1、1,第一章 緒 論,第一節(jié) 地 籍 一、地籍的定義 二、地籍的功能 三、地籍的類別 四、地籍的發(fā)展歷史 第二節(jié) 地籍調(diào)查 一、地籍調(diào)查定義 二、地籍調(diào)查目的 三、地籍調(diào)查內(nèi)容 四、地籍調(diào)查原則 五、地籍調(diào)查技術(shù) 六、地籍調(diào)查實(shí)施程序 第三節(jié)地籍測量 一、地籍測量的含義 二、地籍測量的特點(diǎn) 三、地籍測量的發(fā)展,2,土地管理的內(nèi)容體系,土地管理,土地利用管理 土地管理的核心,土地權(quán)屬管理,地籍管理,核,心,3,第一節(jié) 地 籍,一、地籍的定義 地籍是為征收土地稅而建立的土地登記冊，這是地籍最古老、最基本的含義 現(xiàn)代(多用途)地籍(以下簡稱地籍)是指由國家監(jiān)管的、以土地權(quán)屬為核心、以地塊為基礎(chǔ)的土地及

2、其附著物的權(quán)屬、位置、數(shù)量、質(zhì)量和利用現(xiàn)狀等土地基本信息的集合，用數(shù)據(jù)、表冊和圖等形式表示。,4,圖1-1 土地、地塊、附著物與地籍的關(guān)系,5,地塊的定義和特征,地塊是指一個連續(xù)的區(qū)域，并可辨認(rèn)出唯一同類屬性的最小土地的空間區(qū)域。 (1) 地塊是一個“最小土地的空間區(qū)域”，表明了地塊在空間上的連續(xù)。 (2) 地塊的空間位置固定，邊界明確。 (3) “同類屬性”既可以是某一種屬性，也可以是某一類屬性的集合，即可以采用土地的權(quán)利、質(zhì)量、利用類別等中的一個屬性或幾個屬性的組合作為“同類屬性”來標(biāo)識一個地塊的具體空間位置。,6,宗地的概念和內(nèi)涵,1.宗地的概念： 是指由權(quán)屬界線封閉的獨(dú)立權(quán)屬地段，它具

3、有固定的位置和明確的邊界，并可同時辨認(rèn)出確定的權(quán)利、利用類別、質(zhì)量和時態(tài)等土地基本要素。 2.宗地具體的內(nèi)涵如下： (1) 宗地是一個“最小地塊”，表明了宗地在空間上的連續(xù)。 (2) 宗地的空間位置是固定的,邊界是明確的.。 (3) 應(yīng)同時把土地的權(quán)利、利用類別、質(zhì)量和時態(tài)等土地基本要素組成一個集合作為“同類屬性”來標(biāo)識宗地的空間位置。,7,現(xiàn)代地籍的含義如下：,1.地籍是國家建立和管理的。,國家功利性： 征收土地稅費(fèi) 保護(hù)土地產(chǎn)權(quán) 在國外，地籍測量稱作官方測量。 在我國，歷次地籍調(diào)查和測量的建立都是由朝廷或政府下令進(jìn)行的。,8,2.地籍的核心是土地權(quán)屬。,地籍回答的首要問題： 這塊地是誰的，

4、即土地的歸屬。 地籍的另一種表達(dá)： 地籍是以土地權(quán)屬為核心對土地諸要素隸屬關(guān)系的綜合表述。 （所有權(quán)、使用權(quán) 合法的、違法的 農(nóng)村的、城鎮(zhèn)的 利用的、未利用的、不能利用的） 國土領(lǐng)域內(nèi)的每一塊土地都要描述并記載,9,3.地籍是以地塊為基礎(chǔ)建立的。,一個區(qū)域的土地根據(jù)被占有、使用等原因被分割成邊界明確、位置固定的許多塊土地。 地籍的內(nèi)涵之一就是以地塊為基礎(chǔ)，準(zhǔn)確地描述每一塊土地的自然屬性和社會經(jīng)濟(jì)屬性。,10,4.地籍記載宗地的狀況時，還要記載宗地內(nèi)附著物的狀況。,建筑物和構(gòu)筑物是土地利用分類的重要標(biāo)志。 土地和附著物是不可分離的，它們各自的權(quán)利和價值相互作用，相互影響。 房、地所具有的內(nèi)在聯(lián)系

5、，地籍必須對土地及附著物物進(jìn)行綜合描述。,11,5.地籍是土地基本信息的集合（簡稱土地清冊),在地籍信息集合中，包含著地籍圖形集、地籍?dāng)?shù)據(jù)集、地籍簿冊，它們之間通過特殊的標(biāo)識符(關(guān)鍵字)連接成一個整體，這個標(biāo)識符就是通常所說的地塊號(宗地號或地號)。 (1) 地籍圖形集，它包括地籍圖、各種專題地籍圖、宗地圖等。 (2) 地籍?dāng)?shù)據(jù)集，如面積冊、界址點(diǎn)坐標(biāo)冊、房地產(chǎn)評價數(shù)據(jù)等。 (3) 地籍簿冊，如地籍調(diào)查表、各種相關(guān)文件等。,12,地籍（土地清冊）回答了一個地塊的五個問題：,第一，“是誰的”，具體指權(quán)屬主與土地及其附著物之間的法律關(guān)系。,第二，“在哪里”，具體指土地及其附著物的空間位置。,第三，

6、“有多少”，具體指對土地及其附著物的量的描述。,第四，“在什么時候”，具體指土地及其附著物的權(quán)利和利用的發(fā)生、轉(zhuǎn)移、消滅等事件的時間。,第五，“怎么樣”，具體指土地及其附著物的權(quán)利和利用的發(fā)生、轉(zhuǎn)移、消滅等事件的過程說明或依據(jù)。,13,二、地籍的功能,1. 地理性功能 2. 經(jīng)濟(jì)性功能 3.產(chǎn)權(quán)保護(hù)功能 4.土地利用規(guī)劃和管理功能 5.決策功能 6.管理功能,14,(1)地理性功能 統(tǒng)一的坐標(biāo)系 幾何精確高 地塊之間的空間關(guān)系明確 這種功能是實(shí)現(xiàn)地籍多用途的基礎(chǔ),15,(2) 經(jīng)濟(jì)功能 最古老的目的：用于土地稅費(fèi)的征收。 地籍的最初含義：征收土地稅的簿冊。 為以土地及其附著物為標(biāo)的物的經(jīng)濟(jì)活動

7、提供準(zhǔn)確、可靠的基礎(chǔ)資料。 (如土地的有償出讓、轉(zhuǎn)讓，土地和房地產(chǎn)稅費(fèi)的征收，防止房地產(chǎn)市場的投機(jī)活動等),16,(3)產(chǎn)權(quán)保護(hù)功能 通過法定登記程序?qū)崿F(xiàn)產(chǎn)權(quán)保護(hù)。 在德國，地籍被定義為“不動產(chǎn)證明材料”。 為在以土地及其附著物為標(biāo)的物的產(chǎn)權(quán)活動中提供法律性的證明材料，保護(hù)土地所有者和土地使用者的合法權(quán)益，避免土地產(chǎn)權(quán)糾紛。 (如調(diào)處土地爭執(zhí)，恢復(fù)界址，確認(rèn)地權(quán)，房地產(chǎn)的認(rèn)定、買賣、租賃及其他形式的轉(zhuǎn)讓；解決房地產(chǎn)糾紛等),17,(4)土地利用管理功能 是組織土地利用、編制土地利用規(guī)劃的基礎(chǔ)資料。 利用地籍資料，能加快規(guī)劃設(shè)計速度，降低費(fèi)用，使規(guī)劃容易實(shí)現(xiàn)。另外，地籍還能鑒別錯誤的規(guī)劃，避免投

8、資失誤。,18,(5)決策功能 地籍所提供的多要素、多層次、多時態(tài)的土地資源的自然狀況和社會經(jīng)濟(jì)狀況，是國家編制國民經(jīng)濟(jì)計劃，制定各項(xiàng)規(guī)劃的基本依據(jù)，是組織工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和進(jìn)行各項(xiàng)建設(shè)的基礎(chǔ)。 例如：退耕還林、還草政策。,19,(6) 管理功能 由于地籍存在地理性功能和決策功能，公安、消防、郵政、水土保持和以土地及其附著物為研究對象的科學(xué)研究和管理等部門可充分利用地籍資料為他們的工作服務(wù)。,20,三、地籍的類別,1.按地籍的發(fā)展階段，劃分為稅收地籍、產(chǎn)權(quán)地籍和多用途地籍 2.按地籍的特點(diǎn)和任務(wù)，分初始地籍和日常地籍 3.按地籍行政管理的層次，分為國家地籍和基層地籍 4.按城鄉(xiāng)土地的不同特點(diǎn)，劃分為

9、城鎮(zhèn)地籍和農(nóng)村地籍,21,稅收地籍、產(chǎn)權(quán)地籍和多用途地籍,稅收地籍是資本主義各國早期建立的為課稅服務(wù)的登記簿冊。 產(chǎn)權(quán)地籍亦稱法律地籍，是資本主義國家為維護(hù)土地私有權(quán)、鼓勵土地交易、防止土地投機(jī)和保護(hù)土地買賣雙方的權(quán)益而建立的土地產(chǎn)權(quán)登記冊。 多用途地籍，亦稱現(xiàn)代地籍，是稅收地籍和產(chǎn)權(quán)地籍的進(jìn)一步發(fā)展，其目的不僅是為課稅或產(chǎn)權(quán)登記服務(wù)，更重要的是為土地利用和保護(hù)，為全面、科學(xué)地管理土地提供信息和基礎(chǔ)資料。,22,初始地籍和日常地籍,所謂初始地籍是指在某一時期內(nèi)，對縣級以上行政轄區(qū)內(nèi)全部土地進(jìn)行全面調(diào)查后，最初建立的圖簿冊，而不是指歷史上的第一本簿冊。 日常地籍是針對土地數(shù)量、質(zhì)量、權(quán)屬及其分布

10、和利用、使用情況的變化，以初始地籍為基礎(chǔ)，進(jìn)行修正、補(bǔ)充和更新的地籍。,23,國家地籍與基層地籍,國家地籍:是指集體土地所有權(quán)單位的土地和國有土地的一級土地使用權(quán)單位的土地為對象的地籍。 基層地籍:是指以集體土地使用者的土地和國有土地的二級使用者的土地為對象的地籍。,24,城鎮(zhèn)地籍和農(nóng)村地籍,城鎮(zhèn)地籍的對象是城鎮(zhèn)的建城區(qū)的土地，以及獨(dú)立于城鎮(zhèn)以外的工礦企業(yè)、鐵路、交通等的用地。 農(nóng)村地籍的對象是城鎮(zhèn)郊區(qū)及農(nóng)村集體所有土地，國營農(nóng)場使用的國有土地和農(nóng)村居民點(diǎn)用地等。,25,四、地籍的發(fā)展歷史,1.世界地籍的發(fā)展歷史 2.我國地籍發(fā)展的歷史,26,地籍的產(chǎn)生與發(fā)展圖示,推動地籍發(fā)展的關(guān)鍵技術(shù)：測量

11、技術(shù)，土地質(zhì)量評價技術(shù)，管理技術(shù) 推動地籍發(fā)展的動力：社會結(jié)構(gòu)復(fù)雜化而導(dǎo)致社會管理的需求，法律意識的增強(qiáng),27,世界地籍的發(fā)展歷史 具有現(xiàn)代地籍含義的土地記錄據(jù)悉已存在了數(shù)千年。已知最古老的土地記錄是一個公元前4000年的Chaladie表。中國、古埃及、古希臘、古羅馬等文明古國都存在著一些古老的地籍記錄。,直至18世紀(jì)，測量技術(shù)為地籍提供了準(zhǔn)確的地理參考系統(tǒng)，最終導(dǎo)致了征收的稅費(fèi)基于被分割的地塊(包括建筑物)應(yīng)納稅金，并逐漸地建立了一個較成熟的稅收體系。 到19世紀(jì)產(chǎn)生了含義明確的產(chǎn)權(quán)地籍(稅收是其目的之一)。據(jù)有關(guān)文件記載，在拿破侖時代，就是因?yàn)榈丶慕?，所以減少了關(guān)于地產(chǎn)所有權(quán)和使用權(quán)

12、的邊界糾紛。,28,在技術(shù)方面，土地質(zhì)量評價的理論、技術(shù)和方法日趨完善，土地的質(zhì)量評估資料被納入地籍中。 科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，為測量技術(shù)提供了一個更加精確、可靠的手段，地籍圖的幾何精度和地籍的邊界數(shù)據(jù)精度越來越高。 地籍在滿足土地稅收和產(chǎn)權(quán)保護(hù)的同時，其內(nèi)涵又進(jìn)一步豐富。形成了我們所說的多用途地籍。,29,我國地籍發(fā)展的歷史,商、周時代，建立了一種“九一而助”的土地管理制度，即“八家皆私百畝，同養(yǎng)公畝”的井田制，并相應(yīng)地進(jìn)行了簡單的土地測繪工作，這可視作我國地籍測量的雛形。 到了春秋中葉以后(約公元前770476年)，魯、楚、鄭三國先后進(jìn)行了田賦和土地調(diào)查工作。 唐德宋建中年間，楊炎推行“兩稅法”

13、，并進(jìn)行大規(guī)模的土地調(diào)查。在以后又經(jīng)過多次土地改革,如“方田法”“經(jīng)界法”等,每次改革都伴隨著土地登記和勘丈. 明代真正完成全國土地清丈，并建立起完善的地籍制度。他們在總結(jié)宋代經(jīng)界法經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，創(chuàng)立了魚鱗圖冊制度，而且還同時進(jìn)行人口普查，將其結(jié)果編為黃冊，黃冊和魚鱗圖冊是相互補(bǔ)充的。這是我國地籍制度發(fā)展變化的重要里程碑。,30,民國初期至解放初期，開始進(jìn)入產(chǎn)權(quán)地籍。 20世紀(jì)80年代中期，我國才正式開展地籍測量工作。 于1986年成立國家土地管理局，并頒布了。 國家相繼制定了: 、 、 、 等技術(shù)規(guī)則，開展了大規(guī)模的土地利用調(diào)查、城鎮(zhèn)地籍調(diào)查、房產(chǎn)調(diào)查和行政勘界工作，同時進(jìn)行土地利用監(jiān)測。至

14、今為止，地籍測量學(xué)科已成為土地科學(xué)的重要組成部分。,31,第二節(jié) 地籍調(diào)查,一、地籍調(diào)查的定義 1.概念： 地籍調(diào)查是遵照國家的法律規(guī)定，采取行政、法律手段,采用科學(xué)方法,對土地使用者和所有者的土地位置、權(quán)屬、數(shù)量、質(zhì)量和利用現(xiàn)狀等基本情況進(jìn)行的調(diào)查，是獲取和表達(dá)地籍信息的技術(shù)性工作。 2.分類：根據(jù)調(diào)查時間及任務(wù)的不同，分為初始地籍調(diào)查和變更地籍調(diào)查。 地籍調(diào)查按區(qū)域的功能不同，可分為農(nóng)村地籍調(diào)查和城鎮(zhèn)地籍調(diào)查。 3.技術(shù)依據(jù)：土地利用現(xiàn)狀調(diào)查規(guī)程 城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程,32,初始地籍調(diào)查：是指對調(diào)查區(qū)范圍內(nèi)全部土地在初始土地登記之前進(jìn)行的地籍調(diào)查。初始地籍調(diào)查一般要在無地籍資料或地籍資料比較散

15、亂、嚴(yán)重缺乏、陳舊的狀況下進(jìn)行的調(diào)查工作，但不是指歷史上的第一次地籍調(diào)查。 變更地籍調(diào)查：是指為了保持地籍的現(xiàn)勢性和及時掌握地籍信息的動態(tài)變化而進(jìn)行的經(jīng)常性的地籍調(diào)查，是在初始地籍的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，是地籍管理的經(jīng)常性工作。,33,目前農(nóng)村地籍調(diào)查主要有土地利用現(xiàn)狀調(diào)查、土地質(zhì)量調(diào)查、土地權(quán)屬調(diào)查等。 城鎮(zhèn)地籍調(diào)查是指城鎮(zhèn)及村莊內(nèi)部的地籍調(diào)查。主要對城鎮(zhèn)、村莊范圍內(nèi)部土地的權(quán)屬、位置、數(shù)量、質(zhì)量和利用狀況等進(jìn)行調(diào)查。,34,二、地籍調(diào)查的目的,1.根本目的:是為維護(hù)土地社會主義公有制，保護(hù)土地權(quán)屬者的合法權(quán)益服務(wù)，并為制定土地政策與土地的合理利用等提供基礎(chǔ)資料。 具體的說，地籍調(diào)查目的在于弄清土地

16、的基本狀況，并把它們反映到地籍調(diào)查表中和地籍圖上。 2.土地利用現(xiàn)狀調(diào)查和城鎮(zhèn)村莊地籍調(diào)查的主要目的是核實(shí)宗地的權(quán)屬和確認(rèn)宗地界址的實(shí)地位置，并掌握土地利用狀況；通過地籍測量獲得宗地、界地點(diǎn)的平面位置、宗地形狀及其面積的準(zhǔn)確數(shù)據(jù)，為土地登記、核發(fā)土地權(quán)屬證書和摸清我國的土地利用情況(包括數(shù)量、結(jié)構(gòu)、分布等)奠定基礎(chǔ)。,35,三、地籍調(diào)查的內(nèi)容,1.以財政目的為主的稅收地籍，地籍調(diào)查的內(nèi)容有兩個： a.土地所有者或使用者的狀況，即納稅人情況，包括姓名或單位名稱，地址等。 b.計算賦稅的依據(jù)，即需要納稅的土地面積和土地等級。,36,三、地籍調(diào)查的內(nèi)容,2.以法律為目的的產(chǎn)權(quán)地籍，是以土地權(quán)屬調(diào)查為

17、核心內(nèi)容，同時查清土地類型及其它要素等，首先滿足土地登記的需要。 主要包括以下三個方面： (1)土地權(quán)屬者狀況。包括權(quán)屬單位名稱或個人姓名、地址、單位法人代表、個人身份證明等。 (2)土地的位置和使用情況。包括宗地的界址、面積、坐落、用途、等級等。 (3)土地權(quán)利的限制情況。即土地及其上建筑物、構(gòu)筑物的權(quán)利限制。,37,三、地籍調(diào)查的內(nèi)容,3.以多種功能為目的的多用途地籍，也稱之為“現(xiàn)代地籍”，對地籍圖、簿等資料的要求是多方面的，同時，對作為地籍調(diào)查成果的圖件精度要求也較高，并附有高程、地形等圖示資料。 對多用途地籍來講，其內(nèi)容應(yīng)是土地權(quán)屬、土地利用類型與數(shù)量、土地質(zhì)量等級與稅收、房產(chǎn)情況與土

18、地劃分地籍編號等五個方面。其中土地及其附著物的權(quán)屬是核心。,38,四、地籍調(diào)查的原則,1.符合國家土地、房地產(chǎn)和城市規(guī)劃等有關(guān)法律的原則。 2.實(shí)事求是的原則： (1) 依法并與現(xiàn)狀結(jié)合的原則； (2) 充分考慮歷史背景的原則。 3.符合地籍管理的原則： 4.符合多用途的原則,39,四、地籍調(diào)查的原則,3.符合地籍管理的原則： (1) 符合國家統(tǒng)一規(guī)定的基本制度； (2) 保證地籍資料的現(xiàn)勢性和系統(tǒng)性； (3) 保證地籍資料的可靠性和精確性； (4) 保證地籍資料的概括性與完整性。,40,四、地籍調(diào)查的原則,4.符合多用途的原則 (1) 以宗地為單位進(jìn)行地籍調(diào)查； (2) 調(diào)查前應(yīng)收集有關(guān)測繪

19、、地政、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍、規(guī)劃、建筑物報建等資料； (3) 應(yīng)采用空間上全覆蓋的調(diào)查方法，全面覆蓋調(diào)查區(qū)域的每一塊土地，每一個宗地的情況都要調(diào)查清楚，包括道路、橋梁、河流、水面、山地、農(nóng)田等； (4) 對轄區(qū)內(nèi)的農(nóng)村地區(qū)，其地籍調(diào)查的技術(shù)規(guī)程應(yīng)與城鎮(zhèn)初始地籍調(diào)查技術(shù)規(guī)程有緊密的銜接； (5) 地籍調(diào)查結(jié)果要做到圖形、數(shù)據(jù)、簿冊之間具有清晰的一一對應(yīng)關(guān)系。,41,五、地籍調(diào)查的技術(shù),1.土地權(quán)屬調(diào)查：獲取土地的權(quán)屬信息。 2.地籍測量：獲取土地位置和數(shù)量信息。 (包括地籍控制測量,地籍圖的測繪,面積量算， 界址點(diǎn)測量，房產(chǎn)面積測算) 3.土地質(zhì)量調(diào)查和評價 (包括土地分等定級、房地產(chǎn)價格評估)：

20、獲取土地及其附著物的質(zhì)量信息。 4.土地利用現(xiàn)狀調(diào)查：獲取土地的利用現(xiàn)狀信息， 包括土地的數(shù)量、分布、結(jié)構(gòu)等。 5.建筑物調(diào)查：獲取建筑物、構(gòu)筑物的權(quán)屬、數(shù)量 位置、類型和質(zhì)量等信息。,42,六、地籍調(diào)查的實(shí)施程序,(一)準(zhǔn)備工作 (二)外業(yè)調(diào)查、勘丈或測量 (三)內(nèi)業(yè)工作 (四)檢查驗(yàn)收 (五)地籍調(diào)查成果資料,43,圖1-3 地籍調(diào)查工作程序和內(nèi)容,制定組織方案和技術(shù)方案,組織驗(yàn)收,組織準(zhǔn)備,試點(diǎn)及技術(shù)培訓(xùn),已有資料的收集,像片調(diào)繪 像片控制,空中三角測量,地籍圖的測繪、土地面積計算,土地面積匯總,逐宗地(或地塊)進(jìn)行地籍要素調(diào)查,地籍控制測量,界址點(diǎn)坐標(biāo)獲取,地籍圖的測繪,土地面積計算和

21、匯總,編寫各項(xiàng)技術(shù)報告、說明書、資料整理，建立地籍檔案,作業(yè)組自檢、作業(yè)組之間互檢,宣傳,44,(五)地籍調(diào)查成果資料,主要包括： 技術(shù)設(shè)計書、地籍調(diào)查表、地籍平面控制測量的原始記錄、控制點(diǎn)網(wǎng)圖、平差計算資料及成果表、地籍勘丈原始記錄、解析界址點(diǎn)成果表、地籍鉛筆原圖和著墨二底圖、宗地圖、地籍圖分幅接合表、面積量算表及原始記錄、驗(yàn)收報告以及技術(shù)總結(jié)報告。,45,第三節(jié) 地籍測量 一、地籍測量的含義,1.含義:地籍測量是為獲取和表達(dá)地籍信息所進(jìn)行的測繪工作。其基本內(nèi)容是測定土地及其附著物的位置、權(quán)屬界線、面積等。 2.原則:先控制后碎部、從高級到低級、由整體到局部的原則。,46,一、地籍測量的含義

22、,具體內(nèi)容: 1.進(jìn)行地籍控制測量，測設(shè)地籍基本控制點(diǎn)和地籍圖根點(diǎn)； 2.測定行政區(qū)劃境界線、土地權(quán)屬界線、界址點(diǎn)坐標(biāo)和面積； 3.測定各種土地利用類型的圖形及其上覆蓋物的幾何位置和面積； 4.進(jìn)行土地信息的動態(tài)監(jiān)測，及時對原地籍成果進(jìn)行變更測量，包括地籍圖的修測、重測和地籍簿冊的修編，以保持地籍成果資料的正確性與現(xiàn)勢性； 5.根據(jù)土地整理、開發(fā)與規(guī)劃的要求，進(jìn)行有關(guān)的地籍測量工作。,47,二、地籍測量的特點(diǎn),地籍測量與其基礎(chǔ)測繪和專業(yè)測量有著明顯不同，其本質(zhì)的不同表現(xiàn)在凡涉及土地及其附著物的權(quán)利的測量都可視為地籍測量，具體表現(xiàn)如下： 1.地籍測量是一項(xiàng)基礎(chǔ)性的具有政府行為的測繪工作，是政府行使土地行政管理職能的具有法律意義的行政性技術(shù)行為。 2.地籍測量技術(shù)和方法是對當(dāng)今測繪技術(shù)和方法的集成。,48,二、地籍