1、在繁榮之上，綿奇樂惠在城南的營銷計劃，這份報告僅供客戶內(nèi)部使用。未經(jīng)授權(quán)，不得引用、復(fù)制和傳播任何部分。正毅機構(gòu)：2015年4月5日，我想介紹：長春東坤房地產(chǎn)的當?shù)亻_發(fā)企業(yè)東坤房地產(chǎn)，曾創(chuàng)建南湖假日酒店，但不為人知。齊魯輝位于城市的南部，享有高科技資源，但它并沒有脫穎而出。七大問題1。“無人區(qū)”位于大學(xué)城，那里大部分新建建筑尚未交付，也沒有多少永久居民。2.區(qū)域商業(yè)意識低？有一個集中的商業(yè)圈嗎？3.產(chǎn)品本身沒有明顯的特點，作為一個中央商務(wù)區(qū)，它并不面向所有的主要街道。4.這個項目糟糕的性享受是什么？哪里？這是酒吧嗎？還是俱樂部會所？5.2014年銷售漏洞推廣成本為1000萬元，包括客戶拜訪組和

2、呼叫組。6.狼銷售團隊的缺乏導(dǎo)致電轉(zhuǎn)拜訪比例低，客戶流失嚴重；現(xiàn)場數(shù)據(jù)的統(tǒng)計有錯誤，因此不可能正確分析細節(jié)。7.2億元的年度目標是長春十佳！東坤地產(chǎn)回報強勁！盡管騎樓會仍帶著神秘的面紗，但從高新區(qū)到整個城市都很難隱藏它的美麗。2015年，齊魯會終于擺脫雨霧，看到月亮了！就像鳳凰涅槃，就像破繭成蝶。它在山附近很有野心，在水邊很聰明。這一次，駐扎在高辛南區(qū)的東昆房地產(chǎn)，想在這片充滿希望的土地上拓展地盤，建設(shè)一個繁榮的新城市！衍生思維結(jié)構(gòu)，分析系統(tǒng)，第一部分市場環(huán)境，第二部分價值點重組，第三部分客戶分析，第四部分營銷策略，第五部分銷售策略，宏觀市場，區(qū)域市場案例分析，第一部分市場環(huán)境，長春公寓寫字樓

3、市場主要集中在蔡羽廣場，高辛南部和南部新城。此外，朝陽區(qū)也是公寓寫字樓供應(yīng)相對密集的地區(qū)，占據(jù)著絕對的核心地位和成熟的配套資源，公寓和寫字樓的價格也相對較高。由于靠近市中心的經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和南關(guān)區(qū)，近年來工商地產(chǎn)逐漸增多，但以東方廣場為核心的新東市略有沉寂，投資需求溢出。在市中心板塊、長春寫字樓和公寓產(chǎn)品分布圖附近，長春目前的公寓和寫字樓項目供應(yīng)主要集中在高辛南部、南方新城和蔡羽廣場板塊、朝陽(鬧市區(qū))和南關(guān)(鬧市區(qū)附近板塊)，視區(qū)域價值而定。長春市2014年公共住房和宏觀市場區(qū)域市場、公寓供應(yīng)面積和交易面積案例研究，注：以上數(shù)據(jù)來自克爾系統(tǒng)。2014年，長春的公寓市場規(guī)模小于全市商品房市場，消費

4、者對整個公寓市場的需求有限。宏觀市場，區(qū)域市場，案例分析，宏觀市場，區(qū)域市場，案例分析，高科技南部板塊，板塊特征：1。地理位置一般較遠，配套設(shè)施有待完善，公寓項目往往出現(xiàn)在復(fù)雜的項目中；2.價格普遍較低，其中只有中央廣場綠地依靠優(yōu)越的地段價值和復(fù)合價值來實現(xiàn)溢價，但總體去轉(zhuǎn)換速度并不好；3.產(chǎn)品區(qū)域主要是30-50個小單元，門檻低，主要是投資客戶和周邊客戶自用。注：以上數(shù)據(jù)來自克爾系統(tǒng)。注：以上數(shù)據(jù)來自克爾系統(tǒng)、宏觀市場、區(qū)域市場和案例分析。2014年，高辛南區(qū)的公寓市場供應(yīng)了164，700立方米，消費了23，900立方米。公寓庫存嚴重，該地區(qū)的整體形勢不容樂觀。高科技河源路與華光街交匯，樓下

5、有3000花園廣場(位于公寓后面)，以“絕版閣樓”的手法吸引客戶，宏觀市場、區(qū)域市場、案例分析，本項目交易量一直相對較低，硅谷街與順達路交匯處，伊田陸鋒伊田假日酒店有望圍繞項目建成，吸引眾多投資者。宏觀市場，區(qū)域市場，案例分析，交叉從2014年1月到12月，共有24個寫字樓項目進入市場，大部分是以商業(yè)綜合體的形式，相對較少的是純寫字樓項目。2014年，長春市寫字樓整體供應(yīng)量和交易量、宏觀市場、區(qū)域市場、案例分析，長春市純寫字樓項目平臺的主流區(qū)域為110-130。2014年，前10名的純書屋售出，最快的去轉(zhuǎn)換率是在格陵蘭中央廣場，去轉(zhuǎn)換率達到1586/月。明宇廣場和綠地中央廣場排名第一，表明城市

6、南部的商業(yè)屬性已經(jīng)明確。長春寫字樓的單價在8000元左右，長春寫字樓產(chǎn)品的折扣很大，達到20%-30%。面對高端產(chǎn)品，客戶缺乏前瞻性和抵御風(fēng)險的能力，交易價格超過10000元的產(chǎn)品有一定的抵抗力。20%-30%折扣，宏觀市場，區(qū)域市場，案例分析，市場價格分析，宏觀市場，區(qū)域市場和案例分析。2014年1月至12月，高辛南區(qū)商品房供需關(guān)系大幅波動。4月、5月、6月、7月供大于求，多數(shù)月份高辛南區(qū)商品房市場供大于求，主要原因是冬季供應(yīng)量小，交易量大。顯然，供應(yīng)過剩月份的供應(yīng)基本上滿足了總體供需平衡。全年的總體情況是，供應(yīng)略高于需求。事實上，寫字樓之間的競爭也是區(qū)域之間的競爭，所以我們應(yīng)該看板塊之間的

7、格局，而不是堅持高新區(qū)和南方新城板塊之間的競爭。2.商業(yè)和住宅產(chǎn)品也是齊魯輝辦公樓的主要競爭產(chǎn)品。綠地中央廣場、宏觀市場、區(qū)域市場、案例分析、討論、典型案例、西派、西部創(chuàng)意城：租購，1.5元/個，期限3年。三年后，如果你有購買意向，你可以用三年租金和總房價的形式購買。宏觀市場，區(qū)域市場，案例分析，討論，宏觀市場，區(qū)域市場，競爭環(huán)境，小結(jié)。2014年，商品住宅市場相對低迷，成交量和價格均有所下降。盡管政府出臺了一系列相關(guān)政策來刺激市場，但收效甚微。2014年，市場庫存為7，965，900件，去庫存期約為12.1個月。庫存壓力巨大。2015年，各開發(fā)商將采取各種手段積極炒股，量價上漲的局面短期內(nèi)難

8、以實現(xiàn)。高科技領(lǐng)域是熱賣項目集中的領(lǐng)域。在長春市20大商品住宅項目中，有6個位于高科技領(lǐng)域，這是長春市最活躍的領(lǐng)域之一。雖然周邊地區(qū)沒有明顯的同質(zhì)復(fù)合項目，但有大量的商業(yè)和住宅公寓產(chǎn)品庫存。結(jié)合本案公寓的供給和市場認知，建議本項目公寓產(chǎn)品盡快進入市場，消除市場客戶，避免客戶分流。2，整理價值點，我們在哪里，他們是什么樣的產(chǎn)品？本案例中問題本體分析的重點和位置分析項目的定位你對高新區(qū)的第一印象是什么？正在建設(shè)的新城市車輛稀少，全是學(xué)生。沒有商業(yè)圈。問題的焦點是：“如果你不為整體情況做計劃，你就不能為一個城市做計劃。”以投機領(lǐng)域的名義實現(xiàn)投機項目的成果。以政府的名義證明新的區(qū)域價值觀。重建區(qū)域形象

9、和區(qū)域價值觀，以推動產(chǎn)品價值、企業(yè)戰(zhàn)略使命、項目品牌使命、項目銷售使命，實現(xiàn)既定目標，并快速提取資金。在合理的價格策略基礎(chǔ)上，效果如何？拓展疆域，再造繁華的騎樓回，是高辛南區(qū)一個明顯的、大型的、綜合性的綜合體項目，可以在城南建設(shè)標志性建筑。推廣項目前期的品牌落地和形象塑造不理想，因此有必要建立一個玩牌形象，使其與本案的高端定位相匹配。根據(jù)位置分析3.5層的商業(yè)體創(chuàng)造了國內(nèi)一線消費環(huán)境，12萬平方米的原購物中心帶來了自己的生意。世邦魏理仕是一家世界知名的綜合性商業(yè)房地產(chǎn)服務(wù)和投資公司。公園周圍有觀瀾湖公園、百花園和穆白花園。項目本體分析，水資源，1。位置潛力，2。交通便利。綜合業(yè)務(wù)組合，5。享受

10、商業(yè)基礎(chǔ)，3。規(guī)模龐大，是春城富有階層精神生活的天堂，6。位于上層階級，7。豪華裝修，公寓價值詮釋，靈魂所在的俱樂部，公寓形象定位：未來新興區(qū)域商業(yè)圈，1。占據(jù)新興城市的中心，2。城市重點科技產(chǎn)業(yè)區(qū)，4?？瞻邹k公區(qū)，3。輕軌線周圍，5。全面的產(chǎn)品，節(jié)省無限的時間和成本，花更少的時間在路上，花更多的時間追逐夢想和享受生活。我們告訴你，現(xiàn)在，一個地區(qū)的代言從這里開始，辦公室的形象定位是：長春洛克菲勒中心。1.缺少好的區(qū)域：項目所在的高新區(qū)不是長春人認可的中央商務(wù)區(qū)，該區(qū)域的商業(yè)氛圍沒有形成商業(yè)集聚效應(yīng)。2.缺乏良好的位置：項目尚未面向街道，項目的四個區(qū)域沒有主要道路?，F(xiàn)階段，該地區(qū)的主要交通沒有明

11、確的指引。3.停車位不足：項目辦公停車位比例嚴重不足。4.缺少產(chǎn)品：產(chǎn)品區(qū)域范圍為130-180，缺少小區(qū)域產(chǎn)品限制了該區(qū)域辦公產(chǎn)品的客戶。摘要、價格定位這種情況，待定！公寓產(chǎn)品，公寓產(chǎn)品的年目標分解是180套左右，任務(wù)是. 1億。從2014年整體市場銷售情況來看(如圖所示)，2015年第一季度市場表現(xiàn)依然低迷，寫字樓市場沒有出現(xiàn)回暖現(xiàn)象，市場庫存積壓極其嚴重。辦公產(chǎn)品，明宇廣場作為EBD核心辦公區(qū)的基準產(chǎn)品，該項目具有五星級酒店、超高綠化率和配套及區(qū)位優(yōu)勢；2014年，貨物推至9295件，總銷售額達到9000多萬元，平均成交價格為9800元/件；2014年，營銷費用為1200萬元，但預(yù)期的銷

12、售目標沒有形成。明宇廣場是長春市辦公產(chǎn)品的標桿項目，高新區(qū)屬于競爭對手西派創(chuàng)意城(永新國際)。永新國際是該地區(qū)的主要競爭產(chǎn)品，其主題是“創(chuàng)造長春第一個時尚藝術(shù)的辦公環(huán)境，激發(fā)創(chuàng)業(yè)熱情，激發(fā)財富”。2014年，商品推約14000平方米，去污率為40%，約5600平方米，平均成交價為7500元/件；優(yōu)惠政策如下：租購3年，租金按2.5元/天計算。開發(fā)商補貼1元，現(xiàn)在可以支付3年的租金。3年后，可以按原價購買。根據(jù)以上市場情況和競爭產(chǎn)品分析，本項目辦公樓2015年銷售目標為9000萬元。根據(jù)市場表現(xiàn)和同一地區(qū)產(chǎn)品的去化學(xué)情況，為達到銷售目標，建議辦公樓市場價格為7500元/市場，銷售去化學(xué)率為35%

13、。建議：辦公產(chǎn)品首次進入市場，作為全年任務(wù)的第二大主要產(chǎn)品，市場競爭過于激烈，項目進度和產(chǎn)品形象尚未成熟，市場溢價不可避免地會導(dǎo)致放緩。3，客戶分析，C . H . A . P . T . E . R . 3，我們在向誰銷售？競爭產(chǎn)品客戶在這種情況下分析客戶。所有有價值的營銷計劃都應(yīng)該從了解客戶開始。由于本案例中的大多數(shù)客戶來自他們自己的住宅業(yè)主，并且項目提供的銷售數(shù)據(jù)并不具體，因此我們從本案例中的周邊競爭產(chǎn)品中推斷出我們的客戶群。在后續(xù)工作中，我們將根據(jù)該案例的日常電話訪談登記表、已恢復(fù)的封閉客戶大表以及相關(guān)信息，定期準確定位客戶并恢復(fù)該案例中的客戶群競爭產(chǎn)品客戶分析，競爭產(chǎn)品客戶訪談，競爭

14、產(chǎn)品客戶訪談，伊田業(yè)主：王老師1985年說：“我買伊田公寓完全是因為我買了這個二期房子，然后說有一個公寓交付活動。雖然增加了20萬，但據(jù)說這里將規(guī)劃一個伊田假日酒店，這也是高新區(qū)唯一的大型娛樂酒店。我認為它有很大的投資價值。不管怎么說，錢是閑置的。20世紀80年代的張老師是國際勞工組織的老板，他說：“畢業(yè)后我不想長時間呆在家里。我的家人在這里做生意。我想我住在這里更自由。我更喜歡自由和獨立的空間。依蘭官地的主人：1978年，劉先生說：“我買這所房子不是為了我自己的生活，而是為了周圍的大學(xué)資源。你可以看到，所有這些研究生都在外面租房子，每月租金1500元，這對他們的孩子來說也是一種投資。我認為它

15、非常劃算。競爭客戶、客戶訪談、客戶分析在這種情況下，我寧愿花更多的錢也不愿浪費每一個季度的寶貴時間。我想享受奮斗的過程，而不是透支我的大腦，困在路上。市中心太吵，凈月太冷清，但生活很有趣，但自由并不孤獨。通過對競爭項目的研究和對典型項目的調(diào)查分析，辦公室的客戶群可以大致概括為：高端投資者改善他們的辦公室工作，客戶群定位。該地區(qū)城市配套設(shè)施相對完善，基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善。商業(yè)地產(chǎn)客戶的主要來源是改善該地區(qū)辦公環(huán)境的中小企業(yè)和部分投資客戶，價格敏感度相對較高。高科技和高智能企業(yè)是主要的客戶群體。其他人對該地區(qū)的長期投資客戶持樂觀態(tài)度。二級主顧客，邊緣顧客，顧客導(dǎo)向，群體來源：高新區(qū)地理顧客群構(gòu)成：地理

16、位置改善的顧客，投資導(dǎo)向的顧客作為主要顧客群關(guān)注點：價格匹配生態(tài)顧客年齡：主要集中在3555歲之間的顧客群特征：關(guān)注生活細節(jié)，隨時轉(zhuǎn)換工作和享受生活，總之，在齊魯輝，你不僅可以享受城市繁榮帶來的小資產(chǎn)階級氛圍，還可以吃到足夠的麥當勞，同時，這也是齊魯存在的客觀條件我們?nèi)绾卧诩ち业母偁幁h(huán)境中吸引上述目標客戶？思維、營銷策略、營銷策略、如何銷售“口味”都是盲目的！2014年銷售目標：2億元！約X套，約X組需要訪問X組公寓客戶和X組辦公室客戶。1.快速銷售并實現(xiàn)2億英鎊的年度銷售目標。2.塑造品牌形象，形成市場聲譽。營銷策略1。精美的包裝體驗為王。我們的國旗在哪里？區(qū)域封鎖，通過擎天柱、道器、建筑、項目圍欄等手段，實現(xiàn)項目周邊區(qū)域的一體化視覺包裝，并進入高新區(qū)，如進入音樂娛樂城。位置封鎖示意圖，位置包裝區(qū)：沿著硅谷街，在高架路下的路口，靠近項目，在復(fù)雜項目的營銷推廣中最需要解決的問題是包裝。在這種情況下，售樓處缺乏經(jīng)驗，無法直接傳達項目的價值，也無法匹配高端質(zhì)量意識和整個項目的現(xiàn)有價格。建議：各種產(chǎn)品將分階段發(fā)布，主要集中在包裝商業(yè)氛圍，這將推動公寓的價值。加強宣傳：騎樓會、銷售路線、銷售辦事處是產(chǎn)品質(zhì)量的體現(xiàn)，精心打造案例場，在所有設(shè)置和與客戶接觸的基礎(chǔ)上，深入