1、現(xiàn)代物業(yè)管理,開篇小語,大家覺得日常生活中的物業(yè)管理到底是什么? 在大家周圍有哪些物業(yè)管理? 物業(yè)管理跟房地產(chǎn)的聯(lián)系? 酒店管理與物業(yè)管理的就業(yè)前景如何？,第一章 物業(yè)管理概論,物業(yè)的概念 物業(yè)管理的概念 城市及城市化的概念 房地產(chǎn)開發(fā)的概念,本章重點(diǎn)： 一、基本概念,物業(yè)與不動(dòng)產(chǎn)、房地產(chǎn)的聯(lián)系與區(qū)別 物業(yè)管理的起源 物業(yè)管理的本質(zhì)是服務(wù) 我國物業(yè)管理與國外物業(yè)管理的比較,二、知識(shí)重點(diǎn),第一節(jié) 物業(yè)管理的基本概念,一物業(yè)的概念 （一）英文物業(yè)的含義,1、estate 2、real estate 3、property 4、real property 5、realty,一物業(yè)的概念 （一）英文物業(yè)

2、的含義,1、estate isteit 2、real estate ri:l isteit 3、property prpti 4、real property ri:l prpti 5、realty rilti = real estate,一物業(yè)的概念（一）英文物業(yè)的含義,1、estate: isteit 地產(chǎn)權(quán) 2、real estate: ri:l isteit 房地產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)、物業(yè) 房地產(chǎn)行業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營等活動(dòng) （物質(zhì)形態(tài)的房地產(chǎn)）,3、property: prpti 財(cái)產(chǎn) 4、real property: ri:l prpti 房地產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)、物業(yè) （房地產(chǎn)的權(quán)利） 5、realt

3、y:rilti = real estate 財(cái)產(chǎn)、資產(chǎn)、擁有物、房地產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)、物業(yè)及其相應(yīng)權(quán)益,一物業(yè)的概念 （一）英文物業(yè)的含義,1、estateisteit ：地產(chǎn)權(quán) 2、real estateri:l isteit ： 房地產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)、物業(yè) 房地產(chǎn)行業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營等活動(dòng) （物質(zhì)形態(tài)的房地產(chǎn)） 3、propertyprpti ：財(cái)產(chǎn) 4、real propertyri:l prpti ： 房地產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)、物業(yè) （房地產(chǎn)的權(quán)利） 5、realtyrilti = real estate： 財(cái)產(chǎn)、資產(chǎn)、擁有物、房地產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)、物業(yè)及其相應(yīng)權(quán)益,（二）物業(yè)的概念和內(nèi)涵 物業(yè): 單元性的房地

4、產(chǎn)。 具體是指已建成并投入使用的各類房屋建筑及其附屬設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地。,物業(yè)的內(nèi)涵： 1、已建成并具有使用功能的各類供居住和非居住的建筑物； 2、與這些建筑物相配套的設(shè)施和設(shè)備； 3、相關(guān)的場(chǎng)地； 4、蘊(yùn)含在物業(yè)中的權(quán)益。,（三）物業(yè)的性質(zhì)及分類 物業(yè)的性質(zhì) 自然屬性 經(jīng)濟(jì)屬性 法律屬性,（1）物業(yè)的自然屬性 A、位置的固定性或不可移動(dòng)性 B、長(zhǎng)期實(shí)用性 C、差異性,（2）物業(yè)的經(jīng)濟(jì)屬性 A、商品性 B、稀缺性 C、保值、增值性 D、固定投資性和高昂的投資金額特性 E、社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置的可變性,（3）物業(yè)的法律屬性 A、對(duì)政策法規(guī)的敏感性 B、“權(quán)利束”性 C、物業(yè)的相鄰性,物業(yè)的分類,物業(yè)的

5、分類,物業(yè)的分類,物業(yè)與不動(dòng)產(chǎn)、房地產(chǎn)聯(lián)系與區(qū)別,一、概念 房地產(chǎn)：房地產(chǎn)是指房屋、房基地以及附屬土地，其中，包括土地和房屋作為物質(zhì)形態(tài)的財(cái)產(chǎn)和由此形成的所有權(quán)、使用權(quán)、抵押權(quán)等財(cái)產(chǎn)權(quán)益。 不動(dòng)產(chǎn)：指土地以及附著在土地上的人工構(gòu)筑物和房屋等位置固定，不可移動(dòng)的財(cái)產(chǎn)。 物業(yè)：指土地和土地上的構(gòu)筑物、建筑物形式存在的不動(dòng)產(chǎn)和相關(guān)財(cái)產(chǎn)。,物業(yè)與不動(dòng)產(chǎn)、房地產(chǎn)聯(lián)系與區(qū)別,二、側(cè)重點(diǎn) 不動(dòng)產(chǎn)（Real Estate）側(cè)重于指物質(zhì)形態(tài) 房地產(chǎn)（Real estate，Property）物質(zhì)形態(tài)和權(quán)益并重 物業(yè) （Property）側(cè)重于指權(quán)益 一般情況下三者可以通用，互為替代。,物業(yè)與不動(dòng)產(chǎn)、房地產(chǎn)聯(lián)系與

6、區(qū)別,三、適用范圍的區(qū)別 房地產(chǎn)一般在經(jīng)濟(jì)學(xué)范疇使用，用以研究房屋及其連帶的土地的生產(chǎn)、流通、消費(fèi)和隨之產(chǎn)生的分配關(guān)系； 不動(dòng)產(chǎn)一般在法律范疇使用用以研究該類型的權(quán)益特性和連帶的經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系； 物業(yè)一般在房屋消費(fèi)領(lǐng)域使用，而且特指在房地產(chǎn)交易、售后服務(wù)這一階段的針對(duì)使用功能而言的房地產(chǎn)，一般是指具體的房地產(chǎn)。,物業(yè)與不動(dòng)產(chǎn)、房地產(chǎn)聯(lián)系與區(qū)別,四、稱謂領(lǐng)域上的區(qū)別 房地產(chǎn)一般是廣義上對(duì)房屋的開發(fā)、建設(shè)、銷售等方面的統(tǒng)稱，是對(duì)房屋建筑物進(jìn)行描述時(shí)最常使用的概念； 不動(dòng)產(chǎn)一般在界定法律財(cái)產(chǎn)關(guān)系時(shí)使用，其著眼點(diǎn)是該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)實(shí)物形態(tài)的不可移動(dòng)性； 物業(yè)一般在描述房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)使用，是針對(duì)具體房屋建筑物及其附

7、著物的使用、管理、服務(wù)而言的概念。,二物業(yè)管理的概念 1 、物業(yè)管理是指業(yè)主組成業(yè)主委員會(huì)對(duì)其物業(yè)的共有部分和共同事務(wù)委托物業(yè)管理公司進(jìn)行管理的活動(dòng). 2 、物業(yè)管理是一種集管理、經(jīng)營、服務(wù)為一體的有償服務(wù),是實(shí)行社會(huì)化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營型的社會(huì)服務(wù)行業(yè).,（一）物業(yè)管理的內(nèi)涵 1、管理對(duì)象是物業(yè)，服務(wù)對(duì)象是人； 2、屬性是經(jīng)營，提供的是有償無形的服務(wù)和勞動(dòng)； 3、能夠保證物業(yè)更好的發(fā)揮其使用功能，并使物業(yè)保值和增值； 4、對(duì)管轄區(qū)范圍內(nèi)的物業(yè)提供統(tǒng)一的管理和協(xié)調(diào)。,（二）物業(yè)管理的本質(zhì)是服務(wù),服務(wù)特點(diǎn)： 1、綜合性 2、不可儲(chǔ)存性和生產(chǎn)消費(fèi)的同時(shí)性 3、服務(wù)對(duì)象具有較強(qiáng)的穩(wěn)定性 4、服務(wù)

8、對(duì)象具有集合性,（三）物業(yè)管理的性質(zhì),服務(wù)性：提供勞務(wù)服務(wù) 經(jīng)營性：提供有償服務(wù) 專業(yè)性：物業(yè)管理本身是社會(huì)分工的產(chǎn)物，有專門的組織機(jī)構(gòu)、專業(yè)人員配備、專業(yè)工具和設(shè)備、專業(yè)公司分包工作 受聘、受托性：物業(yè)的管理權(quán)來自于物業(yè)的所有權(quán)和管理權(quán)兩權(quán)分離導(dǎo)致 規(guī)范性：成立、接管、管理的規(guī)范性 統(tǒng)一性和綜合性 中介性,（四）物業(yè)管理過程的階段劃分,早期介入,前期管理,正常物業(yè)管理,第二節(jié) 城市管理、房地產(chǎn)開發(fā)與 物業(yè)管理,一城市管理（一）城市與城市管理的概念,城市：一定規(guī)模及密度的非農(nóng)業(yè)人口具體的地方和一定地域的經(jīng)濟(jì)、政治、社會(huì)和文化中心。 城市管理：以城市為對(duì)象，對(duì)城市的運(yùn)轉(zhuǎn)和發(fā)展所進(jìn)行的決策引導(dǎo)、規(guī)

9、范協(xié)調(diào)、服務(wù)和經(jīng)營行為。它包括城市的社會(huì)管理、經(jīng)濟(jì)管理、基礎(chǔ)設(shè)施管理及生態(tài)環(huán)境管理。 （特征：綜合性、開放性、動(dòng)態(tài)性）,（二）城市管理與物業(yè)管理之間的聯(lián)系：,二房地產(chǎn)開發(fā) （一）概念,房地產(chǎn)開發(fā)是通過多種資源的組合使用而為人類提供入住空間、并改變?nèi)祟惿娴奈飿I(yè)環(huán)境的一種活動(dòng)。,房地產(chǎn)開發(fā)的含義： 1、房地產(chǎn)開發(fā)是一個(gè)動(dòng)態(tài)過程。 2、全過程必須在法律框架下進(jìn)行。 3、前提是依法取得國有土地使用權(quán)。 4、對(duì)象是基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)。,（二）房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序 八個(gè)步驟 四個(gè)階段,（三）房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理 （1）物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)中的地位 A、物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)的組成部分 B、良好的物業(yè)管理能

10、使物業(yè)發(fā)揮最大的使用效能 C、物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營上的需要 （2）開發(fā)商與物業(yè)管理的投入 A、配套服務(wù)設(shè)施的資金投入 B、交納物業(yè)維修資金 （3）物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)開發(fā)全過程的參與,第三節(jié) 我國物業(yè)管理的產(chǎn)生和 發(fā)展,一物業(yè)管理的起源 1、起源于19世紀(jì)60年代的英國 2、真正現(xiàn)代意義上的物業(yè)管理形成于19世紀(jì)末20世紀(jì)初的美國 3、20世紀(jì)50年代初由英國傳入香港 4、20世紀(jì)80年代由香港傳入大陸深圳沿海地區(qū),起源的成因 工業(yè)化高漲，大量農(nóng)村人口涌向城市，房屋空前緊張。 英國物業(yè)管理的起源 英國人奧克維婭希爾（Oceavia Hill）女士是公認(rèn)的近代“物業(yè)管理”的創(chuàng)始人，她在1860

11、年至1866年間為其名下出租的物業(yè)制定了一套規(guī)范租戶行為的管理辦法，出乎意料的收到了良好效果。自那以后，物業(yè)管理工作逐漸被業(yè)主和政府有關(guān)部門所重視，后來英國成立了皇家物業(yè)經(jīng)理協(xié)會(huì)，會(huì)員遍布世界各地。,現(xiàn)代物業(yè)管理的成因 19世紀(jì)末20世紀(jì)初的美國，經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入壟斷資本主義時(shí)期，美國城市人口集聚和膨脹，出現(xiàn)大量社會(huì)問題，于是一種專業(yè)性物業(yè)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)運(yùn)而生。 現(xiàn)代物業(yè)管理誕生標(biāo)志 1908年，由芝加哥摩天大樓的所有者喬治A霍爾特發(fā)起成立了世界上第一個(gè)物業(yè)管理組織芝加哥建筑物管理人員組織（Chicago Building Managers Oganization,CMBO）。 隨后，成立全美第一個(gè)業(yè)

12、主組織“建筑物業(yè)主組織”（Building Owers Organization ，BOO）。 最后又成立了“建筑物業(yè)主與管理人員協(xié)會(huì)”（Building Owers and Managers Association， BOMA）,二、我國物業(yè)管理的發(fā)展現(xiàn)狀,1981年3月，深圳市第一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)成立。,1993年6月，深圳市物業(yè)管理協(xié)會(huì)成立。,1994年3月，國家建設(shè)部頒布城鎮(zhèn)新建住宅小區(qū)管理辦法。,2000年10月，成立中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)。,2003年9月1日，物業(yè)管理?xiàng)l例正式施行并在2007年修訂。,（一）物業(yè)管理市場(chǎng)參與主體的行為變化 與傳統(tǒng)的房屋管理相比，現(xiàn)代物業(yè)管理產(chǎn)生了質(zhì)的變化：

13、 角色的變化 觀念的變化 政策的變化 管理模式的變化 價(jià)格的變化,傳統(tǒng)的房產(chǎn)管理是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)管理模式下的行政型福利性的管理。 物業(yè)管理是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)管理模式下的開放的經(jīng)營服務(wù)型的管理，即企業(yè)化、專業(yè)化、社會(huì)化的管理。,物業(yè)管理與傳統(tǒng)房產(chǎn)管理的比較,（二）物業(yè)管理市場(chǎng)主要存在的問題 1、開發(fā)商遺留問題引起糾紛 2、相關(guān)主體矛盾頻發(fā) 3、收費(fèi)難是物業(yè)管理問題的集中反映 4、行業(yè)公信收到質(zhì)疑 5、行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)日益加劇 6、物業(yè)管理市場(chǎng)機(jī)制有待完善 7、法律法規(guī)不完善，不配套 8、行業(yè)隊(duì)伍素質(zhì)偏低，人才短缺,二、我國住宅物業(yè)管理市場(chǎng)的特征,政府的參與性 與房地產(chǎn)的聯(lián)系性 市場(chǎng)的待開發(fā)性 供給的單一性和需求的多樣

14、性 法規(guī)的滯后性 信息的不對(duì)稱性,各抒己見：,根據(jù)你身邊的實(shí)例， 談?wù)勀銓?duì)物業(yè)管理的看法。 （優(yōu)缺點(diǎn)、發(fā)展方向、前景等）,第四節(jié) 我國物業(yè)管理與國外物業(yè) 管理的比較,一、政府在物業(yè)管理中的作用,任何一個(gè)國家的物業(yè)管理都離不開政府的支持與監(jiān)督。 國外政府一般通過制定詳盡、完善的法律法規(guī)，再由職能部門對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)進(jìn)行管理，規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)各主體的行為與責(zé)任。,英國：作為物業(yè)管理的誕生地，物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展成熟，整體水平世界一流，其中依法管理的特點(diǎn)尤其令人關(guān)注。 除了直接的物業(yè)管理法規(guī)外，一些房地產(chǎn)法規(guī)對(duì)此也有間接規(guī)定。英國常見的房地產(chǎn)開發(fā)管理的法律、法規(guī)有50多種。 新加坡和中國香港：對(duì)物業(yè)管理的

15、法規(guī)制定的非常詳盡，對(duì)開發(fā)商、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、住戶各自的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任，違章處罰等都有明確的條文，便于操作。 日本：將業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)所有的權(quán)力、責(zé)任和義務(wù)都限定在公寓法和中高層共同住宅標(biāo)準(zhǔn)管理規(guī)約中，然后再出臺(tái)相配套的準(zhǔn)則和契約。 各國（地區(qū)）的物業(yè)管理模式均結(jié)合自己的國情，符合各自的特點(diǎn)。,我國大陸的物業(yè)管理： 1、是從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)變過程中逐漸形成的，由于起步較晚，出臺(tái)的法律法規(guī)并不是很多。 1994年，建設(shè)部下發(fā)城市新建住宅小區(qū)管理辦法； 2003年9月1日，頒布中華人民共和國物業(yè)管理?xiàng)l例； 其間，建設(shè)部和有關(guān)部門先后制定了城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法、住宅共用部位共

16、用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法、物業(yè)服務(wù)企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定等規(guī)章，2003年國家發(fā)改委、建設(shè)部制定了物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法。 2、由于人們深受計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的影響以及生活水平不高，物業(yè)管理行為不規(guī)范以及價(jià)格糾紛不斷，確定合理物業(yè)管理價(jià)格還需要政府的引導(dǎo)和支持。 3、政府將物業(yè)管理從政府行政性、福利性的管理推向了市場(chǎng)，雖然也取得了較大的成績(jī)，但業(yè)主的意識(shí)轉(zhuǎn)變滯后，政府監(jiān)管力度有限，長(zhǎng)期以來物業(yè)管理糾紛不斷，影響人民生活和社會(huì)安定，已經(jīng)成為社會(huì)各界關(guān)注的焦點(diǎn)。,政府對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)的管理宏觀管理 包括：行政管理、法規(guī)管理1、制定物業(yè)管理政策法規(guī)： 明確管理范圍、內(nèi)涵 明確雙方權(quán)力、義務(wù)、職責(zé) 規(guī)范合同條款、內(nèi)容，防止欺詐行為 規(guī)范管理權(quán)限、行為、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、辦法等2、物業(yè)管理企業(yè)和從業(yè)人員資質(zhì)管理 企業(yè)資質(zhì)管理：審查、定級(jí)、年檢、復(fù)審等 從業(yè)人員資質(zhì)管理：持證上崗 3、制定考評(píng)辦法、標(biāo)準(zhǔn)，組織評(píng)優(yōu)罰劣 4、指導(dǎo)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)的成立、運(yùn)作 5、解決物業(yè)管理糾紛和市場(chǎng)失常情況等,二、物業(yè)管理職業(yè)資格制度,2005年8月23日，建設(shè)部頒布了物業(yè)服務(wù)