1、2020/7/27，1，益達(dá)世紀(jì)城成本分析，大連益達(dá)房地產(chǎn)，益達(dá)世紀(jì)城，2020/7/27，2，輪廓指數(shù)，2020/7/27，3，1，規(guī)劃建筑指數(shù)1.1，規(guī)劃面積指數(shù)表1，2020/7/27，4住宅和公共建筑綜合平均價(jià)格為3，371.80元/m2，其中住宅平均價(jià)格為3，339.22元/m22020/7/27/6/2/2/4。按住戶比例，每戶綜合平均單價(jià)為38.25萬元/戶，比第一階段平均價(jià)格低8.81%，與第二階段持平。每期價(jià)格上漲率為3%，即每平方米增加100元。2020/7/27，7，3。銷售價(jià)格與成本的關(guān)系3.1。平均銷售價(jià)格與成本利潤(rùn)的比較表5。資本化的利息不包括在上述成本中，而上述成

2、本包括在費(fèi)用中(與財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)有所不同)；相比之下，每棟建筑的第一期和第二期的買賣都低于成本價(jià)；第二、三、四期費(fèi)用比第一期高2.7%，每平方米增加75元；上述成本指標(biāo)的構(gòu)成見下表。2020/7/27，8，4，項(xiàng)目收入4.1，利潤(rùn)表6，說明：上表不包括車庫利潤(rùn)計(jì)算，共233個(gè)車庫，總建筑安裝費(fèi)用2153.13萬元；上表不包括學(xué)校征地和建設(shè)費(fèi)用，這些費(fèi)用在大學(xué)第二階段分?jǐn)傆?jì)算。2020/7/27，9，4.2，財(cái)務(wù)指標(biāo)(見財(cái)務(wù)說明)，2020/7/27，10，4.3，銷售利潤(rùn)控制比例表7，如果項(xiàng)目銷售凈利潤(rùn)保證為15%，總成本必須控制在總銷售價(jià)格的63%左右。2020/7/27，11/5，總成本構(gòu)成及對(duì)

3、比分析5.1，成本構(gòu)成表8，上述成本指標(biāo)均按銷售面積計(jì)算，若按實(shí)際建筑面積計(jì)算的指標(biāo)見匯總表1-2，2020/7/27，12，5.2，并除以公司各經(jīng)辦部門，成本構(gòu)成比表9，說明：從上表可以看出，跟蹤、監(jiān)督和評(píng)價(jià)預(yù)算執(zhí)行情況是控制成本的有效手段，并與經(jīng)辦部門簽訂了責(zé)任書。超預(yù)算獎(jiǎng)罰流程見附圖1。2020/7/27/13/5/1/1。擴(kuò)能配套費(fèi)構(gòu)成(占總成本的6.9%和總收入的5.8%)表10顯示，已支付配套費(fèi)為2527萬元，支付比例為70%，余額1061萬元是節(jié)約的重點(diǎn)；各經(jīng)辦部門的付款明細(xì)見預(yù)算執(zhí)行計(jì)劃表。2020/7/27/14/5.1/2，基礎(chǔ)設(shè)施配套及外網(wǎng)建設(shè)費(fèi)用(占總成本的5.59%，

4、占總收入的4.7%)，表11，說明：供電系統(tǒng)，住宅區(qū)采用雙回路供電，電纜數(shù)量增加約一倍，高壓變電站的改造費(fèi)用未計(jì)入初始預(yù)算；外網(wǎng)工程的成本節(jié)約主要集中在對(duì)施工方案的評(píng)價(jià)和對(duì)工程成本有直接影響的各原始設(shè)施的位置；根據(jù)該小區(qū)的建設(shè)總結(jié)可以得出，雖然總成本的比例只有5.6%左右，但外部網(wǎng)絡(luò)工程成本是成本可控點(diǎn)。2020/7/27/15/5/1/3，單體建筑分析表12，a。由上表中各單體建筑的指標(biāo)可以看出：1#2#10#由華威設(shè)計(jì)研究院設(shè)計(jì)，約1275元/m2；一期3 #和4 #由大連設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)，約1320元/m2，相差50元/m2。經(jīng)分析，含鋼量之差為3 kg/m2，混凝土厚度系數(shù)之差為0.03m3

5、/m2，設(shè)計(jì)較為保守。5 #、6 #、15 #、16 #、17 #，首層公共建筑指標(biāo)為1400元/m2；7 #、8 #、9 #、11 #和13 #單元為不同樓層，半地下室，指標(biāo)為1370元/m2，比一期高出100元/m2。b在戶型方面，10#12#為大戶型，與14#小戶型的單價(jià)相差80，100元/平方米。從成本角度看，大戶型的成本低于小戶型。整體建筑約占總成本的50%，總收入的42%。成本控制2020/7/27/16/5/1/4，單體建筑建筑安裝費(fèi)用構(gòu)成見表13，說明：按專業(yè)工程劃分，有22個(gè)施工單位和15個(gè)供貨單位，支付金額為1.414億元，占建筑安裝總費(fèi)用的54.6%；單體建筑工程相繼完工

6、(15#樓除外)，各施工單位單獨(dú)申報(bào)工程結(jié)算數(shù)據(jù)。結(jié)算審核將是成本控制的最后一級(jí)，也是控制的關(guān)鍵點(diǎn)。具體措施如下：一、結(jié)算數(shù)據(jù)被封存，流程單據(jù)不完整的經(jīng)濟(jì)單據(jù)不予簽字；b .如果申報(bào)超額比例超過一定范圍，將按比例采納處罰等審計(jì)流程建議，如流程圖所示；c、工程材料質(zhì)量審查是以合同為依據(jù)，對(duì)于未達(dá)到合同標(biāo)準(zhǔn)的等。根據(jù)合同規(guī)定，嚴(yán)格控制罰款；d、第一期工程的保修期已經(jīng)到了，保修金的發(fā)放和扣款制度的制定必須經(jīng)過各級(jí)質(zhì)檢員的審核。建安主體工程2020/7/27/17/5/1/5，表14，主體結(jié)構(gòu)、砌磚和抹灰占單體建筑工程的72%，約占總造價(jià)的36%，因此主體施工單位的選擇為二級(jí)造價(jià)控制(設(shè)計(jì)為一級(jí))，如

7、采用乙級(jí)施工資質(zhì)。競(jìng)爭(zhēng)性定價(jià)，如垂直運(yùn)輸、超高、周期性材料和其他強(qiáng)有力的建設(shè)可以降低投標(biāo)價(jià)格；建設(shè)單位選擇的廣泛性和信息性直接影響成本。2020/7/27，18，5.1.6，表15，2020/7/27，19。由上表可見，門窗工程占單體建筑總量的10.3%，占總成本的5.1%，占總收入的4.3%。如果使用塑鋼門窗，成本將降低約2740元/平方米，凈利潤(rùn)將增加1%。同時(shí)可以看出，外門和外窗的面積占總建筑面積的比例很大，因此建筑形式直接影響成本。要采用高價(jià)產(chǎn)品組件，必須有相應(yīng)的高價(jià)銷售價(jià)格，這是“成本效益”，與早期產(chǎn)品定位，尤其是成本效益的關(guān)系。2020/7/27、20、6、項(xiàng)目成本比較6.1、成本差異比較表16、2020/7/27、21、6.