1、,漫談二手房,小組成員：張琰，李夢晗，莊靜文，董睿，李雪,Logo,提綱,我們的思考,四,二,三,一,二手房及二手房市場概況,二手房交易程序,二手房交易相關(guān)稅費(fèi),二手房及二手房市場概況,從上個(gè)世紀(jì)90年代中期開始，房地產(chǎn)開發(fā)熱潮再次興起，并一直持續(xù)至今。尤其是近幾年，房地產(chǎn)行業(yè)已成為拉動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長的重要力量。隨著一手商品房市場規(guī)模的擴(kuò)大及國家房改政策的進(jìn)一步深入，二手房正逐漸走俏市場，以其獨(dú)特的魅力吸引了越來越多的消費(fèi)者和投資者。,二手房及二手房市場概況,二手房在很多人的印象中似乎就是一些年代久、比較陳舊的房子，這種看法有失偏頗。據(jù)介紹，在一些房地產(chǎn)市場比較成熟的城市，如北京、上海、

2、深圳等，二手房已成了市場上的主流。因?yàn)檫@些城市土地供應(yīng)量減少，新開的樓盤逐漸變少，有些地方的新房的供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如二手房的供應(yīng)量。,提綱,我們的思考,四,二,三,一,二手房及二手房市場概況,二手房交易程序,二手房交易相關(guān)稅費(fèi),Company Logo,二手房交易程序 交易前,1、買賣雙方委托房地產(chǎn)中介公司 2、買房實(shí)地看房 3、賣方協(xié)助買方審查房屋權(quán)屬 4、買方付定金,二手房交易程序交易時(shí),1買賣雙方簽合同 2賣方報(bào)稅 3買賣雙方共同申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記 4賣方繳稅并辦理過戶手續(xù) 5買方領(lǐng)取新房產(chǎn)證,二手房交易程序交易后,1結(jié)賬水表賬單 2告知電表狀況 3天然氣過戶 4結(jié)清電話費(fèi)和上網(wǎng)費(fèi) 5協(xié)助有線電視

3、過戶,提綱,我們的思考,四,二,三,一,二手房及二手房市場概況,二手房交易程序,二手房交易相關(guān)稅費(fèi),二手房交易相關(guān)稅費(fèi),相關(guān)稅費(fèi),買房稅費(fèi),賣方稅費(fèi),買房稅費(fèi),買房稅費(fèi) 一、稅 1.契稅： 房價(jià)1.5 適用個(gè)人購買普通居住用房； 房價(jià) 3 適用個(gè)人購買非普通居住用房、花園住宅、 非居住用房 及法人購房。 2. 印花稅：合同價(jià)*0.05。 3. 權(quán)證印花稅：5元/本。,買房稅費(fèi),二、費(fèi) 1、配圖費(fèi)： 25元/套； 非居住用房130元/套。 2、交易手續(xù)費(fèi) 2.5元/平方米*建筑面積； 非居住用房：合同價(jià)*0.5（買方承擔(dān)）。 3、權(quán)證登記費(fèi)： 80元/件； 非居住用房、法人售房300元/件。,C

4、ompany Logo,賣方稅費(fèi),賣方稅費(fèi),一、稅,合同價(jià)*5.55%（境外人 為5%-5.05%，視房屋所在區(qū)縣而定,普通居住用房：免征；,非普通居住用房：（出售價(jià)購入價(jià)）*5.55%（境外人為5%-5.05%，視房產(chǎn)所在區(qū)縣而定）,營業(yè)稅及附加,居住用房滿五年,居住用房未滿五年,花園住宅、非居住用房、法人售房,（出售價(jià)購入價(jià)）*5.55%（境外人為5%-5.05%，視房產(chǎn)所在區(qū)縣而定）,賣方稅費(fèi),花園住宅、非居住用房、法人售房,居住用房未滿五年，或產(chǎn)權(quán)人擁有兩套（含）以上房產(chǎn),（出售價(jià)購入價(jià)營業(yè)稅及附加出售稅費(fèi)土地增值稅）*20%,未提供完整房屋原值憑證,（出售價(jià)（購入價(jià)+上手契稅）本手營

5、業(yè)稅及附加裝修費(fèi)（最多不超過上手房價(jià)10%）銀行貸款利息上手交易手續(xù)費(fèi)上手公證費(fèi)）*20%,個(gè)人所得稅,免征,居住用房滿五年，且為本人唯一一套自住用房,非普通居住用房：合同價(jià)*2%,普通居住用房： 合同價(jià)*1%,賣方稅費(fèi),3、土地增值稅： A居住用房：免征 B花園住宅、非居住用房、法人售房：（售價(jià)土地增值稅可扣除項(xiàng)目）稅率； 稅率：當(dāng)土地增值稅/土地增值稅可扣除項(xiàng)目50%，稅率為30%，大于50%小于等于100%時(shí)稅率為40%，大于100%200%時(shí)，稅率為50%，大于200%，稅率60%； 注：土地增值稅可扣除項(xiàng)目為：房屋購入價(jià)房屋購入時(shí)的契稅購入時(shí)的交易手續(xù)費(fèi)購入時(shí)的印花稅本次的營業(yè)稅及附

6、加本次的中介費(fèi)（需視房產(chǎn)所在區(qū)縣而定）。 4、印花稅：合同價(jià)*0.05。 二、費(fèi) 交易手續(xù)費(fèi)：居住用房 2.5元/平方米*建筑面積；,提綱,我們的思考,四,二,三,一,二手房及二手房市場概況,二手房交易程序,二手房交易相關(guān)稅費(fèi),Company Logo,我們的思考,二手房交易過程中常遇到的風(fēng)險(xiǎn),我們對(duì)于二手房交易的建議,我們的思考風(fēng)險(xiǎn),1 房屋的固定性與房產(chǎn)交易信息的真實(shí)性風(fēng)險(xiǎn) 房屋作為不動(dòng)產(chǎn)的一種，它的產(chǎn)權(quán)歸屬是以產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)的登記為準(zhǔn)，也就是說一個(gè)人所居住的房屋極有可能并不是他本人，我們無法從表面現(xiàn)象判斷房屋的真正主人是誰。全國各地假冒房屋產(chǎn)權(quán)人出售房屋，使當(dāng)事人利益受損的案件屢見不鮮，甚

7、至就在我們身邊也會(huì)時(shí)常發(fā)生這種事情；另外，房產(chǎn)的查封、凍結(jié)、抵押等信息也可能不在房屋所有權(quán)證有所體現(xiàn)，這更加大了房產(chǎn)交易的風(fēng)險(xiǎn)。,我們的思考風(fēng)險(xiǎn),2 房產(chǎn)轉(zhuǎn)移的特殊性與房產(chǎn)交易資金交割的風(fēng)險(xiǎn) 我國只有在登記機(jī)關(guān)辦理完畢產(chǎn)權(quán)登記，房屋的產(chǎn)權(quán)才算真正的發(fā)生了轉(zhuǎn)移。如果在辦理產(chǎn)權(quán)登記申請(qǐng)以前支付交易資金，買方會(huì)覺得房產(chǎn)還在賣方的名下，自己就把錢付給了賣方，這不太合適；如果辦理完畢產(chǎn)權(quán)登記以后，買方再付錢，賣方會(huì)覺得這有失公平，因?yàn)樵跊]有拿到房款的情況下，就將自己的房產(chǎn)過戶到買方名下，萬一買方拿到新的房屋所有權(quán)證，卻不付錢，自己真的會(huì)“錢房兩空”。,我們的思考風(fēng)險(xiǎn),3、房產(chǎn)狀況的多樣性與對(duì)中介機(jī)構(gòu)選擇

8、的風(fēng)險(xiǎn) 交易雙方很多時(shí)候?yàn)榱斯?jié)約時(shí)間、減少麻煩便借助于房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的專業(yè)性通過房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)協(xié)助辦理，一些信譽(yù)良好、運(yùn)作規(guī)范的房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的確為交易雙方帶來便利，但是運(yùn)作不規(guī)范的中介機(jī)構(gòu)也著實(shí)讓交易雙方吃盡苦頭。吃差價(jià)、亂收“加急費(fèi)”等，讓交易雙方交了不少“冤枉錢”。,我們的思考,二手房交易過程中常遇到的風(fēng)險(xiǎn),我們對(duì)于二手房交易的建議,我們的思考建議,1、理智購房。 消費(fèi)者除了要充分了解所要購買的房地產(chǎn)本身的一些情況外，最重要的是要理清自己購買房地產(chǎn)的目的是自用還是投資。 2、尋找一個(gè)相對(duì)安全、方便的交易平臺(tái)。 國外的二手房交易都是靠中介機(jī)構(gòu)來完成的，中介機(jī)構(gòu)發(fā)揮了極大的作用。在為交易雙方相互傳遞信息，代辦相關(guān)事務(wù)，不僅給交易雙方帶來方便，節(jié)省了時(shí)間，而且也起到了規(guī)范交易行為的作用，使房地產(chǎn)交易在一定的規(guī)則下有秩序地進(jìn)行。,我們的思考建議,3、正確理解房價(jià)問題。 某一地區(qū)的房價(jià)偏高或偏低不能代表全國的房價(jià)都偏高或偏低，判斷本地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格是否高應(yīng)該綜合考慮，如本地區(qū)的供給是否大于需求、購房戶購房的目的是自用還是投資、投機(jī)性比例能占多大等等。 4、及時(shí)辦理過戶手續(xù)。 房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)，價(jià)值量大、交易風(fēng)險(xiǎn)高。,青年置業(yè)者的二手房置業(yè)規(guī)劃,1特點(diǎn) 2考慮因素 3置業(yè)建議,特點(diǎn),追求自由 無束縛 適應(yīng)力、獨(dú)立性強(qiáng) 經(jīng)濟(jì)收入有限，“月光族”居多,