1、笫三章 市場(chǎng)比較法,第一節(jié) 比較法的基本原理,一、概念：（Market comparison approach or sales comparion approach） 是將估價(jià)對(duì)象與估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過交易的類似不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似不動(dòng)產(chǎn)的成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。,二、理論依據(jù) 替代原理、大數(shù)定律,三、適用對(duì)象和條件,1、適用對(duì)象是具有交易性的不動(dòng)產(chǎn)，如不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)用地、商品住宅、寫字樓、商場(chǎng)、標(biāo)準(zhǔn)廠房等。,2、條件：在同一供求范圍內(nèi)存在著較多的類似不動(dòng)產(chǎn)的交易。,四、操作步驟,1.搜集交易實(shí)例 2.選取交易實(shí)例 3.建立價(jià)格可比基礎(chǔ) 4.進(jìn)行交易情

2、況修正 5.進(jìn)行交易日期修正 6.進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)狀況修正 7.求取比準(zhǔn)價(jià)格,第二節(jié) 搜集交易實(shí)例,一、收集內(nèi)容,1.交易雙方的基本情況和交易目的,2.交易實(shí)例不動(dòng)產(chǎn)的狀況，如坐落、用途、土地狀況、建筑物狀況、周圍環(huán)境等。,3.成交價(jià)格,4.成交日期,5.付款方式,6.交易情況,二、收集途徑,1、查閱政府有關(guān)部門的不動(dòng)產(chǎn)交易資料。,2、查閱報(bào)刊雜志有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)交易的信息資料。,3、參加不動(dòng)產(chǎn)交易會(huì)，了解不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格行情。,4、向不動(dòng)產(chǎn)交易當(dāng)事人、四鄰、經(jīng)紀(jì)人、金融公司、司法機(jī)關(guān)等調(diào)查了解有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)交易的情況。,5、假裝成不動(dòng)產(chǎn)購買者，與不動(dòng)產(chǎn)出售者，如開發(fā)商、代理商等和談，取得真實(shí)的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格資料。,6

3、、參加各類估價(jià)協(xié)會(huì)、學(xué)會(huì)、聯(lián)合會(huì)之類的組織，同行之間相互提供信息。,7、其他途徑，如電話查詢、網(wǎng)絡(luò)查詢等。,第三節(jié) 選取可比實(shí)例和建立價(jià)格可比基礎(chǔ),一、選取要求：,（一）、可比實(shí)例所處的地區(qū)與估價(jià)對(duì)象所處的地區(qū)相同，或是在同一供求范圍的類似地區(qū)。,（二）、可比實(shí)例的用途應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的用途相同。,（三）、可比實(shí)例的建筑結(jié)構(gòu)與估價(jià)對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)相同。,（四）、可比實(shí)例的權(quán)利性質(zhì)與估價(jià)對(duì)象的權(quán)利性質(zhì)相同。,（五）、可比實(shí)例的交易類型應(yīng)與估價(jià)目的相吻合。,（六）、可比實(shí)例的成交日期格應(yīng)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相接近。,（七）、可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)是正常價(jià)格，或可修正為正常價(jià)格。,二、建立價(jià)格可比基礎(chǔ),1、統(tǒng)一付款方

4、式：一般以一次付清所需支付的金額為基準(zhǔn)。,2、統(tǒng)一采用單價(jià)：土地：樓面地價(jià)；停車場(chǎng)：車位,3、統(tǒng)一幣種和貨幣單位,4、統(tǒng)一面積內(nèi)涵,5、統(tǒng)一面積單位,案例一：收集有甲、乙兩宗交易實(shí)例，甲的建筑面積200平方米，成交總價(jià)80萬元人民幣，分三期付款，首期付16萬元人民幣，第二期半年后付32萬元人民幣，余款32萬元人民幣一年后付清。乙的使用面積2500平方英尺，成交總價(jià)15萬美元，于成交時(shí)一次付清。,（1）統(tǒng)一付款方式。以成交日期時(shí)一次付清為基準(zhǔn)，假設(shè) 當(dāng)時(shí)人民幣的年利率為8%，則,=76.42（萬元人民幣）,甲總價(jià)=,乙總價(jià)=15（萬美元）,（2）統(tǒng)一化為單價(jià),甲單價(jià)=764220/200=382

5、1.1（元人民幣/平方米建筑面積）,乙單價(jià)=150000/2500=60（美元/平方英尺使用面積）,（3）統(tǒng)一幣種和貨幣單位。假設(shè)乙交易實(shí)例成交當(dāng)時(shí)的人民幣與美元的市場(chǎng)匯價(jià)為1美元=8.3元人民幣，則 甲單價(jià)= 3821.1（元人民幣/平方米建筑面積） 乙單價(jià)=60*8.3=498 （元人民幣/平方英尺使用面積）,（4）統(tǒng)一面積內(nèi)涵，如果以建筑面積為基準(zhǔn)，另通過調(diào)查得知該類不動(dòng)產(chǎn)的建筑面積與使用面積的關(guān)系為1平方米建筑面積=0.75平方米使用面積，則 甲單價(jià)= 3821.1（元人民幣/平方米建筑面積） 乙單價(jià)=498*0.75=373.5（元人民幣/平方英尺建筑面積）,（5）統(tǒng)一面積單位，以平

6、方米為基準(zhǔn)，1平方米=10.764平方英尺，所以有 甲單價(jià)= 3821.1（元人民幣/平方米建筑面積） 乙單價(jià)=373.5*10.764=4020.4 （元人民幣/平方米建筑面積）,第四節(jié) 交易情況修正,一、含義 將可比實(shí)例的不正常的價(jià)格修正為正常價(jià)格。,二、修正的原因,1.有利害關(guān)系人之間的交易,2.急買、急賣,3.交易雙方或某一方對(duì)市場(chǎng)行情缺乏了解,4.交易雙方或某一方有特別動(dòng)機(jī)或偏好,5.特殊交易方式，如招標(biāo)、拍賣、哄抬或拋售,6.交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān),7.相鄰不動(dòng)產(chǎn)的合并交易,8.受債券債務(wù)關(guān)系影響的交易,三、交易情況修正的方法（百分率法）,可比實(shí)例的成交價(jià)格交易情況修正系數(shù)=正常價(jià)格,

7、其中，交易情況修正系數(shù)應(yīng)是以正常價(jià)格為基準(zhǔn)來確定的。只有這樣，比較的基準(zhǔn)才會(huì)有一個(gè)，而不會(huì)出現(xiàn)多個(gè)。因?yàn)樵谑袌?chǎng)比較法中要求選取多個(gè)可比實(shí)例來進(jìn)行比較修正，如果以每個(gè)可比實(shí)例的實(shí)際成交價(jià)格為基準(zhǔn)，就會(huì)出現(xiàn)多個(gè)比較基準(zhǔn)。,式中，,或,是交易情況修正系數(shù),關(guān)于稅費(fèi)負(fù)擔(dān)的修正，把握兩點(diǎn)：,1.正常成交價(jià)格-應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)=賣方實(shí)際得到的價(jià)格,2.正常成交價(jià)格+應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)=買方實(shí)際付出的價(jià)格,案例二：某宗不動(dòng)產(chǎn)交易，買賣雙方在合同中寫明，買方付給賣方2325元/平方米，買賣中涉及的稅費(fèi)均由買方來負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)不動(dòng)產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的 7%，應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)為正常成

8、交價(jià)格的5%。求該宗不動(dòng)產(chǎn)的正常成交價(jià)格。,解：設(shè)正常成交價(jià)格為V，根據(jù)題意有， V-7%V=2325 解得V=2500（元/平方米）,案例三：某宗不動(dòng)產(chǎn)交易，買賣雙方在合同中寫明，買方付給賣方2625元/平方米，買賣中涉及的稅費(fèi)均由賣方來負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)不動(dòng)產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的 7%，應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的5%。求該宗不動(dòng)產(chǎn)的正常成交價(jià)格。,解：設(shè)正常成交價(jià)格為V，根據(jù)題意有， V+5%V=2625 解得V=2500（元/平方米）,第五節(jié) 交易日期修正,一、含義： 將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格修正為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。,二、修正方法：,1.百分率法 可比實(shí)例

9、在成交日期時(shí)的價(jià)格 交易日期修正系數(shù)=估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格,2.用定基價(jià)格指數(shù)進(jìn)行修正,可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格指數(shù)/成交日期的價(jià)格指數(shù)=在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格,應(yīng)用舉例：某地區(qū)某類不動(dòng)產(chǎn)2001年4月至10月的價(jià)格指數(shù)分別為79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1（以1998年1月為100），其中，某宗不動(dòng)產(chǎn)在2001年6月的價(jià)格為1800元/平方米，對(duì)其進(jìn)行交易日期修正，修正到2001年10月的價(jià)格為：,3. 采用環(huán)比價(jià)格指數(shù)進(jìn)行修正,可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格成交日期的下一時(shí)期的價(jià)格指數(shù)再下一期的價(jià)格指數(shù) 估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格指數(shù)=在估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)格,應(yīng)用舉例：某地

10、區(qū)某類不動(dòng)產(chǎn)2001年4月至10月的價(jià)格指數(shù)分別為99.6、94.7、96.7、105.0、109.2、112.5、118.1（均以上個(gè)月為100），其中，某宗不動(dòng)產(chǎn)在2001年6月的價(jià)格為2000元/平方米，對(duì)其進(jìn)行交易日期修正，修正到2001年10月的價(jià)格為： 2000 1.05 1.092 1.125 1.181=3046.8（元/平方米）,4. 采用逐期遞增或遞減的價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行修正,5. 采用期內(nèi)平均上升或下降的價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行修正,可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格（1+ 價(jià)格變動(dòng)率期數(shù)）=在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格,應(yīng)用舉例：評(píng)估某宗不動(dòng)產(chǎn)2001年9月末的價(jià)格，選取了下列可比實(shí)例：成交價(jià)格3000

11、元/平方米，成交日期2000年10月末。另調(diào)查獲知該類不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格2000年6月末至2001年2月末平均每月比上月上漲1.5%，2001年2月末至2001年9月末平均每月比上月上漲2%。對(duì)該可比實(shí)例進(jìn)行交易日期修正，修正到2001年9月末的價(jià)格為： 3000 （1+1.5%）4 （1+2%）7=3658（元/平方米）,第六節(jié) 不動(dòng)產(chǎn)狀況修正,一、含義,將可比實(shí)例在其不動(dòng)產(chǎn)狀況下的價(jià)格調(diào)整為在估價(jià)對(duì)象的不動(dòng)產(chǎn)狀況下的價(jià)格。,二、修正的內(nèi)容,1.區(qū)位狀況修正：繁華程度、交通便捷度、環(huán)境景觀、公共設(shè)施完備程度、臨街狀況、樓層、朝向等。,2.權(quán)益狀況修正：土地使用權(quán)年限、城市規(guī)劃限制條件（如容積率）,3

12、.實(shí)物狀況修正：,（1）土地：面積大小、形狀、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、土地平整度、地籍地質(zhì)、水文狀況,（2）建筑物：新舊程度、建筑程度、建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修等,三、修正方法,1.直接比較法：以估價(jià)對(duì)象不動(dòng)產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)。,2.間接比較法：設(shè)想一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的不動(dòng)產(chǎn)狀況，以次標(biāo)準(zhǔn)的不動(dòng)產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)。,四、不動(dòng)產(chǎn)狀況修正應(yīng)注意的問題,由于不同使用性質(zhì)的不動(dòng)產(chǎn)，影響其價(jià)格的區(qū)位因素和實(shí)物因素不同，因此，在進(jìn)行區(qū)位和實(shí)物狀況的比較修正時(shí)，具體比較修正的內(nèi)容及權(quán)重應(yīng)有所不同。例如，居住不動(dòng)產(chǎn)講究寧靜、安全、舒適；商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)著重繁華程度、交通條件；工業(yè)不動(dòng)產(chǎn)強(qiáng)調(diào)對(duì)外交通運(yùn)輸；農(nóng)業(yè)不動(dòng)產(chǎn)則注重土壤、排水和灌溉條

13、件。,第七節(jié) 求取比準(zhǔn)價(jià)格,一、求取某個(gè)可比實(shí)例對(duì)應(yīng)的某個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的方法,1、修正系數(shù)連乘形式,估價(jià)對(duì)象價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格交易情況修正系數(shù)交易日期修正系數(shù)不動(dòng)產(chǎn)狀況修正系數(shù),注：每項(xiàng)修正對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的調(diào)整不超過20%，綜合調(diào)整不得超過30%。,(1)直接比較修正公式,上式中，交易情況修正的分子為100，表示以正常價(jià)格為基準(zhǔn)；交易日期修正的分母為100，表示以成交日期時(shí)的價(jià)格為基準(zhǔn)；不動(dòng)產(chǎn)狀況修正的分子為100，表示以估價(jià)對(duì)象的不動(dòng)產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)。,(2)間接比較修正公式,2、修正系數(shù)累加形式,估價(jià)對(duì)象價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格（1+交易情況修正系數(shù)+交易情況修正系數(shù)+不動(dòng)產(chǎn)狀況修正系數(shù)）,二、將多

14、個(gè)可比實(shí)例的比準(zhǔn)價(jià)格綜合或一個(gè)最終比準(zhǔn)價(jià)格的方法,1.平均數(shù), 簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù), 加權(quán)算術(shù)平均數(shù),2.中位數(shù),中位數(shù)是把修正出的各個(gè)價(jià)格按從低到高或從高到低的順序排列，當(dāng)項(xiàng)數(shù)為奇數(shù)時(shí)，位于中間位置的那個(gè)價(jià)格為綜合出的價(jià)格，當(dāng)項(xiàng)數(shù)為偶數(shù)時(shí)，位于中間位置的那兩個(gè)價(jià)格的簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)為綜合出的價(jià)格。,眾數(shù)是一組數(shù)值中出現(xiàn)次數(shù)最多的數(shù)值。,3.眾數(shù),4.其他方法,如去掉一個(gè)最高價(jià)格和一個(gè)最低價(jià)格，將余下的進(jìn)行簡(jiǎn)單算術(shù)平均。,第八節(jié) 應(yīng)用舉例,案例四：為評(píng)估某寫字樓2000年10月31日的正常市場(chǎng)價(jià)格，在該寫字樓附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C三宗類似寫字樓，有關(guān)資料如下表所示：,在上表的交易情況中，正（負(fù)

15、）值表示可比實(shí)例的成交價(jià)格高（低）于其正常價(jià)格的幅度；不動(dòng)產(chǎn)狀況中，正（負(fù)）值表示可比實(shí)例的不動(dòng)產(chǎn)狀況優(yōu)（劣）于估價(jià)對(duì)象的不動(dòng)產(chǎn)狀,況導(dǎo)致的價(jià)格差異幅度。另假設(shè)人民幣與美元的市場(chǎng)匯價(jià)2000年3月31日為1:8.5，2000年10月31日為1:8.3；該類寫字樓以人民幣為基準(zhǔn)的市場(chǎng)價(jià)格2000年1月1日至2000年2月31日基本保持不變， 2000年2月31日至2000年5月31日平均每月比上月下降1%，以后每月比上月上升0.5%。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該寫字樓2000年10月31日的正常市場(chǎng)價(jià)格。,解：（1）計(jì)算公式： 比準(zhǔn)價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格交易情況修正系數(shù)交易日期修正系數(shù)不動(dòng)產(chǎn)狀況修正系數(shù),（2）計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格,（3）求取估價(jià)對(duì)象價(jià)格：將上述三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)作為最終比準(zhǔn)價(jià)格。,估價(jià)對(duì)象價(jià)格=（6598.33+6328.88+6192.31）/3 = 6373.17（人民幣元/平方米）,習(xí)題：需要評(píng)估某商品住宅1995年9月31日的正常市場(chǎng)價(jià)格，在該住宅附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C三宗已成交的類似住宅，有關(guān)資料如下表所示：,在上表的交易情況中，正（負(fù)）值表示可比實(shí)例的成交價(jià)格