扣除項目（6項）,（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金（適用新建房轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓）,14,扣除項目（6項）,（五）財政部規(guī)定的其他扣除項目（適用從事房地產(chǎn)開發(fā)的新建房轉(zhuǎn)讓） 從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計扣除 = （一）+（二） 20% 【提示】 1.

8、此項加計扣除僅對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人有效，非房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人不享受此項政策； 2.取得土地使用權(quán)后未經(jīng)開發(fā)就轉(zhuǎn)讓的，不得加計扣除。,15,【案例】某房地產(chǎn)開發(fā)公司整體出售了其新建的商品房，與商品房相關(guān)的土地使用權(quán)支付金額和開發(fā)成本共計10000萬元；該公司沒有按房地產(chǎn)項目計算分攤銀行借款利息；該項目所在省政府規(guī)定，計征土地增值稅時房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除比例按國家規(guī)定允許的最高比例執(zhí)行；與轉(zhuǎn)讓該商品房有關(guān)的稅金為200萬元（不含印花稅）。 計算轉(zhuǎn)讓該商品房項目繳納的土地增值稅時，應(yīng)扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用和“其他扣除項目”的合計金額為？,10000（10%+20%）=3000（萬元）,16,扣除項目

9、（6項）,（六）舊房及建筑物的評估價格（適用存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓） 由政府批準設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。 評估價格須經(jīng)當?shù)囟悇?wù)機關(guān)確認。 評估價格=重置成本價成新度折扣率,17,例如，某企業(yè)轉(zhuǎn)讓一幢使用過多年的辦公樓，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)認定的重置成本價為12000萬元，成新度折扣率為70%，則評估價格=1200070%=8400（萬元）。,納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當?shù)囟悇?wù)部門確認,可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算扣除。計算扣除項目時“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年；超過

10、一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。 對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。 對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務(wù)機關(guān)可以根據(jù)稅收征管法第35條的規(guī)定，實行核定征收。,18,【案例】2013年3月，某非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓一處2009年7月購置的辦公用房，轉(zhuǎn)讓時不能取得評估價格，原購房發(fā)票注明購房款300萬元，購入時繳納契稅9萬元（能提供完稅憑證），轉(zhuǎn)讓時繳納營業(yè)稅、城建稅、教育費附加5.5萬元，繳納印花稅0.2萬元，上述金額和憑證均經(jīng)過主管稅務(wù)機關(guān)的確認。,【答案】則計

11、算該房產(chǎn)的土地增值稅時可扣除的金額是: 300（1+5%4）+9+5.5+0.2=374.7（萬元）。,19,【關(guān)于土地增值稅扣除項目的歸納】 （一）取得土地使用權(quán)所支付的金額（適用新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓） （二）房地產(chǎn)開發(fā)成本（適用新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓） （三）房地產(chǎn)開發(fā)費用（適用新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓） （四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金（適用新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓） （五）財政部規(guī)定的其他扣除項目（適用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建房） （六）舊房及建筑物的評估價格（適用存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓）,20,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新房可扣除的項目：,（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額 （二）房地產(chǎn)開發(fā)成本 （三）房地產(chǎn)

12、開發(fā)費用 利息（不包括加息、罰息）+（一）+（二）5%以內(nèi) 或（一）+（二）10%以內(nèi) （四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 營業(yè)稅；城建稅和教育費附加 （五）財政部規(guī)定的其他扣除項目（加計扣除）： （一）+（二）20%,21,非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新房可扣除的項目：,（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額 （二）房地產(chǎn)開發(fā)成本 （三）房地產(chǎn)開發(fā)費用 利息（不包括加息、罰息）+（一）+（二）5%以內(nèi) 或（一）+（二）10%以內(nèi) （四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 營業(yè)稅；印花稅；城建稅和教育費附加,22,各類企業(yè)轉(zhuǎn)讓存量房可扣除的項目：,（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額 （四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 營業(yè)稅；印花稅

13、；城建稅和教育費附加； 不能取得評估價格而需按發(fā)票所載金額加計扣除時，可單獨扣除原買房時的契稅（需提供契稅完稅憑證）。 （六）房屋及建筑物的評估價格 評估價格=重置成本價成新度折扣率 不能取得評估價格的，按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算扣除。,23,【例題3多選題】以下項目中，轉(zhuǎn)讓新建房地產(chǎn)和轉(zhuǎn)讓存量房，在計算其土地增值稅增值額時均能扣除的項目有（ ）。 A.取得土地使用權(quán)所支付的金額 B.房地產(chǎn)開發(fā)成本 C.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 D.舊房及建筑物的評估價格,24,【答案】 AC,土地增值稅應(yīng)納稅額的計算,一、增值額的確定 （一）通過收入減除扣除項目求得 （二）關(guān)于評

14、估價格的使用 納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評估價格計算征收： （1）隱瞞、虛報房地產(chǎn)的成交價格的； （2）提供的扣除項目不實的； （3）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當理由的。,25,二、應(yīng)納稅額的計算方法 （一）計算土地增值稅的步驟和公式 第一步，計算收入總額 第二步，計算扣除項目金額 第三步，用收入總額減除扣除項目金額計算增值額 土地增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入-規(guī)定扣除項目金額 第四步，計算增值額與扣除項目之間的比例，以確定適用稅率的檔次和速算扣除系數(shù) 第五步，套用公式計算稅額。 應(yīng)納稅額=增值額稅率-扣除項目金額速算扣除系數(shù),26,土地增值稅應(yīng)納稅額的計算,關(guān)于土地增值

15、稅的計算的命題， 已經(jīng)經(jīng)歷了從傳統(tǒng)“步驟型”到“配比型”的變化。,27,【例題1步驟型計算】某房地產(chǎn)開發(fā)公司與某單位于1997年3月正式簽署一寫字樓轉(zhuǎn)讓合同，取得轉(zhuǎn)讓收入15000萬元，公司即按稅法規(guī)定繳納了有關(guān)稅金（營業(yè)稅稅率5%，城建稅稅率7%,教育費附加征收率為3%，印花稅稅率為0.5）。 已知該公司為取得土地使用權(quán)而支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用為3000萬元；投入房地產(chǎn)開發(fā)成本為4000萬元；房地產(chǎn)開發(fā)費用中的利息支出為1200萬元（不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出,也不能提供金融機構(gòu)證明）。 另知該公司所在省人民政府規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)費用的計算扣除比例為10%。請計算

16、該公司轉(zhuǎn)讓此樓應(yīng)納的土地增值稅稅額。（1997年）,28,【答案及解析】 （1）確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入15000萬元。 （2）確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項目金額： 取得土地使用權(quán)所支付的金額為3000萬元 房地產(chǎn)開發(fā)成本為4000萬元 房地產(chǎn)開發(fā)費用為：（3000+4000）10%=700（萬元） 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為:150005%+150005%（7%+3%）=825（萬元） 從事房地產(chǎn)開發(fā)的加計扣除為：（3000+4000）20%=1400（萬元） 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項目金額為：3000+4000+700+825+1400=9925（萬元） （3）計算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額:15000-9925=

17、5075（萬元） （4）計算增值額與扣除項目金額的比率:50759925100%51% （5）計算應(yīng)納土地增值稅稅額： 應(yīng)納土地增值稅=507540%-99255%=1533.75（萬元）。,29,【配比型項目配比計算方法歸納】 在紛繁成本費用項目條件中，只有已售（含視同銷售、產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有、無償移交政府）房地產(chǎn)的地價成本和建造成本可扣除；未開發(fā)以及已開發(fā)未售的地價成本和建造成本不可扣除。,30,【例題配比型計算】 某房地產(chǎn)開發(fā)公司于2009年1月受讓一宗土地使用權(quán)，根據(jù)轉(zhuǎn)讓合同支付轉(zhuǎn)讓方地價款6000萬元，當月辦好土地使用權(quán)權(quán)屬證書。2009年2月至2010年3月中旬該房地產(chǎn)開發(fā)公司將

18、受讓土地70%（其余30%尚未使用）的面積開發(fā)建造一棟寫字樓。 在開發(fā)過程中，根據(jù)建筑承包合同支付給建筑公司的勞務(wù)費和材料費共計5800萬元；發(fā)生的利息費用為300萬元，不高于同期銀行貸款利率且能夠合理分攤并能提供金融機構(gòu)的證明。3月下旬該公司將開發(fā)建造的寫字樓總面積的20%轉(zhuǎn)為公司的固定資產(chǎn)并用于對外出租，其余部分對外銷售。2010年4月6月該公司取得租金收入共計60萬元，銷售部分全部售完，共計取得銷售收入14000萬元。該公司在寫字樓開發(fā)和銷售過程中，共計發(fā)生管理費用800萬元、銷售費用400萬元。 （說明：該公司適用的城市維護建設(shè)稅稅率為7%：教育費附加征收率為3%；契稅稅率為3%；其他

19、開發(fā)費用扣除比例為5%）（2010年）,31,要求：根據(jù)上述資料，按照下列序號計算回答問題，每問需計算出合計數(shù)。 （1）計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司2010年46月共計應(yīng)繳納的營業(yè)稅。 （2）計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司2010年46月共計應(yīng)繳納的城建稅和教育費附加。 （3）計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司的土地增值稅時應(yīng)扣除的土地成本。 （4）計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司的土地增值稅時應(yīng)扣除的開發(fā)成本。 （5）計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司的土地增值稅時應(yīng)扣除的開發(fā)費用。 （6）計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售寫字樓土地增值稅的增值額。 （7）計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售寫字樓應(yīng)繳納的土地增值稅。,32,【答案及解析】 （1）46月應(yīng)繳納的營業(yè)稅=605%+140005%=3+700=703（萬元） （2）46月應(yīng)繳納的城建稅和教育費附加=3（7%+3%）+700（7%+3%）=0.3+70=70.3（萬元） （3）應(yīng)扣除的土地成本：應(yīng)繳納的契稅=60003%=180（萬元） 應(yīng)扣除的土地成本=（6000+180）70%80%=3460.8（萬元） （4）應(yīng)扣除的開發(fā)成本=580080%=4640（萬元） （5）應(yīng)扣除的開發(fā)費用=30080%