1、房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)地方稅收政策,2009年5月,一、房地產(chǎn)開發(fā)程序與納稅環(huán)節(jié),立項,規(guī)劃,取得 土地,開工 建設(shè),銷售、自用,批準(zhǔn)立項 文件,建設(shè)用地 規(guī)劃許可證,建設(shè)工程 規(guī)劃許可證,國有土地 使用權(quán)證書,建筑工程 施工許可證,預(yù)（銷）售 許可證,竣工 驗收,工程竣工 驗收報告,辦理 土增立項 登記,契稅 土地稅 印花 （耕占）,印花,土增 清算,房產(chǎn) 土地 土增 印花,第一部分 土地取得環(huán)節(jié),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目開發(fā)前，通過各種途徑獲得國有土地使用權(quán)時，涉及到的地方稅種主要有：契稅、耕地占用稅、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。,一、契稅-稅收要素簡介,契稅的特點： 契稅屬于財產(chǎn)轉(zhuǎn)移稅。 契稅由財產(chǎn)承受

2、人繳納。,一、契稅-稅收要素納稅人,土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時，承受的企業(yè)、事業(yè)單位、國家機關(guān)、軍事單位、社會團體、其他組織和個體經(jīng)營者以及其他個人為契稅的納稅人。,一、契稅-稅收要素-征稅范圍,國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（包括出售、贈與、和交換）。,一、契稅-稅收要素-征稅范圍,下列轉(zhuǎn)移方式，視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣或者房屋贈與征稅： 以土地、房屋權(quán)屬抵債或者作價投資、入股的； 以獲獎、預(yù)購、預(yù)付集資建房款或者轉(zhuǎn)移無形資產(chǎn)方式承受土地、房屋權(quán)屬的 建設(shè)工程轉(zhuǎn)讓時發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的 以其他方式事實構(gòu)成土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的。,一、契稅-稅收要素-計稅依據(jù),基本規(guī)定： 國有土地

3、使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，為成交價格； 土地使用權(quán)贈與、房屋所有權(quán)贈與，由契稅征收機關(guān)參照同類土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價格或者評估價格核定； 土地使用權(quán)交換、房屋所有權(quán)交換、土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)交換，為交換價格的差額；,以協(xié)議方式出讓土地的，計稅依據(jù)為成交價格。包括土地出讓金、土地補償費、安置補償費、地上附著物和青苗補償費、市政建設(shè)配套費等承受者應(yīng)交付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟利益。 以競價方式出讓的，其契稅計稅價格，一般應(yīng)確定為競價的成交價格，土地出讓金、市政建設(shè)配套設(shè)施費以及各種補償費用應(yīng)包括在內(nèi)。 政府減免土地出讓金的，計稅依據(jù)不能相應(yīng)減除。 土地使用者將土地使

4、用權(quán)及所附建筑物、構(gòu)筑物等(包括在建的房屋、其他建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物)轉(zhuǎn)讓給他人的，應(yīng)按照轉(zhuǎn)讓的總價款計征契稅。,一、契稅-稅收要素-計稅依據(jù),一、契稅-稅收要素減免稅,與開發(fā)企業(yè)有關(guān)的規(guī)定： 企業(yè)改制重組有關(guān)契稅政策（ 財稅2003184號文件、國稅函2006844號、財稅2008175號）,納稅地點：房地產(chǎn)坐落地。特殊-市屬管轄用地 先稅后證,一、契稅-征收管理,二、耕地占用稅稅收要素簡介,（一）納稅人：占用耕地建房和從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個人。 （二）征稅范圍：耕地主要指種植農(nóng)作物的土地。 （三）計稅依據(jù)：納稅人實際占用的耕地面積 。 （四）單位稅額：各省自定。北京原稅額 35

5、、40、42、45元/平方米,二、耕地占用稅納稅義務(wù)發(fā)生時間,經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地的，耕地占用稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為納稅人收到土地管理部門辦理占用農(nóng)用地手續(xù)通知的當(dāng)天。 未經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地的，耕地占用稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為納稅人實際占用耕地的當(dāng)天。,三、印花稅稅收要素簡介,印花稅是對經(jīng)濟活動和經(jīng)濟交往中書立、領(lǐng)受的憑證征收的一種稅。 印花稅的征稅對象是印花稅暫行條例所列舉的各種憑證，由憑證的書立、領(lǐng)受人繳納，是一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅。 印花稅納稅人根據(jù)應(yīng)納稅憑證的性質(zhì)，分別按比例稅率或者按件定額計算征收。,三、印花稅土地取得環(huán)節(jié)合同,土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同 稅目-產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù) 政策依據(jù)-

6、財稅2006162號,三、印花稅對開發(fā)企業(yè)的稅收政策,開發(fā)商在經(jīng)濟適用住房、商品住房項目中配套建造廉租住房，在商品住房項目中配套建造經(jīng)濟適用住房，如能提供政府部門出具的相關(guān)材料，可按廉租住房、經(jīng)濟適用住房建筑面積占總建筑面積的比例免征開發(fā)商應(yīng)繳納的印花稅。,第二部分 房地產(chǎn)開發(fā)、預(yù)售環(huán)節(jié),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目開發(fā)建設(shè)和預(yù)售環(huán)節(jié)，涉及到的地方稅種主要有：房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、土地增值稅。,一、印花稅房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)合同,建筑安裝工程承包合同 建設(shè)工程勘察設(shè)計合同 借款合同 財產(chǎn)保險合同,二、城鎮(zhèn)土地使用稅新條例規(guī)定,提高了稅額標(biāo)準(zhǔn)，將現(xiàn)行條例規(guī)定的稅額標(biāo)準(zhǔn)提高2倍 統(tǒng)一了內(nèi)、外資企業(yè)稅收

7、負(fù)擔(dān),二、城鎮(zhèn)土地使用稅稅收要素簡介,（一）納稅人。擁有土地使用權(quán)的單位和個人 （二）計稅依據(jù)。以實際占用的土地面積為計稅依據(jù)。 （三）適用稅額。30元、24元、18元、12元、3元、1.5元。 （四）納稅地點。獨立核算單位機構(gòu)所在地。 （五）納稅期限。按年征收，分期繳納，即每年4月、10月的前15日。 （六）納稅時間。取得土地的次月。,二、城鎮(zhèn)土地使用稅稅收要素簡介,（七）對開發(fā)用地的單獨規(guī)定 計稅面積的確定：已銷售房屋的占地面積（已銷售房屋的建筑面積開發(fā)項目房屋總建筑面積）總占地面積。,二、城鎮(zhèn)土地使用稅稅收要素簡介,（七）對開發(fā)用地的單獨規(guī)定 在每年的4、10月份征期征收，4月份征期應(yīng)以

8、當(dāng)年3月31日未售出房屋的占地面積為計稅依據(jù)，計算繳納上半年應(yīng)納的稅款；10月份征期應(yīng)以當(dāng)年9月30日未售出房屋的占地面積為計稅依據(jù)，計算繳納下半年應(yīng)納的稅款。 也可以采取按各月末未售出房屋的占地面積為計稅依據(jù)，計算全年應(yīng)納稅款，并于下一年度1月31日前到主管地方稅務(wù)機關(guān)辦理上一個年度的稅款清算。,三、房產(chǎn)稅,凡是在基建工地為基建工地服務(wù)的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋，不論是施工企業(yè)自行建造還是由基建單位出資建造交施工企業(yè)使用的，在施工期間，一律免征房產(chǎn)稅。但是，如果在基建工程結(jié)束以后，施工企業(yè)將這種臨時性房屋交還或者估價轉(zhuǎn)讓給基建單位的，應(yīng)當(dāng)從基建單位接

9、收的次月起，依照規(guī)定征收房產(chǎn)稅。,四、土地增值稅,對本市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目全部竣工土地增值稅清算前預(yù)（銷）售商品房取得的收入，除政府批準(zhǔn)的經(jīng)濟適用房和限價房外，自2007年1月1日開始，一律按預(yù)（銷）售收入的1%預(yù)征土地增值稅。,四、土地增值稅納稅地點,自1999年1月1日起，凡在本市轉(zhuǎn)讓在京單位房地產(chǎn)的國內(nèi)單位，由原向房地產(chǎn)座落地的地方主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅，改為向轉(zhuǎn)讓項目的企業(yè)核算地或行政事業(yè)單位、社會團體稅務(wù)注冊登記地的地方稅務(wù)機關(guān)申報納稅。,四、土地增值稅納稅期限,房地產(chǎn)開發(fā)項目，納稅申報時間為自取得銷售（預(yù)售）許可證起每季度終了后15日內(nèi)辦理納稅申報手續(xù)（含零申報）。,第三部分 房地

10、產(chǎn)竣工銷售環(huán)節(jié),房地產(chǎn)開發(fā)商在項目竣工銷售環(huán)節(jié)，涉及到的地方稅種主要有：城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、土地增值稅。 印花稅：產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù) 城鎮(zhèn)土地使用稅：同預(yù)售環(huán)節(jié),一、土地增值稅清算的范圍,凡從事房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房項目，在滿足規(guī)定的土地增值稅清算條件時，均應(yīng)辦理土地增值稅的清算手續(xù),包括不預(yù)征的經(jīng)適房、限價房等項目。,二、土地增值稅清算的條件,（一）納稅人應(yīng)進行土地增值稅清算的條件 （二）主管地方稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算的條件,（一）納稅人應(yīng)進行土地增值稅清算的條件,1、全部竣工并銷售完畢的房地產(chǎn)開發(fā)項目。 2、整體轉(zhuǎn)讓未竣工的房地產(chǎn)開發(fā)項目。 3、直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的項目。

11、 4、納稅人申請注銷稅務(wù)登記的房地產(chǎn)開發(fā)項目。,（二）主管地方稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算的條件,1、 納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)項目已通過竣工驗收，在整個預(yù)（銷）售的房地產(chǎn)開發(fā)建筑面積達到可銷售總建筑面積的比例85（含）以上的。可銷售總建筑面積范圍中不包括已自用或出租使用年限在一年以上再出售的面積。 2、取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的。 3、經(jīng)主管地方稅務(wù)機關(guān)進行納稅評估發(fā)現(xiàn)問題后，認(rèn)為需要辦理土地增值稅清算的房地產(chǎn)開發(fā)項目。,三、納稅人申請清算時限,（一）納稅人應(yīng)申請清算的 90日內(nèi) （二）主管地方稅務(wù)機關(guān)要求清算的 30日內(nèi),達到清算條件,申請清算,稅務(wù)機關(guān)通知,申請清

12、算,四、納稅人應(yīng)提供的清算資料,共11類資料。 無商業(yè)配套設(shè)施的經(jīng)適房、限價房可不提供中介機構(gòu)出具的鑒證報告,五、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入情況,（一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的范圍 貨幣收入 實物收入 其他收入 視同銷售房地產(chǎn)收入-用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為,（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格的確定,貨幣收入-商品房購銷合同統(tǒng)計表及相關(guān)合同所記載的金額 實物收入-財產(chǎn)評估 其他收入-專門評估 視同銷售房地產(chǎn)收入-稅務(wù)機關(guān)按照當(dāng)期同類區(qū)域、同類房地產(chǎn)的市場價格核定,（三）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的重點,1、房地產(chǎn)銷售合同 -是否包括貨幣以外的經(jīng)濟收益,（三）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

13、收入審核的重點,2、代收費用 -計入房價中向購買方一并收取，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅 -代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入,六、扣除項目金額情況,扣除項目金額按照條例和細(xì)則的規(guī)定確定 對納稅人無法提供合法有效憑證的，不予扣除 對于各項預(yù)提（或應(yīng)付）費用不得包括在扣除項目金額中,（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額,1、取得土地使用權(quán)所支付金額的構(gòu)成 地價款+國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用 地價款=土地出讓金或?qū)嶋H支付的地價款 有關(guān)費用：包括取得土地的契稅和印花稅,（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額,2、取得土地使用權(quán)所支付金額的確認(rèn) 必須提供已支付的地價款憑

14、證，不能提供的，不允許扣除 憑證：國有土地出讓合同、土地局開具的收據(jù)、地稅局開具的契稅完稅證等,（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本,1、房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成 -土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用,（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本,1、房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成 （1）土地征用及拆遷補償費 納稅人是在已征用和拆遷好的土地上進行開發(fā)，則這部分支出已體現(xiàn)在納稅人取得土地使用權(quán)所支付的金額中，不允許再扣除。,（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本,1、房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成 （2）前期工程費 如果納稅人取得的是已經(jīng)進行了土地開發(fā)的“熟地” 這部分前期工程費在納稅人的房地產(chǎn)開發(fā)成本中就不允許再扣除。

15、,（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本,1、房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成 （3）建筑安裝工程費 -出包 -自行建造,（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本,1、房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成 （4）基礎(chǔ)設(shè)施費,（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本,1、房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成 （5）公共配套設(shè)施費 -必須先確定允許扣除的配套設(shè)施面積后再計算分?jǐn)偂?-對于成片開發(fā)分期清算項目后期清算時實際支付的公共配套設(shè)施費用分?jǐn)偙壤笥谇捌诘慕痤~時，允許在整體項目全部清算時，按照整體項目重新進行調(diào)整分?jǐn)偂?（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本,1、房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成 （6）開發(fā)間接費用 -僅指內(nèi)部獨立核算單位直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的各項間接費用。 -納稅人的行政管理部門（總部）為管理和組織

16、經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用，應(yīng)在房地產(chǎn)開發(fā)費用中扣除 。,（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本,2、房地產(chǎn)開發(fā)成本的重點： 根據(jù)收款方的性質(zhì)、支付款項的內(nèi)容，確定收到票據(jù)的類別： 經(jīng)營性企業(yè)-稅務(wù)局監(jiān)制的發(fā)票 行政機關(guān)或政府行政管理機構(gòu)-行政事業(yè)性收據(jù) 征地及拆遷補償費用-書面憑證（合同協(xié)議、收據(jù)） 其他的白條和收據(jù)-不能作為支出憑證,（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本,2、房地產(chǎn)開發(fā)成本的重點 核定四項成本的條件： （1）無法按清算要求提供開發(fā)成本核算資料的； （2）提供的開發(fā)成本資料不實的； （3）發(fā)現(xiàn)鑒證報告內(nèi)容有問題的； （4）虛報房地產(chǎn)開發(fā)成本的； （5）清算項目中的四項成本每平方米建安成本扣除額，明顯高于分類房產(chǎn)

17、單位面積建安造價表中公布的每平方米工程造價金額，又無正當(dāng)理由無法舉證的。,（三）房地產(chǎn)開發(fā)費用,銷售費用 管理費用 財務(wù)費用,扣除方法： 利息+5%； 10%,（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金,營業(yè)稅 城市維護建設(shè)稅 教育費附加 印花稅-在管理費用中扣除,（五）加計扣除,代收費用金額不包括在加計20%的扣除基數(shù)數(shù)額內(nèi) 。,七、清算重點問題,“分期開發(fā)” 回遷房的核算 拆遷補償費扣除 以股權(quán)投資方式投入土地的核算 應(yīng)付未付成本的扣除,第四部分 房地產(chǎn)使用環(huán)節(jié),房地產(chǎn)開發(fā)商在項目使用環(huán)節(jié)，涉及到的地方稅種主要有：房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅。,一、房產(chǎn)稅稅收要素簡介,（一）納稅人。擁有產(chǎn)權(quán)的單位和個人 （二）計稅依據(jù)。房產(chǎn)原值一次減除30%后的余值以實際占用的土地面積為計稅依據(jù)。 （三）適用稅額。1.2%。 （