1、郫縣房地產(chǎn)市場(chǎng)分析及項(xiàng)目地塊調(diào)查報(bào)告第一章 區(qū)域市場(chǎng)狀況及分析（一） 宏觀經(jīng)濟(jì)分析2004年，我國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行主要表現(xiàn)為：1、申奧成功，促進(jìn)中國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。2、中央的西部大開(kāi)發(fā)，各級(jí)政府的強(qiáng)力支持。3、截止三季度，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值93144億元，比去年同期增長(zhǎng)9.5%，其中第一產(chǎn)業(yè)12561億元，第二產(chǎn)業(yè)51631億元，第三產(chǎn)業(yè)28952億元，分別比去年同期增長(zhǎng)5.5%，10.9%，8.5%。4、經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本處于健康運(yùn)行狀態(tài)。國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持快速增長(zhǎng)；各行業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好；“國(guó)房景氣指數(shù)”穩(wěn)中趨降。隨著中央對(duì)房地產(chǎn)采取的宏觀調(diào)控政策，防范銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)，保持房地產(chǎn)投資的持續(xù)增長(zhǎng)，協(xié)調(diào)地方政策和國(guó)家金融政策

2、的關(guān)系等 政策的出臺(tái)。使得房地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)仍然呈良性，尚未出現(xiàn)過(guò)熱現(xiàn)象。商品房的空置也在合理的范圍之內(nèi)， 房地產(chǎn)市場(chǎng)的空間仍然很大，潛在的消費(fèi)需求令人十分樂(lè)觀。以致于在2004年12月舉行的房地產(chǎn)高峰論壇上，眾多開(kāi)發(fā)商、政府官員均認(rèn)為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)仍存在二十年的穩(wěn)固發(fā)展期。（二） 四川省整體概況 1、行政區(qū)劃及自然概況(略)。 2、目前經(jīng)濟(jì)狀況：1-11月，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7064.23元，社會(huì)消費(fèi)品零售總額2119.06億元，城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出5670.99元，居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)是去年同期的105.4% 3、供求基本平衡、價(jià)格合理的良好發(fā)展態(tài)勢(shì)。 4、四川歷為西南政治、軍事、文化、經(jīng)濟(jì)

3、中心。素有天府富澤天下、人杰地靈之稱(chēng)。隨著中央開(kāi)發(fā)大西部大政方針的確定，四川更是義不容辭的擔(dān)扛起西部領(lǐng)導(dǎo)者的角色。特別是改革的不斷深入，四川省的經(jīng)濟(jì)建設(shè)在各領(lǐng)域相繼取得巨大成就，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)處于西部地區(qū)領(lǐng)先地位，GDP增長(zhǎng)近年更是基本保持在全國(guó)之前茅。（三） 四川省房地產(chǎn)現(xiàn)狀2004年四季度，在國(guó)家宏觀調(diào)控的引導(dǎo)下，四川省房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)運(yùn)作日趨規(guī)范，行業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)趨好，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)明顯回升。1、 企業(yè)家信心增強(qiáng)，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)景氣上升從企業(yè)家對(duì)行業(yè)的主觀判斷看，四季度調(diào)查的房地產(chǎn)企業(yè)中，有38.14%的企業(yè)家對(duì)行業(yè)的發(fā)展持“樂(lè)觀”態(tài)度，有54.91%的企業(yè)家對(duì)行業(yè)的發(fā)展持“一般”態(tài)度，僅有6.94%

4、的企業(yè)家對(duì)行業(yè)的發(fā)展持“悲觀”看法。據(jù)此測(cè)算出的反映我省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顟B(tài)的企業(yè)家信心指數(shù)為131.2點(diǎn)，較去年同期增長(zhǎng)7.4點(diǎn)。從企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)總體情況看，四季度調(diào)查的房地產(chǎn)企業(yè)中，有35.82%的企業(yè)綜合生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)較好，有51.47%的企業(yè)綜合生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)一般，僅有12.71%的企業(yè)綜合生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)不佳。據(jù)此測(cè)算出的反映我省房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況的企業(yè)景氣指數(shù)為123.1點(diǎn)，較上季度上升了5.4點(diǎn)，較去年同期增長(zhǎng)8.0點(diǎn)。分登記注冊(cè)類(lèi)型看，股份有限公司、集體企業(yè)、有限責(zé)任公司、私營(yíng)企業(yè)、外商及港澳臺(tái)投資企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)呈景氣狀態(tài)，企業(yè)景氣指數(shù)為162.2點(diǎn)、122.2點(diǎn)、128.1點(diǎn)、129.4點(diǎn)、111

5、.1點(diǎn)。分規(guī)模來(lái)看，大型企業(yè)景氣指數(shù)最高，為148.0點(diǎn)，中型企業(yè)和小型企業(yè)景氣指數(shù)略低，分別為119.2點(diǎn)和123.6點(diǎn)，但企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)均顯景氣。以上情況表明，四川省房地產(chǎn)企業(yè)逐漸擺脫了宏觀調(diào)控的影響，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)景氣指數(shù)已接近2002年時(shí)的歷史高位。2、土地開(kāi)發(fā)下降趨勢(shì)已扭轉(zhuǎn)，投資有所增加自央行出臺(tái)121號(hào)文件以來(lái)，四川省房地產(chǎn)土地開(kāi)發(fā)一直較為低迷，尤其是2003年年底宏觀調(diào)控以來(lái)，土地開(kāi)發(fā)面積景氣指數(shù)更是迅速下降，2004年1、2季度甚至一度降至80多點(diǎn)。經(jīng)過(guò)近期的調(diào)整，跌勢(shì)趨緩，至本季度初步止跌。四季度四川省房地產(chǎn)企業(yè)土地開(kāi)發(fā)面積景氣指數(shù)為100.0點(diǎn)，較上季度上升2.8點(diǎn)，已處于景氣臨界

6、值。而隨著土地開(kāi)發(fā)面積減少的趨勢(shì)得到遏制，四季度，四川省房地產(chǎn)企業(yè)完成投資景氣指數(shù)為108.3點(diǎn)，雖較去年同期下調(diào)了8.03點(diǎn)，但仍較上季度上升了5.6點(diǎn)。從專(zhuān)業(yè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，1-11月，全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資433.64億元，同比增長(zhǎng)15.7%，但增速較去年同期回落了26.2個(gè)百分點(diǎn)。3、房屋新開(kāi)工面積增加的同時(shí)，竣工面積已有所增長(zhǎng)四季度，四川省房地產(chǎn)企業(yè)新開(kāi)工面積呈現(xiàn)增加之勢(shì)，其景氣指數(shù)為100.2點(diǎn)，較上季度上升10.0點(diǎn)，較去年同期上升2.1點(diǎn)。預(yù)計(jì)，下季度新開(kāi)工面積將進(jìn)一步增加，其景氣指數(shù)將達(dá)到108.5點(diǎn)，上揚(yáng)8.3點(diǎn)，但上漲的動(dòng)力主要來(lái)自大型企業(yè)，其指數(shù)仍將保持在138.3點(diǎn)左右。

7、與此同時(shí)，四川省房地產(chǎn)企業(yè)房屋竣工面積也有所增加，其景氣指數(shù)為101.1點(diǎn)，是與去年同期持平，卻較上季度上升11.4點(diǎn)。值得注意的是，受建筑業(yè)季節(jié)性影響，大型企業(yè)在去年四季度和今年一季度開(kāi)工面積指數(shù)持續(xù)低迷，本年將可能重復(fù)這種走勢(shì)，而中小型企業(yè)雖然表現(xiàn)穩(wěn)健，但難以獨(dú)立支撐總體竣工面積上漲局面。4、在較好的宏觀環(huán)境下，房屋銷(xiāo)售形勢(shì)較好由于宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境較好，居民收入提高，四季度四川省房地產(chǎn)銷(xiāo)售形勢(shì)喜人，景氣指數(shù)全面飄紅。其中，商品房銷(xiāo)售面積景氣指數(shù)為102.1點(diǎn)，較上季度上升4.0點(diǎn)，與去年同期持平；商品房預(yù)售面積景氣指數(shù)為109.4點(diǎn)，較上季度上升3.6點(diǎn)，較去年同期上升13.3點(diǎn)；商品房銷(xiāo)售價(jià)

8、格景氣指數(shù)為151.3點(diǎn)，較上季度上升4.1點(diǎn)，較去年同期上升40.7點(diǎn)。因銷(xiāo)售形勢(shì)較好，空置商品房面積景氣指數(shù)進(jìn)一步上揚(yáng)（逆指數(shù)），較上季度上升2.5點(diǎn)，較去年同期上升19.1點(diǎn)，達(dá)到160.0點(diǎn)，商品房空置問(wèn)題已趨淡化。從專(zhuān)業(yè)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)來(lái)看，1-11月全省商品房銷(xiāo)售207.6億元，同比增長(zhǎng)0.7%，全省商品房銷(xiāo)售均價(jià)為每平方米1585元，比去年同期增加了159元，增長(zhǎng)11.2%，其中住宅銷(xiāo)售均價(jià)為每平方米1391元，增長(zhǎng)8.1%。由于竣工面積并沒(méi)有得到有效增加，預(yù)計(jì)下季度全省房地產(chǎn)銷(xiāo)售的走勢(shì)與本季度大致相同。其中，商品房銷(xiāo)售面積景氣指數(shù)預(yù)計(jì)將上揚(yáng)6.2點(diǎn)，為108.3點(diǎn)；商品房預(yù)售面積景氣

9、指數(shù)與本季度持平；商品房銷(xiāo)售價(jià)格景氣指數(shù)雖可能下調(diào)2.8點(diǎn)左右，但仍將維持148.5點(diǎn)的高位；空置商品房面積景氣指數(shù)下調(diào)至156.5左右。5、營(yíng)運(yùn)順暢，企業(yè)盈利水平提高四季度，四川省房地產(chǎn)企業(yè)稅后利潤(rùn)景氣指數(shù)為113.8點(diǎn)，較上季度上升14.2點(diǎn)，較去年同期上升12.9點(diǎn)，創(chuàng)歷史新高。預(yù)計(jì)下季度房地產(chǎn)企業(yè)盈利情況稍差于本季，但其景氣指數(shù)仍將維持在104.7點(diǎn)附近，繼續(xù)在景氣區(qū)間運(yùn)行。值得注意的是，四川省房地產(chǎn)企業(yè)資金仍較緊張，融資仍較困難。四季度，我省房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)資金景氣指數(shù)為67.2點(diǎn)，較上季度下滑3.8點(diǎn)，較去年同期下滑5.2點(diǎn)；企業(yè)融資景氣指數(shù)雖較上季度上升3.8點(diǎn)，但仍只有65.6點(diǎn)

10、的水平，繼續(xù)在中度不景氣區(qū)間內(nèi)運(yùn)行。由于融資困難，目前房地產(chǎn)企業(yè)只能以定金及預(yù)收款作為開(kāi)發(fā)的主要資金。1-11月，全省房地產(chǎn)企業(yè)定金及預(yù)收款到位228.54億元，同比增長(zhǎng)27.8%；占本年資金來(lái)源的比重42.5%，比去年同期高2.2個(gè)百分點(diǎn)。而國(guó)內(nèi)貸款繼續(xù)則呈下降趨勢(shì)，1-11月國(guó)內(nèi)貸款到位71.26億元，同比下降14.5%，占本年資金來(lái)源的比重從去年同期的18.8%下降為13.3%。（四） 成都市房地產(chǎn)現(xiàn)狀1、今年1-11月，成都市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成880.05億元，比去年同期增長(zhǎng)29.1%。其中，基建、技改、房地產(chǎn)分別完成383.77億元、157.21億元和255.56億元，同比增長(zhǎng)3

11、1.0%、37.6%、26.2%。2、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資快速增長(zhǎng)，住宅投資保持平穩(wěn)，辦公樓投資下降。1-11月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資255.56億元，增長(zhǎng)26.2%。其中，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房完成46.33億元，增長(zhǎng)84.1%；住宅完成173.58億元，增長(zhǎng)13.3%；辦公樓完成7.08億元，增長(zhǎng)0.6%；其它用房完成28.57億元，增長(zhǎng)66.5%。3、住宅預(yù)售面積快速增長(zhǎng)，空置面積快速下降。1-11月，全市住宅預(yù)售622.59萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)42.0%。住宅竣工461.01萬(wàn)平方米，同比下降10.1%。由于竣工面積和批準(zhǔn)預(yù)售面積有限，空置商品住宅下降迅速，降幅達(dá)47.4%?？罩闷谠谝荒暌詢?nèi)的待銷(xiāo)住房同

12、比減少57.34萬(wàn)平方米；空置期在一年和一年以上的滯銷(xiāo)和積壓住房同比減少36.69萬(wàn)平方米。4、全市商品房空置面積142.73萬(wàn)平方米，同比減少29.4%。1-11月，全市商品房空置面積142.73萬(wàn)平方米，同比減少29.4%；空置期在一年內(nèi)的待銷(xiāo)房為67.78萬(wàn)平方米，空置期在一年至三年的滯銷(xiāo)房為63.29萬(wàn)平方米，空置期在三年以上的積壓房為11.66萬(wàn)平方米。其中，住宅空置萬(wàn)63.75平方米，減少47.4%；辦公樓空置14.82萬(wàn)平方米，減少7.9%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房空置43.72萬(wàn)平方米，增加4.9%；其它用房空置20.44萬(wàn)平方米，減少12.6%。（五） 郫縣概況郫縣地處成都市上游西北郊，

13、縣城距成都市繞城高速公路1公里，距成都市三環(huán)路6公里，距成都市二環(huán)路10公里，距成都市一環(huán)路16公里，距雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng)20分鐘車(chē)程，距成都火車(chē)站30 分鐘車(chē)程，已開(kāi)通305、54、98等4條公交線路，直達(dá)成都市區(qū)。境內(nèi)有317國(guó)道、成灌高速公路、沙西快速通道等三條高等級(jí)公路東西向橫貫全境，是通往都江堰、九寨溝、黃龍、臥龍等旅游勝地的必經(jīng)之路。近幾年，郫縣先后投入19億元資金用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。全縣通車(chē)?yán)锍踢_(dá)704公里，其中等級(jí)公路密度達(dá)0.75 公里/平方公里，國(guó)道213線、成灌高速公路縱貫東西，繞城高速公路、成鐵西環(huán)線、溫郫彭快速通道橫跨南北，實(shí)現(xiàn)鎮(zhèn)鎮(zhèn)通等級(jí)公路、村村通黑色油路，形成了快捷、方便

14、、高效的交通網(wǎng)絡(luò)。未來(lái)五年，郫縣提出率先構(gòu)建富有經(jīng)濟(jì)實(shí)力，獨(dú)具城市魅力，充滿創(chuàng)新活力的成都西部新中心，依托成都市城市規(guī)劃和成都高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)西區(qū)，加速形成產(chǎn)業(yè)聚集、科研教育、中心商務(wù)、生態(tài)住宅、現(xiàn)代物流五大城市功能體系。郫筒鎮(zhèn)是成都市衛(wèi)星城，郫縣政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，位于成都市西北面，距市區(qū)僅14公里，地處縣城周?chē)?，?guó)道213線、成灌高速公路貫穿全境。早在2900多年前，古蜀國(guó)第一個(gè)帝王杜宇在此建都，秦漢以來(lái)即為縣治。全鎮(zhèn)轄21個(gè)農(nóng)業(yè)行政村，121個(gè)農(nóng)業(yè)社， 8個(gè)居委會(huì)，總面積38平方公里，總?cè)丝?.9萬(wàn)，其中農(nóng)業(yè)人口2.49萬(wàn)。（六） 郫縣經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀近年來(lái)，郫縣堅(jiān)持以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心，以優(yōu)化

15、投資環(huán)境、招商引資統(tǒng)攬縣域經(jīng)濟(jì)，經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展?？h域經(jīng)濟(jì)發(fā)展綜合指數(shù)排名全國(guó)“百?gòu)?qiáng)縣”第89位，縣域經(jīng)濟(jì)基本競(jìng)爭(zhēng)力位居西部“百?gòu)?qiáng)縣”第7位，連續(xù)5年進(jìn)入全省綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力“十強(qiáng)縣” 。2003年全縣GDP達(dá)到76.3億元，工業(yè)增加值38.2億元，第三產(chǎn)業(yè)增加值23億元，全縣財(cái)政收入6.2億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入9400元。2004年1-11月，郫縣固定投資絕對(duì)總量259018萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)31.1%。社會(huì)消費(fèi)品總額為20.65億元，同比增長(zhǎng)13.9%。郫縣先后被列為全國(guó)鄉(xiāng)村城市化試點(diǎn)縣、國(guó)家級(jí)生態(tài)示范區(qū)。（七） 郫縣房地產(chǎn)現(xiàn)狀 在 “率先構(gòu)建富有經(jīng)濟(jì)實(shí)力，獨(dú)具城市魅力，充滿創(chuàng)新活力的成都西部新

16、中心”這一戰(zhàn)略刺激下，郫縣房地產(chǎn)近幾年發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，已建、在建、待建商品房大幅增加。2003年房地產(chǎn)業(yè)建成商品房46萬(wàn)平方米，新建經(jīng)濟(jì)適用房12萬(wàn)平方米，商品房銷(xiāo)售日趨活躍。2004年，郫縣房地產(chǎn)飛速發(fā)展，銷(xiāo)售價(jià)格呈大幅增長(zhǎng)勢(shì)頭，2004年初縣城內(nèi)商品房銷(xiāo)售均價(jià)約為1300元/平方米，至年底四季度，均價(jià)已達(dá)到1800元/平方米，平均增幅達(dá)500元/平方米。 按照規(guī)劃，城區(qū)在未來(lái)5年內(nèi)從目前的7.5平方公里發(fā)展到15平方公里，舊城改造將充分盤(pán)活城市存量用地，建立統(tǒng)一而獨(dú)具特色的城市風(fēng)格。（八） 郫縣房地產(chǎn)政策背景 郫縣正在傾力打造成都西部新中心，確定了統(tǒng)籌城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，加速城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程，推

17、動(dòng)城市化邁出新步伐，實(shí)現(xiàn)工業(yè)發(fā)展新跨越，培育第三產(chǎn)業(yè)新優(yōu)勢(shì)，開(kāi)創(chuàng)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)新局面的發(fā)展思路。目前，郫縣在推動(dòng)城市化和工業(yè)化進(jìn)程中，面臨大量舊城改造、新區(qū)開(kāi)發(fā)以及工業(yè)集中發(fā)展區(qū)內(nèi)城鎮(zhèn)、農(nóng)村居民的拆遷安置工作?？h委縣政府提出：“大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，突出生態(tài)化、人性化特色，與周邊區(qū)縣形成差別競(jìng)爭(zhēng)，健全房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作機(jī)制，加快拆遷安置房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，高起點(diǎn)成片區(qū)開(kāi)發(fā)生態(tài)住宅社區(qū)，努力營(yíng)造房地產(chǎn)業(yè)新優(yōu)勢(shì)?！睋?jù)統(tǒng)計(jì)，已經(jīng)拆遷未安置的農(nóng)民5950人，到2007年預(yù)計(jì)規(guī)劃區(qū)內(nèi)將拆遷農(nóng)民28248人，合計(jì)34198人，按人均35平方米計(jì)算，需推出經(jīng)濟(jì)實(shí)用房，建筑面積總計(jì)1196930平方米，安置凈用地1218.

18、4畝。按照郫縣人民政府在城市發(fā)展區(qū)的拆遷安置方式采取貨幣安置和現(xiàn)房安置兩種模式。因此，郫縣房地產(chǎn)市場(chǎng)具有廣闊的前景。（九） 郫縣規(guī)劃 在未來(lái)5年內(nèi)，郫縣城區(qū)將從目前的7.5平方公里發(fā)展到15平方公里，舊城改造將充分盤(pán)活城市存量用地，建立統(tǒng)一而獨(dú)具特色的城市風(fēng)格。對(duì)于城南片區(qū)，按照城市重點(diǎn)向南發(fā)展的戰(zhàn)略，該片區(qū)將是今后郫縣城市發(fā)展的重點(diǎn)，新的行政、商貿(mào)中 心區(qū)域和城市的景觀核心。第二章 郫縣房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 1、規(guī)模分析 郫縣按照“舊城改造出新貌，新區(qū)開(kāi)發(fā)展風(fēng)采”的要求，堅(jiān)持舊城改造與新區(qū)開(kāi)發(fā)并舉，規(guī)劃郫縣城區(qū)在未來(lái)5年內(nèi)從目前的7.5平方公里發(fā)展到15平方公里。近2年，郫縣房地產(chǎn)市場(chǎng)趨熱，多個(gè)項(xiàng)

19、目開(kāi)工建設(shè)或銷(xiāo)售，具體情況見(jiàn)下表。樓盤(pán)名稱(chēng)占地面積（）總建（）樓型位置開(kāi)發(fā)商星光大道3300051000多層/小高層江西巷成都東盛房地產(chǎn)楓林秀色3046751095多層望從中路四川鴻宇建設(shè)/大一房地產(chǎn)福興花園2201140806多層一環(huán)路東成都復(fù)新實(shí)業(yè)金花苑8944716多層南大街郫縣晨光房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司新興嘉園1149418000多層南大街二段郫縣興源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司牡丹庭園1104214200多層一環(huán)路西南成都裕達(dá)房地產(chǎn)書(shū)院名居42297800多層書(shū)院街成都誠(chéng)是房地產(chǎn)有限公司 從上表看出，樓盤(pán)占地面積差異大，星光大道、楓林秀色均超過(guò)450畝，金花苑不足兩畝。 從位置來(lái)看，大多數(shù)樓盤(pán)均處于一

20、環(huán)路至二環(huán)路之間。 伴隨著郫縣房地產(chǎn)的發(fā)展，素質(zhì)各異的項(xiàng)目不段涌現(xiàn)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)逐漸激烈，規(guī)模開(kāi)發(fā)的優(yōu)勢(shì)不言而喻：建設(shè)成本低、營(yíng)銷(xiāo)手段強(qiáng)有力、配套設(shè)施齊全、園林景觀優(yōu)美。從目前郫縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀也可看出：象星光大道、楓林秀色這樣的大規(guī)模項(xiàng)目深受消費(fèi)者追捧。 2、價(jià)格分析 價(jià)格是銷(xiāo)售中的敏感因素，從目前市場(chǎng)上的價(jià)格來(lái)看，多數(shù)在1600元/至2000元/之間，但由于存在開(kāi)盤(pán)時(shí)間的差異，較早開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目的售價(jià)遠(yuǎn)低于正在發(fā)售的項(xiàng)目。樓盤(pán)名稱(chēng)樓型最低售價(jià)（元）最高售價(jià)（元）銷(xiāo)售均價(jià)開(kāi)盤(pán)時(shí)間星光大道多層1400200016002003.10楓林秀色多層1900230022002004.12福興花園多層13001

21、60014502003.3金花苑多層1200130012502002.12新興嘉園多層1300150014002003.5牡丹庭園多層1200140013002003.5書(shū)院名居多層1200140013002003.4地怡園多層1360168016002004魚(yú)水苑多層1500170016002004從上表看，2003年開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目銷(xiāo)售均價(jià)均低于1450元，2004年開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)高于1600元，而2004年底開(kāi)盤(pán)的楓林秀色銷(xiāo)售價(jià)更是達(dá)到2150元。在一次性付款的優(yōu)惠方面，基本所有樓盤(pán)的優(yōu)惠都在3%左右。在銀行按揭方面，大多采用七成形式。以上說(shuō)明，郫縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷(xiāo)售價(jià)格呈穩(wěn)步上揚(yáng)的態(tài)勢(shì)。通

22、過(guò)實(shí)地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，樓盤(pán)自身的因素對(duì)銷(xiāo)售價(jià)格存在決定性影響，如楓林秀色、星光大道、福興花園。因此，在銷(xiāo)售價(jià)格整體上揚(yáng)的態(tài)勢(shì)下，做好自身品質(zhì)才能決定高的銷(xiāo)售價(jià)格。 3、客戶群分析 通過(guò)對(duì)幾個(gè)主力樓盤(pán)項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，各樓盤(pán)的主力客戶購(gòu)買(mǎi)群主要分為本地居民、本地商家、外地商家。其中，本地居民又分為拆遷戶、企業(yè)管理層、政府官員，本地商人分為在本地經(jīng)商和在外地經(jīng)商回鄉(xiāng)置業(yè)的人；外地商家主要指甘孜、阿壩等地富裕商家向成都遷移而在郫縣安家置業(yè)。按照一般項(xiàng)目客戶群組成的職業(yè)劃分：客戶類(lèi)別私營(yíng)業(yè)主企業(yè)管理層特殊職業(yè)者公務(wù)員個(gè)體經(jīng)營(yíng)者高收入行業(yè)比 例35%15%15%15%10%10%按照收入情況劃分客戶類(lèi)別中高

23、收入階層高收入階層最高收入階層比 例15%45%40%按照地域劃分客戶類(lèi)別外地本地比 例15%-20%80%-85% 從上表看，本地居民和商家是項(xiàng)目地塊未來(lái)銷(xiāo)售的主力客戶群。4、個(gè)案分析 截止目前，郫縣房地產(chǎn)市場(chǎng)具有典型特點(diǎn)的物業(yè)分別是“星光大道”和“楓林秀色”。具體情況如下。 星光大道 地址：郫縣城區(qū)江西巷規(guī)劃用地面積：33000 總建筑面積：56553 容積率：1.58 覆蓋率：36% 綠化率：37% 樓型：多層+小高層電梯公寓 物業(yè)規(guī)劃：商業(yè)（約占40）+住宅（約占60） 銷(xiāo)售均價(jià)：多層1700元/，小高層電梯公寓1900元/，商鋪5000元/-12000元/ 銷(xiāo)售情況：進(jìn)入尾盤(pán)期 項(xiàng)目

24、特點(diǎn)商業(yè)物業(yè)：1） 位于城區(qū)中心（一環(huán)路內(nèi)），該項(xiàng)目的商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售均價(jià)高于郫縣商鋪銷(xiāo)售價(jià)平均水平，最高達(dá)到12000元/，商鋪面積從20230不等。2） 由3座多層住宅和一棟小高層電梯公寓組成，商業(yè)部分規(guī)劃為呈“十”字型步行街，因此每棟建筑的一、二層均為商業(yè)物業(yè)，形成商業(yè)街區(qū)。3） 商鋪由眾多單體商鋪組成，無(wú)大型主力店形式，為集中式商鋪形態(tài)。4） 建筑風(fēng)格在片區(qū)內(nèi)獨(dú)樹(shù)一幟，形成賣(mài)點(diǎn)之一。營(yíng)銷(xiāo)策略：星光大道的整體營(yíng)銷(xiāo)策略側(cè)重于商業(yè)部分。 星光大道已進(jìn)入尾盤(pán)，目前僅剩臨街的電梯公寓未交房，但已呈現(xiàn)。整個(gè)項(xiàng)目的住宅部分基本售罄，商業(yè)部分僅余少量單位，在該項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格帶動(dòng)下，相鄰項(xiàng)目（魚(yú)水苑）靠近該

25、項(xiàng)目的商業(yè)部分相比其它朝向的商業(yè)部分，也出現(xiàn)較高價(jià)位。在整個(gè)郫縣，星光大道屬于成功的項(xiàng)目，拉動(dòng)了整個(gè)郫縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的房?jī)r(jià)。楓林秀色地址：郫縣望從中路規(guī)劃用地面積：30467.60建筑總面積：51095.47商業(yè)建筑面積：6181.62住宅建筑面積：41551.66總戶數(shù)：309戶容積率：1.68綠化率：36.3%樓型：多層物業(yè)規(guī)劃：商業(yè)+住宅銷(xiāo)售均價(jià)：2200元/銷(xiāo)售情況：2005年元月開(kāi)盤(pán)，期房項(xiàng)目特點(diǎn)住宅：1） 位于城西南，生態(tài)型住宅片區(qū)2） 郫縣占地面積最大的商品樓盤(pán)之一3） 銷(xiāo)售均價(jià)目前在郫縣住宅項(xiàng)目中處于最高位4） 樓盤(pán)周?chē)鸁o(wú)成熟市政配套設(shè)施，商業(yè)依靠項(xiàng)目自身的商業(yè)部分5） 位于交通

26、主干道旁營(yíng)銷(xiāo)策略：側(cè)重住宅部分，突出規(guī)劃、環(huán)境優(yōu)勢(shì)。楓林秀色的環(huán)境規(guī)劃、環(huán)境營(yíng)造和項(xiàng)目包裝在郫縣可謂首屈一指，加之屬于郫縣第一個(gè)意義上的商品住宅大盤(pán)，開(kāi)盤(pán)僅3天，意向性定房和實(shí)際定房勢(shì)頭強(qiáng)勁。第三章 郫彭路口地塊項(xiàng)目調(diào)查（一）項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查地理位置：四川省郫縣郫筒鎮(zhèn)郫彭路口。地貌狀況：平原地貌土地面積：125.25畝規(guī)劃使用性質(zhì)：商業(yè)用地兼容居住用地（二） 項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查 地塊周邊的建筑物：種子大廈、郫縣汽車(chē)站、供銷(xiāo)社家屬區(qū)、省地礦402勘察局綠化景觀：石牛公園環(huán)境污染狀況：輕度（三） 項(xiàng)目用地交通 公交線路： 363路、305路 車(chē)站：郫縣汽車(chē)站、郫縣汽車(chē)運(yùn)輸一公司（四） 配套設(shè)施調(diào)

27、查購(gòu)物場(chǎng)所：紅旗連鎖超市、蜀都家私廣場(chǎng)、王府商業(yè)步行街文化教育：郫縣二小、郫縣一小金融郵政：建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、農(nóng)村信用聯(lián)社、工商銀行餐飲娛樂(lè)：餐飲一條街（一環(huán)路東北段）生活服務(wù)：北街農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、郫縣副食品市場(chǎng)、沱江商貿(mào)城醫(yī)院：婦幼保健醫(yī)院、北門(mén)社區(qū)醫(yī)療服務(wù)中心、麥克藥房（五） 土地SWOT分析1） 項(xiàng)目地塊優(yōu)勢(shì) 區(qū)位優(yōu)勢(shì)：地塊位置位于老城區(qū)，是由己改造的標(biāo)準(zhǔn)四車(chē)道老成灌路出入成都、灌縣、彭縣的咽喉之地。多條交通主干道與城區(qū)相連，進(jìn)入城區(qū)僅幾分鐘步行路程。 交通優(yōu)勢(shì)：位于郫彭路、成灌路交匯處，緊靠郫縣汽車(chē)站、郫縣汽車(chē)運(yùn)輸一公司。 市政配套優(yōu)勢(shì)：地塊周?chē)鷮俪墒煨蜕鐓^(qū)，各類(lèi)生活及商業(yè)配套設(shè)

28、施基本完善。2） 項(xiàng)目地塊劣勢(shì) 1、項(xiàng)目地塊分兩塊，郫彭路從地塊中穿過(guò)，將地塊劃分為不規(guī)則不相等的單體兩快，不利于環(huán)境、小品的整體規(guī)劃。 2、老城區(qū)的規(guī)劃零亂，周?chē)ㄖ铜h(huán)境已顯陳舊。 3、雖僅一街之隔，但已屬于城鄉(xiāng)結(jié)合部。3） 項(xiàng)目地塊的潛在機(jī)會(huì) 1、進(jìn)出城區(qū)的必由之地，若規(guī)劃和設(shè)計(jì)得體，易形成地標(biāo)性建筑，形成良好口碑。 2、舊城改造后眾多拆遷戶、安置戶形成項(xiàng)目潛在的巨大消費(fèi)群。 3、郫縣是九寨、阿壩、甘孜的門(mén)戶，成都后花園、衛(wèi)星城，川西少數(shù)民族地區(qū)素有在成都周?chē)h市安家置業(yè)的傳統(tǒng)。 4、地塊的特殊位置，商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目可帶動(dòng)住宅。 5、城北地區(qū)無(wú)同期大型住宅項(xiàng)目。4） 項(xiàng)目地塊存在的威脅 1、

29、市政規(guī)劃向南發(fā)展，城南將規(guī)劃為政治、經(jīng)濟(jì)新中心點(diǎn)。2、住宅向城南集中，相比于城南成規(guī)模成片區(qū)的建設(shè)開(kāi)發(fā)，城北的住宅環(huán)境較差。3、同期的安居房、拆遷房由于價(jià)格和政策優(yōu)勢(shì)對(duì)本項(xiàng)目住宅產(chǎn)生影響。4、郫縣市場(chǎng)環(huán)境小，任何一類(lèi)同期樓盤(pán)均對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生影響（如楓林秀色等）。5） 小結(jié) 最大優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目地塊的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，具有不可替代性。 最大劣勢(shì)：地塊形狀被分割，處于老城區(qū)與郊區(qū)的結(jié)合部。 最大機(jī)會(huì)：廣泛的消費(fèi)群體。 最大威脅：同期開(kāi)發(fā)的各類(lèi)物業(yè)。 充分利用地塊的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，在項(xiàng)目的設(shè)計(jì)規(guī)劃上力求與其它物業(yè)區(qū)別，形成地標(biāo)性建筑，由此增加地塊的升值空間，盡量規(guī)避同期其它物業(yè)對(duì)本地塊產(chǎn)生的影響。第四章 東街花園地塊項(xiàng)目調(diào)