1、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)價(jià)目的檢測(cè)市場(chǎng)定位評(píng)選最優(yōu)方案方案修改方向和建議，作為項(xiàng)目建設(shè)的可執(zhí)行方案項(xiàng)目解讀和營(yíng)銷的應(yīng)用規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)價(jià)指標(biāo)方案核心評(píng)價(jià)指標(biāo)體系技術(shù)可行性價(jià)值實(shí)現(xiàn)性成本控制性在規(guī)劃、建筑、景觀等方面采用的技術(shù)、材料產(chǎn)生的成本控制1、 規(guī)劃指標(biāo)2、 規(guī)劃主題3、 功能組織4、 空間組織5、 交通組織6、 景觀組織7、 配套組織8、 開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)組織9、1、各利益方的愿景和目標(biāo)2、土地價(jià)值判斷3、資源的有效利用4、形象展示的需求價(jià)值實(shí)現(xiàn)性評(píng)價(jià)指標(biāo)各利益方的愿景和目標(biāo) 方案能否體現(xiàn)各方的愿景和要求，能否達(dá)成原定位目標(biāo)？ 開(kāi)發(fā)企業(yè)的盈利效果或品牌的目標(biāo) 功能的設(shè)立是否配城市的定位 與當(dāng)?shù)氐恼l(fā)展規(guī)劃

2、設(shè)想目標(biāo)是否吻合 產(chǎn)品與前期設(shè)想的客戶目標(biāo)是否吻合土地價(jià)值的判斷根據(jù)土地自身與周邊的交通、配套、景觀等資源判斷，判斷土地不同功能價(jià)值區(qū)；資源的有效利用 四周有哪些可利用及需要規(guī)避的資源 如何規(guī)避資源劣勢(shì)，創(chuàng)造資源優(yōu)勢(shì) 有無(wú)挖掘完全 有無(wú)最大化利用形象展示的需求 整體建筑天際線的高低起伏變化 地標(biāo)性建筑的塑造要求的指出 形象風(fēng)格與與周邊環(huán)境的協(xié)調(diào)性成本控制性指標(biāo)建筑單體建造成本 建筑單體裝修成本；根據(jù)項(xiàng)目不同的品質(zhì)定位，建筑形體的建造用材、工藝等方面判斷是否與其品質(zhì)效果相符合； 建筑產(chǎn)品創(chuàng)新的建造成本園林景觀建造陳本 園林景觀的建造成本與品質(zhì)空間效果的符合度； 風(fēng)格主題創(chuàng)新的構(gòu)建成本 后期維護(hù)成

3、本技術(shù)可行性評(píng)價(jià)指標(biāo)規(guī)劃經(jīng)濟(jì)指標(biāo)通過(guò)規(guī)劃方案呈現(xiàn)的各項(xiàng)量化指標(biāo)檢測(cè)項(xiàng)目規(guī)劃經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是否滿足規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的基礎(chǔ)上，與項(xiàng)目發(fā)展定位設(shè)想的各項(xiàng)指標(biāo)是否相符。常檢測(cè)的指標(biāo)如下： 項(xiàng)目整體平均容積率、密度、綠化率、層數(shù)； 各功能區(qū)細(xì)項(xiàng)指標(biāo)（各功能區(qū)的產(chǎn)量、密度、綠化率）；各類型物業(yè)產(chǎn)量配比規(guī)劃主題創(chuàng)一般是指精神層面的設(shè)計(jì)，結(jié)于一個(gè)新意概念的創(chuàng)意。a) 住宅項(xiàng)目規(guī)劃主題：創(chuàng)意一般體現(xiàn)于平面構(gòu)圖中；通過(guò)國(guó)內(nèi)外思想采購(gòu)借鑒、文化濃縮等元素，通過(guò)運(yùn)用建筑布局、社區(qū)道路紋理走向的整體設(shè)計(jì)，構(gòu)成標(biāo)新立異、賦予文化色彩、利于營(yíng)銷鮮明主題的推廣的總體規(guī)劃主題；如南寧恒大蘋果園，其規(guī)劃主題創(chuàng)意為社區(qū)平面規(guī)劃像級(jí)一個(gè)蘋果；

4、b) 商務(wù)項(xiàng)目的規(guī)劃主題其創(chuàng)意則體現(xiàn)于產(chǎn)品中；通過(guò)挖掘當(dāng)?shù)匚幕尘昂蜋C(jī)遇，形成具有一定創(chuàng)意色彩主題的建筑空間，以此強(qiáng)化項(xiàng)目的個(gè)性和特色；如迪拜的帆船酒店c) 商業(yè)項(xiàng)目的規(guī)劃主題其創(chuàng)意主題的體現(xiàn)不是單一的，則是多元化因素構(gòu)成，如建筑形式、業(yè)態(tài)、街景等元素同構(gòu)建的一種文化氛圍。如旅游商業(yè)街區(qū)的主題創(chuàng)意，體現(xiàn)的旅游文化底蘊(yùn)，需要從某種文化在建筑形式上、業(yè)態(tài)的設(shè)置和街景的設(shè)計(jì)上，就需從給人輕松、休閑、趣味等方面的創(chuàng)意。功能組織功能組織：根據(jù)項(xiàng)目定位所給功能定位，就項(xiàng)目地塊價(jià)值分析結(jié)果進(jìn)行功能分區(qū)的合理布局，形成相對(duì)明確的功能區(qū)劃建議，關(guān)鍵看四個(gè)因素：一是 功能區(qū)與地塊價(jià)值的匹配度；從各類型物業(yè)功能性質(zhì)

5、判斷所屬的地塊價(jià)值區(qū)域，從而進(jìn)行各類物業(yè)的功能合理劃分；二是 各能區(qū)之間的聯(lián)動(dòng)關(guān)系；各功能區(qū)的關(guān)系是因相互相成關(guān)系而相鄰布置？還是避免相互之間的視線、交通、品質(zhì)空間效果的影響而獨(dú)立開(kāi)布局？三是 功能區(qū)的各項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)（容積率、密度、綠化率等）；功能區(qū)的各類指標(biāo)是否合適項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo)的定位要求四是 功能區(qū)產(chǎn)品和結(jié)構(gòu)，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的設(shè)定能否與各項(xiàng)指標(biāo)體現(xiàn)出功能區(qū)建筑空間和環(huán)境品質(zhì)的效果目標(biāo)。一般混合型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目常見(jiàn)有如下幾種功能主題：不同的主題功能區(qū)住宅商業(yè)商務(wù)配套顧問(wèn)a) 住宅功能區(qū) 強(qiáng)調(diào)獨(dú)立性；一般分布于地塊內(nèi)為自然景觀豐富、遠(yuǎn)離城市主干道，環(huán)境相對(duì)幽靜的區(qū)域；b) 商業(yè)功能區(qū) 強(qiáng)調(diào)外化性；一般分

6、布玉為靠近城市人流主要方向上，瀕臨城市道路區(qū)域c) 商務(wù)功能區(qū) 強(qiáng)調(diào)展示型，一般分布與城市干道交匯路口，利于商務(wù)產(chǎn)品四面展示的區(qū)域；d) 配套功能區(qū) 強(qiáng)調(diào)合理服務(wù)性，作為其他功能區(qū)的配套設(shè)施，是提升其他功能區(qū)的價(jià)值的因素之一；一般分布于地塊內(nèi)人流集中區(qū)域或地塊邊緣區(qū)域，具體需要根據(jù)服務(wù)配套性質(zhì)而定?？臻g組織空間組織：主要是從空間效果和尺度兩方面進(jìn)行控制，保證項(xiàng)目產(chǎn)品品質(zhì)符合項(xiàng)目定位目標(biāo)。以下針對(duì)不同主題的空間組織進(jìn)行細(xì)化分析；住宅空間即居住的大環(huán)境，而非獨(dú)立封閉的產(chǎn)品內(nèi)部。住宅空間組織主要控制幾大要素：間距、高度、朝向和建筑元素，即在明確了項(xiàng)目容積率和密度的基礎(chǔ)上，主要對(duì)項(xiàng)目樓棟的尺度和朝向進(jìn)

7、行控制，進(jìn)而控制整個(gè)項(xiàng)目空間效果。其中包括對(duì)各類空間的效果控制，如入口、中庭、組團(tuán)等，最終均以舒適度來(lái)衡量居住空間標(biāo)準(zhǔn)；舒適度常規(guī)衡量標(biāo)準(zhǔn)：朝向：南東北西 視野：開(kāi)闊不開(kāi)闊遠(yuǎn)距近距通風(fēng)：通透不通透 采光：高樓層低樓層樓棟間距：最少數(shù)值為南面建筑高度的0.8倍距離 商務(wù)空間主要從以下幾個(gè)要素點(diǎn)評(píng)商務(wù)空間的組織:商務(wù)空間組織采光、通風(fēng)空間效果的組織銷售單位的尺寸控制公共空間的展示電梯廳、戶型內(nèi)部等的采光通風(fēng)效果組織可自由組合、分割體現(xiàn)商務(wù)特有的個(gè)性空間大堂、空中花園、交通筒商業(yè)空間通常商業(yè)物業(yè)一般主要分為兩大類型空間：購(gòu)物中心 商業(yè)街商業(yè)空間強(qiáng)調(diào)的是后期的經(jīng)營(yíng)空間效果，在明確商業(yè)模式定位條件下，主

8、要通過(guò)建筑空間和街區(qū)空間兩大核心空間構(gòu)成骨架來(lái)實(shí)現(xiàn)其需求的空間品質(zhì)效果目標(biāo)。A. 建筑空間任何類型的商業(yè)建筑外觀的天際、廓線、色調(diào)等形象，都具有強(qiáng)烈的可識(shí)別性；購(gòu)物中心一般為商務(wù)裙樓部分，或獨(dú)立式的主力店（群），層高15層；建筑形象一般與商務(wù)、大氣、簡(jiǎn)潔的形象相似，色彩一般以冷色調(diào)為主；建筑個(gè)性元素相對(duì)單一，一般常用的有連廊、天橋；步行街商業(yè)建筑層高一般以13層為主流建筑形態(tài)；建筑色彩一般都以亮色調(diào)為主；具有豐富的建筑個(gè)性元素，如騎樓、露臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)、連廊、戶外樓梯等，體現(xiàn)出商業(yè)步行街悠閑、個(gè)性、時(shí)尚為主格的調(diào)特征；B. 街區(qū)空間可分為外部步行街（戶外步行街）和內(nèi)部步行街（室內(nèi)步行街）兩種。一般由

9、出入口、廣場(chǎng)、流線通道等開(kāi)放性和交流性空間構(gòu)成！出入口商業(yè)街購(gòu)物中心主入口位置通常設(shè)置在街角和街尾通常設(shè)置在商場(chǎng)轉(zhuǎn)角或正面沿街面主入口數(shù)量212次入口位置設(shè)置在步行街的中部通常設(shè)置在主入口的并排或?qū)谴稳肟跀?shù)量2412總結(jié)相比較而言，商業(yè)街的出入口要比購(gòu)物中心的多一些，因?yàn)樯虡I(yè)街是開(kāi)放式的條狀商業(yè)，人流不斷走動(dòng)；而商場(chǎng)是封閉型商業(yè)，出入口設(shè)置的少而精便于將人流滯留在商場(chǎng)內(nèi)部。廣場(chǎng)一般商業(yè)功能區(qū)都設(shè)置有商業(yè)廣場(chǎng)，廣場(chǎng)可作為停車場(chǎng)或顧客暫時(shí)休息的場(chǎng)所，也可為消費(fèi)者提供一個(gè)游玩及觀賞夜景的平臺(tái)，能夠起到良好的聚客作用；商業(yè)廣場(chǎng)，分為室內(nèi)和室外兩種情況，大小則視地塊規(guī)劃要求而定：室內(nèi)中庭廣場(chǎng)；是大型商

10、場(chǎng)購(gòu)物中心必不可少的建筑元素；一般設(shè)置與商場(chǎng)入口處或人流集中區(qū)域。室外入口廣場(chǎng)或中心廣場(chǎng)，是與街道空間發(fā)生關(guān)系的，作為街道的節(jié)點(diǎn)、轉(zhuǎn)折和高潮，創(chuàng)造供人流集散、交流的空間，也是不可或缺的一部分；一般設(shè)置與地塊與城市主要人流主要方向的交匯處或地塊中心區(qū)域；流線通道街區(qū)流線通道處理“回”字型路線設(shè)計(jì)曲與直線結(jié)合長(zhǎng)度的控制角度的處理 好的商業(yè)動(dòng)線一定是采用“回”路型結(jié)構(gòu)，這種結(jié)構(gòu)可以增加商場(chǎng)的通透感，最大化的增加顧客視線內(nèi)的商鋪數(shù)量，提高顧客的商鋪到達(dá)率，而不能有射線存在，讓消費(fèi)者被迫走回頭路。；在一些狹長(zhǎng)的空間中，如果無(wú)法形成充足的回路空間，可利用3種方法化解：在端頭設(shè)置主力店，端頭設(shè)置交通樓梯，將

11、街道加寬并中空。 動(dòng)線的長(zhǎng)度也要適當(dāng)控制。長(zhǎng)度的適宜指兩個(gè)方面：一個(gè)是平面動(dòng)線的總長(zhǎng)度，不宜超過(guò)要使消費(fèi)者走盡量少的路，而經(jīng)過(guò)所有的店鋪。另一個(gè)是單條動(dòng)線的長(zhǎng)度，不宜超過(guò)100m。直線過(guò)長(zhǎng)時(shí)，要采用一定的弧度。 曲與直結(jié)合要達(dá)到三個(gè)目的：既要使消費(fèi)者對(duì)整體格局有所把握，不至于迷失方向；走道不能過(guò)于平直、單調(diào)，一望到底，盡收眼內(nèi)，而缺乏了逛的樂(lè)趣；曲與直的變化可以改變動(dòng)線的心理長(zhǎng)度，過(guò)長(zhǎng)的街區(qū)適當(dāng)?shù)脑黾忧龋梢援a(chǎn)生避免街區(qū)過(guò)長(zhǎng)的心理感覺(jué) 對(duì)角度的處理：圓角優(yōu)于鈍角、鈍角優(yōu)于直角,避免類似的銳角 出現(xiàn)。通過(guò)角度，要平緩地、無(wú)意地改變消費(fèi)者的行進(jìn)路線，而不是強(qiáng)制性； 人車混合的通道寬度815米適宜

12、（雙面街），人行通道寬度26米適宜（雙面街）；配套空間配套空間組織主要從選址、規(guī)模兩大關(guān)鍵指標(biāo)分析：幼兒園0.71.0萬(wàn)人設(shè)置一處，912班，每處用地面積：27003800，建筑面積22002500，服務(wù)半徑不宜大于300米，設(shè)置于陽(yáng)光充足，接近公共綠地且便于家長(zhǎng)接送的地段，避免交通干擾；小學(xué)0.71.0萬(wàn)人設(shè)置一處，1824班，用地面積810012000，建筑面積45005800，服務(wù)半徑不宜大于500米，設(shè)置于地塊內(nèi)相對(duì)獨(dú)立、偏僻的角地；但交通要便捷，可直接對(duì)接城市外部交通中學(xué)1.21.5萬(wàn)人設(shè)置一處，2430班，用地面積1.6萬(wàn)2.2萬(wàn)，建筑面積0.8萬(wàn)1萬(wàn)，服務(wù)半徑不宜大于1000米，

13、設(shè)置于地塊內(nèi)相對(duì)獨(dú)立、偏僻的角地；但交通要便捷，可直接對(duì)接城市外部交通會(huì)所0.71.0萬(wàn)人一個(gè)或兩個(gè)；每處建筑面積18002500左右適宜；單獨(dú)設(shè)置；可結(jié)合社區(qū)沿街商業(yè)或靠近中心綠地安排，位于人流集中的區(qū)域；建筑面積控制18002500左右適宜；也可設(shè)置于高層住宅底層架空層, 建筑面積為15002000左右適宜；交通系統(tǒng)組織居住區(qū)交通主要?jiǎng)澐譃槌鋈肟?、人車流線（含消防流線），和停車規(guī)劃等三個(gè)方面a) 出入口 居住區(qū)內(nèi)主要道路至少應(yīng)有兩個(gè)方向與外圍道路相連；機(jī)動(dòng)車道對(duì)外出入口間距不應(yīng)小于150。沿街建筑物長(zhǎng)度超過(guò)150時(shí)，應(yīng)設(shè)不小于44的消防車通道。 當(dāng)沿路建筑物長(zhǎng)度超過(guò)80時(shí)，應(yīng)在底層加設(shè)人行

14、通道； 機(jī)動(dòng)車出入口應(yīng)設(shè)置于城市路口交匯處70米以外。 社區(qū)兩個(gè)出入口之間的間距應(yīng)不小于適宜150米以外）b) 交通流線居住區(qū)交通流線主要?jiǎng)澐譃闄C(jī)動(dòng)車流線和行人流線；規(guī)劃模式一般有三：人車混行、分行、局部混行，規(guī)劃方案分析過(guò)程中主要從以下模式特點(diǎn)進(jìn)行評(píng)價(jià)其合理性：人車混行人車分行局部分行一般用于：街區(qū)別墅區(qū)多層住區(qū)一般用于：高層住區(qū)小規(guī)模住區(qū)高品質(zhì)住區(qū)一般用于：混合住區(qū)組團(tuán)式開(kāi)發(fā)社區(qū)較大規(guī)模住區(qū)c) 停車規(guī)劃停車設(shè)計(jì)以及配比設(shè)計(jì)規(guī)范，住宅按0.52個(gè)/戶計(jì)算，這個(gè)和人車流的模式選擇有一定的關(guān)系，更多的源自于項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)策略和物業(yè)類型的選擇。豪宅社區(qū)（指別墅、洋房）高端住宅社區(qū)普通住宅社區(qū)一般：停

15、車形式：地面停車車位配比：1.52個(gè)/戶一般：停車形式：半地下/地下2種停車形式車位配比：1 1.2個(gè)/戶一般：停車形式：半地下/架空/半地下3種停車形式車位配比：0.51個(gè)/戶商業(yè)交通暢旺的人流、車流是商業(yè)經(jīng)營(yíng)之根本，因此交通流動(dòng)線和停車規(guī)劃是商業(yè)項(xiàng)目成功的的關(guān)鍵因素； 交通流動(dòng)線停車規(guī)劃交通流動(dòng)線交通流動(dòng)線應(yīng)包括平面交通和垂直交通，是引導(dǎo)人流、車流、貨流是至關(guān)重要的作用，是判定一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目成功與否的重要因素之一： 商業(yè)項(xiàng)目的出入口要與周邊的市政交通相結(jié)合，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部交通動(dòng)線與外部交通體系的溝通。并應(yīng)該設(shè)置一定的緩沖空間，并匯集各個(gè)方向來(lái)的人流，即商業(yè)入口廣場(chǎng)，其規(guī)模一般為501000不等，主

16、要根據(jù)各種類型的商業(yè)性質(zhì)確定； 通道/街區(qū)盡量采用“回”路線性結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，保證商業(yè)流線的順暢、避免形成商業(yè)人流死角。 位于公交換乘站點(diǎn)、地鐵出入口附近的商業(yè)項(xiàng)目，通常能獲得大量、持續(xù)人流；過(guò)寬的主干道或者有護(hù)欄阻隔的道路兩邊，不利于人流的穿越和引導(dǎo)；一般主干道寬度在610米；與之相連的次級(jí)通道，應(yīng)在2米左右 主次干道的設(shè)計(jì)要避免讓購(gòu)物者走重復(fù)的路； 扶梯、電梯應(yīng)靠近人流集中區(qū)域設(shè)置，如中庭、入口等；數(shù)量及服務(wù)半徑要在滿足消防規(guī)范條件下，盡量達(dá)到人“就近”的活動(dòng)習(xí)慣原則； 要有明顯的主次人流通道劃分，貨運(yùn)通道與人流通道盡量獨(dú)立，避免交叉；停車規(guī)劃主要從以下幾個(gè)因素分析: 是否滿足停車需求？商業(yè)物業(yè)

17、一般按1個(gè)/100計(jì)算； 是否滿足購(gòu)物者就近停車消費(fèi)習(xí)慣的原則？ 商務(wù)交通商務(wù)交通人車流動(dòng)線停車規(guī)劃避免人車流線干擾停車形式/數(shù)量/地點(diǎn)車位配比按0.61個(gè)/100計(jì)算景觀組織點(diǎn)評(píng)景觀組織優(yōu)劣需要從景觀的主題性、層次性和功能性三個(gè)方面去分析。首先 主題性景觀主題、風(fēng)格，概念主題是否具有創(chuàng)意性和差異性；是否呼應(yīng)項(xiàng)目的整體發(fā)展主題，避免中式社區(qū)歐式主題的景觀；其次，層次性入口景觀和中心景觀則要求有較大的空間場(chǎng)地、相對(duì)高的造價(jià)成本來(lái)重點(diǎn)營(yíng)造，形成整體空間的視覺(jué)焦點(diǎn)：組團(tuán)景觀則更多的是以人的活動(dòng)規(guī)律作為出發(fā)點(diǎn)，最后，功能性一個(gè)完整的景觀環(huán)境都應(yīng)具備三大功能，即生態(tài)功能、審美功能和使用功能。有足夠的戶外活動(dòng)場(chǎng)地，能滿足人們戶外活動(dòng)的多種使用功能（如健身、運(yùn)動(dòng)、休閑、交流等），最基本的是與自然的接觸和與能與鄰舍之間的溝通、交往。使用功能：創(chuàng)造優(yōu)美的景觀形象，能愉悅?cè)说囊曈X(jué)感受，如四季分明的種植、具有