1、中國 貴陽 利爾地產(chǎn)【 西城大院項(xiàng)目】營銷策劃提案 Project Marketting Report,重量行地產(chǎn)營銷機(jī)構(gòu) 2011年03月9日,找回久違的大院文化,本案解決及研究的問題,實(shí)現(xiàn)利爾地產(chǎn)在清鎮(zhèn)及貴陽開發(fā)布局的戰(zhàn)略目標(biāo) 盡可能短期內(nèi)使貴陽進(jìn)一步認(rèn)同利爾地產(chǎn)及西城大院的高端產(chǎn)品形象和價(jià)值 西城大院項(xiàng)目今年秋季開盤銷售住宅均價(jià)突破3600元/的目標(biāo),找回久違的大院文化,重量行易居嘉德地產(chǎn)的思路,豪宅市場(chǎng),市場(chǎng),客戶,項(xiàng)目理解,政策影響,項(xiàng)目核心優(yōu)勢(shì),項(xiàng)目定位,現(xiàn)有,預(yù)判,目標(biāo),營銷策略,找回久違的大院文化,找回久違的大院文化,第一部分 項(xiàng)目市場(chǎng)現(xiàn)狀,清鎮(zhèn)市城市發(fā)展方向,清鎮(zhèn)住宅市場(chǎng)發(fā)展

2、趨勢(shì),房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策分析,找回久違的大院文化,1-1-1 清鎮(zhèn)市城市發(fā)展方向,通過建設(shè)行政新區(qū)，一方面緩解目前政府機(jī)關(guān)辦公用房緊張的局面，改善行政服務(wù)條件；另一方面帶動(dòng)北部地區(qū)的發(fā)展，使之成為新的空間與經(jīng)濟(jì)增長極，實(shí)現(xiàn)南北城空間平衡，規(guī)避過去單中心發(fā)展的弊端。,對(duì)西部地區(qū)進(jìn)行適當(dāng)?shù)目臻g調(diào)整，在優(yōu)先保護(hù)生態(tài)環(huán)境的前提下有序發(fā)展，節(jié)約用地，充分考慮到未來城市發(fā)展的需要，為其預(yù)留足夠的發(fā)展空間。,城市未來發(fā)展的主導(dǎo)方向是東向，以加快溶入貴陽都市圈，為將來成為貴陽市西面的重要城區(qū)做準(zhǔn)備。,指對(duì)目前的中心城區(qū)進(jìn)行空間優(yōu)化，對(duì)落后的基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行改造，并加強(qiáng)對(duì)城市環(huán)境的整治，促進(jìn)南城的空間優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)南城

3、的持續(xù)健康發(fā)展。,（1）東進(jìn),（2）北拓,（4）西調(diào),（3）南優(yōu),找回久違的大院文化,1-1-2清鎮(zhèn)住宅市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì),近幾年清鎮(zhèn)房地產(chǎn)投資情況,附表1：近幾年市場(chǎng)投資開發(fā)狀況,找回久違的大院文化,1-1-3清鎮(zhèn)住宅市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì),（1）2008年清鎮(zhèn)市全年共銷售17403套住宅,平均每月銷售145套住宅，18家樓盤平均每家銷售8套/月； （2）實(shí)現(xiàn)銷售面積206438.5, 較2007年上漲15.32% ；戶型套型平均面積118.64/套； （3）住宅全年整體均價(jià)1874.32元/ ,較2007年1626元/ 上漲15.27%； （4）18家房開企業(yè)回籠資金38693.1416萬元;比2007年

4、29105.4萬元增長32.94%,1、2008年住宅市場(chǎng)銷售,找回久違的大院文化,1-1-4清鎮(zhèn)住宅市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì),附表2：2008年住宅銷售情況統(tǒng)計(jì),找回久違的大院文化,1-1-5清鎮(zhèn)住宅市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì),2、2009年住宅市場(chǎng)銷售,（1）共銷售1943套住宅,平均每月銷售161162套(約161.92套)， （2）銷售面積234745.1, 戶型套型平均面積120.815，銷售面積同比上漲13.71%； （3）住宅全年整體均價(jià)2020.92元/ ,價(jià)格同比上漲7.82%； （4）18家房開企業(yè)回籠資金47440.11萬元;比2008年增長22.60%,找回久違的大院文化,附表3：2009年住宅

5、銷售情況統(tǒng)計(jì),1-1-6清鎮(zhèn)住宅市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì),找回久違的大院文化,1-1-7清鎮(zhèn)住宅市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì),3、2010年住宅市場(chǎng)銷售,2010年清鎮(zhèn)共銷售2339套住宅,平均每月銷售194195套(約194.92套)，在售項(xiàng)目住宅大部分為現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房銷售，2010年清鎮(zhèn)地產(chǎn)尤以住宅獲得空前的發(fā)展。 2010年前5個(gè)月銷售746套，占全年銷售2339套住宅的31.89%；實(shí)現(xiàn)銷售面積89541.66，同比2009年前5個(gè)月636套銷售面積74730.46銷售業(yè)績(jī)，銷售面積增長19.82%； 回籠資金19699.57萬元，同比增長34.85% 前5個(gè)月 實(shí)現(xiàn)整體均價(jià)2200元/，同比增長12.55% 預(yù)計(jì)

6、2010年住宅銷售面積將達(dá)到289000萬平方米左右，同比增長23.11%；整體銷售均價(jià)2670元/，漲幅將漸近32%,找回久違的大院文化,1-1-8清鎮(zhèn)住宅市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì),附表4：2010年住宅銷售情況統(tǒng)計(jì),找回久違的大院文化,1-1-9清鎮(zhèn)住宅市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì),近三年簽約銷售分析,從近三年簽約銷售增長變化趨勢(shì)分析，主要表現(xiàn)三個(gè)特征： 2008年銷售較平穩(wěn)，且5-10份是銷售高峰期，銷售簽約占當(dāng)年 銷售總套數(shù)的60%。 2009年呈現(xiàn)二個(gè)波峰，4-6月份形成第一輪銷售高潮，第二輪在年底11-12月，5個(gè)月銷售簽約占全年總套數(shù)的55%。 2010年下半年銷售形勢(shì)喜人，7月份開始銷售的黃金季節(jié)持續(xù)5個(gè)

7、月，占全年總套數(shù)的76.3%。并且遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出同期的銷售水平。 盡管清鎮(zhèn)房地產(chǎn)起點(diǎn)低，房?jī)r(jià)基數(shù)低，但銷售狀況變化并非像房開企業(yè)所希望的一路高歌猛進(jìn)；穩(wěn)步增長，而是呈現(xiàn)高峰和波谷交替發(fā)展的趨勢(shì)。,找回久違的大院文化,1-1-10清鎮(zhèn)住宅市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì),附圖1：20082010年住宅銷售套數(shù)趨勢(shì)曲線圖,附圖2：20082010年住宅銷售面積變化趨勢(shì)曲線圖,找回久違的大院文化,1-1-11清鎮(zhèn)住宅市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì),附表5：200810年住宅銷售均價(jià)漲跌趨勢(shì)一覽表（單位：元/）,附圖3：20082010年住宅銷售均價(jià)漲跌趨勢(shì)曲線圖,找回久違的大院文化,1-1-12清鎮(zhèn)住宅市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì),清鎮(zhèn)市經(jīng)濟(jì)快速穩(wěn)定的增長為

8、區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供了良好環(huán)境。 隨著，大力發(fā)展醫(yī)藥制藥產(chǎn)業(yè)基地和加大招商因資優(yōu)惠扶植力度，吸引山東棗礦等大型企業(yè)進(jìn)駐形成經(jīng)濟(jì)走廊，打造工業(yè)強(qiáng)區(qū)， “撤市建區(qū)”的清鎮(zhèn)將會(huì)得到快速發(fā)展。 隨著大貴陽立體交通體系的完善， 2012年后換乘城際快鐵8分鐘就可抵達(dá)噴水池。 清鎮(zhèn)市大幅土地出讓供應(yīng)計(jì)劃，必將加速該區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。 區(qū)域內(nèi)客戶主要以本區(qū)域內(nèi)地緣客戶為主，多為首次置業(yè)和二次置業(yè)，承受總價(jià)在35-40萬之間。 目前，區(qū)域內(nèi)的商品房以小高層和高層為主，有部分洋房產(chǎn)品。 商品房目前銷售均價(jià)在3000-3500元/平米，住房銷售率較高。,找回久違的大院文化,強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控，改善商品房結(jié)構(gòu)。

9、加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理。 加強(qiáng)對(duì)普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格的調(diào)控，保證中低價(jià)位、中小戶型住房的有效供應(yīng)。 完善城鎮(zhèn)廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。 運(yùn)用稅收等經(jīng)濟(jì)手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別要加大對(duì)房地產(chǎn)交易行為的調(diào)節(jié)力度。 加強(qiáng)金融監(jiān)管。 切實(shí)整頓和規(guī)范市場(chǎng)秩序。強(qiáng)化法治，嚴(yán)肅查處違法違規(guī)銷售行為。 加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，完善市場(chǎng)信息披露制度。加強(qiáng)輿論引導(dǎo)，增強(qiáng)政策透明度,1、新國八條全文：,1-2-1房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策分析,找回久違的大院文化,（1）強(qiáng)化差別化住房信貸政策。 對(duì)貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。提高第二套住房

10、貸款的首付款比例和利率。 再次加強(qiáng)了對(duì)投資及投機(jī)購房者的控制，特別是第二套房貸款增加一成首付，提升二套房貸 （2）款利率留下了空間，可以進(jìn)一步抑制投機(jī)購房。 雖然規(guī)定二套房首付提高，但是執(zhí)行的時(shí)間沒有具體確定，所以將可能促成消費(fèi)者規(guī)避政策短期之內(nèi)成交量加速上漲。一旦二套房利率再往上調(diào)，根據(jù)現(xiàn)在“認(rèn)房又認(rèn)貸”的商貸政策標(biāo)準(zhǔn)，即使賣掉手中貸款房產(chǎn)，名下無房也會(huì)算做二套房，意味著更加貸款買不起房，止步于置業(yè)升級(jí)“門檻”之外。,2、政策影響,1-2-2房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策分析,找回久違的大院文化,原則上對(duì)已有1套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、能夠提供一年以?含一年)納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非戶籍居民家庭

11、，限購1套住房;對(duì)已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァ碛?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無法提供一年以上(含一年)納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ィ詫?shí)施意見實(shí)施之日起至2011年12月30日內(nèi)，暫停向其出售貴陽市中心城區(qū)人口密集、房?jī)r(jià)過高一環(huán)內(nèi)的住房。 貴陽市限購令過于溫柔，對(duì)于剛性需求的貴陽市場(chǎng)影響不大，在清鎮(zhèn)購房影響主要是針對(duì)無法提供一年以上(含一年)納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ベ彿俊?3、貴陽市限購令細(xì)則,1-2-3房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策分析,找回久違的大院文化,1-2-4房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策分析,政府連續(xù)出臺(tái)新政策，用意不在打壓市場(chǎng)，首付比例的提高

12、，是穩(wěn)定市場(chǎng)的舉措，對(duì)高端置業(yè)需求影響較小，將來有實(shí)力的大開發(fā)企業(yè)角逐市場(chǎng)，無疑會(huì)提升區(qū)域的產(chǎn)品品質(zhì)及形象。,總 結(jié),找回久違的大院文化,第二部分 西城大院理解分析,項(xiàng)目理解分析思路,項(xiàng)目SWOT分析,產(chǎn)品特性分析,競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目產(chǎn)品比較分析,找回久違的大院文化,項(xiàng)目理解分析思路,找回久違的大院文化,2-1項(xiàng)目SWOT分析,SWOT矩陣,周邊公共交通目前相對(duì)滯后。 周邊居住和商業(yè)環(huán)境目前不成熟。 項(xiàng)目周邊配套不齊全。 區(qū)域市場(chǎng)容量較小。,機(jī)會(huì) Opportunity,以項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，做區(qū)域標(biāo)桿性物業(yè)，引領(lǐng)大貴陽區(qū)域市場(chǎng),威脅 Threaten,針對(duì)中高層主流市場(chǎng)客戶，保證銷售速度，優(yōu)化戶型特點(diǎn)，規(guī)避市場(chǎng)

13、風(fēng)險(xiǎn),中式住宅高端項(xiàng)目，在清鎮(zhèn)市場(chǎng)的接受度未知。 未來政策調(diào)動(dòng)，將帶來市場(chǎng)萎縮。,戶型以增加贈(zèng)送面積為主要產(chǎn)品增值點(diǎn),吸引客戶, 項(xiàng)目以針對(duì)區(qū)域主流客戶的產(chǎn)品為主.保證項(xiàng)目的銷售速度.,項(xiàng)目緊鄰新區(qū)行政中心。 高起點(diǎn)規(guī)模居住社區(qū)。 項(xiàng)目具備外部稀缺自然資源 和內(nèi)部景觀。 項(xiàng)目具有高端產(chǎn)品氣質(zhì)和內(nèi)涵。,找回久違的大院文化,2-2產(chǎn)品特性分析,大盤競(jìng)爭(zhēng),非傳統(tǒng)品質(zhì)住宅地段,周邊錦繡藍(lán)灣、湖城國際、紅樹東方和御景華府等規(guī)模大盤合計(jì)130萬方，規(guī)模效益聚合影響大，價(jià)值高，市場(chǎng)形象好,毗鄰百花大道，未來行政新區(qū)核心地段，目前百花新城、米蘭綠洲等項(xiàng)目定位普通住宅，品質(zhì)難形成區(qū)域標(biāo)桿,以上主要的項(xiàng)目產(chǎn)品特性

14、，說明本項(xiàng)目在核心價(jià)值上與傳統(tǒng)品質(zhì)住宅的特異之處,現(xiàn)代中式建筑的理性回歸,品質(zhì)住宅市場(chǎng)價(jià)值的真實(shí)體現(xiàn),找回久違的大院文化,2-3-1競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目產(chǎn)品比較分析,找回久違的大院文化,2-3-2競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目產(chǎn)品比較分析,找回久違的大院文化,2-3-3競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目產(chǎn)品比較分析,找回久違的大院文化,2-3-4競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目產(chǎn)品比較分析,找回久違的大院文化,2-3-5競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目產(chǎn)品比較分析,找回久違的大院文化,2-3-6競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目產(chǎn)品比較分析,找回久違的大院文化,2-3-7競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目產(chǎn)品比較分析,找回久違的大院文化,2-3-8競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目產(chǎn)品比較分析,找回久的大院文化,找回久違的大院文化,2-3-9競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目產(chǎn)品比較分析,找回久違的大

15、院文化,2-3-10競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目產(chǎn)品比較分析,項(xiàng)目目名稱 核 心賣點(diǎn) 核心推廣主題 紅樹東方 東門地段和規(guī)模社區(qū) 上選之地 榮耀之城 湖城國際 環(huán)水而居 自成規(guī)模 華龍綠韻麗都 核心地段成熟生活 傾國傾城 青龍山公園自然景觀 畔山洋房 惟有傾城 米蘭綠洲 內(nèi)庭園林未來潛力 泛意大利式時(shí)尚生活 金色湖城 繁華地段 核心商圈 綜上所列，競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的核心訴求分為以下幾類： 山湖景觀：湖城國際 中心地段：華龍綠韻麗都 生活概念：米蘭綠洲 湖城國際 綜合價(jià)值：紅樹東方 建筑品質(zhì)：傾國傾城,找回久違的大院文化,第三部分 項(xiàng)目理解及客戶預(yù)判,項(xiàng)目整體規(guī)劃理解,項(xiàng)目整體規(guī)劃形態(tài)理解,項(xiàng)目整體規(guī)劃序列理解,項(xiàng)目建筑規(guī)

16、劃理解,項(xiàng)目大院空間理解,項(xiàng)目戶型構(gòu)成,找回久違的大院文化,3-1-1 項(xiàng)目整體規(guī)劃理解,1.1、項(xiàng)目基本規(guī)劃解讀 1.1.1東側(cè)為已建成的百花新城,南北兩側(cè)為連接百花大道的城市道路。北側(cè)可遠(yuǎn)眺旅游學(xué)校以及環(huán)境優(yōu)美的百花湖，西側(cè)為自然山體，具有良好的景觀資源。 1.1.2小區(qū)入口設(shè)計(jì)成一個(gè)小園林，作為景觀主軸的起點(diǎn)，內(nèi)部景觀采用園中有園的方式，形成多層次的園林景觀。 理解：其規(guī)劃設(shè)計(jì)沿襲了中國古代城市規(guī)劃的思想,講究“居中不偏”，“不正不威”。遵循“街道分割”和“方塊居住”原則。明確表達(dá)著鄰里、街坊的半私密空間；,找回久違的大院文化,3-1-2 項(xiàng)目整體規(guī)劃理解,1.2定位為新中式風(fēng)格的高檔度

17、小區(qū)。建筑形象獨(dú)特個(gè)性，對(duì)傳統(tǒng)住宅的形象一種創(chuàng)新，打造時(shí)尚、簡(jiǎn)約版的現(xiàn)代中式住宅小區(qū)。,1.2.1與周邊山水環(huán)境相協(xié)調(diào)，尋找一個(gè)簡(jiǎn)潔、理性而不失空間層次的布局方法，使設(shè)計(jì)達(dá)到一個(gè)完美的境界。規(guī)劃布局以景觀主軸為核心，建筑平行布局形成多個(gè)組團(tuán)庭院。,1.2.2為滿足日照，建筑采用正南北向布置，同時(shí)保證高于規(guī)范要求的日照間距，利用建筑退讓打造各具特色的園林景觀。,1.2.3 18層的高層布置在西側(cè)，一方面減少對(duì)東側(cè)已建小區(qū)的影響，另一方面，使得最多的戶型能夠享有北側(cè)的湖景,1.2.4 創(chuàng)造獨(dú)特的人文社區(qū)形象，體型上力求簡(jiǎn)潔、自由、將傳統(tǒng)建筑的元素融入建筑的造型，體現(xiàn)中式建筑的文化氣質(zhì)和生活品味。,

18、1.2.5小區(qū)入口設(shè)計(jì)成一個(gè)小園林，作為景觀主軸的起點(diǎn)，內(nèi)部景觀采用園中有園的方式，形成多層次的園林景觀。,找回久違的大院文化,3-2 項(xiàng)目整體規(guī)劃形態(tài)理解,規(guī)劃形態(tài)上：外方內(nèi)園，通過院墻圍合與水景庭院、水池和步道小徑將中國人東方庭院的內(nèi)斂包容進(jìn)一步融合。,找回久違的大院文化,3-3-1 項(xiàng)目整體規(guī)劃序列理解,序列上：空間處在連續(xù)變化之中，一層層地變得更私密,找回久違的大院文化,3-3-2 項(xiàng)目整體規(guī)劃序列理解,在這間序列中起著由開放到私密的過渡作用，擔(dān)負(fù)著由內(nèi)而外的雙重身份，連接著宅與宅，宅與自然，形成了人與人交往的空間場(chǎng)所; 在漸變的空間中，逐漸轉(zhuǎn)變?nèi)藗兊男那?，即所謂的“步 移景移，情隨境

19、遷”。給項(xiàng)目樹立差異化的市場(chǎng)標(biāo)桿形象！ 大院文化的源點(diǎn)，本項(xiàng)目不只有墻內(nèi)庭院的優(yōu)勢(shì)，更有較內(nèi)涵的品位營造，符合開發(fā)企業(yè)對(duì)本項(xiàng)目既有品質(zhì)又有品位的人文社區(qū)。,找回久違的大院文化,3-4-1項(xiàng)目建筑規(guī)劃理解,骨子里的東方情節(jié) 像萬科第五園的設(shè)計(jì)規(guī)劃一樣，讓每一個(gè)到來訪者都能夠感到清爽、輕松、心靜、涼快、規(guī)則、秩序、謙讓、平和、善良。,當(dāng)建筑能夠如此清楚和強(qiáng)烈地影響人的時(shí)候，追求的就是環(huán)境規(guī)劃的靈性，而具備靈魂的環(huán)境，才能與人產(chǎn)生更為緊密的關(guān)系，他們之間生生不息、互為依賴,找回久違的大院文化,揚(yáng)棄式繼承：傳統(tǒng)與現(xiàn)代、中式與西式的良好結(jié)合,3-4-2項(xiàng)目建筑規(guī)劃理解,找回久違的大院文化,3-5項(xiàng)目大院

20、空間理解,因?yàn)樵郝淝楣?jié)，承載了人類居住文明最精彩的篇章。因?yàn)樵郝渚瘢缫殉蔀槿藗児亲永锏木幼∏閼?。在自家的院落，可以真切感受春夏秋冬的輪回，沉醉于“看堂前花開花落，望天外云卷云飛”的閑逸與從容；可以享受三世同堂，兒女繞膝的天倫之樂；可以陶醉于鄰里相望相助的情誼；可以吸收日月光華，萬物靈氣的滋養(yǎng)，感動(dòng)于自然與土地的雋永魅力,找回久違的大院文化,3- 6項(xiàng)目戶型構(gòu)成,多層住宅：多層戶型有一梯四戶和一梯兩戶兩種平面形式，一梯四戶以精致緊湊的兩房和三房為主；一梯兩戶的戶型為景觀洋房，擁有入戶花園，其中四房的大戶型還享有空中花園。 高層戶型：高層戶型為一梯四戶的平面，均有入戶花園，北側(cè)的戶型引入“空中

21、院館”的理念，增加戶型自由靈活的可變性。,獨(dú)特的戶型設(shè)計(jì),找回久違的大院文化,3-7產(chǎn)品特性對(duì)實(shí)力要求,項(xiàng)目總價(jià),首付金額,貸款月供,收入預(yù)估,客戶預(yù)判,家庭資產(chǎn),以上各項(xiàng)判斷根據(jù)我司在貴陽及周邊地區(qū)操作高端市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)分析,項(xiàng)目主力戶型面積為115-130平方米，價(jià)格3500- 3700元/平方米，成套戶型均總價(jià)約為40-45萬元,選擇首付的比例至少在六成，首付金額至少約24萬,首付比例至多占家庭總資產(chǎn)的1/3,貸款金額至少20萬以上，10年期貸款月供約2418元,月供比例至多占家庭收入比例的20-30%左右，目標(biāo)客戶的家庭年收入至少在7萬以上,找回久違的大院文化,3-8目標(biāo)客戶群預(yù)判,.項(xiàng)目

22、所在區(qū)域的客戶主要以收入穩(wěn)定的中高層次的客戶為主。其購房目的主要為改善生活條件為主，認(rèn)同本項(xiàng)目清新、淡雅、明快的現(xiàn)代中式建筑風(fēng)格。 購房者的家庭類型以中青年之家為主，事業(yè)有成家有小公主或小太陽為主。 區(qū)域內(nèi)購房者在戶型需求上以90110平米的三房和8090平米的兩房為主。,找回久違的大院文化,項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)分析,項(xiàng)目市場(chǎng)定位,項(xiàng)目入市形象主題,項(xiàng)目入市必要條件,第四部分 項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系剖析,項(xiàng)目入市的核心價(jià)值點(diǎn),找回久違的大院文化,4-1項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)分析,交通便利：百花大道與規(guī)劃京西路交匯,產(chǎn)品新穎“現(xiàn)代中式”建筑,未來行政新區(qū)發(fā)展：近30萬人口的城鎮(zhèn)化趨勢(shì)明顯,純靜住宅小區(qū)： 544套純居住大院生活

23、,大院文化：久違的大院文化，在現(xiàn)代建筑中的回歸,生態(tài)資源：窗含百花湖自然生態(tài)遠(yuǎn)景,貴陽不缺，在清鎮(zhèn)尚屬稀缺,市場(chǎng)接受時(shí)間長，目前無法眼見為實(shí),很快被市場(chǎng)跟隨,找回久違的大院文化,4-2項(xiàng)目入市的核心價(jià)值點(diǎn),清鎮(zhèn)城北將規(guī)劃成未來行政核心區(qū)，其優(yōu)勢(shì)就是以其高原湖城通過與金陽新區(qū)區(qū)域城際鐵路和高速公路，進(jìn)一步刺激清鎮(zhèn)地產(chǎn)項(xiàng)目提升品質(zhì)卓越、園林精美、服務(wù)細(xì)致等產(chǎn)品元素的完美而擴(kuò)大清鎮(zhèn)地產(chǎn)市場(chǎng)影響力 清鎮(zhèn)作為房地產(chǎn)縣級(jí)城市，其所在的貴陽區(qū)域整體開發(fā)水平與房地產(chǎn)929房產(chǎn)新政嚴(yán)厲調(diào)控的其他省會(huì)城市區(qū)域相比，處在中學(xué)水平與大學(xué)水平的區(qū)別； 西城大院”作為利爾地產(chǎn)的產(chǎn)品的高端品質(zhì)系列，代表了貴陽西部片區(qū)的最具創(chuàng)造性的開發(fā)水準(zhǔn)。,中式建筑創(chuàng)開發(fā)水準(zhǔn),現(xiàn)代中式,規(guī)劃、裝修、園林、服務(wù)、公共配套等產(chǎn)品附著值的全面移植。,找回久違的大院文化,是金子必然閃光，如同星