1、土 地 估 價(jià) 報(bào) 告項(xiàng)目名稱(chēng)：對(duì)*有限公司為埋設(shè)地下管線(xiàn)所需破壞 *有限公司地上附著物進(jìn)行經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)墓_(kāi)市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估受托估價(jià)單位：*有限責(zé)任公司土地估價(jià)報(bào)告編號(hào)：*號(hào)提交估價(jià)報(bào)告日期：二一七年七月二十日土地估價(jià)報(bào)告第一部分 摘 要一、估價(jià)項(xiàng)目名稱(chēng)對(duì)*有限公司為埋設(shè)地下管線(xiàn)所需破壞*有限公司地上附著物進(jìn)行經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)墓_(kāi)市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估二、委托估價(jià)方委托單位：*地 址：*聯(lián) 系 人：*聯(lián)系電話(huà)：*委托方為公正的第三方，與*有限公司及*有限公司沒(méi)有任何利害關(guān)系。三、估價(jià)目的委托方擬為*有限公司埋設(shè)地下管線(xiàn)對(duì)*有限公司地上附著物的破壞進(jìn)行經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償提供客觀、公正、合理的價(jià)格參考依據(jù)，特委托*有限責(zé)任公司對(duì)

2、所涉及的地上附著物進(jìn)行公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格即完全重置價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。四、估價(jià)期日根據(jù)委托方與本評(píng)估機(jī)構(gòu)簽訂的地上附著物重置價(jià)格評(píng)估委托書(shū)的約定，此次估價(jià)期日確定為評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)勘查之日，即二一七年七月十四日。五、估價(jià)日期二一七年七月十四日至二一七年七月二十日6、 價(jià)格定義 待估對(duì)象實(shí)際用途為*有限公司綠化景觀樹(shù)木花木及部分圍墻，樹(shù)木花木生長(zhǎng)良好，圍墻使用功能正常，本次估價(jià)設(shè)定估價(jià)對(duì)象用途與其實(shí)際用途一致。即該評(píng)估價(jià)格是于2017年07月14日現(xiàn)狀生長(zhǎng)狀況、實(shí)際種類(lèi)、大小、數(shù)量及圍墻正常使用情況下在正常市場(chǎng)條件情況下的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，即完全重置價(jià)格。七、估價(jià)結(jié)果根據(jù)土地估價(jià)規(guī)程，估價(jià)人員依據(jù)土地附著物估價(jià)的基

3、本原則理論和方法，在充分分析待估對(duì)象所在區(qū)域的價(jià)格影響因素和掌握的市場(chǎng)交易資料的基礎(chǔ)上，按照估價(jià)程序，選擇適合的估價(jià)方法得出待估對(duì)象本次地價(jià)定義條件下的評(píng)估結(jié)果如下：評(píng)估地上附著物重置總價(jià)：*元大寫(xiě)人民幣：*整估價(jià)結(jié)果詳見(jiàn)地上附著物估價(jià)結(jié)果表1，相關(guān)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)見(jiàn)表2、3。八、土地估價(jià)師簽字估價(jià)師姓名 估價(jià)師證書(shū)號(hào) 簽 字* * 九、土地估價(jià)機(jī)構(gòu)：*有限責(zé)任公司估價(jià)機(jī)構(gòu)法定代表人簽字：2017年7月20日表1 地上附著物估價(jià)結(jié)果表序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)計(jì)算公式費(fèi)率(%)金額(元)1直接費(fèi)按定額計(jì)算9970951.1直接工程費(fèi)按定額計(jì)算9672681.1.1其中：(1)人工費(fèi)定額人工費(fèi)7256801.1.2

4、(2)材料費(fèi)定額材料費(fèi)材料綜合扣稅系數(shù)2369371.1.3 (3)機(jī)械費(fèi)定額機(jī)械費(fèi)機(jī)械綜合扣稅系數(shù)46511.2措施項(xiàng)目費(fèi)按定額計(jì)算298271.2.1單價(jià)或技術(shù)措施項(xiàng)目按定額計(jì)算1.2.1.1其中：(4)人工費(fèi)定額人工費(fèi)1.2.1.2 (5)材料費(fèi)定額材料費(fèi)材料綜合扣稅系數(shù)1.2.1.3 (6)機(jī)械費(fèi)定額機(jī)械費(fèi)機(jī)械綜合扣稅系數(shù)1.2.2總價(jià)或通用措施項(xiàng)目1.1.1+1.1.3費(fèi)率298271.2.2.1其中：(7)人工費(fèi)1.1.1+1.1.3費(fèi)率59651.2.2.2 (8)材料費(fèi)1.1.1+1.1.3費(fèi)率238621.2.2.3 (9)機(jī)械費(fèi)1.1.1+1.1.3費(fèi)率2直接費(fèi)中(人工費(fèi)+

5、機(jī)械費(fèi))以上(1)+(3)+(4)+(6)+(7)+(9)7362963企業(yè)管理費(fèi)、利潤(rùn)以下(10)+(11)392871563.1其中：(10)企業(yè)管理費(fèi)2費(fèi)率21.51583043.2 (11)利 潤(rùn)2費(fèi)率17.51288524總包服務(wù)等其他項(xiàng)目費(fèi)按實(shí)際發(fā)生計(jì)算5材料價(jià)差調(diào)整以下分項(xiàng)合計(jì)6511565.1其中：(12)人工調(diào)整定額人工費(fèi)+機(jī)上人工費(fèi)人工調(diào)整系數(shù)4101575.2 (13)單項(xiàng)材料調(diào)整單項(xiàng)材料價(jià)差材料綜合扣稅系數(shù)2319355.3 (14)其它或輔材調(diào)整1系數(shù)材料綜合扣稅系數(shù)190645.4 (15)機(jī)械(燃料動(dòng)力)調(diào)整機(jī)械用燃料動(dòng)力價(jià)差機(jī)械綜合扣稅系數(shù)6小 計(jì)1+3+4+5

6、19354077未計(jì)價(jià)主材費(fèi)單項(xiàng)未計(jì)價(jià)材料費(fèi)材料綜合扣稅系數(shù)568以上合計(jì)6+719354079規(guī) 費(fèi)以下規(guī)費(fèi)分項(xiàng)累計(jì)4.17807069.1其中：養(yǎng)老失業(yè)保險(xiǎn)8費(fèi)率2.5483859.2 基本醫(yī)療保險(xiǎn)8費(fèi)率0.7135489.3 住房公積金8費(fèi)率0.7135489.4 工傷保險(xiǎn)8費(fèi)率0.119359.5 生育保險(xiǎn)8費(fèi)率0.0713559.6 水利建設(shè)基金8費(fèi)率0.1193510以上合計(jì)8+9201611311稅 金10稅率1122177212工程造價(jià)(小寫(xiě))10+11223788513工程造價(jià)(大寫(xiě))*表2 材料價(jià)差調(diào)整表序號(hào)材料名稱(chēng) 單位數(shù)量定額價(jià)市場(chǎng)價(jià)調(diào)整額價(jià)差合計(jì)材料價(jià)差(小計(jì))345

7、1水泥 32.5噸17.901310320101792紅(青)磚 24011553千塊0.4712305503201513中粗砂(砂漿用)立米0.39530683815主材價(jià)差(小計(jì))2629054垂柳株134.995606081005杜松株126.875150150190316國(guó)槐株10.1580808127金葉榆株345.1100100345108小丁香株32835.255.55.51805949油松株106.5751501501598610紫葉李株110.63535353872合 計(jì)*表3 工程預(yù)（結(jié)）算表定額號(hào)名 稱(chēng)單位工程量基 價(jià)直接費(fèi)l-63栽植落葉喬木(帶土球) 胸徑(10cm以

8、內(nèi))國(guó)槐株1035.22352l-216j2換落葉喬木養(yǎng)護(hù)管理 胸徑(10cm以?xún)?nèi))株1060.97610l-70栽植灌木(帶土球) 冠徑(50cm以?xún)?nèi))小丁香株323507.92256212l-227j2換灌木養(yǎng)護(hù)管理 冠徑(50cm以?xún)?nèi))株3235019.68636519l-63栽植落葉喬木(帶土球) 胸徑(10cm以?xún)?nèi))金葉榆株34035.2211975l-216j2換落葉喬木養(yǎng)護(hù)管理 胸徑(10cm以?xún)?nèi))株34060.9720730l-71栽植灌木(帶土球) 冠徑(100cm以?xún)?nèi))杜松株12512.781598l-228j2換灌木養(yǎng)護(hù)管理 冠徑(100cm以?xún)?nèi))株12526.16327

9、0l-81栽植常綠喬木(帶土球) 苗高(250cm以?xún)?nèi))油松株10534.213592l-222j2換常綠喬木養(yǎng)護(hù)管理 高度(300cm以?xún)?nèi))株10562.366548l-61栽植落葉喬木(帶土球) 胸徑(6cm以?xún)?nèi))垂柳株13317.372310l-214j2換落葉喬木養(yǎng)護(hù)管理 胸徑(6cm以?xún)?nèi))株13340.665407l-61栽植落葉喬木(帶土球) 胸徑(6cm以?xún)?nèi))紫葉李株10917.371893l-214j2換落葉喬木養(yǎng)護(hù)管理 胸徑(6cm以?xún)?nèi))株10940.664432t-329砌筑紅青磚帶型基礎(chǔ)m5-s-3立米0.9195.24176z-323磚墻墻面、墻裙抹水泥砂漿平米7.81

10、6.36128z-263方鋼管欄桿米5103.74519t-529現(xiàn)澆混凝土獨(dú)立基礎(chǔ)c20-31.5-3(xs)立米55.75209.9911707z-369釘鋼絲網(wǎng)平米200116.0332076z-1304其他金屬面刷防銹漆一遍、調(diào)和漆二遍噸0.477207.3599yqtz-9安全文明施工費(fèi)%1.47274.9110185yqtz-10臨時(shí)設(shè)施費(fèi)%2.37274.9116732yqtz-11雨季施工增加費(fèi)%0.47274.912910合 計(jì)*第二部分 估價(jià)對(duì)象界定一、委托估價(jià)方委托單位：*地 址：*聯(lián) 系 人：*聯(lián)系電話(huà)：*二、估價(jià)對(duì)象此次估價(jià)對(duì)象為*有限公司管線(xiàn)通過(guò)*有限公司所需破壞地

11、上附著物，位于*北側(cè)，*有限公司南墻以南，西墻以西總長(zhǎng)度1.6公里。3、 估價(jià)對(duì)象待估對(duì)象種類(lèi)多樣，包括多種樹(shù)木、花木及網(wǎng)圍欄圍墻，具體見(jiàn)下表：表4 估價(jià)對(duì)象一覽表序號(hào)種類(lèi)大小數(shù)量位置1國(guó)槐平均胸徑9cm10株酒莊圍欄最西端4株、正門(mén)西側(cè)4株、正門(mén)東側(cè)2株。2小丁香平均高80cm、 冠徑(50cm以?xún)?nèi))1.40*1083m沿酒莊南墻分布3金葉榆平均高1.3米340株沿酒莊南墻分布4杜松平均高70cm、冠徑(100cm以?xún)?nèi))125株沿酒莊南墻分布5油松平均胸徑8cm105株酒莊正門(mén)東側(cè)圍欄以?xún)?nèi)6垂柳平均胸徑3cm133株沿酒莊南墻分布7紫葉李平均高20cm0.14*20m沿酒莊南墻西段分布8網(wǎng)圍

12、欄圍墻3.0*667m1酒莊東門(mén)以東9方鋼管柵欄圍墻1.7*5m1酒莊圍墻最西端四、價(jià)格影響的因素說(shuō)明（一）一般因素一般因素是影響附著物價(jià)格的一般、普遍、共同的因素，主要指影響其總體水平的自然、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和行政等因素，通過(guò)對(duì)市場(chǎng)供給和需求兩方面的不同作用，影響其價(jià)格的總體水平。1、*概況2、產(chǎn)業(yè)政策3、城市規(guī)劃和發(fā)展目標(biāo) 4、城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r（二）區(qū)域因素區(qū)域因素指估價(jià)對(duì)象所在城鎮(zhèn)對(duì)其價(jià)格有影響的內(nèi)部區(qū)域條件，即影響其價(jià)值水平的交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境條件、產(chǎn)業(yè)集聚程度等。（二）區(qū)域因素區(qū)域因素指委估宗地所在城鎮(zhèn)對(duì)地價(jià)有影響的內(nèi)部區(qū)域條件，即影響城鎮(zhèn)內(nèi)部區(qū)域之間地價(jià)水平的區(qū)域概況、交通條件

13、、公用設(shè)施及基礎(chǔ)設(shè)施水平、區(qū)域環(huán)境條件、土地使用限制等。1、區(qū)域概況2、交通條件（2）鐵路 (3）航運(yùn)3、基礎(chǔ)設(shè)施條件4、環(huán)境條件5、產(chǎn)業(yè)集聚狀況（三）個(gè)別因素影響估價(jià)對(duì)象個(gè)別因素主要是指估價(jià)對(duì)象自身的價(jià)格影響因素，即估價(jià)對(duì)象本身的條件和特征。個(gè)別因素主要包括估價(jià)對(duì)象種類(lèi)、大小、施工工藝及其復(fù)雜程度等。1國(guó)槐平均胸徑9cm2小丁香平均高80cm、 冠徑(50cm以?xún)?nèi))3金葉榆平均高1.3米4杜松平均高70cm、冠徑(100cm以?xún)?nèi))5油松平均胸徑8cm6垂柳平均胸徑3cm7紫葉李平均高20cm8網(wǎng)圍欄圍墻3.0*667m9方鋼管柵欄圍墻1.7*5m綜上所述，待估對(duì)象為樹(shù)木、花木及網(wǎng)圍欄，根據(jù)其

14、占地面積、交通運(yùn)輸條件、種類(lèi)、位置、數(shù)量、大小、施工工藝及其復(fù)雜程度等情況分析，在符合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)實(shí)際狀況的前提下進(jìn)行了本次重置價(jià)格評(píng)估。第三部分 土地估價(jià)結(jié)果及其使用一、估價(jià)依據(jù)（一）有關(guān)法律法規(guī)1、中華人民共和國(guó)土地管理法（中華人民共和國(guó)主席令第28號(hào) ，2004年8月28日）2、中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法（中華人民共和國(guó)主席令第72號(hào)，2007年8月30日）3、國(guó)土資源部關(guān)于改革土地估價(jià)結(jié)果確認(rèn)和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知（國(guó)土資發(fā)200144號(hào)）4、內(nèi)建工（2009）208號(hào)“關(guān)于發(fā)布內(nèi)蒙古自治區(qū)建設(shè)工程費(fèi)用定額的通知”；5、內(nèi)建工（2009）209號(hào)“關(guān)于頒發(fā)內(nèi)蒙古自治區(qū)建設(shè)工程計(jì)價(jià)

15、依據(jù)的通知”；6、內(nèi)建工（2013）587號(hào)“關(guān)于調(diào)整內(nèi)蒙古自治區(qū)建設(shè)工程定額人工工資單價(jià)的通知”。7、內(nèi)建工（2009）“關(guān)于發(fā)布內(nèi)蒙古自治區(qū)園林綠化工程預(yù)算定額的通知”；8、國(guó)土資源部辦公廳“關(guān)于印發(fā)企業(yè)改制土地資產(chǎn)處置審批意見(jiàn)（試行）和土地估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒皋k法（試行）的通知”（國(guó)土資廳發(fā)200142號(hào)）9、國(guó)土資源部關(guān)于貫徹實(shí)施的通知（國(guó)土資發(fā)2007112號(hào)）10、關(guān)于取消、停征和免征一批行政事業(yè)性收費(fèi)的通知（財(cái)稅2014101號(hào)）。11、關(guān)于實(shí)行電子化備案完善土地估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒钢贫鹊耐ㄖ▏?guó)土資廳發(fā)201235號(hào)）（二）有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)1、中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程gb/t 185

16、0820142、中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程gb/t 1850720143、土地利用現(xiàn)狀分類(lèi)gb/t 210102007（三）其他資料1、估價(jià)委托單位提供的估價(jià)對(duì)象實(shí)際狀況2、評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)踏勘、調(diào)查、搜集的相關(guān)資料3、土地評(píng)估委托書(shū)二、附著物估價(jià)（一）估價(jià)原則待估價(jià)對(duì)象是由其效用、相對(duì)稀缺性和有效需求三者相互作用影響所形成，由于這些因素又經(jīng)常處于變化中，故在估價(jià)時(shí)應(yīng)遵循以下原則：1、合法性原則附屬物的合法存在是獲取合理補(bǔ)償?shù)那疤?，違章建筑及其附屬物均不應(yīng)得到補(bǔ)償，拆遷許可證頒發(fā)之后，新增加的附屬物也不應(yīng)得到補(bǔ)償。2、替代原則根據(jù)市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律，在同一商品市場(chǎng)中，商品或提供服務(wù)的效用

17、相同或大致相似時(shí)，價(jià)格低者吸引需求，即有兩個(gè)以上互有替代性的商品或服務(wù)同時(shí)存在時(shí)，商品或服務(wù)的價(jià)格是經(jīng)過(guò)相互影響與比較之后來(lái)決定的。3、區(qū)別對(duì)待原則是指根據(jù)被拆遷人持有附屬物不同目的和拆遷造成的損失情況進(jìn)行評(píng)估。4、分類(lèi)評(píng)估原則分類(lèi)評(píng)估，是指根據(jù)附屬物的不同性質(zhì)進(jìn)行分類(lèi)，對(duì)不同類(lèi)附屬物分別采用不同的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和方法評(píng)估，對(duì)同類(lèi)附屬物采用同一標(biāo)準(zhǔn)和方法。5、不重不漏原則不重不漏，是指從被拆遷人角度來(lái)看，因拆遷所獲房地產(chǎn)和附屬物的補(bǔ)償與所損失的物權(quán)效用相匹配。房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)果與附屬物評(píng)估結(jié)果與所損失的物權(quán)效用相等。附屬物評(píng)估人員一定要全面了解，找準(zhǔn)估價(jià)對(duì)象的范圍和價(jià)格構(gòu)成。6、足額補(bǔ)償原則足額補(bǔ)償，是

18、指在評(píng)估中，對(duì)無(wú)法找到準(zhǔn)確結(jié)果時(shí)可用最小上限代替。比如：綜合成新率可能在四成到五成之間，取五成。7、多種方法相結(jié)合的原則隨著我國(guó)估價(jià)業(yè)的發(fā)展，目前比較實(shí)用的附著物估價(jià)方法有補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)法、比較法、成本法、收益補(bǔ)償法等方法。由于不適宜的估價(jià)方法可能使評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生較大的偏差，因此進(jìn)行地價(jià)評(píng)估時(shí)，就要根據(jù)待估對(duì)象的實(shí)際情況，充分考慮待估對(duì)象實(shí)際狀況及所掌握的資料，選擇最適宜的方法進(jìn)行評(píng)估，同時(shí)為了使評(píng)估結(jié)果更為客觀，更接近于準(zhǔn)確，評(píng)估中選擇兩種較為適宜的方法進(jìn)行評(píng)估，以便互相驗(yàn)證，減小誤差，確定出合理的價(jià)格。總之，本次是在公開(kāi)市場(chǎng)條件下進(jìn)行的附著物價(jià)格評(píng)估，在評(píng)估過(guò)程中，按照國(guó)家、地方的有關(guān)規(guī)定，恪守客

19、觀、公正、科學(xué)、合法的原則進(jìn)行附著物價(jià)格評(píng)估，做到評(píng)估過(guò)程合理，方法科學(xué)，結(jié)果準(zhǔn)確，嚴(yán)格保守評(píng)估秘密。（二）估價(jià)方法1、采用以下方法的理由：（1）待估對(duì)象種類(lèi)多樣，包括多種樹(shù)木、花木及網(wǎng)圍欄，樹(shù)木及花木一般不作移栽處理，網(wǎng)圍欄建筑拆除具有不可恢復(fù)性和可重置性，在補(bǔ)償時(shí)，宜采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值即重置完全價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。這一標(biāo)準(zhǔn)可由政府部門(mén)公布或由市場(chǎng)調(diào)研取得。根據(jù)分類(lèi)評(píng)估原則可采用成本法獲得其重置完全價(jià)格。2、不采用以下方法的理由：（1）由于待估對(duì)象所處區(qū)域內(nèi)不存在相同或相似的補(bǔ)償案例，故不適用比較法進(jìn)行評(píng)估。（2）具有收益性的土地附著物估價(jià)可使用收益補(bǔ)償法，例如對(duì)果樹(shù)、青苗等存在收益或潛在收益的土地附著

20、物，待估對(duì)象為樹(shù)木、花木及網(wǎng)圍欄不具備收益性，故不適用于收益還原法。（3）由于地方未出臺(tái)土地附著物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，故無(wú)法采用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)法評(píng)估。綜上所述，經(jīng)估價(jià)人員綜合分析，本次土地附著物重置價(jià)格決定采用成本逼近法進(jìn)行評(píng)估。（三）估價(jià)結(jié)果1、估價(jià)方法應(yīng)用評(píng)價(jià)成本逼近法是以待估對(duì)象完全重置所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤(rùn)、利息、應(yīng)繳納的稅金等來(lái)確定土地價(jià)格的估價(jià)方法。我們根據(jù)評(píng)估方法的適宜性、可信程度、可操作性，參考此次評(píng)估目的、估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域價(jià)格水平，評(píng)估人員經(jīng)過(guò)認(rèn)真全面分析和市場(chǎng)調(diào)查，成本逼近法估價(jià)結(jié)果的是符合實(shí)際公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格的。2、估價(jià)結(jié)果通過(guò)上述分析、測(cè)算，確定待估對(duì)象在現(xiàn)狀生長(zhǎng)

21、狀況、實(shí)際種類(lèi)、大小、數(shù)量、正常市場(chǎng)條件在條件下，在2017年07月14的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，即完全重置價(jià)格為：評(píng)估地上附著物總價(jià)：*元大寫(xiě)人民幣：*整三、估價(jià)結(jié)果和估價(jià)報(bào)告的使用（一）估價(jià)的前提條件和假設(shè)條件1、本次估價(jià)及估價(jià)結(jié)果成立的前提條件為*有限公司埋設(shè)地下管線(xiàn)僅破壞上述2017年07月14日狀態(tài)下的附著物。2、估價(jià)對(duì)象重置采用*園林綠化工程預(yù)算定額定額。3、在評(píng)估期日的地產(chǎn)市場(chǎng)為公開(kāi)、平等、自愿的交易市場(chǎng)。4、任何有關(guān)估價(jià)對(duì)象的運(yùn)作方式、程序符合國(guó)家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)。5、委托方提供的資料屬實(shí)。（二）估價(jià)結(jié)果和估價(jià)報(bào)告的使用1、評(píng)估價(jià)格是在滿(mǎn)足全部假設(shè)與限制條件下，于評(píng)估基準(zhǔn)日2017年07月14日，在正常市場(chǎng)