1、紅星美凱龍項目營銷執(zhí)行報告,紅星美凱龍長春項目組 2010.5,目 標,目標意味著什么？,目標分解,年底3億的銷售金額,意味著,至10年底必須至少消化1000套,而9月底開盤，3個月的銷售期，又意味著,在集中銷售500套的基礎上，后續(xù)每周至少持續(xù)銷售45套,如此目標，目前的市場是否支撐我們去完成？,新國十條出臺，政策重壓房地產,4月14日新國四條發(fā)布后3天，4月17日新國十條， 國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知。通知要求遏制房價過快上漲,實行更為嚴格的差別化住房信貸的政策。,國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知 ： 從五大方面共十條對市場進行全面空。 一、各地區(qū)、各有關部門

2、要切實履行穩(wěn)定房價和住房保障職責 二、堅決抑制不合理住房需求 三、增加住房有效供給 四、加快保障性安居工程建設 五、加強市場監(jiān)管,抑制不合理住房需求,切斷金融杠桿對樓市投資效應；二套房50%首付，部分城市三套房貸。,增強供給，改善土地供應，政策普通住房供應方面。,各地區(qū)、各有關部門要切實履行穩(wěn)定房價和住房保障職責,避免各地方政府因為利益執(zhí)行中可能會有“折扣”甚至“陽奉陰違”的情況,增加住房有效供給 加快保障性安居工程建設 加強市場監(jiān)管,政策要點：,政策影響：,一線城市市場走勢，將影響長春購房者的“觀望”情緒,新一輪政策調控序幕已經拉開，目前后續(xù)調控政策何時出臺存在不確定性，接下來的3至5個月內

3、市場為政策調控后的消化期，新一輪市場觀望情緒開始蔓延。 從供需來看，長春市場上半年供應不足已成定局，下半年會出現(xiàn)預期中的集中放量，開發(fā)商是否會受政策影響放緩開發(fā)節(jié)奏值得關注。 長春房價整體水平仍然較低，加之目前開發(fā)商資金充裕，受政策影響短時間內房價松動可能性低。 一線城市將早于二線城市出現(xiàn)市場變化，如一線樓市走低，觀望情緒將可能蔓延至長春，而對長春而言市場需求仍然存在。,短期內難改供需失衡，供求比為2.04。,4月部分樓盤推貨，供需初步得到調整。,區(qū)域內上門量受一定影響，部分客戶觀望情緒顯現(xiàn) 價格未出現(xiàn)松動,長春政策影響點式分析,政策出臺后各案上門量普遍下降15組左右； 政策影響主要體現(xiàn)在客戶

4、心理，目前市場價格未出現(xiàn)松動。,區(qū)域內項目月均銷售套數為80套左右 銷售面積約7000-7500平米每月。,本項目要實現(xiàn)目標，意味著超越競爭的全面提速!,通過以上分析我們認為：,在不確定的房地產市場背景下，本項目要全面超越區(qū) 域項目，實現(xiàn)目標，將面臨兩大問題：,如何突破競爭？讓客戶知道！,如何最大化客戶量？讓客戶來且購買！,1,看自身,項目 區(qū)位,非傳統(tǒng)宜居區(qū)域，區(qū)域認可度低,項目所在區(qū)域： 本案位于二道區(qū)八里堡遠達大街與河東路交匯處。 八里堡簡述： 相對落后，起步較晚，早期主要產業(yè)以工業(yè)及物流運輸為主，當地居民生活水平低，是長春近幾年棚戶區(qū)改造的重點區(qū)域。 區(qū)域發(fā)展： 城市向外擴張， 07年

5、后八里堡迎來發(fā)展契機，大量品牌開發(fā)商集中進入，目前萬科、保利、魯輝、力旺等知名開發(fā)商已相繼在此開發(fā)項目，區(qū)域房地產市場快速發(fā)展。,長春對八里堡認知距離較遠，環(huán)境偏差，房價偏低。,八里堡,吉林大路,本案,周邊 環(huán)境,地方知名企業(yè)中東集團創(chuàng)辦，占地約22萬平米，定位中高檔家居消費市場，有穩(wěn)定購買人群；,遠達大街,周邊云集中東瑞家、金海馬等知名家居廣場，商業(yè)基礎好，但環(huán)境雜亂,金海馬家居,遠達大街,中東瑞家,遠達大街為快速路有重型車通過，灰塵及嗓音對項目有不利影響； 長吉高鐵約4層高，目前正在施工，未來存在嗓音影響。,香江集團實力打造，金海馬是長春市人民政府重點項目，是集家具、建材、裝飾材料及家裝設

6、計、裝修為一體的大型家居建材博覽城 。,長吉高鐵,周邊 配套,項目周邊生活配套不完善且檔次較低 距主力商圈較近，交通便利，通達性強,本案位于東盛商圈與火車站商圈的中間位置，車行較為方便。,周邊生活配套不完善全，滿足基本生活需求。,二道商圈云集國貿商都、亞泰超市、亞泰會館、未來開發(fā)的晨宇城市綜合體等，商圈逐漸成熟，本案距離東盛商圈較近，車程在5分鐘左右。,交通線有：3路、242路、141路、233路、223路、248路、257路等十余條。可直達人民廣場、火車站、經濟開發(fā)區(qū)的賽德購物廣場、北方市場、中東大市場等主要商業(yè)網點。,火車站商圈,東盛 商圈,中東商圈,本案,人民廣場 商圈,火車站有國商、遠

7、東、黑水路批主市場等長春高中低檔商場，是長春的重要商圈。,中東大市、北方市場商圈以零售、餐飲為主，業(yè)態(tài)豐富。,項目 指標,項目為房地產熱點區(qū)域高密度商業(yè)綜合體項目,備注：以上技術指標為暫定,紅星美凱龍家居廣場，商業(yè)體量較大約14.5萬平米。,高層塔樓，商業(yè)外立面風格,辦公,項目 分析,商業(yè)用地，住宅意向，住宅部分主力戶型為6080平米為小兩居,戶型面積區(qū)間：,（備注：項目初步認定得房率為75%，戶型面積區(qū)間為暫定）,住宅,項目首期預計推出兩棟高層公寓，（27層、30層）,2#,3#,4#,5#,6#,7#,項目 分析,本項目戶型均為純點式樓設計，公攤大，通透、采光性較差，存在一定市場抗性,86

8、.82,83.5,45.9,71.97,核心筒,本項目約三梯14-20戶之間，公攤達到約25%。 項目戶型是在辦公物業(yè)基礎之上調整，在舒適性及實用性上劣勢較為明顯，居住功能較弱。,品牌 分析,紅星美凱龍全國布局,紅星美凱龍家居品牌影響力廣泛，住宅部分可借勢家居品牌及資源，但目前長春市場缺乏認知,紅星美凱龍家居廣場品牌知名度高，品牌號召力強，家居廣場的良好經營，勢必將帶動本案住宅的升值。,本體結論,項目原有為商業(yè)用途，為純粹商業(yè)外立面風格，住宅印象較低； 項目為點式樓戶型不通透，得房率約75%，存在銷售抗性； 項目為純點式，有純廂房和純陰（北）朝向戶型，采光問題、取暖問題嚴重； 項目為商業(yè)產權使

9、用年限為40年，并且在用水、電、天燃氣等方面存在商業(yè)收費高等問題。（開發(fā)商已經協(xié)調處理中） 商業(yè)為品牌集中式家居廣場并且體量較大，對住宅有一定帶動，能吸引部分投資客關注； 周邊中東瑞家、金海馬家居經營良好，局部形成產業(yè)優(yōu)勢。,非傳統(tǒng)宜居區(qū)域，區(qū)域認可度低。 周邊云集中東瑞家、金海馬等知名家居廣場，商業(yè)基礎好，環(huán)境雜亂。 項目周邊配套不完善且檔次較低。 距主力商圈較近，交通便利，通達性強。 項目戶型存在一定的市場抗性。 紅星美凱龍家居有一定品牌影響力，本案住宅可借勢家居品牌。,本項目除交通整體無明顯優(yōu)勢，品牌及產業(yè)優(yōu)勢需后期打造成優(yōu)勢條件,項目操作難點 項目本身不具備明顯的競爭優(yōu)勢 機會在哪里？

10、,2,看發(fā)展,城市規(guī)劃發(fā)展，東部取得先機,城市發(fā)展格局： “雙心三翼多組團”未來隨著城市格局的進一步拉大，城市的發(fā)展將呈現(xiàn)“南拓北優(yōu)、西控東展”的格局，形成“雙心三翼多組團”的城市格局。 “雙心”城市主中心：人民廣場一帶，即原政務中心區(qū)；南部副中心，即政務新區(qū)。 “三翼”東北翼：引進大成玉米項目，形成以玉米為鏈條的產業(yè)群；西南翼：建設“長春國際汽車城”，整合汽車產業(yè)的發(fā)展。 東南翼：完善凈月譚旅游經濟開發(fā)區(qū)，將其作為城市居住、辦公、休閑、娛樂與旅游的新址。“多組團”指城市的空間拓展采取組團的布局模式。,發(fā)展重點向東，項目臨近物流發(fā)展區(qū)域。,二道區(qū)發(fā)展方向： 實施“南居住北物流”、“西優(yōu)化東拓展

11、”戰(zhàn)略。 以經開區(qū)北上為契機，結合老工業(yè)區(qū)改造，引導區(qū)內各種生產要素向東北方向集聚，重點發(fā)展現(xiàn)代制造業(yè)和倉儲物流業(yè)。,城市發(fā)展： “南拓”拓展南部副中心； “北優(yōu)”優(yōu)化鐵北企業(yè)，置換工業(yè)基地； “西控”發(fā)展生態(tài)，控制西部污染企業(yè)進駐； “東展” 遠期重點發(fā)展區(qū)域，預留規(guī)劃空間。,城市中心區(qū)域區(qū)位優(yōu)勢依然明顯，寬城、八里堡、汽貿板塊受城市環(huán)境及配套匱乏等影響，房價依然低價運行；,據統(tǒng)計，目前長春市區(qū)在售住宅項目共計126個（不含凈月區(qū)），產品價位在均價5000元以上的項目共計30個(不含凈月區(qū)），占項目總量的24%，比重較大,主要集中在南部輕軌沿線兩側。,本案,八里堡與寬城、汽貿等區(qū)域價格接近，

12、為長春價格洼地，未來升值空間大，,高新、寬城、二道集中放量，區(qū)域供應達100萬平米左右，承接外溢客戶，新置業(yè)熱點,熱點供應區(qū)域,已知數據652.06萬平米與去年供應量551萬平米相比，多供應101萬平米； 高新、寬城、二道放量較大，平均接近100萬平米； 朝陽區(qū)放量較小，購買力外溢；,數據來源：房地產報地產研究中心,市場小結,城市規(guī)劃發(fā)展向東，二道區(qū)是長春近幾年城市發(fā)展的重點區(qū)域，承接城市外溢客戶，新置業(yè)熱點。 區(qū)域供應量較大，市場競爭激烈，項目位于長春價格洼地，未來升值空間較大。,3,看競爭,區(qū)域掃描,區(qū)域置業(yè)特征決定主要來自區(qū)域內的競爭，并且重點來自于八里堡版塊的競爭。,二道區(qū)域,八里堡版

13、塊,吉林大路版塊,吉林大路，為龍嘉機場進入城市中心的主路，延線城市形象較好，產品供應以板式高層為主。,八里堡目前云集萬科、保利、魯輝等品牌開發(fā)商，并以規(guī)模型大盤供應為主，形成熱點開發(fā)版塊。,區(qū)域市場競爭激烈，八里堡與吉林大路版塊存在較大價差,八里堡版塊價格在40005200元左右，受魯輝國際城帶動價格上漲較大。 吉林大路在售項目價格在55007300元左右，板塊整體價格較高。,區(qū)域內供應主要以90-100平米左右兩房及110-120平米三房為主，小戶型市場機會較大,2010年,魯輝國際城,保利百合香灣,蔚藍國際,萬科1948,鼎惠華庭,宜家觀瀾,萬龍名城,2010年,2011年,主力面積801

14、20平米，約10萬平米,1,2,3,4,5,6,7,8,10,11,9,12,主力面積7090平米，5萬平,主力面積5090平米,銷售排期上，本項目面臨區(qū)域多個項目同期入市,2010年競爭鎖定： 68月區(qū)域將集中供應，市場主流供應面積為90120平米的兩居、三居； 蔚藍國際、宜家觀瀾、鼎惠華庭等項目中小戶型產品預計將與本案同期開盤，形成直接競爭。,面積5070平米，約2萬平米,亞泰桂花苑,主力面積6590平米，約4萬平,高格藍灣,漢森金爍廣場,主力面積90100平米，約10萬平米,主力面積90130平米，約10萬平米,主力面積90平米，10萬平,主力面積70110平米，10萬平,主力面積901

15、20平米，10萬平,主力面積85135平米，10萬平,直面競爭,干擾競爭,干擾競爭,吉林大路項目供應以90120平米房型為主，與本案競爭關系不大，但會分流部分客戶。,保利、魯輝8月前集中開盤，直接影響區(qū)域市場價格走勢；,產品競爭主要是蔚藍國際、宜家觀瀾、鼎惠華庭,20,30,40,50,60,總價：萬元,面積：m2,50,70,90,110,130,150,170,190,210,230,保利 宜家觀瀾 鼎惠華庭 高格藍灣 蔚藍國際,250,270,30,本項目 魯輝國際城,70,80,規(guī)模：占地24.6萬平米，建面46.8萬平米 項目動態(tài)： 一期推出的是項目中間位置較好的高層產品，面積區(qū)間為

16、90191平米，主力面積90130平米，對外報價5000元/平米，一期將于2010年底交房，預計將于7月下旬開盤。,蔚藍國際,市場印象： 項目07年房交會亮相后，工程進展較慢，在回遷問題等方面與原住民存在糾紛，項目美譽度低； 2009年底項目以低碳概念，重新啟動市場，并對售樓處進行包裝，由于項目位置優(yōu)越，目前客戶積累情況良好。,回遷樓,一期主推產品，面積90130,5棟小戶型，主力5070平米左右，預計將于10月份左右開盤，具體信息暫未公開,團購,地段/低碳概念/主流產品,規(guī)模： 占地面積:7萬平方米；總建筑面積:12萬平方米 項目動態(tài)： 一期產品西北面有煤灰廠存在環(huán)境污染，對項目銷售有一定影

17、響；項目西南側有伊通河景觀資源，是項目一大賣點。 項目預計將于9月底開盤，目前在君子蘭市場開放臨時接待中心，目前無戶型圖及銷售物料。 由于項目位置較遠，每天客戶上門量僅為5組左右，并且全部為周邊客戶。,宜家觀瀾,項目分兩期開發(fā)，一期推出5棟高層共600套房源,伊通河,煤灰廠,性價比/景觀,鼎惠華庭,規(guī)模： 占地出面積為4.7萬方米，其中居住用地38212平方米，商業(yè)用地9553平方米，土地用途為居住、商業(yè)用地，土地級別為居住七級、商業(yè)六級，土地出讓年限為50年。該地塊的土地單價為2009元/平方米，樓面價為1117元/平方米，地塊緊鄰保利地塊，但土地單價則要比保利地塊高出174元/平方米。 項

18、目動態(tài)： 項目于5月末動工，將以小高層和高層為主，住宅的面積區(qū)間為50130平方米，將以中小戶型產品為主，現(xiàn)價格未定，暫無銷售中心。,性價比,戶型對比上，90平米戶型，在朝向、梯戶比、公攤、物業(yè)類型等方面均處于劣勢，競爭壓力較大,90平米主力戶型對比,競爭項目為全明戶型,競爭項目全部為住宅產權，使用年限長，生活成本相對較低,競爭項目梯戶比少共攤小,競爭項目為南向,競爭項目功能使用性強,戶型對比上，40-70平米戶型方正，空間劃分合理，但在居住實用性及舒適性有待提高,4070平米主力戶型對比,競爭項目為暗衛(wèi)影響衛(wèi)生間通風,競爭項目全部為住宅產權，使用年限長，生活成本相對較低,競爭項目梯戶比少共攤

19、小,競爭項目為南向,競爭項目2居緊湊，1居有一定實用性,營銷訴求分析，品牌開發(fā)商主打景觀與文化，強調展示和體驗,萬科1948主打歷史文化，保留柴油機廠原生樹及部分廠房，項目已經在鴻石國際開放外展中心，具體產品信息暫未公布。 萬科長春項目聯(lián)動，對開發(fā)商品牌持續(xù)的宣傳打造，帶動項目入市。,保利百合香灣,核心推廣語：一線水岸公園領域,保利主打全方位現(xiàn)場展示，目前示范區(qū)及保利公園已經開始施工。 主推項目規(guī)劃的保利公園與河景資源。,萬科1948,核心推廣語：長春首座光陰美學住區(qū),關鍵詞：示范、公園、河景,關鍵詞：文化、品牌,案名,沙盤,蔚藍國際主打海元素及低碳生活，但產品方面對概念支撐不足，僅停留在推廣

20、層面。,魯輝國際城,核心推廣語： 200萬平米豪布斯卡風情社區(qū),魯輝主打規(guī)模與風情，配合大力度的推廣投入，聚集人氣。,蔚藍國際,核心推廣語；海元素風情社 區(qū),關鍵詞：風情、規(guī)模,關鍵詞：低碳、概念,開盤,營銷訴求分析，大規(guī)模項目主打社區(qū)風情與概念炒作,從鼎惠華庭的項目特性來看，項目預計主打性價比，中小戶型低總價的可能性比較大。 目前項目正在建設售樓處。,宜家觀瀾,核心推廣語：一城、一園、一花,宜家觀瀾主打宜居性及伊通河景資源，臨時接待中心檔次感低，現(xiàn)場體驗感較差。,鼎惠華庭,核心推廣語：現(xiàn)階段并未啟動推廣,關鍵詞：河景,關鍵詞：性價比、中小戶型,施工現(xiàn)場,營銷訴求分析，競爭對手主要打景觀、性價

21、比,吉林大路地段優(yōu)勢明顯，開發(fā)商主打地段及品牌，營銷推廣方面較為常規(guī)。,漢森圍擋,關鍵詞：地段、品牌、資源,亞泰桂花苑報廣,萬龍名城,營銷訴求分析，吉林大路板塊主打品牌及社區(qū),區(qū)域內營銷訴求涉及面廣泛，景觀、品牌、文化、性價比等等,地段是各案主推的首要賣點，其中吉林大路項目全部主打地段，八里堡項目沒有過多宣傳； 擁有伊通河資源的項目后會將河景作為第一賣點推廣； 各案對戶型的推廣也比較多； 體驗式營銷推廣不足，各案現(xiàn)場打擊力不高，銷售中心檔次及接待能力一般； 僅萬科1948主打文化。 各項目對客戶情感訴求及對投資沒有宣傳。,競爭小結,市場供應主要集中在中等戶型，小戶型產品市場機會較大; 競爭項目

22、主打性價比; 營銷訴求廣泛，競品缺乏對生活方式的提煉。,在目標前提下，結合本體條件，需緊抓市場機會，挖掘客戶需求，在營銷上進行突破,領導者,壟斷價格 產品有不可重復性 過河拆橋,追隨者,搭便車，借勢 以小博大，殺傷戰(zhàn)術 價格戰(zhàn)的制造者,補缺者,目標明確，挖掘客戶 瞄準市場縫隙 創(chuàng)新產品和需求點,挑戰(zhàn)者,改變游戲規(guī)則 強調新的評估標準 強調產品的特色和價值,行業(yè)老大,非行業(yè)老大，中大規(guī)模市場,次/非主流市場,敏銳的機會主義者,競爭占位,競爭策略： 差異化的競爭策略。 跳出現(xiàn)有競爭規(guī)則，建立新的價值評價體系，突破區(qū)域競爭限制。,3,看客戶,蔚藍國際客戶關注點看重地段、配套,人物介紹：蔚藍國際資深銷

23、售代表馬先生，從業(yè)3年，曾服務新奧藍城、虹館項目，經驗豐富。 關于區(qū)域：二道為老城區(qū)，屬城市次核心區(qū)域，配套齊全，但形象、居住品質相對較差。隨著城市規(guī)劃開展，后勁足，有一定的開拓空間。 區(qū)域房地產市場相對比較封閉，主要為區(qū)域內消化，近兩年逐漸有城市外溢客戶出現(xiàn)，成為主要承接區(qū)。 關于項目：蔚藍國際地處吉林大路與八里鋪中間居住帶，居住氛圍濃厚，屬東盛商圈輻射范圍之內，地段優(yōu)勢明顯。 關于客戶：從蔚藍國際目前蓄客情況看，客戶主要有兩類，一類為改善型客戶，如通安小區(qū)內客戶、家居市場業(yè)主等，需求90平米兩房及120平米三房產品，約占50%；其次為首置婚房客戶，區(qū)域相對比較分散，主要看中性價比，需求70

24、-80平米左右，約占30%左右；由于毗鄰吉林大路，投資客戶型有一定比例，約占10%左右。,訪談語錄： “我們這次推出的基本都是90平米以上的大戶型，所以改善需求的比較多，不過有很多過來咨詢70-80平米的，我們這目前小戶型還沒確定?！?“二道區(qū)基本都原地回遷，所有拆遷戶購房很少，不原地回遷的選擇其他區(qū)域置業(yè)的較多?！?“低碳主要體現(xiàn)在部分樓棟安裝新風系統(tǒng)等環(huán)保節(jié)能設備等?！?蔚藍國際銷售代表訪談,背景介紹：宜家觀瀾銷售經理彭女士，從業(yè)5年，曾服務宜家70/80、力旺康景、力旺格林春天等項目。 關于區(qū)域：八里鋪片區(qū)為二道房地產開發(fā)熱點區(qū)域，二道向南、向西均與其他主城區(qū)相連，東、北為二道未來外拓主

25、要方向。 目前政府全力打造長東北，發(fā)展物流等產業(yè)，未來八里鋪片區(qū)將成為置業(yè)熱點。 關于項目：宜家觀瀾是宜家房地產繼宜家70/80后又一小戶型力作，項目毗鄰伊通河，君子蘭花卉市場。 項目位于二道與寬城連接處，交通便利。 關于客戶：從宜家觀瀾前期上門客戶情況分析，客戶主要來自二道區(qū)，其中受總價控制明顯的剛性改善客戶占絕大比例，約占60%左右，婚房等首置客戶約占25%左右，改善型約10%，投資客戶約5%左右。,訪談語錄： “八里鋪的客戶經濟實力非常有限，目前居住條件比較差，客戶基本都是附近農貿市場的小商販，還有住平房的。” “項目離寬城區(qū)很近，本來預計會有寬城區(qū)客戶，不過現(xiàn)在看來很少，基本還是二道的

26、客戶為主?！?宜家觀瀾客戶關注點需求小戶型，關注價格、升值,宜家觀瀾銷售經理訪談,人物介紹：魯輝國際城策劃王先生，也是魯輝國際城業(yè)主，購買80平米戶型為婚房。 關于區(qū)域：2010年集聚大量品牌開發(fā)商，保利、萬科未來力旺等，八里鋪將成為房地產開發(fā)熱點，同時帶動整個區(qū)域產品水平及營銷水平。 關于項目：魯輝國際成為八里鋪第一大盤，炒熱整個區(qū)域，09年銷售前十，低開高走，帶動整個八里鋪區(qū)域的房地產價格走勢。 關于客戶：魯輝國際城客戶主要以二道區(qū)域客戶為主，剛性改善客戶占40%左右，大多數來自電爐廠、煙廠等職工，需求90/100平米戶型；居住改善型客戶約占30%，以周邊生意人為主，需求110/120平米

27、大戶型居多；首置客戶占20%，主要需求小戶型60-80平米；另外10%為投資客，需求面積段較廣，以90平米以下小戶型為主。,訪談語錄： “周邊煙廠、企事業(yè)單位購房比較多，一般都是自住客戶，面積主要是80/90平米米消化比較快，需求量大；” “小戶型產產品主要是結婚、單身白領投資兼自住、首置購房居多?！?“客戶聚集型性比較強，一般都是一家子親戚一起買，住一個單元；” “魯輝前期售價低，持續(xù)熱銷，目前口碑比較好，知名度高，客戶基本認可”,魯輝國際城客戶關注點價格、產品、環(huán)境、升值,魯輝國際城銷售訪談,背景介紹：亞泰櫻花苑策劃經理姜先生，從業(yè)8年，曾服務富城國際、華瀚四季花園等項目。 關于區(qū)域：二道

28、為長春重點棚戶區(qū)，亞泰地產通過亞泰桃花苑、杏花苑、櫻花苑及目前桂花苑系列打造，帶動二道區(qū)房地產市場發(fā)展。 關于項目：亞泰櫻花苑為二道區(qū)高端項目，占據二道最核心位置，目前已成為二道標志，認知度極高。 關于客戶：亞泰櫻花苑集合了二道區(qū)大部分的中高端客戶，基本以改善型自住客戶為主，約占50%左右，首置客戶占30%，由于核心的地段優(yōu)勢，投資客戶約占20%左右。,訪談語錄： “亞泰花園產品基本屬于二道區(qū)比較高端的項目，客戶層次相對較高，開發(fā)商、政府官員都是櫻花苑主力客戶構成?！?“客戶基本為改善型客戶，之前二道項目基本很少有社區(qū)和物業(yè)管理概念，這類客戶還是需求環(huán)境和服務的?！?“小戶型產品相對首置和投資

29、占比重比較大，主要受總價控制?！?亞泰櫻花苑訪談,亞泰櫻花苑客戶關注點地段、環(huán)境品質、升值,二道區(qū)主力置業(yè)客戶群來源區(qū)域,本區(qū)域內占60%,南關、經開內占20%,區(qū)域來源：（相對封閉的市場） 1）二道區(qū)域是客戶主要區(qū)域來源；2）受居住習慣認知的影響，短期客戶依然以本區(qū)域內及周邊的為主。,火車站商圈,東盛 商圈,中東商圈,本案,人民廣場 商圈,15分鐘,20分鐘,5分鐘,10分鐘,二道主力置業(yè)客戶群客戶類型,通過項目在二道已售、在售項目的客戶分析、結合深入的市場調查發(fā)現(xiàn)，目前二道的主力置業(yè)客戶群異常相似，重疊度非常高，區(qū)域相對封閉。片區(qū)域主要以剛改、環(huán)境改善及婚房首置客戶為主，投資同樣占有一定比

30、例。,二道置業(yè)客戶特征購房關注因素,附：,客戶購房主要關注因素： 1、價格：關注價格，更看重物有所值，置業(yè)能力一般； 2、區(qū)位：關心地段，關心交通、關心生活配套，所以地段成為片區(qū)項目競爭的核心要素； 3、升值：看中區(qū)域未來規(guī)劃利好及升級潛力。 4、產品：重視產品的實用性，功能性； 5、景觀環(huán)境：希望提升生活品質； 6、物業(yè)：普遍對以往物業(yè)不滿意，對新購置小區(qū)物業(yè)要求較高。,典型目標客戶需求分析,客戶主要以自住為主，總價控制明顯，普遍接受在25-35萬之間總價范圍。 自住需求中以6080平米小兩居及大兩居為主，投資客選擇中小戶型； 以自住為需求的準購房者能接受單價在40005000元平米之間，經

31、濟實力一般。,張先生（年齡27歲，廣告公司職員） 背景： 從小生活在二道，家住80平米兩居，明年準備結婚， 意向戶型： 想購買一套70平米左右的婚房。 區(qū)域印象： 八里堡城市環(huán)境差，但是可以接受在那里居住，只要價格便宜就可以考慮。 影響購房主要因素： 主要考慮價格與戶型，交通要方便些。 客戶語錄： “買房主要是為了結婚” “喜歡現(xiàn)代化的社區(qū)，最好有運動設施，平時可以打球、娛樂，和老婆平時喜歡上網打游戲，有無線網絡覆蓋最好?！?”想買一個小一點的，現(xiàn)在房子太貴，太貴買不起，而且兩口人差不多就行，再說我比較喜歡住在繁華、便利的地方,小區(qū)里最好有便利店、餐飲、干洗店，適合年輕人?！?關鍵詞：要求居所

32、品質高，享受都市流行快速生活，張揚時尚感覺;關注首期和月供,徐小姐（年齡25歲，4S店） 背景： 吉林市人，在長春建工學院讀大學，對房地產有所了解，現(xiàn)居住在二道臨河街，目前單身。 意向戶型： 想購買一套40-60平米左右住宅。 區(qū)域印象： 八里堡城市環(huán)境差，地理位置較遠，上班不方便，主要想在二道或者南關購房。 客戶語錄： “比較喜歡品牌，追求簡單快樂的生活，習慣比較繁華的都市生活?！?”小區(qū)主要安全，另外最好配套齊全點，這樣生活比較方便“,關鍵詞：居住氛圍好，安全性，周邊生活配套齊全,王先生（年齡35歲，商販） 背景： 外五縣原住民，有一男孩10歲，來長春打工8年，經濟實力有限，目前積累了一定

33、的積蓄。 需求戶型： 需求60-80平米小兩居。 區(qū)域印象： 位置不錯，交通便利，離市區(qū)近，屬于二道，可以接受的區(qū)域價格。 客戶語錄： “來長春8年了，在農貿市場賣菜，一直租房子” “主要想買離市場近的地方，方便。“ “主要還是想買個60/70平米左右的，現(xiàn)在孩子還小，用錢的地方太多了，太大的負擔不起，八里堡那還行，交通方便，離市區(qū)近”,關鍵詞：注重工作的便利性與就近性,劉先生（年齡46歲，出租車車主，業(yè)余炒股） 背景： 家庭住房1套，孩子20歲，目前居住小區(qū)60平米。 需求戶型： 80-90平米兩房 區(qū)域印象： 八里堡以前環(huán)境較差，但不少大開發(fā)商項目在此區(qū)域開發(fā)，小區(qū)環(huán)境物業(yè)都不錯感覺，未來

34、規(guī)劃越來越好。 客戶語錄： “我是老二道了，之前這邊都是平房，想不到這幾年發(fā)展的這么快。” “現(xiàn)在孩子都住校了，也想改善改善生活，現(xiàn)在住的小區(qū)就是環(huán)境太差，而且物業(yè)不好，經常有些陌生人出出入入的，不安全?！?“主要還是想買個大點的，有小區(qū)管理的，最好有個廣場，魯輝不錯，好幾個親戚都在那買，想買保利，品牌，有公園，物業(yè)也好，就是有點貴”,關鍵詞：關注物業(yè)品質、注重生活情趣,吳女士（年齡43歲，中東瑞寶家居業(yè)主） 背景： 家住亞泰花園120平米，另在通安小區(qū)有1套60平米住房出租，家里有一定存款認為把錢放在銀行里會貶值，準備再投資一套小戶型房產，理想投資地點為吉林大路附近，有過二道區(qū)內多家樓盤走訪

35、經驗。 區(qū)域印象： 八里堡城市環(huán)境差，不過將來會有升值潛力。 客戶語錄： “考慮地理位置，想在吉林大路投資覺得升值潛力好，主要還是考慮價格因素，近期政策調控，決定暫時先看看再說，下半年在考慮吧?！?“八里鋪這邊有中東瑞家，金海馬不愁出租，不過我還是優(yōu)先考慮吉林大路沿線的?！?關鍵詞：賺錢、升值前景,王先生（年齡45歲） 背景： 原鍋爐廠職工，居住宿舍43平米。 需求戶型： 60-70平米兩房 區(qū)域印象： 好男不娶桃園路，好女不嫁八里堡。 客戶語錄： “現(xiàn)在拆遷都得原地回遷，當然要房子合適，給錢你也買不著這樣的地方了，再說現(xiàn)在房價多高啊” “要買也不能買大的，也就60-70平米，要是換地方就換小

36、區(qū)環(huán)境好的。“,關鍵詞：拆遷、搬家、改善,有一定積累個體、私營業(yè)主，公務員、企業(yè)管理層等，投資兼自住的客戶及純投資客戶,重點客戶,核心客戶,游離、偶得客戶,首置、首改等自住客戶，剛性需求,升級改善及拆遷客戶,本項目核心客戶來自首置、改善為主的剛性需求，需求面積主要集中在60-80平米兩房。,客戶定位,客戶精神描述,他們需要一套婚房，他們長久在二道生活，習慣二道的環(huán)境 能夠在熟悉的環(huán)境中挑選一套高尚住宅是他們幸福的標志 他們不會離父母太遠，不會離開自己的圈層 他們希望自己的房子能體現(xiàn)自己的性格，有點特色的房子他們才能接受,他們是一群現(xiàn)代人，喜歡都市生活； 他們剛到長春幾年，資金有限，每天為事業(yè)而

37、拼命奮斗； 他們對任何一個區(qū)都沒有情節(jié)，只是需要一個可以晚上靜下來思考的地方；,客戶精神描述,他們是年輕一群，憑借專業(yè)、進取、一直向上的努力，體現(xiàn)自我的社會價值。 他們年輕、時尚、追求健康快樂生活 但購買力有限，一次置業(yè)，現(xiàn)在他們需要一個體現(xiàn)自己價值的東西，好房子是最好表現(xiàn),他們精明，懂得用長遠的眼光看世界，看長春的發(fā)展，他們知道這里的居住價值，也許他們在 其他城市投資過同樣的區(qū)域,他們是產業(yè)發(fā)展帶動下的一批產業(yè)人群，家居、物流、娛樂等相關行業(yè)業(yè)務 他們因在二道工作而對二道產生依賴，在二道有契合他們物業(yè)的時候，他們會自然的接受,【區(qū)域價值的核心是什么？】,地段價值,交通價值,長春城市擴張推動區(qū)

38、域的城市化進程 緊鄰南關區(qū)、經開區(qū)，板塊擠壓下加快區(qū)域城市化進程,城市規(guī)劃重新定義區(qū)域功能，二道將成為長春的重要節(jié)點 長東北的門戶作用促使區(qū)域的公建配套必須快速升級，增加了城市形象,【區(qū)域所賦予的未來都市價值如何支撐項目的精神價值？】,城市價值,生活方式,客群特征,城市便捷居住生活 便捷、繁華與城市生活的融合,喜歡城市的便利/ 向往高品質生活/憧憬新穎的居住社區(qū),提供符合城市化生活方式和客戶潛在需求的產品,區(qū)域價值,生活方式,目標客群,產品價值,【產品價值的核心是什么？】,【認知價值的核心是什么？】,區(qū)域價值 產品價值,生活模式潛在需求,展示 營銷 氛圍 服務,項 目,認知價值主要基于是否認同

39、都市高尚居住生活模式及是否提供足夠的支撐以滿足其需求,客 戶,【項目核心精神提煉】,給這些向往都市生活， 又崇尚品質的客群一種新的生活模式：,開放、包容、共享、注重鄰里、人性化的都市時尚生活,這是一個多元、豐富而包容的社區(qū)。 建筑是多樣性的，有住宅，有商業(yè)，有公共空間，有配套。 在這里，不同職業(yè)、不同年齡、不同價值觀的人們都能在同一片天空下找到生活的歸屬。 這是一個提供時尚生活方式的多元社區(qū)。 家里像溫暖的港灣，很舒適； 不必走多遠的路就能買到日常的生活必需品； 有景致宜人的花園，還有公共的空間，可以小坐上一會兒，可以緩緩地散步，可以運動，可以和朋友們海闊天空； 最好連工作的地方也都在家的附近

40、，這樣每天就可以有更多的時間陪伴家人 ,這就是我們要打造的都市時尚住居,都市休閑示范區(qū),本項目定位意在提煉自身的綜合競爭優(yōu)勢，并用一種精神統(tǒng)領,“都市”是項目區(qū)別于區(qū)域內其他項目的主要特征，他將打破區(qū)域競品的居住標準，伴隨區(qū)域的成長也進行飛躍！ 都市休閑示范區(qū)是保證客戶能為都市時尚人居支付合理價錢精神基礎！,項目定位：,Urban Recreatist Demo,URD的核心特質,都市休閑示范區(qū) Urban Recreatist Demo Keywords： 都市魅力 休閑,多元 示范未來,urban-charm,recreation,diversification,demo,URD是都市魅力

41、的載體 這種魅力應該是鮮活而具體的， 是能聞得見的暗香盈袖， 能聽得見的環(huán)佩叮當 能吃的到的人間煙火 能彈得出的歡樂吉他 在聲色歡愉之中， 城市風情盈盈鋪展。,時尚、體驗、特色的城市休閑氣質,創(chuàng)新的產品,多元的人群,時尚的生活,“都市休閑示范區(qū)”的KPI指標,指標1：區(qū)域升值，未來發(fā)展價值，示范未來 指標2：城市門戶，便捷的交通，隨意切換繁華 指標3：多元，開放，符合5分鐘步行尺度 指標4：引以為豪的都市魅力 指標5：創(chuàng)新戶型設計，商、住兩相宜的產品形式 指標6：時尚、休閑的空中園林景觀 指標7：全球家居品牌商業(yè) 指標8：親切周到的物業(yè)管理 指標9：美凱龍品牌,打造URD，改變長春居住標準！,

42、產品價值全面提升,打造URD的基礎,產品價值全面提升戶型附加值贈送,贈送1400MM進深步入式凸窗或錯層露臺,做法1： 贈送不超過2.2米高的進深1.4米的步入式凸窗。 做法2：做假2.2空間，客戶可自行拆卸。 送錯層露臺,2.8米,2.2米,“掏空的”使用空間,創(chuàng)新,特別做法： 通過大膽的色塊的運用，增強項目的昭示性及差異化、個性化，突顯項目的品質感、價值感。,產品價值全面提升外立面建議,亮麗色彩的應用，讓建筑富于變化，年輕、跳躍； 三段式外立面，緩解高層壓抑感；,市場做法： 利用沉穩(wěn)的深色線條，普遍雷同，無鮮明特色。,現(xiàn)代,豐富夜空的天際線，建筑的整體性雄偉壯觀，展示項目的標志性； 頂部燈

43、的處理給人們的夜間活動創(chuàng)造一個良好的光照環(huán)境，給業(yè)主帶來視覺、身心上的享受。,頂部造型處理，結合燈光設計，體現(xiàn)項目歸屬感。,關于屋頂： 建議能夠盡量舒展，并體現(xiàn)獨特造型，可以與項目永久性燈光字結合，同時與整個建筑立面的造型相結合。,產品價值全面提升外立面屋頂建議,都 市,產品價值全面提升主入口建議,品質,主入口是項目的門面，注意品質感與整個項目的調性一致。,關于入戶大堂: 入戶大堂是家的門面,也是體現(xiàn)項目品質感及調性的重要方面,建議風格簡潔，布置溫馨 。,產品價值全面提升入戶大堂建議,時尚,產品價值全面提升空中園林,一般做法： 普通的屋頂綠化 差異化做法： 以園林的手法打造屋頂花園,使整個園林

44、綠化富有層次感與茂盛感,做到綠化的和諧統(tǒng)一。,屋頂 花園,園林設置有層次感,茂盛而不顯雜亂; 形成組團式的園林規(guī)劃,泛會所功能通過組團化的園林體現(xiàn)出來,形成各泛會所功能的和諧統(tǒng)一又相互隔離; 整個園林具有亮點,形成園林的明星地帶,既具有人氣又具有景觀的天然品質感.,木質小門及門燈增加園林情趣,綠化與水系的和諧統(tǒng)一,園林的點睛之筆,洽談功能與景觀功能的結合,園林形成組團式特色,具有品質感,產品價值全面提升空中園林,開放,富有變化和情趣，參與性強的屋頂空間，體現(xiàn)形象與品質,結合空中園林，考慮在屋頂布置參與性的運動休閑公共空間和富有情趣的建筑小品。 考慮到后期使用頻率的風險，不設置經營性設施，建議布

45、置慢跑跑道和休憩設施等，成為銷售賣點。,產品價值全面提升空中園林,設置原則： 實用性與管理便利性兼顧，穿插于園林設計 動靜結合設計，娛樂與運動休閑結合設計，雅俗共賞。,功能,產品價值全面提升空中泛會所,空中個性化的小品布置,布置原則： 小而精； 趣味性； 不經意間的風景。,共 享,產品價值全面提升社區(qū)智能化,做法： 聯(lián)絡網絡運營商，安裝無線網絡工程。 注意事項：需建筑前期進行溝通確認,享受高科技帶來的便利生活，網絡生活是社區(qū)精神的延伸 居住商業(yè)兩相宜。,時尚,原則：關注年輕一代對網絡的依賴與對信息技術的崇尚，通過一些亮點表達。 社區(qū)內部局域網與寬帶接入，再造一個網絡社區(qū)； 建立社區(qū)BBS，激發(fā)

46、溝通與碰撞，全方位的營造虛擬與現(xiàn)實的都市社區(qū)，成為項目形象傳播的有力手段； 可視門禁系統(tǒng) 小區(qū)智能抄表系統(tǒng),社區(qū)業(yè)主組織運動、電影、音樂、休閑等愛好者的聯(lián)盟,產品價值全面提升社區(qū)組織,交流,安防需求：,可視對講系統(tǒng)：黑白可視對講系統(tǒng)可以降低成本； 紅外檢測安防：房屋外設置紅外探頭、社區(qū)邊緣設施紅外雙監(jiān)裝置； 社區(qū)內電子巡更及閉路監(jiān)視系統(tǒng)； 自動報警系統(tǒng)：煙感報警、燃氣泄漏報警聯(lián)動排煙裝置、溫感報警和手動報警按鈕；,產品價值全面提升物業(yè)管理建議,服務,專業(yè)的禮賓形象和禮賓服務容易在先期被客戶感知、給客戶帶來尊貴體驗,軟性管理的優(yōu)勢在于：相對硬件設施節(jié)約成本，而又顯而易見，統(tǒng)一著裝、統(tǒng)一培訓做到位

47、后，能與目前市場項目拉開差距； 專業(yè)性的禮賓服務能凸顯業(yè)主的尊貴身份，在項目銷售階段就極易被客戶感知。,產品價值全面提升物業(yè)管理建議,建議引進知名物業(yè)管理公司，如廣州白天鵝，深圳之平管理等。,服務,多元的太古城，城市的太古城,城市體系下，分工的明晰與精細化，賦予城市群體生活特有的便利性,項目核心價值梳理,城市,人群,交通,城市繁華的簇擁下，各式各樣的潮流資訊充斥著人們的生活，因為城市的養(yǎng)分，時尚元素得以開花結果。,都市人總是步伐匆匆，爭分奪秒的，城市賦予的生活方式下習慣與時間賽跑。我的鄰居都在影響著城市,產品,商業(yè)、商務、居住的交融，給予城市無限的能量與動力,多元，豐富的城市居住體驗,紅星,

48、引領二道區(qū)城市步伐！,美凱龍，讓二道區(qū)都市起來！,紅星未來域 最城市的活力生活體驗場,形象定位：,4,營銷實踐,形象策略,第一階段 項目亮相,第二階段 價值奠定，形象導入,第三階段 銷售信息傳達,對產品銷售信息進行相關宣傳,結合項目節(jié)點安排，對項目價值分階段進行宣傳推廣，實現(xiàn)各階段宣傳效能最大化,2010.7-2010.9,2010.9-2010.10,2010.11-2010.12,階段性形象詮釋,第一階段：項目亮相,2010.7-2010.9,2010.9-2010.10,2010.11-2010.12,項目亮相,紅星未來域 Hello,城市!,因此提出項目的生活方式,陳逸飛先生說：“十年

49、前，我們?yōu)樯疃M，現(xiàn)在，我們?yōu)樯钯|量而消費！” 因此，我們提倡,是一種理想，是一種生活，是一種體驗，是一種期待，但不只是居住！,第一階段：項目亮相,城市在變，生活在變！,紅星.未來域,價值奠定，形象導入,2010.7-2010.9,2010.9-2010.10,2010.11-2010.12,放大的世界！,價值奠定，形象導入,2010.7-2010.9,2010.9-2010.10,2010.11-2010.12,紅星.未來域,銷售信息傳達,第三階段：銷售信息傳達,對持續(xù)銷售產品、熱銷、售罄等信息進行傳達，保持熱度與話題,2010.7-2010.9,2010.9-2010.10,2010

50、.11-2010.12,紅星.未來域 城市組團火爆加推,展示策略,2010年7月,現(xiàn)場導示牌兼廣告牌,一般做法： 設置廣告牌，配以箭頭導示； 個性化做法： 配合現(xiàn)場廣告牌，做大型箭頭，形成廣告牌形式的異形化及項目個性化體現(xiàn)。,售樓處展示計劃,2010年7月,喜歡NEW LIVING ，請進 向往浪漫二人世界，請進 想結識新朋友，請進 喜歡獨立工作室，請進 向往自由的生活空間，請進 想小本萬利，請進 。,用特別的雕塑，先期入市前先 營造與眾不同的賣場氛圍。,一般做法： 設置簡單的引導性標識牌； 個性化做法： 利用人形代替真人指路，形成個性+時尚+趣味性。,售樓處展示計劃,現(xiàn)場導示牌兼廣告牌,售樓

51、處,售樓處外很簡單,看似不起眼,但是整個外裝飾充滿設計感.,售樓處展示計劃,售樓處,利用光影的效果，把樓盤與區(qū)域的關系表達的淋漓盡致，突出了樓盤外形特色。,售樓處展示計劃,售樓處,銷售接待臺簡約主義,充滿設計感,一花一燈足以。,售樓處展示計劃,房子會發(fā)生故事,考慮多種可能性,提供給客戶參考,給投資客戶更多的投資信心,給自用客戶更多的裝修方向.,樣板房展示,2010年9月,樣板間展示計劃,樣板房展示,2010年9月,樣板間展示計劃,角色：攝影愛好者的家,角色：設計師的家,角色扮演,角色：藝術家的家,角色：兒童室,角色：SOHO一族,關鍵字： 溫馨簡約 色彩濃重 美凱龍高檔家私 小空間的充分利用

52、小擺件的巧妙搭配,樣板間展示計劃,樣板房展示,2010年9月,溫馨路線,2010年7月, 現(xiàn)場形象墻,工地設置5米高圍擋，突出項目差異化，同時營造出品質感及現(xiàn)代感。,項目現(xiàn)場展示計劃,2011年,樓體包裝燈光工程,燈飾廣告制作工藝,項目現(xiàn)場展示計劃1,2011年,樓體包裝燈光工程塔樓的西側、南側展示,紅星。未來域,項目現(xiàn)場展示計劃2,推廣及客戶策略,活動起勢/制勝攻略 針對性推廣/客戶活動,免費送房大回饋,活動目的：為了短期內蓄客和和制造全城影響力，同時在市場上塑造了盛大的聲勢，吸引大量客戶上門 活動時間：新聞發(fā)布會后 推廣渠道：全方位渠道資源（戶外廣告、報紙、展場、網絡、DM等等）,城市事件

53、強勢蓄客活動：認籌啟動+開盤抽取兩套免費贈送單位作為回饋，傾城影響力,免費,1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,目的：7月底，利用家居發(fā)布會的形式高調亮相，并借此時機進行住宅部分展示。,產品發(fā)布會,時間：7月底 主題：全球時尚家居典范紅星美凱龍 地點：星級酒店 人物：前期積累客戶、設計院、政府部門相關人員、媒體、意見領袖、發(fā)展商及朋友、世聯(lián)地產領導。,物料準備：戶型手冊，形象宣傳手冊，活動單張等。,重要流程： 政府部門代表宣講區(qū)域未來規(guī)劃，尤其是項目周邊的未來規(guī)劃； 建筑設計院宣講產品設計理念及特點； 園林設計公司宣講項目整體生態(tài)健康的設計理念； 發(fā)展

54、商展望未來生活，并表彰優(yōu)秀意見領袖；,城市事件一場體驗盛宴,1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,2010年8月22日,城市事件7月浪漫婚禮+置業(yè)計劃,與長春新文化報合辦紅星美凱龍8月浪漫婚禮+置業(yè)計劃。 活動形式：通過報社或者售樓處報名登記，可參加8月22日集體婚，獲取2000元新婚禮券，并暢想浪漫世博游。（美凱龍家居裝修卡） 活動時間： 2010年8月22日 活動主題： 2010，我們結婚吧,1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,家裝攻略,紅星美凱龍中國家居第一品牌，2010年全國已開設66家居商場。全球化品牌

55、捆綁，連鎖經營。,家電攻略,國美電器國內家喻戶曉的電器銷售企業(yè),資源利用制勝攻略：全面家居攻略,1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,2010年9月,因為我們可以解決很多問題： 合作解決了小戶型客戶普遍擔心的裝修問題； 合作解決了客戶對電器和家私的需求問題； 不僅如此： 我們創(chuàng)新了與競爭的營銷模式！ 我們讓客戶體驗了更高端、更品牌化的購房形式！ 我們解放了發(fā)展商對裝修、配家私電器的顧慮，讓更專業(yè)的公司做其份內專業(yè)的工作！ 如何實現(xiàn)？,為什么采用以上措施？,1.家裝攻略紅星美凱龍,合作原因： 借其集團資源及品牌影響力拔高本項目調性； 提供優(yōu)質的裝修設計服務

56、； 讓客戶對裝修一百個放心。 合作方式： 由紅星美凱龍商家設計幾套裝修方案，客戶挑選材料，商家設計裝修，滿足客戶需求。,2.家電攻略國美電器,合作原因： 既然客戶遲早要買電器，我們?yōu)槭裁床辉缱龊脺蕚渥尶蛻暨x擇呢？ 合作方式： 國美提供電器菜單，客戶選擇，交樓時按客戶選擇擺放完畢后請客戶驗收。 電器菜單： 可要求國美按小戶型的布局依照高、中、低三個檔次提供相應電器品牌。 可根據開發(fā)商需求提供套餐套系，除8折以下優(yōu)惠外，享受保修補差價等服務。,主流推廣密集轟炸，短時間形成品牌效應,大眾媒體,小眾媒體,專業(yè)渠道,直效渠道,報紙、戶外廣告牌,地產專業(yè)報紙、雜志,專業(yè)網站,項目網站、單張、短信、直郵,節(jié)

57、點轟炸,持續(xù)性信息發(fā)布,1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,時間：2010年7月-年底,本項目線上推廣可借勢區(qū)域內品牌開發(fā)商勢頭。 戶外廣告主要用于形象宣傳及銷售信息發(fā)布。 戶外建議選取二道區(qū)核心商圈及交通要道進行區(qū)域封鎖。 戶外1：吉林大路與亞泰大街交匯處三面翻；上畫時間：8月中旬，價格85萬/年。 吉林大路高格藍灣對面宣傳牌； 戶外2：中東大市場三面翻。,1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,戶外封鎖區(qū)域要道,時間：2010年7月持續(xù),網絡條幅,網絡時時翻新,1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9

58、月,10月,11月,12月,時間：2010年7月持續(xù),目的： 拓寬渠道，對于目標客群更有針對性 發(fā)布銷售信息及項目賣點 渠道： 長春搜房網 長春新浪網,軟文,網絡條幅,報紙推陳出新,1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,時間：2010年7月節(jié)點,目的： 重大節(jié)點信息釋放 形象宣傳 渠道： 新文化 東亞經貿新聞 城市晚報,網站花樣百出,1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,時間：2010年7月持續(xù),目的： 廣泛吸引與項目目標客戶匹配的目標客群 同時提供一個發(fā)布信息的平臺給客戶使用 渠道： 制作獨立的精品網站 在搜房網張貼廣告,除常規(guī)媒體的使用 項目需強化具有針對性的手段及渠道 找客戶，搶客戶！殺客戶！,目的： 利