1、.關(guān)于封閉陽臺的法律依據(jù)（關(guān)心封閉陽臺的業(yè)主必看）關(guān)于封閉陽臺的法律依據(jù)（關(guān)心封閉陽臺的業(yè)主必看）一、建設(shè)部住宅建筑設(shè)計規(guī)范中，對封閉陽臺的定義是“欄板以上全部用玻璃窗圍閉的陽臺?！币虼?，現(xiàn)行房屋建筑設(shè)計規(guī)范和建筑面積計算有關(guān)規(guī)定，對房屋陽臺區(qū)分全封閉和未封閉兩類。全封閉陽臺建筑面積按其外圍水平投影面積計算；未封閉陽臺建筑面積按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算。陽臺建筑面積：a原設(shè)計的封閉式陽臺，按其外圍水平投影面積計算建筑面積；b挑陽臺（底陽臺）按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積；c凹陽臺按其凈面積（含女兒墻墻體面積）的一半計入建筑面積；d半挑半凹陽臺，挑出部分按其底板水平投影面積的

2、一半計算建筑面積，凹進部分按其凈面積的一半計算建筑面積。二、1.我國民法通則規(guī)定：“財產(chǎn)所有權(quán)是指所有人依法對自己的財產(chǎn)享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利”。業(yè)主作為房屋的所有人，對自己的房屋享有完全的占有、使用、收益、處分權(quán)能。他對自己的房屋進行必要的添附、裝飾、裝修，是行使處分權(quán)能的一種表現(xiàn)，也就是行使所有權(quán)的表現(xiàn)。2.我們業(yè)主與與前期物業(yè)簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同、業(yè)主公約不具有法律效力，屬于非經(jīng)雙方協(xié)商的不平等、不合理的無效合同。理由是：如果我們業(yè)主不簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同和業(yè)主公約，我們將拿不到自己房產(chǎn)的鑰匙，所以該合約是格式的霸王合同，屬于無效合同，對業(yè)主沒有約束力。3.業(yè)主與物業(yè)是經(jīng)營管

3、理者與消費者（業(yè)主）的關(guān)系。業(yè)主作為所購房屋的所有權(quán)人，對陽臺具有專有所有權(quán)，可自主使用。4.業(yè)主接受物業(yè)管理公司的管理服務(wù)應(yīng)屬消費行為，其是處于弱者地位的自然人。物業(yè)管理公司屬于企業(yè)法人，有獨立的財產(chǎn)，以自己的名義享有民事權(quán)利，承擔民事責任；就其性質(zhì)而言，物業(yè)管理公司屬于服務(wù)行業(yè)，其與業(yè)主之間的法律關(guān)系是服務(wù)者與被服務(wù)者，即物業(yè)經(jīng)營管理者與消費者的關(guān)系，雙方的權(quán)利義務(wù)應(yīng)受有關(guān)消費者保護法的調(diào)整和保護。5.綜上所述，我們業(yè)主當時簽署的商品房買賣合同和物業(yè)管理服務(wù)合同為格式合同，在法律適用上引用了中華人民共和國合同法第三十九條第二款、第四十一條、特別是中華人民共和國消費者權(quán)益保護法第二十四條“經(jīng)

4、營者不得以格式合同、通知、聲明、店堂告示等方式作出對消費者不公平、不合理的規(guī)定，或者減輕、免除其損害消費者合法權(quán)益應(yīng)當承擔民事責任。格式合同、通知、聲明、店堂告示等含有前款所列內(nèi)容的其內(nèi)容無效。6.所以本業(yè)委會主任認為，在目前法律沒有明確規(guī)定的情況下，物業(yè)管理公司對建筑物區(qū)分所有權(quán)中專有部分的物業(yè)管理，主要責任是監(jiān)督。是否封閉陽臺是業(yè)主的權(quán)利，物業(yè)管理合同不應(yīng)進行約定。所以，對未向外側(cè)擴展、延伸的封閉陽臺的使用行為，應(yīng)認定是未侵犯其他業(yè)主利益的正當行為。舉個真實案例給大家看（業(yè)主封閉陽臺，物業(yè)要求拆除）基本案情 2001年4月1日至5日，李恕等十二名業(yè)主交納定金，確定購買了大成開發(fā)公司開發(fā)建設(shè)

5、的經(jīng)濟適用房長安新城日一樓的房產(chǎn)。2001年6月至7月，十二名業(yè)主分別與大成開發(fā)公司簽訂了商品房買賣合同，辦理了房屋入住手續(xù)。2002年12月9日，長安新城日一樓的一百位業(yè)主聯(lián)名起草長安新城日一樓業(yè)主封閉陽臺的決議暨送達北京市大成物業(yè)管理公司的通知，并交與物業(yè)公司有關(guān)負責人。隨后，首批十五戶業(yè)主于2003年1月18日集體封閉了自家陽臺。對此，北京市大成物業(yè)管理公司向法院提起訴訟，要求依法判決李恕等十二名業(yè)主拆除已封閉的陽臺，恢復(fù)原狀。法院判決 原告為履行物業(yè)管理職責與被告簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同為格式合同，雙方是物業(yè)經(jīng)營管理者與消費者（業(yè)主）的關(guān)系。業(yè)主作為所購房屋的所有權(quán)人，對陽臺具有專有所有

6、權(quán)，可自主使用。原告在合同中沒有考慮售房時所簽的商品房買賣合同中有關(guān)陽臺狀況約定不明的情況而強制不準許“擅自封閉陽臺”的約定不合理，該內(nèi)容無效。鑒于十二名被告封閉陽臺使用的材料及樣式統(tǒng)一，并未影響小區(qū)內(nèi)的整體美觀、市容環(huán)境及其它公共利益，故對原告的訴訟請求不予支持。依照中華人民共和國民事訴訟法第五十三條第一款、中華人民共和國合同法第三十九條第二款、第四十一條、中華人民共和國民法通則第七十一條、中華人民共和國消費者權(quán)益保護法第二十四條之規(guī)定，判決駁回原告北京市大成物業(yè)管理公司的訴訟請求。 案情分析一、 物業(yè)管理合同適用格式合同的相關(guān)規(guī)定 合同法對格式合同中的格式條款，設(shè)立了三項重要原則：一是明確

7、格式條款制定者采取合理方式，提請對方注意免除或者限制其責任的條款；二是禁止格式條款的制定者利用格式條款免除其責任、加重對方責任，排除對方主要權(quán)利；三是在解釋格式條款發(fā)生爭議時，應(yīng)當做出不利于提供格式條款一方的解釋。這些規(guī)定不僅對于經(jīng)濟上處于弱者地位的消費者的權(quán)利提供了有利的保障，而且也可以有效地防止和限制公司與企業(yè)濫用經(jīng)濟優(yōu)勢損害消費者的利益。 依據(jù)我國合同法，本案當事人雙方所簽的物業(yè)管理合同，是當事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬訂、并在訂立合同時未與對方協(xié)商的格式合同。首先，本案原告在與業(yè)主簽訂商品房買賣合同時違背有關(guān)行政規(guī)定，對房屋的南、北陽臺是否為封閉陽臺的約定摸棱兩可，業(yè)主認為陽臺是封閉的，物

8、業(yè)管理公司認為是不封閉的。格式合同雙方對其中的條款有爭議的，應(yīng)作出不利于提供格式條款一方的解釋。其次，原告物業(yè)管理公司在物業(yè)管理合同中，沒有考慮售房時所簽的商品房買賣合同中有關(guān)陽臺狀況約定不明的情況和業(yè)主的建筑物區(qū)分專有權(quán)利而強制不準許“擅自封閉陽臺”的約定不合理，該內(nèi)容應(yīng)為無效。故本案認定商品房買賣合同和物業(yè)管理服務(wù)合同為格式合同，在法律適用上引用了中華人民共和國合同法第三十九條第二款、第四十一條、特別是中華人民共和國消費者權(quán)益保護法第二十四條“經(jīng)營者不得以格式合同、通知、聲明、店堂告示等方式作出對消費者不公平、不合理的規(guī)定，或者減輕、免除其損害消費者合法權(quán)益應(yīng)當承擔民事責任。格式合同、通知

9、、聲明、店堂告示等含有前款所列內(nèi)容的其內(nèi)容無效?！钡囊?guī)定，充分保護了業(yè)主的合法權(quán)益。法院根據(jù)以上規(guī)定，最終駁回了原告的訴訟請求。二、物業(yè)管理公司與業(yè)主之間適用消費關(guān)系在我國，物業(yè)管理企業(yè)是隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，近幾年才從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中分離出來的，因其收費及服務(wù)質(zhì)量等問題產(chǎn)生的訴訟糾紛不斷增多，目前對物業(yè)管理糾紛是否受消費者權(quán)益保護法保護的爭議也較大。物業(yè)管理公司有獨立的財產(chǎn)，以自己的名義享有民事權(quán)利并承擔民事責任，屬于企業(yè)法人。同時，就其性質(zhì)而言，物業(yè)管理公司以營利目的進行活動，屬于服務(wù)行業(yè)。因此，物業(yè)管理公司應(yīng)為消費者權(quán)益保護法意義上的“經(jīng)營者”，其與業(yè)主之間的法律關(guān)系是服務(wù)者與被服務(wù)者，即

10、物業(yè)經(jīng)營管理者與消費者的關(guān)系，雙方的權(quán)利義務(wù)應(yīng)受有關(guān)消費者保護法的調(diào)整和保護。 本案主審法官適用消費者權(quán)益保護法，契合了其保護弱者的實質(zhì)，更好地保護了合同當事人的利益，較好地發(fā)揮了法律精神的引領(lǐng)作用，是我國先進的立法思想在審判中的具體體現(xiàn)。三、 業(yè)主依法享有建筑物區(qū)分所有權(quán) 本案是因業(yè)主使用陽臺而引起的物業(yè)管理糾紛。那么，業(yè)主能否隨意封閉陽臺，其對陽臺享有的是何種權(quán)利呢？在梁彗星先生主持起草的中國物權(quán)法草案建議稿第二章“所有權(quán)”中，單辟第三節(jié)“建筑物區(qū)分所有權(quán)”，并對其做出明確定義：數(shù)人區(qū)分一建筑物而各專有其一部，就單有部分有單獨所有權(quán)，并就建筑物極其附屬物的共同部分，除另約定外，按其專有部分

11、比例共有的建筑物所有權(quán)。同時規(guī)定，專有部分，指區(qū)分所有建筑物在構(gòu)造上及使用上可以獨立，且可單獨作為所有權(quán)之標的物的建筑物部分。除法律另有限制外，區(qū)分所有權(quán)人對其專有部分，可以自由使用、收益、處分，并排除他人的干涉。區(qū)分所有權(quán)人對專有部分的利用，不得妨礙建筑物的正常使用及違反區(qū)分所有權(quán)人的共同利益。 根據(jù)上述定義，本案的被告一業(yè)主，應(yīng)當可以認定為建筑物區(qū)分所有權(quán)人。業(yè)主對封閉或不封閉的陽臺享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，并排除他人干涉。但業(yè)主同時也負有義務(wù)：如行使專有部分所有權(quán)時，不得妨礙建筑物的正常行使和損害區(qū)分所有人的共同利益；維護、修繕時，不得妨礙其他區(qū)分所有權(quán)人的安寧、安全及衛(wèi)生；應(yīng)接

12、受物業(yè)管理公司的檢查、檢修，相鄰義務(wù)等。當然，法律在有些情況下會對業(yè)主的使用進行限制，從我國的立法看，常見的限制主要是針對業(yè)主在裝修中改變建筑物用途、危害建筑物的安全，尤其是對于建筑物的承重結(jié)構(gòu)不得進行拆改。在目前法律沒有明確規(guī)定的情況下，物業(yè)管理公司對建筑物區(qū)分所有權(quán)中專有部分的物業(yè)管理，主要責任是監(jiān)督，是否封閉陽臺是業(yè)主的權(quán)利，物業(yè)管理合同不應(yīng)進行約定。所以，對未向外側(cè)擴展、延伸的封閉陽臺的使用行為，應(yīng)認定是未侵犯其他業(yè)主利益的正當行為。本案約定業(yè)主不得封閉陽臺的內(nèi)容不合理，也沒有法律依據(jù)，故法院對物業(yè)管理公司要求業(yè)主對封閉陽臺的裝修予以拆除的訴訟請求予以駁回是正確的。封陽臺違法？封陽臺違

13、法？同里人家別墅位于風光旖旎的同里湖邊,2004年4月,張先生以近300萬元的價格購買了一幢獨立別墅。去年11月,張先生開始為別墅裝修,但因陽臺能否封閉的問題與物業(yè)公司產(chǎn)生了分歧。據(jù)了解,張先生早在入住前就與物業(yè)簽訂了協(xié)議,上面明確說明業(yè)主“不得封閉陽臺”。那現(xiàn)在張先生的所為不是明顯違約了嗎?最終,雙方鬧上了法庭。昨日,蘇州吳江市人民法院作出一審判決,張先生封閉陽臺的“違約”動作竟然受到了法院的支持,事態(tài)的發(fā)展究竟是怎么回事呢?本報記者進行了走訪調(diào)查。物業(yè):業(yè)主違反協(xié)議封陽臺2004年底,同里人家別墅的開發(fā)商蘇州工業(yè)園區(qū)建興房地產(chǎn)有限公司與蘇州新景物業(yè)公司簽訂了物業(yè)管理委托書,將該小區(qū)的物管權(quán)

14、委托給了新景物業(yè)行使。2005年11月,張先生拿房開始裝修,新景公司則按約履行起了物業(yè)管理職責。在入住拿房之前,作為業(yè)主,張先生與物業(yè)公司簽署了居住物業(yè)管理協(xié)議、同里人家業(yè)主公約以及蘇州市住宅裝修管理服務(wù)協(xié)議書。開始裝修后,由于二樓陽臺和三樓露臺沒有遮蔽物,為敞開式設(shè)計,張先生就將陽臺和露臺全部封了起來。為了保持小區(qū)統(tǒng)一風格,他還專門購置了同樣顏色的材料進行封閉。然而,張先生的舉動很快招來了物業(yè)公司的不滿,原來在雙方簽訂的協(xié)議中有這樣一個條款,明確了如下規(guī)定,“住房房屋及陽臺僅作居住使用,不得封閉陽臺、露臺或改作其他非居住用途”,禁止“擅自搭建建筑物、構(gòu)筑物、改變住宅外立面”,不得“封閉陽臺,

15、加裝防盜棚等”。為此,物業(yè)公司認為張先生的裝修不僅違反了協(xié)議,而且嚴重影響了小區(qū)環(huán)境。于是物業(yè)公司多次發(fā)函要求張先生拆除,但張先生沒有理睬。最終,雙方的矛盾升級,物業(yè)公司將張先生告上了法庭,請求法院判令張先生拆除二、三樓的違章建筑,恢復(fù)原樣。業(yè)主:物業(yè)無權(quán)禁止封陽臺對于物業(yè)公司的訴訟,張先生列出四條理由駁斥物業(yè)。張先生說,從物權(quán)本質(zhì)看,封閉自有陽臺是基于房屋所有權(quán),業(yè)主依法享有的權(quán)益。是否封閉陽臺是業(yè)主的權(quán)利,物業(yè)公司無權(quán)干涉。從權(quán)利行使的方式看,張先生所購房屋為獨立別墅,并不妨礙小區(qū)內(nèi)其他業(yè)主的利益,也不違反法律的禁止性規(guī)定。何況,封閉陽臺的行為是出于生活之需,并且也采用了與別墅外觀同樣顏色

16、的材料,這既顧及了物業(yè)外表的美觀,也不違反國家在物業(yè)管理方面的相關(guān)法律規(guī)定。張先生認為,自己的行為既不改變房屋結(jié)構(gòu),也未改變房屋外立面,只是行使了陽臺空間專有權(quán)。另外,從物業(yè)管理權(quán)的性質(zhì)看,新景公司行使的物業(yè)管理權(quán)不具有行政管理性質(zhì),其權(quán)利應(yīng)在全體業(yè)主的授權(quán)下進行。從裝修協(xié)議條款來看,不得封閉陽臺的約定是物業(yè)單方面制定的格式條款,并未就該內(nèi)容與業(yè)主進行協(xié)商,該條款應(yīng)為無效。并且在簽訂該條款時,業(yè)主被告知如果不同意簽訂,就不得進行裝修,這說明業(yè)主的“自治”行為受到了物業(yè)的限制。況且,業(yè)主在購房時也從未與開發(fā)商簽訂過有關(guān)方面的禁止性條款。這樣,從任何一個方面看,物業(yè)公司都無權(quán)要求業(yè)主拆除加建部分。

17、法院:封陽臺出于生活需要物業(yè)、業(yè)主各執(zhí)一詞,立案后,為了還原真相,吳江市人民法院的承辦法官對涉案別墅進行了現(xiàn)場勘查。承辦法官了解到,該別墅沒裝修之前,二樓朝南陽臺的上部屋檐探出墻體約0.5米,并未全部遮蓋陽臺,陽臺地面高出房間地面約7厘米。而三樓北面露臺則為全開放露臺,無屋檐遮蔽。裝修后,二樓陽臺及三樓露臺已全部封閉,封閉所用材料為暗紅色鋁合金外框及無色透明玻璃,顏色與其他窗戶基本一致。為了明白別墅交房時的真實狀況,法官找了一幢結(jié)構(gòu)完全相同但未經(jīng)裝修的同里人家別墅進行對比勘察,確認另一別墅二樓陽臺地面高出房間地面10至12厘米。三樓露臺為全開放露臺,無屋檐遮蔽。承辦法官表示,勘查當天正好是雨天

18、,他們發(fā)現(xiàn)陽臺內(nèi)部已全部被濺濕,而陽臺與房間的玻璃門底部也全部被打濕。從現(xiàn)場情況來看,封閉之舉確實是出于生活之需。結(jié)果:“違約”封陽臺受支持經(jīng)過多方面調(diào)查,法院認為,該案最終的審判結(jié)果應(yīng)從兩方面進行考慮。首先,應(yīng)對雙方關(guān)系進行明確。業(yè)主與物業(yè)公司是平等民事主體。在業(yè)主大會選聘物管企業(yè)之前,建設(shè)單位或開發(fā)商已經(jīng)選聘了物業(yè)公司的,應(yīng)當簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。在本案中,物業(yè)公司已與開發(fā)商簽訂了相關(guān)合同。之后,張先生與物管簽訂的物管協(xié)議應(yīng)視為對之前合同內(nèi)容的再次確認。依據(jù)國務(wù)院頒發(fā)的物業(yè)管理條例第25條的規(guī)定,建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。也就是說,開發(fā)商應(yīng)

19、在與張先生簽訂的買賣合同中,對封閉陽臺、露臺作出禁止性約定。如果開發(fā)商沒有將禁止性約定寫入合同,那么作為物管服務(wù)提供者,新景公司就不能在張先生已經(jīng)購房后,在物業(yè)管理協(xié)議中增設(shè)禁止性規(guī)定。其次,從業(yè)主公約的法律屬性來看。從程序上說,業(yè)主公約應(yīng)當由全體業(yè)主通過集會決議方式制定和修改。但目前通行的做法是,建設(shè)單位在房屋銷售前,作為最大的業(yè)主,先制定業(yè)主臨時公約。對此,物業(yè)管理條例規(guī)定,建設(shè)單位應(yīng)當在銷售物業(yè)之前,制定業(yè)主臨時公約,對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理;業(yè)主的共同利益;業(yè)主應(yīng)當履行的義務(wù)以及違反公約應(yīng)當承擔的責任等事項依法作出約定。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時,應(yīng)當對遵守業(yè)主臨時公

20、約予以書面承諾。對于本案而言,物業(yè)公司所依據(jù)的同里人家業(yè)主公約是由物業(yè)公司自行制定,并在交房時要求業(yè)主簽署,其制定主體及簽署程序并不符合上述法律規(guī)定。由此,法院判決物業(yè)公司提出的訴訟請求缺乏事實和法律依據(jù),駁回原告的訴訟請求。專家:協(xié)議簽訂違背平等原則此案發(fā)生后,有業(yè)內(nèi)人士認為,除了不符合法律規(guī)定外,新景物業(yè)與業(yè)主張先生簽訂的協(xié)議也有違平等原則。新景物業(yè)要求張先生簽署物業(yè)管理協(xié)議和同里人家業(yè)主公約時,均以辦理房屋交接手續(xù)為條件。顯然,業(yè)主在支付巨額房款后,往往不愿意為部分限制性條款而放棄對房屋的受領(lǐng),因此簽署了有關(guān)協(xié)議。該人士認為,此種締約方式違背了合同法平等、自愿及誠實信用的基本原則。在不違

21、反法律強制性規(guī)定的前提下,這種合同中的限制性條款,除非房屋買受人明示或以行動表示予以接受,否則不應(yīng)對房屋買受人產(chǎn)生拘束力。由于我國法律目前沒有對房屋陽臺、露臺是否應(yīng)當封閉,作出明確規(guī)定。因此,在不損害他人合法權(quán)益的前提下,業(yè)主作為房屋所有權(quán)人,對于陽臺及露臺的使用及外觀具有處分權(quán)。物權(quán)高于“整體美觀”，這個可為之前的包陽臺的爭論提供一些法律依據(jù)不許業(yè)主封陽臺物業(yè)敗訴來源：浙江法制報 作者：馬樂樂“我想安裝封閉陽臺，但是物業(yè)不同意怎么辦？”打開不少小區(qū)的網(wǎng)絡(luò)論壇，這樣的疑惑普遍存在。由于安裝封閉陽臺帶來的不同看法，讓不少業(yè)主和物業(yè)之間矛盾重重，甚至有小區(qū)曾經(jīng)為此發(fā)生過流血沖突。發(fā)生在江蘇南通的一

22、起安裝封閉陽臺糾紛中，當上被告的業(yè)主獲得了最終的勝利。這起被江蘇高院視為經(jīng)典的案例說明：物權(quán)高于所謂的“小區(qū)整體美觀”，業(yè)主有權(quán)安裝封閉陽臺。封閉陽臺惹出官司朱女士是南通天安花園小區(qū)的一名普通業(yè)主，入住之前她并沒有想過要安裝封閉陽臺?！胺块苓^窄，一下雨陽臺就有積水。另外，我的房子靠著馬路，噪音大、灰塵多，對我的生活質(zhì)量影響不小。”朱女士說，為了美觀，她特意安裝了無框陽臺。然而即使是無框陽臺，也讓她和物業(yè)的矛盾鬧到了不可調(diào)和的地步。物業(yè)拿出了朱女士在領(lǐng)取鑰匙時簽訂的天安花園物業(yè)管理公約和補充協(xié)議。補充協(xié)議第6條明確約定：“本小區(qū)統(tǒng)一不得封閉陽臺、改變立面。”而且，在朱女士與開發(fā)商簽訂的購房合同上也寫著：“不得擅自封閉陽臺。”朱女士承認自己在合同上簽過字，但是她也有想不通的地方：“房子是我買的，我在自己家陽臺上安裝，怎么就不行了呢