1、房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理精致化修訂、風(fēng)險(xiǎn)、質(zhì)量和現(xiàn)場(chǎng)管理，第一部分工程管理的范圍和現(xiàn)狀第二部分要素管理第三部分現(xiàn)場(chǎng)管理和工程質(zhì)量管理，目錄，第一部分工程管理的范圍和現(xiàn)狀，首先從住宅產(chǎn)品品質(zhì)開(kāi)始，更多的房地產(chǎn)公司說(shuō)“質(zhì)量”， 國(guó)家規(guī)范對(duì)工程質(zhì)量的影響：驗(yàn)收及格率按一定比例，只要整改比例抽檢發(fā)現(xiàn)的不合格項(xiàng)目，即可判斷該分支構(gòu)造的分項(xiàng)工程整體驗(yàn)收合格。 在項(xiàng)目工程發(fā)給業(yè)主檢驗(yàn)時(shí)，業(yè)主來(lái)說(shuō)不存在抽樣檢驗(yàn)比例問(wèn)題，任何一個(gè)方面如果有質(zhì)量問(wèn)題，就認(rèn)為該房屋工程質(zhì)量不合格。 國(guó)家有關(guān)分支構(gòu)造的分項(xiàng)工程驗(yàn)收是事后驗(yàn)收，不能控制施工過(guò)程的質(zhì)量控制。 強(qiáng)調(diào)過(guò)程質(zhì)量管理的國(guó)家有關(guān)工程檢驗(yàn)批驗(yàn)收規(guī)定，其驗(yàn)收重點(diǎn)、驗(yàn)收要求不

2、明確，部分關(guān)鍵部位、關(guān)鍵工程缺乏質(zhì)量管理，不能滿足房地產(chǎn)企業(yè)工程質(zhì)量管理的基本要求。 只教“合格”的檢驗(yàn)方法，不教達(dá)到“合格”的方法，不用說(shuō)達(dá)到“精品”，在鋁合金門(mén)窗部分的工程檢驗(yàn)評(píng)價(jià)表中，房地產(chǎn)企業(yè)重點(diǎn)關(guān)注的防止門(mén)窗滲漏沒(méi)有任何性別的檢驗(yàn)項(xiàng)目和檢驗(yàn)要求。 對(duì)于必要的檢查項(xiàng)目的檢查方法沒(méi)有明確的要求。 一、實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)工程管理模式和產(chǎn)品價(jià)值的距離二、產(chǎn)品價(jià)值評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的差異三、確立最終用戶評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的重要性、目標(biāo)(范圍)、質(zhì)量：工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、進(jìn)度：施工工程進(jìn)度、成本：合同成本控制、施工企業(yè)的目標(biāo)管理、房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品力提高之路修改和熱升華施工單位管理目標(biāo)、房地產(chǎn)企業(yè)普遍面臨3、供應(yīng)商、施工單位的素質(zhì)幾乎

3、決定了工程建設(shè)的質(zhì)量4 .新的施工技術(shù)，階段性變革的室內(nèi)裝修發(fā)展模式，如何有效，幾何級(jí)數(shù)倍增的復(fù)雜因素如何特羅爾5，能滿足國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的質(zhì)量要求嗎？ 6、工程管理人員素質(zhì)水平不齊、監(jiān)理形式虛假、如何貫徹工程建設(shè)全過(guò)程7、低價(jià)中標(biāo)誤區(qū)，落地執(zhí)行困難嗎？ 什么？ 方向與執(zhí)行的關(guān)系、管理發(fā)展階段的啟示、手工作業(yè)研討會(huì)、粗放式、規(guī)范化、精細(xì)化、精益化，您要做什么？ 是怎么破還是怎么破？如何做到最好？ 現(xiàn)階段的解決辦法：工程精細(xì)化管理、制度、程序、對(duì)標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)識(shí)、管理原則、統(tǒng)一行為標(biāo)準(zhǔn)、說(shuō)明水平的責(zé)任權(quán)等是各種管理文件的基礎(chǔ)和根據(jù)，用于說(shuō)明業(yè)務(wù)活動(dòng)開(kāi)展的程序和方法，根據(jù)制度規(guī)定了應(yīng)用于業(yè)務(wù)協(xié)調(diào)的具體工作節(jié)點(diǎn)的

4、作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)， 提供統(tǒng)一的工作方法是實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)操作標(biāo)準(zhǔn)化的重要保障，制度、流程、標(biāo)準(zhǔn)/數(shù)字大板塊、工序管理的范圍：縱向和橫向?qū)挾鹊奶接憽?浦東星河灣一期售價(jià)4.8萬(wàn)元/平方米，周邊2萬(wàn)元/平方米二期售價(jià)8萬(wàn)元/平方米，周邊3萬(wàn)元/平方米，浦東星河灣一期售價(jià)4.8萬(wàn)元/平方米，周邊2萬(wàn)元/平方米二期售價(jià)8萬(wàn)元/平方米，周邊3萬(wàn)元/平方米，溫州鹿城廣場(chǎng)兩年3 實(shí)現(xiàn)木制品成品保護(hù)，工況：某工程項(xiàng)目規(guī)定：根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)情況，建設(shè)臨時(shí)廁所或在陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)放小便桶等臨時(shí)、管理工藝-硬化成品保護(hù)規(guī)定，重點(diǎn)：圖像化標(biāo)準(zhǔn)，形象直觀，標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一。總結(jié)：通過(guò)文字和文章，形成全面細(xì)致的成品保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)，通過(guò)詳細(xì)的表檢記錄硬化操作的流程和

5、標(biāo)準(zhǔn)，不僅可以提高工程管理者的完整性，還可以積極動(dòng)員監(jiān)理力量為質(zhì)量提高提供可靠的保證。要素管理、一、設(shè)訂管理和技術(shù)評(píng)審管理、常見(jiàn)問(wèn)題、一、產(chǎn)品品質(zhì)和客戶需求存在差距，但為什么找不到2、產(chǎn)品品質(zhì)存在問(wèn)題，但主要是技術(shù)問(wèn)題3、設(shè)訂各專(zhuān)業(yè)的“爭(zhēng)吵”現(xiàn)象嚴(yán)重，引導(dǎo)者的“拍攝影圖片”方案總要調(diào)換4、 5 .決定性錯(cuò)誤多，開(kāi)發(fā)困難，成本高。 (產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化能解決問(wèn)題嗎？可行性、功能定位、設(shè)施修訂管理、評(píng)審圖要點(diǎn)、基礎(chǔ)工作：制定和研究標(biāo)準(zhǔn)、1、技術(shù)評(píng)審-以可行性為特羅爾、可行性案例、技術(shù)實(shí)現(xiàn)和設(shè)施修訂效果辯證法統(tǒng)一工具是什么，任何項(xiàng)目工程的理念和定位都需要通過(guò)工程施工從構(gòu)想、方案變?yōu)樽罱K產(chǎn)品， 在規(guī)劃和方案設(shè)

6、置修訂階段，工程人員對(duì)方案施工技術(shù)難度發(fā)表了專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)，需要通過(guò)各職能的相互結(jié)合，追求項(xiàng)目工程“理想”與“現(xiàn)實(shí)”的高度統(tǒng)一。 例如，產(chǎn)品的前景和可行性如何兼顧？ 如何更輕松地實(shí)現(xiàn)定位產(chǎn)品？ 什么材料容易施工？ 質(zhì)量更穩(wěn)定嗎？ 采用什么施工技術(shù)方案更快、質(zhì)量更好？ 間隙，樣品室地板馬堤花石材出現(xiàn)黑莖和紅斑，調(diào)整后的歐亞美黃石材整體效果，實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)=客戶評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置修訂效果，客戶評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的確立和執(zhí)行示例：石材的客戶評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)如何確立？啟示： 1、不完備、可行性理所當(dāng)然地把聯(lián)控特羅爾作為建設(shè)完善聯(lián)控特羅爾的首要任務(wù)2、理想與現(xiàn)實(shí)的差距，在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候只能調(diào)整“理想”2、功能定位與功能性聯(lián)控特羅爾、宴會(huì)廳原

7、設(shè)修改方案效果圖、宴會(huì)廳吊橋方案調(diào)整、 案例2 :某項(xiàng)目吊頂線綜合圖制作完成后引起的設(shè)置修訂調(diào)整，宴會(huì)場(chǎng)調(diào)整后效果圖，宴會(huì)場(chǎng)吊頂方案調(diào)整，最終確認(rèn)的宴會(huì)場(chǎng)頂方案調(diào)整，總結(jié)：有效工具-綜合天花圖冰箱的預(yù)約寬度均調(diào)整在640mm670mm之間，洗衣機(jī)的預(yù)約寬度均調(diào)整在630 mm (下圖9 )、60、一期廚房的梯形容易在墻面磚的遮水條的陰角處堆積污垢，邊緣突起容易遮水(左圖12 )，二期廚房的梯形對(duì)墻面磚的遮水條的陰角進(jìn)行了圓弧處理。 (參照下述比較攝影圖片)、(一期廚房下柜門(mén)板安裝情況左圖14 )、(二期廚房下柜門(mén)板安裝情況左圖15 )、總結(jié)：使用功能是客戶基本需求的著力點(diǎn)、案例、總結(jié)：美麗、創(chuàng)

8、造美麗是通過(guò)抓住客戶的熱升華點(diǎn)來(lái)開(kāi)發(fā)人員，提示： 1、綜合再穿針引線的修訂和施工之間的重任只有我們一個(gè)，業(yè)主的心中的感覺(jué)來(lái)彌補(bǔ)設(shè)計(jì)大師的“疏忽”3，要形成全面的審查標(biāo)準(zhǔn)，企業(yè)內(nèi)部是“強(qiáng)規(guī)”，彌補(bǔ)是“百密一疏”。問(wèn)題： 1、管理制度堆積如山，八股化嚴(yán)重，難以解讀嗎2 .有沒(méi)有實(shí)際的操作標(biāo)準(zhǔn)？ 3 .“強(qiáng)制條文”解讀1 )自動(dòng)電梯基坑采取組織排水2 )在淋浴房2000以下防水3 )自動(dòng)電梯的筐吊天花板是玻璃飾面(包括安全玻璃)，3 .“強(qiáng)制條文”解讀4 )園區(qū)保安亭的設(shè)置應(yīng)在修訂階段作整體考慮，建筑設(shè)施修訂應(yīng)一盞茶保安亭的防風(fēng)避雨功能和夏季寒冷的防護(hù)措施5 )禁止在幼兒園的建筑外墻上采用瓷磚、石材

9、等磨光面。 6 )在涂抹布搖滾樂(lè)和墻壁灰的工程中，嚴(yán)禁使用沙拉王、石灰王、微泡劑等外添劑。 7 )生活水箱和供水泵采用食品級(jí)不銹鋼材質(zhì)。 8 )自動(dòng)電梯的升降路和機(jī)械室與臥室、起居室和書(shū)房相鄰的配置使不得。 做不到。 必須進(jìn)行噪音測(cè)試和隔音設(shè)定的修正。 3 .“強(qiáng)制條文”解讀9 )面團(tuán)兒交付用房間必須在墻上標(biāo)注戶內(nèi)暗埋輸油管道的流程。 10 )面團(tuán)兒交付用室內(nèi)面板、插座等離地面的高度，除了滿足國(guó)家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的要求外，還必須確保50mm以上的地面裝飾面層的厚度。 11 )基坑圍護(hù)修訂和施工方案、樁基礎(chǔ)工程施工方案、鋼結(jié)構(gòu)工程施工方案等必須經(jīng)過(guò)公司集團(tuán)有關(guān)職能部門(mén)審查后實(shí)施。 12 )石材幕墻、玻璃

10、幕墻、鋁板幕墻等外墻飾面工程(包括保溫防水系統(tǒng))要求合格專(zhuān)業(yè)公司深化和修訂施工圖專(zhuān)業(yè)，經(jīng)集團(tuán)有關(guān)功能部門(mén)審查后實(shí)施的評(píng)審圖空間控制特羅爾方案的優(yōu)異成本增加效益，案例： 地下停車(chē)庫(kù)汽車(chē)停車(chē)率分析、平面形式、無(wú)人防御、柱網(wǎng)取值、建筑主體、分、分析、報(bào)告、報(bào)告、第一部分、汽車(chē)停車(chē)率：有效地下停車(chē)庫(kù)建筑面積/汽車(chē)停車(chē)數(shù)(。設(shè)備用房間、一、汽車(chē)停車(chē)率分析、分、分析、報(bào)告、報(bào)告、影響地下停車(chē)庫(kù)汽車(chē)停車(chē)率的要素、平面形式、無(wú)人防護(hù)、柱網(wǎng)取值、建筑主體、分、分析、報(bào)告、報(bào)告、設(shè)備用房間建筑面積：157個(gè)汽車(chē)停車(chē)率：26.11、 建筑面積：4104m2汽車(chē)停車(chē)空間：141個(gè)汽車(chē)停車(chē)率：29.1，一、汽車(chē)停車(chē)率分

11、析、分、分析、報(bào)告、報(bào)告、2，地下停車(chē)庫(kù)普通地庫(kù)汽車(chē)停車(chē)率：29，人防地庫(kù)汽車(chē)停車(chē)率：34，標(biāo)準(zhǔn)9層以上及基礎(chǔ)深度超過(guò)3米的建筑物以初階心理投射面積配置人防具體需要民防核面積。人員掩蔽體口部：290平方、一、汽車(chē)停車(chē)率分析、分、分析、報(bào)告、報(bào)告、三、停車(chē)庫(kù)車(chē)位配置與柱網(wǎng)關(guān)系：標(biāo)準(zhǔn)車(chē)位分析、8 .8.4x8.4一、汽車(chē)停車(chē)率分析、分、分析、報(bào)告、報(bào)告、地下停車(chē)庫(kù)柱網(wǎng)可取值：結(jié)論：用相同的汽車(chē)停車(chē)數(shù)推定所需面積， 柱網(wǎng)的大小相對(duì)于汽車(chē)停車(chē)模量的數(shù)值以2平方米回歸。柱網(wǎng)的可取值由車(chē)位的大小和主樓柱網(wǎng)的大小決定。8.1x8.1柱網(wǎng)建筑面積：4104m2汽車(chē)停車(chē)空間：157汽車(chē)停車(chē)率：26.11， 根據(jù)

12、建筑面積：4418m2汽車(chē)停車(chē)空間：155汽車(chē)停車(chē)率：28.51、建筑面積：4658m2汽車(chē)停車(chē)空間：155汽車(chē)停車(chē)率：30.05、1、1萬(wàn)科組的研究，上部建筑物落入地下室的面積比例大于地下室面積的三分之一時(shí)5、設(shè)備用房間面積：一般地下室的設(shè)備用房間包括配電電間、水泵室、生活池、消防池、吸氣排風(fēng)室的消防調(diào)度室等。 根據(jù)一些案例項(xiàng)目的設(shè)備用房間面積分析，設(shè)備用房間占地下停車(chē)庫(kù)整體的815。 對(duì)停車(chē)率的影響很大。 在分析影響分、分析、報(bào)告、汽車(chē)停車(chē)率的因素：綜述：各項(xiàng)汽車(chē)停車(chē)率指標(biāo)時(shí)，不要簡(jiǎn)單地用數(shù)字進(jìn)行比較，而要分析平面形態(tài)，分析判斷是否有人等條件。 在人防面積盡可能少的設(shè)置項(xiàng)目工程之初與民防積

13、極協(xié)商人防的口部防消空間盡量設(shè)置在主樓的地下或其他不影響汽車(chē)停車(chē)的場(chǎng)所，避免空間的浪費(fèi)。 人防配置考慮到與防火區(qū)的合并，消防避難口盡量與人防出入口結(jié)合。汽車(chē)停車(chē)模量分析、分、分析、報(bào)告、報(bào)告、設(shè)備用房配置原則、設(shè)備用房配置可減少有效車(chē)位的占有，保證地庫(kù)的經(jīng)濟(jì)性。 設(shè)備用房間與外墻鄰接，輸油管道出入方便。 盡可能將設(shè)備用房、輔助用房及汽車(chē)停車(chē)全部設(shè)置在地下室，而地面的修改面積盡可能設(shè)定為可銷(xiāo)售面積，使容積率控制范圍內(nèi)的建筑面積可擴(kuò)大銷(xiāo)售。 垃圾室設(shè)置在地下室，不會(huì)損害地面環(huán)境。 應(yīng)該配置在塔下和其他汽車(chē)停車(chē)不方便的角落區(qū)域的設(shè)備用房間不能占據(jù)汽車(chē)停車(chē)位置。 池塘應(yīng)盡量利用坡道下面及其有限的空間。

14、 一、汽車(chē)停車(chē)模量分析、分鐘、分析、報(bào)告、報(bào)告、設(shè)備用房配置原則：p型變電所、k型變電所、水泵房、用戶站、垃圾室、地杰項(xiàng)目工程設(shè)備用房平面部署圖配置緊湊，不可占用大量空間，形成無(wú)效面積。 輪廓線是正的，不能形成銳角的弧，引起布車(chē)的障礙。 充分利用場(chǎng)地犄角旮旯部的空間，配置機(jī)械室和縱交通口。 盡量在長(zhǎng)邊配置汽車(chē)停車(chē)空間，魚(yú)骨狀方式最合適。 避免單側(cè)汽車(chē)停車(chē)、行車(chē)車(chē)道靠在外墻上。 一、汽車(chē)停車(chē)模量分析、分、分析、報(bào)告、設(shè)備用房布置方式和輪廓線：浦江項(xiàng)目工程地下停車(chē)庫(kù)輪廓線設(shè)置調(diào)整，親子坐位增加： 1.5個(gè)，根據(jù)初步的設(shè)置調(diào)整，減少地下室面積600平左右，優(yōu)化汽車(chē)停車(chē)空間數(shù)量：1.優(yōu)化3 .增加母子

15、車(chē)位，縮小輪廓線，雙車(chē)道寬度： 5500，角部配置設(shè)備用房間，調(diào)整行車(chē)車(chē)道寬度，影響地下停車(chē)庫(kù)的成本要素，場(chǎng)地層數(shù)、填埋深度、觀光土、構(gòu)造體系、機(jī)械設(shè)置修訂、分、分析、報(bào)告， 報(bào)告地下一層普通地下停車(chē)庫(kù)的每平方成本為：20002200元人防地下停車(chē)庫(kù)的每平方成本為：28003000元地下二層：每一層成本約為2300元，而土方和基坑圍護(hù)費(fèi)用比一層用地增加約700元/平方米：可能樓層高度也同樣每增加100，成本就增加1020元，因此樓層高度控制特羅爾的好處也包括下表：地下停車(chē)庫(kù)樓層高度控制特羅爾和能夠有效節(jié)約景觀土壤、分、分析、報(bào)告、報(bào)告、二、成本要素分析、分、分析、報(bào)告、報(bào)告、報(bào)告的設(shè)備輸油管道如果控制行車(chē)道的最小凈高度，就是一盞茶。 沒(méi)有必要浪費(fèi)。 結(jié)合不同場(chǎng)所進(jìn)行結(jié)構(gòu)降板處理。 解決占地輸油管道