1、第六章 市場法及其運(yùn)用,第五節(jié) 交易情況修正,組員：李金栓 0904030090 盧棟龍 0904030121 林梓橋 0904030107,1、含義 為了排除比較實例在交易行為中由于一些特殊因素的影響而造成的交易價格的偏差，將可比實例的成交價格調(diào)整為正常價格。,交易情況修正,2、造成成交價格偏差的因素,（1）強(qiáng)買強(qiáng)賣 一般來說，強(qiáng)迫出售的價格要低于正常市場的價格，而強(qiáng)迫購買的價格要高一些。 （2）交易雙方的利害關(guān)系 比如，親朋好友間、母子公司間、公司與其員工間等的交易要低于市場正常價格但也有出于特殊動機(jī)，使成交價高于市場價格。 （3）交易雙方或者某一方對交易對象或市場行情缺乏了解 買房不了解

2、市場，會盲目購買，價格一般會偏高 賣方不了解市場，會盲目出售，價格一般會偏低,（4）急于出售或購買的交易 往往急于出手的價格會偏低，急于購買則相反 （5）交易雙方或某一方有特別動機(jī)或偏好 交易雙方對交易對象有特別的意義、愛好、感情等，一般交易價格會比市場正常價格偏高。比如古董類的交易 （6）相鄰房地產(chǎn)的合并交易 兩塊相鄰的地產(chǎn)合并會產(chǎn)生“合并價值”如圖：,可見，A、B兩塊地合并所產(chǎn)生的增值為40萬（100-30 x2=40）,（7）特殊方式交易 拍賣、招標(biāo)、哄抬或拋售等 （8）交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān) 一般來說，在正常市場價格的正常交易中交易中，買賣雙方各自繳納應(yīng)繳的稅費(fèi)。但實際的房地產(chǎn)交易中，往往

3、出現(xiàn)只有一方繳納所有的稅費(fèi)。 （9）受迷信影響的交易 比如燕窩、熊膽等，本身沒有那么大的功效，卻被夸大，導(dǎo)致價格昂貴。,交易情況修正方法,差額法 百分率法 交易稅費(fèi)修正,差額法,差額法較為簡單，其修正公式為： 可比實例成交價格 交易情況修正金額=可比實例正常市場價格,百分率法,修正公式：可比實例成交價格交易情況修正系數(shù)=可比實例正常市場價格 可比實例成交價格：所選取的符合一定條件、發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)的成交價格 交易情況修正系數(shù)：以正常市場價格為基準(zhǔn)來確定的系數(shù),百分率法,交易情況修正系數(shù)：假設(shè)可比實例成交價格比其正常市場價格高、低的百分率為S，則有：,百分率法,交易情況中以正常市場價格為基

4、準(zhǔn)的重要性 采用市場估價時要求選取多個可比實例，這樣，如果以正常市場價格為基準(zhǔn)，只會有一個比較基準(zhǔn)，反之則有多個比較標(biāo)準(zhǔn)。 單一的比較標(biāo)準(zhǔn)，則有唯一的修正系數(shù)1/（1S%）。 有多個比較標(biāo)準(zhǔn)，則有多個不同的修正系數(shù)。,百分率法,在相同數(shù)據(jù)下，以不同基準(zhǔn)得出的可比實例正常市場價格相對比（1、2） 1.以正常市場價格為基準(zhǔn)，由前面公式可得： 可比實例正常市場價格=可比實例成交價格1/（1+S%） 2.以實際成交價格為基準(zhǔn)，則有： 可比實例正常市場價格=可比實例成交價格1/（1-S%） 可知在相同數(shù)據(jù)下，選取不同的基準(zhǔn)的修正系數(shù)所得出的可比實例正常市場價格是不相等的。即“可比實例成交價格比其正常市場

5、價格高S%”與“可比實例市場正常價格比其成交價格低S%”的含義是不等同的。 因此，在交易情況修正中應(yīng)統(tǒng)一采用可比實例成交價格比其正常市場價格是高還是低的說法。,交易稅費(fèi)糾正,交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的修正，具體是將成交價格修正為依照稅法及中央和地方政府的有關(guān)規(guī)定（沒有規(guī)定的，按照當(dāng)?shù)亓?xí)慣），買賣雙方各自繳納自己應(yīng)繳納的交易稅費(fèi)下的價格。 修正公式1： 正常成交價格-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)=賣方實得金額 正常成交價格+應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)=買方實付金額 即買方實付金額-賣方實得金額=應(yīng)由買賣雙方繳納的稅費(fèi),交易稅費(fèi)糾正,修正公式2： 如果賣方、買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)是正常成交價格的一定比率，則有： 應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)=正常成交價格應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率 應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)=正常成交價格應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比率 即:賣方實得金額=正常成交價格（1應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率