1、議城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的推動(dòng)【摘要】城市規(guī)劃是為了實(shí)現(xiàn)一定時(shí)期內(nèi)城市的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展目標(biāo)，確定城市性質(zhì)、規(guī)模和發(fā)展方向，合理利用城市土地，協(xié)調(diào)城市空間布局和各項(xiàng)建設(shè)所作的綜合部署和具體安排；而房地產(chǎn)開發(fā)是把多種原材料組合在一起，為人們提供各種用途建筑物的活動(dòng)，是一個(gè)把土地開發(fā)，或轉(zhuǎn)變成房屋的過程；城市規(guī)劃通過其調(diào)控職能，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的強(qiáng)度、用途有著積極的推動(dòng)作用。【關(guān)鍵詞】城市規(guī)劃；房地產(chǎn)；影響城市規(guī)劃是通過規(guī)劃方案對(duì)城市土地利用進(jìn)行控制，對(duì)城市空間布局、空間發(fā)展的合理組織，創(chuàng)造良好的城市生活和生產(chǎn)環(huán)境，滿足社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要的技術(shù)手段。而房地產(chǎn)開發(fā)是把多種原材料組合在一起，為人們提供各種用途建

2、筑物的活動(dòng)，是一個(gè)把土地開發(fā)，或轉(zhuǎn)變成房屋的過程。從某種程度上說，這兩者是城市建設(shè)的不同階段，其共同目的是為城市服務(wù)、創(chuàng)造良好的生活和生產(chǎn)環(huán)境，以滿足人們需要。一、城市規(guī)劃調(diào)控房地產(chǎn)開發(fā)的職能城市規(guī)劃的任務(wù)是從城市和國家的整體和長遠(yuǎn)利益出發(fā)，合理、有序地配置城市空間資源，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的協(xié)調(diào)發(fā)展；保障城市的公共利益，協(xié)調(diào)不同利益主體之間的關(guān)系。城市規(guī)劃的調(diào)控職能包括：控制職能、引導(dǎo)職能、協(xié)調(diào)職能、保障職能。1、控制職能針對(duì)城市規(guī)劃行為和城市發(fā)展的制約，以實(shí)現(xiàn)對(duì)整個(gè)城市社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和環(huán)境的控制。控制房地產(chǎn)開發(fā)，反映定性、定量與定位控制要求。對(duì)于土地使用中妨礙城市整體利益、長遠(yuǎn)利益的行為進(jìn)行約束。1

3、）城市規(guī)劃控制房地產(chǎn)開發(fā)的內(nèi)容城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)控制內(nèi)容主要包括：用地使用控制、環(huán)境容量控制、建筑建造控制、設(shè)施配套控制和形體景觀控制。2）規(guī)劃控制房地產(chǎn)開發(fā)的方式為了實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的控制職能，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)城市規(guī)劃控制體系應(yīng)當(dāng)從以下三個(gè)層次進(jìn)行建構(gòu)：（1）結(jié)構(gòu)控制：對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展實(shí)行總體結(jié)構(gòu)性管理，以保障房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)在宏觀層面能夠遵循規(guī)劃控制而有序地發(fā)展。（2）開發(fā)控制：對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)個(gè)案進(jìn)行具體的規(guī)劃控制，主要依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃為房地產(chǎn)開發(fā)管理提供依據(jù)。（3）空間形態(tài)控制：對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的空間形態(tài)進(jìn)行管理和引導(dǎo)，以創(chuàng)造適宜的城市空間環(huán)境。2、引導(dǎo)職能對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)中有益于促進(jìn)城市經(jīng)

4、濟(jì)發(fā)展和改善城市建設(shè)，有利于形成城市規(guī)劃所確立的城市空間系統(tǒng)秩序的行為給予獎(jiǎng)勵(lì)，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)向健康方向發(fā)展。1）城市規(guī)劃引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)的內(nèi)容城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的引導(dǎo)側(cè)重于宏觀調(diào)控，即在宏觀層面上對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行引導(dǎo)，主要包括以下內(nèi)容：（1）房地產(chǎn)增長速度調(diào)控：包括城市人口增長計(jì)劃、城市土地供應(yīng)計(jì)劃、房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃、市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)計(jì)劃的合理制定，體現(xiàn)城市發(fā)展的時(shí)間有序；2）房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)和功能結(jié)構(gòu)的調(diào)整：包括房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的合理化和功能結(jié)構(gòu)的高度化；（3）房地產(chǎn)開發(fā)與城市功能結(jié)構(gòu)的協(xié)調(diào)：包括與城市的居住、工作、交通、游憨、環(huán)境保護(hù)等主要功能的協(xié)調(diào)；（4）房地產(chǎn)開發(fā)城市空

5、間的引導(dǎo)：包括房地產(chǎn)重點(diǎn)發(fā)展方向和發(fā)展區(qū)域的引導(dǎo)，完善城市整體空例形態(tài)和布局結(jié)構(gòu)的引導(dǎo)，使房地產(chǎn)開發(fā)在動(dòng)態(tài)發(fā)展中體現(xiàn)其空間有序。2）城市規(guī)劃引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)的手段城市規(guī)劃引導(dǎo)是通過立法、政策、政府投資分配等方式方法，控制形成建設(shè)活動(dòng)的初始條件，影響城市建設(shè)活動(dòng)的決策，使之與城市規(guī)劃的意圖和原則相一致。實(shí)現(xiàn)規(guī)劃引導(dǎo)的手段包括經(jīng)濟(jì)手段、法規(guī)手段和行政管理手段。3、協(xié)調(diào)職能對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)土地使用活動(dòng)中政府、城市經(jīng)濟(jì)組織、居民空間所發(fā)生的利益沖突，以整體利益和公共利益的準(zhǔn)則來裁決和調(diào)節(jié)。1）城市規(guī)劃協(xié)調(diào)房地產(chǎn)利益分配的內(nèi)容市場(chǎng)條件下的房地產(chǎn)開發(fā)行為總是傾向于追求利益的最大化，并不惜犧牲城市的整體利益和其他

6、利益主體的權(quán)益，這就要求城市政府在保障經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，承擔(dān)起對(duì)各個(gè)利益主體經(jīng)濟(jì)行為的規(guī)范和管制職能，以及各種利益的保護(hù)和協(xié)調(diào)職能。房地產(chǎn)開發(fā)過程中，涉及多種利益關(guān)系，城市規(guī)劃應(yīng)該平衡開發(fā)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境三者的效益，兼顧政府、開發(fā)商和公眾三方利益，引導(dǎo)城市可持續(xù)發(fā)展。2）城市規(guī)劃合理調(diào)節(jié)房地產(chǎn)收益的手段城市規(guī)劃引導(dǎo)和控制的作用主要就是通過對(duì)社會(huì)資源的分配而將建設(shè)活動(dòng)限定在城市規(guī)劃所確定的方向和范圍之內(nèi)，實(shí)質(zhì)就是對(duì)社會(huì)利益關(guān)系的調(diào)整。在城市規(guī)劃領(lǐng)域可以分配的最重要社會(huì)資源是：重新分配土地的開發(fā)權(quán)以及在城市土地使用關(guān)系上建立起來的城市空問關(guān)系。因此，城市規(guī)劃協(xié)調(diào)各類利益集團(tuán)利益的過程，實(shí)際上是

7、城市土地和空間資源的配置和利用過程。二、城市規(guī)劃確定房地產(chǎn)開發(fā)用途房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)土地的區(qū)位選擇決定了開發(fā)用途，從而決定土地的使用方式。城市規(guī)劃對(duì)城市用地結(jié)構(gòu)的調(diào)整，使城市功能發(fā)生變化，必然影響到土地的使用方式，因而城市規(guī)劃對(duì)土地用途的分類決定了房地產(chǎn)開發(fā)的土地的區(qū)位選擇和房地產(chǎn)開發(fā)用途。因此，在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的同時(shí)，應(yīng)該按照規(guī)劃確定的內(nèi)容和提出的條件，對(duì)不同性質(zhì)的用地確定不同性質(zhì)的開發(fā)用途。另外，由于在城市開發(fā)活動(dòng)中，對(duì)不同行業(yè)的用地，其投資收益不同，這就往往導(dǎo)致開發(fā)部門總是趨向于收益高的行業(yè)進(jìn)行物業(yè)開發(fā)。這樣，就會(huì)使利潤高的行業(yè)用地規(guī)模出現(xiàn)膨脹，導(dǎo)致城市用地失衡，規(guī)模失控，地價(jià)下降。因此，城市

8、規(guī)劃既要對(duì)城市總用地規(guī)模進(jìn)行控制，又要對(duì)不同用途的地塊確定合理的規(guī)模，抑制高收益用地的過度膨脹，制止以高收益擠占低收益用地，保證必要的低收益用地規(guī)模，使城市用地結(jié)構(gòu)保持合理比例，引導(dǎo)房地產(chǎn)有序開發(fā)。三、城市規(guī)劃控制房地產(chǎn)開發(fā)強(qiáng)度城市規(guī)劃控制房地產(chǎn)開發(fā)的一些指標(biāo)中，與房地產(chǎn)開發(fā)最密切的是對(duì)城市土地開發(fā)強(qiáng)度的控制。反映城市土地開發(fā)強(qiáng)度的指標(biāo)通常有三個(gè)：建筑密度、建筑高度和建筑容積率。容積率綜合了前兩者的內(nèi)容，直接反映土地上的建筑容量，下面就以容積率與房地產(chǎn)開發(fā)效益的關(guān)系來說明城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)強(qiáng)度的控制。假定在一塊面積和建筑密度都已經(jīng)明確的土地上，建筑樓宇的邊際收益和邊際成本隨樓層和容積率的提高

9、，將產(chǎn)生如下變化：如下圖，MP和MC分別表示房屋的邊際收益、邊際成本。隨著容積率的提高，MP開始呈上升趨勢(shì)，到某一容積率時(shí)趨于下降：Mc正好于MP相反。當(dāng)MP=MC對(duì)，兩條曲線交于Y，房地產(chǎn)能獲得最大收益。由此可知，房地產(chǎn)開發(fā)商選擇的合適容積率是圖中的x點(diǎn)，在該點(diǎn)能獲得最有效的投資回報(bào)，也愿意支付MP與Mc所圍的PQY面積的最高地價(jià)。如果，城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建筑容積率限定在X1點(diǎn)，這種情況下，開發(fā)商所獲取的利潤僅是OAXlO中的部分，低于x點(diǎn)處范圍內(nèi)的利潤，國家也不能獲取最高地租。顯然，Xl點(diǎn)不利于發(fā)揮城市土地經(jīng)濟(jì)效益和開發(fā)商的積極性。鑒于城市規(guī)劃確定的建筑容積率對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益影響較大，應(yīng)在保護(hù)環(huán)境、社會(huì)效益的前提下，尋求充分發(fā)揮土地經(jīng)濟(jì)的最佳建筑容積率的范圍。四、結(jié)束語由此可見，通過利用城市規(guī)劃的調(diào)控職能，采取積極措施，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)強(qiáng)度、開發(fā)用途進(jìn)