1、.,1,第六章 居住規(guī)劃,第一節(jié) 居住規(guī)劃概述 第二節(jié) 住房貸款規(guī)劃 第三節(jié) 購房規(guī)劃 第四節(jié) 租房與購房的決策,.,2,第一節(jié) 居住規(guī)劃概述,一、居住規(guī)劃的重要性 有利于科學(xué)選擇合適的住房 是否買房、買房的價位和區(qū)域決策，需要細致周全的規(guī)劃 有利于合理選擇貸款計劃 只有事先進行居住規(guī)劃，規(guī)劃購房現(xiàn)金流，才能進行住房貸款數(shù)額、還貸方式、貸款年限決策 迫使個人或家庭有目的地儲蓄 與子女教育、退休規(guī)劃相比，居住規(guī)劃可供準備的時間較短 住房支出數(shù)額巨大,.,3,二、個人購房動機,（一）自己居住 要考慮自身支付能力和居住質(zhì)量 居住質(zhì)量具體包括：周邊的地理位置和環(huán)境、服務(wù)設(shè)施、交通、教育條件、物業(yè)管理

2、（二）投資 將住房當成投資工具，購買住房獲取租金或資產(chǎn)增值 需要考慮的因素：自身資金實力、資金周轉(zhuǎn)、房屋地理位置、區(qū)域規(guī)劃、房產(chǎn)政策、政策因素,.,4,三、居住規(guī)劃的流程,.,5,第二節(jié) 住房貸款規(guī)劃,一、住房貸款的種類 二、住房貸款償還方式 三、住房貸款期限的確定,.,6,一、住房貸款的種類,（一）公積金貸款 具有政策補貼性質(zhì) 貸款利率和費用低于商業(yè)貸款 一般最長不超過30年 （二）商業(yè)貸款 發(fā)放對象廣泛，手續(xù)相對簡單 貸款利率較高 個人住房貸款最長30年，個人商業(yè)用房貸款最長10年 （三）組合貸款 如果住房公積金貸款不足，可以同時申請住房商業(yè)貸款,.,7,二、住房貸款償還方式,（一）到期一

3、次還本付息 貸款到期后一次性歸還全部本金和利息 短期（一年期）個人住房貸款一般用這種方式 （二）等額本金還款 每次還款，償還的本金相等，同時付清當期應(yīng)付的利息 每月還款額 = 當期償還本金 + 當期償還利息 =貸款本金還款期數(shù) +（貸款本金-累積已還本金）當期利率 期初還款負擔(dān)重，適合有一定儲蓄、收入逐漸減少的家庭，如中老年家庭 （三）等額本息還款，等額還款法（最常見） 每次還款的金額（本金加利息）相等，現(xiàn)金流相當于一個年金 貸款本金=每月還款額年金現(xiàn)值系數(shù)（P/A, i , n) （四）其它方法 等比累進還款法，每次還款比例增加 等額累進還款法，每次還款金額增加,.,8,案例：住房貸款計算（

4、等額本金還款）,王先生為買房準備貸款100萬元，貸款年利率6%，10年還清，等額本金還款。 （1）他第1個月需要償還多少住房貸款？ （2）他第15個月需要償還多少住房貸款？ 答案： 住房貸款年利率6%，月利率=6%12=0.5%，共還款10年，也即120期 每個月需要償還的住房貸款本金=100萬120=8333.33元 （1）第1個月需要償還的住房貸款利息= 100萬*0.5%=5000元 第1個月需要償還的住房貸款=8333.33+ 5000=13333.33元 （2）第15個月初的住房貸款未償還本金=100萬-8333.33*14=883333.33元 第15個月需要償還的住房貸款利息=

5、883333.33*0.5%=4416.67元 第15個月需要償還的住房貸款=8333.33+ 4416.67 =12750元,.,9,案例：住房貸款計算（等額本息還款）,王先生為買房準備貸款100萬元，貸款年利率6%，10年還清，等額本息還款。 （1）他需要每月償還多少住房貸款？ （2）假設(shè)王先生償還住房貸款6年后，準備將剩余的貸款一次性還清，他應(yīng)一次性償還多少錢（6年后的貸款余額是多少）？ （3）假設(shè)第6年的8月，住房貸款利率上調(diào)到年利率7%，第7年第1個月開始，他需要每月償還多少住房貸款？ 答案： （1）住房貸款年利率6%，月利率=6%12=0.5%，共還款10年，也即120期 每月還款

6、額= 1000000 （P/A, 0.5%, 120）=11102.05元，或=PMT(0.5%,120,1000000,0,)= -11102.05元 （2） 6年后應(yīng)一次性還款（6年后的貸款余額）= 11102.05 （P/A, 0.5%, 12*4 ）=472729元，或=PV(0.5%,12*4, 11102.05,0,) =-472729元 （3）每月還款額= 472729（P/A, 7%/12, 12*4 ）= 11320.08元，或=PMT(7%/12, 12*4, 472729,0,)= -11320.08元,.,10,三、住房貸款期限的確定,購房者應(yīng)根據(jù)自己的經(jīng)濟能力和資金分

7、配情況，選擇利息支付和還款壓力較小的貸款方式和貸款期限 房屋月供款占收入的比率，一般不應(yīng)超過月收入25%-30% 應(yīng)考慮有無其它固定支出，如汽車貸款償還、固定的人壽保險支出,.,11,案例,案例資料： 小王月收入1.5萬元，假定未來收入不變。小王擬購買一套100萬元房屋，貸款首付30%，貸款利率6%，等額本息還款。 （1）若小王選擇10年還清貸款，這一決策是否符合他的收入情況？ （2）若小王選擇每月收入的30%償還貸款，他要多少個月才能還清貸款？ 解答 （1）小王每月應(yīng)還款=100萬 70% （P/A, 6% 12 , 1012) =PMT(0.5%,120,700000,0)= -7771.

8、44元， 月還款占月收入的比例= 7771.44 15000=51.81% （2）還清貸款需要的月數(shù)=NPER(0.5%,-4500,700000,0) =302個月，26年,.,12,第三節(jié) 購房規(guī)劃,一、購房規(guī)劃的流程 二、購房規(guī)劃的應(yīng)用 三、購房的其他費用,.,13,一、購房規(guī)劃的流程,（一）估算可負擔(dān)購房總價 （二）估算可負擔(dān)房屋單價 （三）購房區(qū)位選擇,.,14,（一）估算可負擔(dān)購房總價,可負擔(dān)購房總價= 可負擔(dān)的購房首付款+可負擔(dān)的購房貸款 可負擔(dān)的購房首付款 = 目前可用于購房的資產(chǎn)終值+每年可供購房的儲蓄終值 可負擔(dān)的購房貸款 =貸款后每年可供還款金額的現(xiàn)值,.,15,購房總價

9、估算案例,案例資料： 李先生計劃5年后購房。李先生家庭目前有金融資產(chǎn)15萬元可用于購房。 預(yù)計李先生一家未來20年，每年可結(jié)余4萬元用于購房首付款和住房貸款還款。 李先生擬貸款15年，銀行房貸利率6%，李先生的投資報酬率約4%。 李先生一家可買總價是多少的房屋？ 解答 李先生可負擔(dān)的購房首付款=15萬（F/P, 4%, 5）+ 4萬 （F/A, 4%, 5）=39.92萬元 李先生可負擔(dān)的購房貸款總額= 4萬 （P/A, 6%, 15）=38.85萬元 李先生購房時可負擔(dān)房屋總價= 39.92萬元+ 38.85萬元=78.77萬元,.,16,（二）估算可負擔(dān)房屋單價,可負擔(dān)房屋單價=可負擔(dān)房屋

10、總價房屋需求面積 房屋需求面積取決于家庭人口數(shù)量、居住的空間要求 假設(shè)前例中李先生是四口之家，要求住房面積100平方米。 則，李先生可負擔(dān)購房單價=78.77萬元100=7877元/平米 應(yīng)檢查可負擔(dān)購房單價是否低于目標市場價格,.,17,（三）購房區(qū)位選擇,根據(jù)可承受的住房價格，考慮如下區(qū)位因素 居住社區(qū)的生活環(huán)境 交通是否便利 是否有學(xué)校以及學(xué)校的質(zhì)量 未來是否有升值空間,.,18,二、購房規(guī)劃的應(yīng)用,（一）籌資計劃 （二）換房規(guī)劃 （三）房屋投資規(guī)劃,.,19,（一）籌資計劃,先確定購房目標（房屋面積、區(qū)位），再決定實現(xiàn)購房目標的各種籌資計劃,.,20,案例資料（1）,小胡現(xiàn)有存款10萬

11、元，準備5年后購買一套價值160萬元的住房，首付60萬。他的年投資收益率為4%。 請問，為籌集首付款，小胡5年內(nèi)每年年末應(yīng)定期定額投資多少錢？,.,21,解答,公式計算方法 共六筆現(xiàn)金流，可看成一筆現(xiàn)金流和一個年金之和 60萬=10萬（F/P,4%,5) + A（F/A,4%,5) 也即 60萬=10萬1.2167+ A5.42 解方程得 A=（60萬-10萬1.2167） 5.42 = 8.83萬元 Excel函數(shù)計算方法 年金每期支付函數(shù)：PMT（Rate,Nper,Pv,Fv,Type） A =PMT(4%,5,-100000,600000,0)= -8.83萬元 財務(wù)計算器 規(guī)劃求解,

12、A,0,1,2,3,4,5,A,A,A,A,-10萬,60萬,.,22,案例資料（2）,小王現(xiàn)年25歲，工作穩(wěn)定，預(yù)計下一年稅后收入10萬元，收入年增長率5% ，之前無儲蓄。 小王希望5年后買房，目標購買區(qū)房價目前0.8萬元/平方米，面積100平米，預(yù)計未來房價每年增長5%。 銀行貸款額度是房價的8成，利率6%，小王打算50歲前清償貸款。 小王的年平均投資報酬率4%。 請問小王應(yīng)如何儲蓄，才能實現(xiàn)購房計劃？（為實現(xiàn)購房，估算小王應(yīng)有的儲蓄率）,.,23,計算步驟,小王目標住房5年后價格=0.8萬元/平方米100平方米 （1+ 5%)5 = 102.1萬元 目標住房所需首付款= 102.1萬元2

13、0%=20.42萬元 目標住房所需貸款= 102.1萬元80%=81.68萬元,.,24,計算步驟（續(xù)）,假定小王購房前的儲蓄率是s 第一年儲蓄終值=10萬元（1+5%）0 s（1+4%）4 =11.70萬元 s 第二年儲蓄終值=10萬元（1+5%）1 s（1+4%）3 =11.81萬元 s 第三年儲蓄終值=10萬元（1+5%）2 s（1+4%）2 =11.92萬元 s 第四年儲蓄終值=10萬元（1+5%）3 s（1+4%）1 =12.04萬元 s 第五年儲蓄終值=10萬元（1+5%）4 s（1+4%）0 =12.16萬元 s 五年后小王共積累資金 = 59.63萬元 s 小王購房前的應(yīng)有儲蓄

14、率s=20.42萬元59.63萬元=34.2%,.,25,計算步驟（續(xù)）,購房后，小王如果采用本息等額還款法 每年應(yīng)還款 =816800（P/A, 6%/12, 20*12) *12=7.0221萬元，或PMT(6%/12,20*12,816800,0,0)*12= -7.0221萬元 小王第六年年收入= 10萬元（1+5%）5 =12.76萬元 第六年應(yīng)有儲蓄率s=7.022112.76=55% 結(jié)論 小王前五年儲蓄率應(yīng)達到34.2%，第六年儲蓄率應(yīng)達到55%。據(jù)此，可以適當提高首付比例 以后25年還款期中，隨著收入增長，償還住房貸款站收入的比例將逐年下降,.,26,（二）換房規(guī)劃,隨著人生

15、階段的轉(zhuǎn)變和收入增加，住房需求會逐漸升級。 單身或新婚階段，以小戶型住房為主 小孩出生后，轉(zhuǎn)換為大戶型，并考慮周邊教育條件 人至中年，經(jīng)濟條件允許，可再次換房 退休時，可考慮醫(yī)療保障齊全、居住環(huán)境較好的小戶型住房 換房需要考慮的因素 有無能力支付換房所必須支付的首付款 有無能力償還換房后的貸款,.,27,例子,案例資料：郭先生現(xiàn)年40歲，他看上一套價值100萬元的新房。郭先生舊房當前市價50萬元，尚有20萬元未償貸款。如購買新房，郭先生打算55歲前還清貸款。銀行最高房貸按揭為7成，貸款利率6% 換房需要籌集的首付款 = 新房首付款 - 舊房余值（舊房總價-舊房貸款）=100萬30% -（50萬

16、-20萬）= 0元 換房后每年應(yīng)償貸款=70萬 （P/A, 6% , 15)=7.21萬元 如果不換房，每年應(yīng)償貸款=20萬 （P/A, 6% , 15)=2.06萬元 換房后，還款壓力增加較多。,.,28,（三）房屋投資規(guī)劃,投資房產(chǎn)的收益 租金收入 買賣差價 投資房產(chǎn)要考慮的因素 未來租金走勢 未來房價走勢 購房的成本，包括：資金成本（利率）、房屋折舊、維修費用、房屋空置成本、買房租房的各種稅費 案例略 計算房屋投資的現(xiàn)金流出現(xiàn)值和流入現(xiàn)值 計算房價出售現(xiàn)值時，應(yīng)使用房屋投資的必要報酬率,.,29,三、購房的其他費用,（一）普通住房的購房稅費 營業(yè)稅：由賣方承擔(dān)， 征買賣差額的5.55%

17、；購房滿5年的，免征營業(yè)稅 個人所得稅：由賣方承擔(dān)，征買賣差額的20%，或賣出價的1%（2013年前）；購房滿5年且唯一房，免征個人所得稅 契稅：由買方承擔(dān)，征成交價的1.5%；90平方米以下首套房按1%征收 其它稅費：交易手續(xù)費、權(quán)屬登記費、權(quán)證費、抵押登記費 （二）普通住房的購房中介費用 一般為買賣雙方各付成交金額的1%（可與中介公司協(xié)商） 可由買賣雙方約定由誰支付中介費用 （三）購房貸款過程中發(fā)生的各種費用 評估費、律師費、銀行規(guī)定的其它費用,.,30,上海市普通住房的認定標準,2012年3月1日起 實施以下認定標準 層高標準 五層以上(含五層)的多高層住房 以及不足五層的老式公寓、新式

18、里弄、舊式里弄 單套面積標準 單套建筑面積在140平方米以下 實際成交價格標準 內(nèi)環(huán)線以內(nèi)低于330萬元/套 內(nèi)外環(huán)間低于200萬元/套 外環(huán)外低于160萬元/套,.,31,購房主要稅費對照表,.,32,第四節(jié) 租房與購房的決策,一、租房與購房的比較 二、租房與購房的決策方法,.,33,思考,租房與購房各有哪些優(yōu)點和缺點？,.,34,一、租房與購房的比較,1. 租房的優(yōu)點 可根據(jù)自身收支情況，方便地調(diào)整居住條件 有更多剩余資金用于投資 對工作地點不穩(wěn)定者，具有更大遷徙自由度 不必擔(dān)心住房價格下跌，不必承擔(dān)房屋方面的各種賦稅，不必支付房屋維修費用 2. 租房的缺點 房租價格上漲 存在非自愿搬離風(fēng)

19、險 不能根據(jù)自身意愿進行裝修,.,35,一、租房與購房的比較,3. 購房的優(yōu)點 有自由使用房屋的權(quán)利，可根據(jù)需要裝修住房，提高居住質(zhì)量 購房具有資產(chǎn)保值和增值功能，能抵御通貨膨脹 擁有住房后，可利用住房進行抵押融資 4. 購房的缺點 購房支出很大，購房前期財務(wù)壓力大 房屋的流動性低，變現(xiàn)能力差 存在房價下跌的風(fēng)險 不利于變換工作地點,.,36,二、租房與購房的決策方法,（一）年成本法 （二）凈現(xiàn)值法,.,37,（一）年成本法,租房年成本=年租金+房屋押金投資收益率 購房年成本=自付款投資收益率+貸款余額貸款利率+年維修及稅收費用 注意 年成本法只考慮租房和購房的資金成本 租房、購房年成本，每年

20、都會變動，年成本法只比較第一年的成本 假定住房價值不變動，房屋能夠以當初的買價賣出,.,38,年成本法計算例子,案例資料：李小姐最近看上一套位于北京海淀某小區(qū)的二手房，面積80平方米。該房可租可售。 如果租房，房租每月3000元，押金1萬元。 如果購房，購買的總價是70萬元，李小姐可以支付30萬元首付款，另外40萬元擬采用5.51%的商業(yè)貸款利率向某商業(yè)銀行貸款。 另外，購買二手房需要較多的稅費支出和裝修費用，這些稅費如果按年平攤，大約每年5000元。 假定，李小姐的年平均投資收益率是4% 請使用年成本法，判斷李小姐應(yīng)該租房還是買房？,.,39,年成本法計算步驟,李小姐租房年成本（第一年） =300012+100004%=36400元 李小姐購房年成本（第一年）=3000004%+4000005.51%+5000= 39040元 按年成本法，租房成本小于購房成本。 提問：哪些因素沒有考慮到？是否真的租房更便宜？,.,40,年成本法沒有考慮到的因素,未來房租的調(diào)整 未來房價的變動 未來利率的變動 如果利率降低，購房占用資金的機會成本將降低，購房年成本將降低。 時間因素 購房貸款的資金成本（5.51%）高于自有資金的投資回報率（4%） 隨著住房貸款的償還，購房占用資金的成本將逐漸降低至4%（ 7000004%）,.,41,（