1、7.0 項(xiàng)目商業(yè)可行性分析,7.2 市場(chǎng)發(fā)展研究-北京優(yōu)質(zhì)商業(yè)發(fā)展變化研究,經(jīng)營(yíng) 收益,作為區(qū)域大型優(yōu)質(zhì)商業(yè)，需要周邊人口和日人流的雙重支撐，經(jīng)營(yíng)狀況和租金收益才能趨于良好。這兩個(gè)因素是商業(yè)項(xiàng)目成功的必要條件。,周邊人口規(guī)模,日人流量,7.0 項(xiàng)目商業(yè)可行性分析,7.2 市場(chǎng)發(fā)展研究-區(qū)域商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)研究,亦莊區(qū)域和上地區(qū)域均是經(jīng)過了20余年的發(fā)展，區(qū)域趨于成熟（人口與交通），優(yōu)質(zhì)商業(yè)的出現(xiàn)也基本是區(qū)域發(fā)展20年左右； 本項(xiàng)目所在的永豐產(chǎn)業(yè)基地相比其他兩個(gè)開發(fā)區(qū)開發(fā)時(shí)間要晚，因?yàn)閰^(qū)域內(nèi)目前人口數(shù)量很少，因此本項(xiàng)目周邊公里范圍內(nèi)還沒有大型商業(yè)出現(xiàn)，未來隨著區(qū)域開發(fā)的成熟，人口數(shù)量的增加，未來區(qū)域

2、需要出現(xiàn)大型的城市綜合體類物業(yè)，但需要一個(gè)較長(zhǎng)的時(shí)間來發(fā)展，因?yàn)閰^(qū)域開發(fā)力度大，樂觀估計(jì)需要10年左右。,望京商圈概況,7.0 項(xiàng)目商業(yè)可行性分析,7.2 市場(chǎng)發(fā)展研究-區(qū)域商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)研究,望京商圈主要商業(yè),小結(jié) 望京區(qū)域是典型的居住加辦公帶動(dòng)了商業(yè)的發(fā)展。因?yàn)榻┠?，大量的中高端住宅的開發(fā)及周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展，帶來了穩(wěn)定的消費(fèi)人群，隨之商業(yè)開始蓬勃發(fā)展； 望京國(guó)際商業(yè)中心和凱德Mall購物中心，因?yàn)槿胧邢鄬?duì)較早，且地理交通位置極佳，加之業(yè)態(tài)齊品牌全，是望京區(qū)域最成功的兩個(gè)商業(yè)案例。而其他大型商業(yè)項(xiàng)目現(xiàn)階段經(jīng)營(yíng)狀況一般或不理想； 區(qū)域未來的供應(yīng)量大，競(jìng)爭(zhēng)會(huì)變得更加激烈；,啟示：對(duì)于商業(yè)，想發(fā)

3、展到成熟區(qū)域商業(yè)圈是需要一個(gè)非常長(zhǎng)的時(shí)間過程，并需要多個(gè)因素的支持（尤其是涉及人口和交通的因素）；即使處于成熟的商業(yè)區(qū)域中，一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目能否成功取決于多個(gè)因素，包括：位置、交通、可視可達(dá)性、主題/定位、業(yè)態(tài)品牌，還有開發(fā)商的實(shí)力和經(jīng)驗(yàn)。通常缺一不可。,7.0 項(xiàng)目商業(yè)可行性分析,7.2 市場(chǎng)發(fā)展研究-區(qū)域商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)研究,區(qū)域成熟商圈的發(fā)展歷程和大商業(yè)出現(xiàn)的基礎(chǔ),90年代初，區(qū)域開始形成,初期居住和辦公類物業(yè)發(fā)展，初具規(guī)模,中期商業(yè)發(fā)展出現(xiàn)百貨或集中型商業(yè) 業(yè)態(tài)品牌逐步豐富,15 20年,近些年，出現(xiàn)成功的代表大型購物中心 標(biāo)志著區(qū)域商業(yè)趨于成熟化,前期商業(yè)發(fā)展以專業(yè)店和商街為主 起到配套作用

4、,通過對(duì)望京商圈的研究，結(jié)合望京商業(yè)項(xiàng)目出現(xiàn)年表，我們不難發(fā)現(xiàn)：一個(gè)區(qū)域商業(yè)的發(fā)展從形成到成熟，正常情況也需要15-20年的時(shí)間來培養(yǎng)。而大商業(yè)的出現(xiàn)也是建立在區(qū)域已經(jīng)發(fā)展相對(duì)成熟的基礎(chǔ)上；,望京國(guó)際商業(yè)中心（12.4萬） 凱德Mall購物中心（8.8萬）開業(yè),北京望京,15年左右,7.0 項(xiàng)目商業(yè)可行性分析,7.2 市場(chǎng)發(fā)展研究-區(qū)域商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)研究,可視性可達(dá)性,位置交通,主題/定位,開發(fā)商自身實(shí)力,業(yè)態(tài)品牌組合,成功商業(yè)項(xiàng)目應(yīng)具備的條件,成功商業(yè)項(xiàng)目應(yīng)具備的條件,一個(gè)成熟的商業(yè)區(qū)域，擁有成熟的商業(yè)氛圍，是做成功一個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目的基礎(chǔ)條件，當(dāng)然除此之外還要具備左圖所列的多個(gè)條件，包括區(qū)位交通、可視