1、如何做好精裝修工程管理1、 精裝修發(fā)展趨勢 隨著“節(jié)能、低碳、綠色、環(huán)?！遍_發(fā)理念不斷倡導并應用于房地產(chǎn)開發(fā)，精裝房逐步發(fā)展成房企實現(xiàn)產(chǎn)品升級、贏得市場的重要途徑，并將在未來成為樓市的主流住宅趨勢。然而，精裝修住宅在提升項目品質(zhì)、吸引高品質(zhì)客戶、產(chǎn)生新利潤點等方面顯示其優(yōu)勢同時，也因其環(huán)節(jié)復雜、操作難度大、管理成本成倍擴大等弊端，而給大多開發(fā)商帶來極大考驗。近幾年，因關(guān)鍵環(huán)節(jié)管理不善，導致客戶對包括萬科、星河灣、招商地產(chǎn)等知名品牌房企在內(nèi)的旗下精裝修樓盤項目的投訴可謂層出不窮。因此，精裝修房的管理，特別是工程質(zhì)量管理不容忽視。本文結(jié)合精裝房管理常見的問題，對如何做好精裝修工程管理，提出了一些關(guān)

2、鍵環(huán)節(jié)的管理解決辦法。二、精裝修工程管理的影響因素 客戶對精裝修的關(guān)注點主要在施工質(zhì)量、用材及品牌、設計風格及水準上，而前兩者則是客戶對“精裝修”房的主要投訴焦點。施工質(zhì)量問題引起的糾紛約占50%60% 左右，原因是目前精裝修房缺乏具體的技術(shù)標準，驗收標準執(zhí)行的仍是建筑的規(guī)范。其中參照的一些老規(guī)范，檢測方法還在實行“目測”、“手摸”等，而不是一個量化的標準。行業(yè)內(nèi)一般用“客戶滿意度”作為裝修房的總體評價指標，其中“工程質(zhì)量“是構(gòu)成客戶滿意度的重要方面。對此，可用三個指標簡潔有效地反映工程質(zhì)量： 入伙日一次收樓率 a% ； 入伙日戶均投訴 b 條； 入伙后4 個月內(nèi)戶均投訴 c 條。而影響裝修房

3、工程管理的因素主要分為外部合作資源因素和內(nèi)部管理因素：1、外部合作資源因素主要包括土建總包與精裝總包的質(zhì)量意識不強、經(jīng)驗不足，監(jiān)理單位無精裝監(jiān)理經(jīng)驗、監(jiān)管不到位，以及材料供方配合意識差等因素。2、內(nèi)部管理因素則是決定性的影響因素：從公司管理層面，包括未建立精裝修管理標準流程體系，未明確相關(guān)工作內(nèi)容及成果標準，從工程管理層面，一般為未建立精裝修工程管理體系。 本文將重點講述精裝修工程管理體系中的幾個關(guān)鍵環(huán)節(jié)。三、精裝修工程管理體系 精裝修工程管理體系，按實施階段可分：前期準備階段、工作面移交階段、批量施工階段、驗收交付階段。精裝修產(chǎn)品對專業(yè)化程度要求更高，這對整個精裝修工程管理提出更高要求，要做

4、好精裝修工程管理，應重點把握四個關(guān)鍵環(huán)節(jié)。四、精裝修工程管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)（一）前期準備階段1、精裝修工程管理策劃 精裝修工程管理策劃是在工程管理策劃書的基礎上將“精裝修”單獨分項策劃，以幫助項目工程管理人員在精裝修工程開工前理順管理思路，對精裝修工程管理過程中可能出現(xiàn)的難點及風險進行分析與預控，使項目的精裝修工程管理更具有科學性與前瞻性。 策劃書的內(nèi)容應結(jié)合實際情況與外部資源現(xiàn)狀分析，構(gòu)建項目精裝修工程管理的思路和控制重點，確定過程控制措施和管理制度等。其主要內(nèi)容包括施工計劃的管理、施工單位與監(jiān)理單位的培訓交底、施工交接面移交管理、對精裝總包的管理、對監(jiān)理單位的管理、對材料的管理、竣工移交管理、

5、維修管理等。2、精裝修工程工期管理 精裝修工程的工期編制方法：首先根據(jù)項目戶型、裝修情況等編制一戶完成裝修的標準工期，然后再根據(jù)公司整體計劃要求劃分流水層段，其最后一流水段應在項目整體完成計劃的前一個月左右完成，最后根據(jù)流水段的劃分計算出項目的人力投入。 一般項目精裝修總工期約為6 個月，其中大面積施工的合理工期為3 個月；甲方應按3 個月工期要求施工單位排出施工總進度計劃并對其進行審核。3、精裝修樣板引路 實行精裝修樣板引路制度，可鍛煉隊伍、確立交房標準、進一步調(diào)整施工圖，并能為成本測算提供依據(jù)。精裝修樣板房通?？煞譃樵O計研究樣板、銷售展示樣板、施工管理樣板3 類。其中，施工管理樣板房一般根

6、據(jù)工程進展在標準層內(nèi)設立，根據(jù)階段的不同又可分為三類： 工作面移交樣板：為明確土建總包與精裝總包之間工作交接驗收標準而制作的樣板或樣板房； 濕作業(yè)樣板：為明確濕作業(yè)完成至可以開展部品安裝的標準樣板房； 完工交付樣板：按照最終交付給業(yè)主的交樓標準施工的精裝修樣板房。4、精裝修工程進場交底 做好精裝修工程進場交底，可以降低精裝修工程參建各方的溝通成本，使各參建方就精裝修工程管理目標、質(zhì)量標準、管理方法及措施等達成一致。在精裝修工程管理策劃中應明確各項交底的具體時間與程序、交底對象及參加人。 其內(nèi)容一般包括：合同交底、圖紙交底、工序流程交底、質(zhì)量控制交底、工程進度交底、成品保護交底、安全文明交底、供

7、方評估交底、管理制度交底等內(nèi)容。（二）場地移交階段1. 明確精裝總包與土建單位之間施工界面劃分毛坯房移交過程較復雜，交接內(nèi)容多，對后期裝修施工的進度和質(zhì)量影響極大，必須非常重視。只有在合約中明確精裝總包與土建單位之間施工界面的劃分，才能避免后期因責任不清，導致簽證過多、返工影響進度的現(xiàn)象發(fā)生。施工界面的劃分主要包含以下幾部分： 外立面：外墻面、門窗、外墻排水、陽臺、屋面、露臺、進戶門； 內(nèi)裝飾：墻面、頂棚、樓梯、房廳、衛(wèi)生間、廚房； 設備安裝：給排水、安防、電視、電話； 公用部位：消防樓梯間、電梯前室、電梯轎廂、大堂、大堂門、單元門。施工界面示例： 特別要注意的是施工界面劃分的移交狀態(tài)與毛坯房

8、驗收移交有區(qū)別，要考慮后續(xù)施工的因素，如頂棚最好用水泥膩子刮平，不用抹灰；地面不要找平，保持結(jié)構(gòu)混凝土面即可。同時還應結(jié)合各地方的傳統(tǒng)做法與當?shù)毓に嚇藴省?精裝修工作面移交的主要工作 毛坯與精裝工作面的移交管理目的是規(guī)范裝修工程中精裝總包接收工作面的工作程序，確保工作面的質(zhì)量標準滿足精裝施工，提高裝修工程質(zhì)量。主要工作有三步：一)、明確移交標準：毛坯移交精裝分為土建與安裝兩部分。 土建部分以結(jié)構(gòu)、防水、門窗三部分為主。結(jié)構(gòu)部分的重點是對各房間的墻面平整度、墻面垂直度、天花平整度、地面平整度、房間方正度、門窗洞口方正度、大小頭等進行實測實量驗收。若要做到材料加工工廠化，則必須嚴格控制各房間的尺寸

9、差異，實測實量的分值需達到90 分以上。 安裝部分主要為給排水、電氣設備兩部分，以現(xiàn)場測試為主，例如給排水管的安裝定位、給水管水壓流量試驗、排水管的滿水通球試驗、強弱電的安裝定位、絕緣測試、通電檢測等。對于采暖地區(qū)，則應有采暖安裝項目，如采暖管道及暖氣片試壓，散熱器安裝定位等。二)、制定移交計劃：土建總包應參考精裝修標段劃分情況牽頭編制工作面移交計劃，其中應包括移交次數(shù)、每次移交量及移交時間，在有多家裝修承包商施工時，盡量使每家承包商均有工作面。三)、明確各方責任：土建總包有組織各分包進行移交的義務，毛坯房的移交必須逐套進行并做好相關(guān)記錄，并由土建總包、精裝總包、監(jiān)理單位及建設單位共同簽字確認

10、。 此外，毛坯房移交管理還應注意土建總包整改不及時的處理方式及移交完后再出現(xiàn)問題的處理原則。（三）批量施工階段的精裝修工序管理 精裝修工程的特點是施工工序多、交叉作業(yè)多，合理的工序安排可以更好的控制進度、控制質(zhì)量，并能避免無效成本。其核心內(nèi)容在于標準工序的安排與穿插及關(guān)鍵節(jié)點的質(zhì)量控制。 工序的合理安排有兩個控制原則：一是堅決杜絕多工種在同一作業(yè)面交叉施工；二是對于成品保護難度較大的材料，應安排在大部分裝飾工作量完成后進行安裝。例如竣工驗收、移交物業(yè)和地板安裝三項作業(yè)工序排序，合理的工序安排為：先竣工驗收再地板安裝最后移交物業(yè)。因竣工驗收人員較多會對地板造成不小的破壞，可以對除地板外的工程先進

11、行一次統(tǒng)一驗收，最后再對地板進行專項驗收后移交物業(yè)。 工序的合理穿插，需結(jié)合區(qū)段劃分，對各流水段間的施工工序進行穿插作業(yè)排布。它是精裝修施工組織設計中的一項重要內(nèi)容，需重點審核。 關(guān)鍵工序節(jié)點的選擇從客戶關(guān)注點為角度，主要有兩方面：一是影響客戶生活的功能質(zhì)量，如滲漏、安裝、尺寸、門窗等；二是嚴重影響客戶感受的觀感質(zhì)量，如涂飾、地板、地磚、墻磚、家具。其控制方法分為三步：首先，通過樣板間施工總結(jié)；其次，分房間部位逐條配圖片講解，做好詳細的交底培訓；最后，按照確定項目逐項檢查。（四）驗收交付階段的精裝修質(zhì)量驗收 精裝修質(zhì)量驗收應每套分戶驗收，并形成每戶質(zhì)量檔案，其內(nèi)容包括以下四部分：、材料設備驗收：材料的規(guī)格、樣式、數(shù)量、質(zhì)量物理數(shù)據(jù)指標檢測、污染物檢測、設備使用說明書與保修卡等；應區(qū)分甲供、乙供、甲指乙供等供應模式的驗收程序；、裝修基面驗收：此部分內(nèi)容為土建與精裝工作面交接時完成；、裝修過程驗收：成品保護、工序驗收、安裝尺寸、及單項裝修工程；、竣工交付驗收：分觀感項、功能項、公共部位三部分。 每戶質(zhì)量檔案各項內(nèi)容建立應同步于現(xiàn)場工程進展情況，不能拖后填寫，更不能集中一次填寫，同時監(jiān)理的各項驗收表格也是每戶質(zhì)量檔案的組成部分。五、精裝修工程管理展望 精裝修工程管理隨著中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展而發(fā)展，從簡單的毛坯+ 廚衛(wèi)裝修到毛坯+ 全裝修，再到一