1、4P模式在房地產(chǎn)營銷中運(yùn)用的理解,4P產(chǎn)生,4P,1,2,3,4,渠道 Place,促銷 Promotion,產(chǎn)品 Product,價(jià)格 Price,1964年，美國營銷專家鮑敦提 出了市場營銷組合概念，它是 市場營銷人員綜合運(yùn)用并優(yōu)化 組合多種可控因素，以實(shí)現(xiàn)其 營銷目標(biāo)的活動總稱。這些可 控因素后來被麥卡錫歸并為四 類即4P(產(chǎn)品Product；價(jià) 格Price；渠道Place；促 銷Promotion)，從那以后4P 成為每一個商業(yè)人士的公用語 言，風(fēng)行營銷界三十多年。,Product 產(chǎn)品,產(chǎn)品也不單單是產(chǎn)品，它是一個產(chǎn)品的體系，對房地產(chǎn)商品而言，產(chǎn)品包括 產(chǎn)品種類、產(chǎn)品質(zhì)量與產(chǎn)品售后

2、服務(wù)。,是別墅還是普通住宅、是平層還是躍式、復(fù)式，是多層還是小高層、高層。是連排還是獨(dú)體。是小戶型還是大戶型 ？,產(chǎn)品 種類,產(chǎn)品 質(zhì)量,包括建材、施工水平、土地狀況、設(shè)計(jì)風(fēng)格、小區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施、容積率、綠化率等等 。,產(chǎn)品 售后服務(wù),物業(yè)管理水平如何?開發(fā)商信用如何?交屋后的承諾如何兌現(xiàn)?產(chǎn)生糾紛如何處理等等。,Price 價(jià)格,對房地產(chǎn)商品而言價(jià)格不單單是價(jià)格，而是一個價(jià)格體系下的各樣成本，及基于這些成本之上的一個利潤空間，從而制定一系列的價(jià)格 。,價(jià)格系列,入市均價(jià)、實(shí)收均價(jià)、總體實(shí)收均價(jià)、起價(jià)、最高價(jià)、樓層差、朝向差、極差、跳差等以及制定一套相關(guān)的價(jià)格升降策略。,Place 渠道,房

3、地產(chǎn)渠道也不單單是渠道，它包括供應(yīng)商、物流分銷商和客戶終端建設(shè)幾部分組成，由于房地產(chǎn)商品的特殊性，它的商品并不流通，這種物流的過程中層層加碼的現(xiàn)象不復(fù)存在 。因此，房地產(chǎn)商品的渠道建設(shè)與普通商品的渠道建設(shè)要簡單，成本要相對低。,主要集中在對政府、媒體、企劃、廣告、金融、建筑、裝修、印刷、設(shè)計(jì)等 。,上端渠道的建設(shè),4,直接面對客戶終端建設(shè)。,下端渠道的建設(shè),Promotion 促銷,房地產(chǎn)區(qū)域促銷：不局限于促銷活動 ，而是廣義上對消費(fèi)者、對員工、對終端、對經(jīng)銷商的一個促銷組合。,將傳統(tǒng)商品宣傳手 段加以擴(kuò)充與放大。,地產(chǎn)促銷方式 就無所不包。,地產(chǎn)商有足夠 錢宣傳促銷。,房地產(chǎn)產(chǎn)品四個環(huán)節(jié)中，流通環(huán)節(jié)消失。,傳統(tǒng)商品需要經(jīng)過生產(chǎn)加工、流