1、商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)模式研究報(bào)告萬科企業(yè)特別研究,2011年9月,目錄商業(yè)房地產(chǎn)概述商業(yè)房地產(chǎn)市場狀況商業(yè)房地產(chǎn)模式分析商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢分析附錄：萬科企業(yè)特別研究,商業(yè)房地產(chǎn)概述,商業(yè)房地產(chǎn)指用于各種零售、餐飲、娛樂、健身服務(wù)、休閑設(shè)施等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式。按照功能劃分，中國商業(yè)房地產(chǎn)主要有以下11種形式,其中購物中心是目前我國商業(yè)房地產(chǎn)的熱點(diǎn)投資方式，特指規(guī)模巨大，集購物、休閑、娛樂、飲食等于一體，包括百貨店、大賣場以及眾多專業(yè)連鎖零售店在內(nèi)的超級商業(yè)中心。按照規(guī)模劃分主要有以下五類,近鄰型（小型）,社區(qū)型（中型）,都市型（大型）,超區(qū)域型（超大型）,超級型,7000M2,10-20家,20-

2、100家,100家以上,150-200家,250-700家,5-10萬,20萬以上,50萬以上,商圈輻射幾百萬至幾千萬人口,10分鐘車程以內(nèi),30分鐘車程以內(nèi),1.3萬M2,1.5-7萬M2,7萬M2以上,主營日用品、食品,大型超市或批發(fā)商店,主力店為大型百貨公司或批發(fā)店,100輛,500輛,1000-5000輛,5000輛以上,10000l輛,10-20萬,主力店3-5家,10萬M2以上,主力店3-6家，業(yè)態(tài)組合更加豐富,類型,出租面積,入駐商戶,商圈內(nèi)人口,商圈半徑,主力店情況,停車位數(shù)量,商業(yè)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀宏觀市場情況市場參與者狀況分析價(jià)值鏈分析,國內(nèi)市場經(jīng)濟(jì)的總體向好。零售業(yè)市場的放開

3、，政策的促進(jìn)以及城市化水平的提升是宏觀環(huán)境的大趨勢,商機(jī)一：WTO承諾的保護(hù)期結(jié)束，2005年后，中國零售市場全面開放，將由一線、二線城市擴(kuò)大到三線、四線城市,商機(jī)二：根據(jù)商務(wù)部、建設(shè)部的關(guān)于做好地級城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃工作的通知要求，各地要在04年底前，完成城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的規(guī)劃，以城市經(jīng)營為重點(diǎn)的商業(yè)形態(tài)建設(shè)，將成為城市未來建設(shè)的重點(diǎn),商機(jī)三：城市化步伐加快。我國目前城市化水平只有34%，低于世界平均水平15個(gè)百分點(diǎn)，隨著我國城市化水平的提高和城市規(guī)模的擴(kuò)大，新興城市，特別是科技園區(qū)、工業(yè)園和衛(wèi)星城的出現(xiàn)，作為城市形象的商業(yè)形態(tài)的規(guī)劃和建設(shè)，將成為城市建設(shè)的重點(diǎn),人均商業(yè)面積比較,城市化程度比較,

4、商鋪銷售面積占房地產(chǎn)銷售面積比較,資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)快報(bào),其次，政策的推動。目前正在進(jìn)行的各地級市城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局的總體規(guī)劃，將為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展帶來巨大的、潛在的市場機(jī)遇,購物中心投資熱點(diǎn)將從各直轄市、省會城市轉(zhuǎn)移至地級市,3,國內(nèi)各大城市的小商品市場將面臨全面的升級、改建,1,商業(yè)房地產(chǎn)的項(xiàng)目規(guī)劃將不得不與所在城市的商業(yè)規(guī)劃相結(jié)合,4,大型購物中心數(shù)量的增長速度將得到控制,2,由購物中心全國市場五力競爭分析可知：購物中心競爭較為激烈,潛在的競爭者較多：現(xiàn)有的住宅開發(fā)商、國際房地產(chǎn)巨頭、非房地產(chǎn)大型企業(yè)；大多實(shí)力雄厚,國家土地供應(yīng)日趨緊縮 融資渠道單一，銀行貸款條件嚴(yán)格,競爭者：跨區(qū)域開

5、發(fā)商數(shù)量較少，但大多實(shí)力雄厚,各大型零售商和品牌店對開發(fā)商要求嚴(yán)格，存在共同發(fā)展的需求，侃價(jià)實(shí)力強(qiáng)大,品牌專賣店、超市、便利店數(shù)量眾多,替代品,供應(yīng)方,客戶,潛在競爭者,商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈和關(guān)鍵成功因素分析,立項(xiàng),取得土地,規(guī)劃設(shè)計(jì),招標(biāo)管理,工程管理,招商管理,商業(yè)管理,開發(fā)資金融資,流動資金融資,商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值鏈,業(yè)態(tài)組合,商業(yè)房地產(chǎn)關(guān)鍵成功因素,商業(yè)管理能力,所在商圈吸引力,自有資金實(shí)力/融資能力,規(guī)模,主力店/品牌店效應(yīng),招商能力,土地獲取能力,商業(yè)房地產(chǎn)模式分析商業(yè)房地產(chǎn)市場定位中國熱點(diǎn)商業(yè)模式研究國際購物中心模式介紹,商業(yè)房地產(chǎn)在房地產(chǎn)行業(yè)中的定位圖,地域細(xì)分,低端,高端,郊區(qū),

6、居住區(qū),商業(yè)中心區(qū),商業(yè)房地產(chǎn)在房地產(chǎn)行業(yè)中的定位圖,價(jià)格細(xì)分,中端,商業(yè)房地產(chǎn)相對處于一個(gè)高價(jià)及位于商業(yè)中心區(qū)的位置，并有向郊區(qū)擴(kuò)張的趨勢,寫字樓所主要處于商業(yè)中心，屬于高端價(jià)位。并有部分寫字樓處于郊區(qū),住宅處于中低價(jià)位，并且主要在居住區(qū)和郊區(qū)之間,別墅群體： 高價(jià)位，郊區(qū),各類型商業(yè)房地產(chǎn)在商業(yè)房地產(chǎn)的定位圖,地域細(xì)分,低端,高端,郊區(qū),居住區(qū),商業(yè)中心區(qū),各類型商業(yè)房地產(chǎn)在商業(yè)房地產(chǎn)的定位圖,價(jià)格細(xì)分,中端,備注： 項(xiàng)目,大型購物中心基本處于郊區(qū)，并成為未來發(fā)展的趨勢,百貨商場,商業(yè)街,超市,小商品城,都市型購物中心處于商業(yè)中心區(qū)，高端價(jià)位,中國熱點(diǎn)商業(yè)模式研究 大型購物中心（Shopp

7、ing Mall）模式研究 產(chǎn)權(quán)式商鋪模式研究 訂單地產(chǎn)模式研究,大型購物中心（Shopping Mall）模式研究,上海新天地一個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)的奇跡,上海新天地別具特色的建筑風(fēng)格獲得廣泛的贊賞，并榮獲“2001年中國年代新銳榜建筑”獎、美國 建筑師學(xué)會頒發(fā)的“文化遺產(chǎn)建筑”獎和東方周末舉辦的第一屆“2002 HIGH在上?！薄白顣r(shí)尚場所”獎 上海新天地是由以中西合璧、新舊結(jié)合的海派文化為基調(diào)，將上海特有的傳統(tǒng)石庫門里弄于充滿現(xiàn)代感的新建筑群融為一體，成為集餐飲、購物、娛樂等功能于一身的國際化休閑、文化、娛樂中心。,北里由多棟石庫門老房子組成， 通過外表整舊如舊，內(nèi)部翻新創(chuàng)新，在保持歷史風(fēng)貌的基

8、礎(chǔ)上，并結(jié)合了西方現(xiàn)代化的建筑、裝修和設(shè)備，化身成多家高級消費(fèi)場所及餐廳。充分展現(xiàn)了新天地的國際元素。,新天地北里,新天地南里建成了一座總樓面面積達(dá)兩萬五千平方米的購物、娛樂、休閑中心于二零零二年中正式開幕，除了來自世界各地的餐飲場所外，更進(jìn)駐了年輕人最喜愛的時(shí)裝專門店、時(shí)尚飾品點(diǎn)、美食廣場、電影院及大規(guī)模的一站式健身中心 新天地南里建有酒店式公寓和一個(gè)具有二百二十個(gè)車位的地下停車場,新天地南里,在南里和北里的分水嶺（興業(yè)路）是中共“一大”會址所在地， 沿街的石庫門建筑也將成為凝結(jié)歷史文化與現(xiàn)代藝術(shù)的城市風(fēng)景線,新天地一派繁華，但目前這個(gè)項(xiàng)目對投資商來說卻是虧損的，總體14億的投資大約要10年

9、以后才可收回,高成本,新天地項(xiàng)目收回14億的投資至少要在10多年以后了。正是由于這個(gè)原因，瑞安董事長羅康瑞在接手個(gè)項(xiàng)目的時(shí)候被業(yè)界譏為“瘋子”。,1、高地價(jià) 新天地位于淮海中路南側(cè)，延安路高架和南北高架的交匯點(diǎn)，屬于上海的黃金地段,2、高費(fèi)用 為保持石庫門建筑的原貌，瑞安集團(tuán)請來了具有東西方背景的兩家國際公司以及同濟(jì)大學(xué)專家共同制定解決方案，并進(jìn)口昂貴的防潮藥水以整舊如舊 動遷安置費(fèi)用達(dá)6.7億，地下管道費(fèi)用高達(dá)3億,3、低密度 新天地建筑最高不超過四層，新天地每平方米建造成本高達(dá)2萬元人民幣，項(xiàng)目總投資14億元,4、低容積率 新天地項(xiàng)目的容積率只有1.8，這樣的項(xiàng)目在上海市中心肯定虧本,5、

10、低收入 目前新天地內(nèi)共有租戶92家，瑞安集團(tuán)年收入只有七、八千萬人民幣,瑞安集團(tuán)賠本建設(shè)新天地，玄機(jī)就在于在太平橋的整體改建計(jì)劃中，新天地的角色就是以新天地的人文環(huán)境和人工湖的生態(tài)環(huán)境，撬動太平橋整體地價(jià),A 太平橋人工湖綠地： 人工湖綠地占地4.4萬平方米，水面面積為1.2萬平方米，綠地下面的地下停車場可提供200多個(gè)車位。整個(gè)項(xiàng)目耗資近1億元。,B 上海新天地 上海新天地是一個(gè)具上海歷史文化風(fēng)貌的都市旅游區(qū)，占地3萬平方米。集餐飲、商業(yè)、文化和娛樂功能為一體。,D 企業(yè)天地甲級辦公樓區(qū) 企業(yè)天地坐落太平橋人工湖北畔，辦公樓將沿湖而建，形成一道1.2公里的湖邊建筑。建筑面積逾50萬平方米，將

11、興建多棟甲級辦公樓、酒店、商場及其他配套設(shè)施。 企業(yè)天地目標(biāo)是營造一流的商圈，發(fā)展成為跨國公司總部所在地。,C 翠湖天地高級住宅小區(qū) 翠湖天地位于人工湖的南側(cè)，是整體規(guī)劃中占地面積最大的項(xiàng)目，總建筑面積68萬平方米。 翠湖天地一期五棟住宅樓在三周內(nèi)已全部售完，二期正在開發(fā)中。,太平橋整體改造項(xiàng)目目的及理念 先改善環(huán)境來提升該地區(qū)品質(zhì)和價(jià)值，帶動整個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)。 首先開發(fā)新天地，為該地區(qū)營造一個(gè)高品位的人文環(huán)境；然后開發(fā)人工湖綠地，為該地區(qū)創(chuàng)造一個(gè)優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境，提升了 52公頃的土地的品質(zhì)，再進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會效益雙贏。,E 瑞安集團(tuán)總部大樓 東區(qū)將興建一棟白玉蘭花苞形狀

12、的超高層建筑，作為瑞安集團(tuán)未來的總部。白玉蘭是上海市花，這個(gè)建筑將成為太平橋項(xiàng)目的象征。,上海新天地成了中國舊區(qū)改造的樣板。羅康瑞也通過新天地的成功獲得了杭州西湖和重慶化龍橋改造項(xiàng)目。瑞安集團(tuán)正逐步躋身亞太重量級房產(chǎn)集團(tuán)的行列,化龍橋片區(qū)重建項(xiàng)目位于重慶主城區(qū)的中心地段，占地面積130萬平方米。建成后的化龍橋片區(qū)，將配合重慶市的國際化發(fā)展，延伸和補(bǔ)充解放碑中央商務(wù)區(qū)的功能?；垬蚱瑓^(qū)改造項(xiàng)目定位：重慶的制造業(yè)服務(wù)中心。瑞安集團(tuán)將在設(shè)計(jì)上強(qiáng)化該區(qū)與山水的親和性。 作為重慶制造業(yè)的服務(wù)中心，未來的化龍橋片區(qū)將提供各種的配套服務(wù)設(shè)施：包括會展、貿(mào)易和批發(fā)中心、高檔星級酒店、智能寫字樓、高檔住宅下去以

13、及餐飲、娛樂、購物、休閑等相關(guān)社區(qū)配套設(shè)施，成為國內(nèi)外駐渝人士、商賈以及企管、設(shè)計(jì)、開發(fā)、市場退管、貿(mào)易等各界人士的匯聚點(diǎn)。,杭州西湖天地,重慶化龍橋片區(qū)重建項(xiàng)目,金源時(shí)代購物中心，無論是龐大的規(guī)模還是齊備的功能都當(dāng)之無愧現(xiàn)代中國的商業(yè)航母,大,建筑面積大：作為北京市2003年60項(xiàng)重點(diǎn)工程之一，金源ShoppingMall占地18.2公頃，規(guī)劃建筑面積為68萬平方米； 單體面積大：一期總建筑面積為55萬平方米的單體建筑，是世界最大的商業(yè)單體建筑。東西橫跨600米，南北跨度為120米，地上五層，地下兩層； 停車面積大：有大型室內(nèi)停車樓，車位達(dá)6800余個(gè)，開車可達(dá)各個(gè)商業(yè)樓層，堪稱目前世界上超

14、大的ShoppingMall之一。,業(yè)態(tài)種類多：一站式購物理念，集百貨，超市，建材家居，汽車展銷，專賣店，餐飲，溜冰場，電影院，酒吧，咖啡廳，書店等休閑娛樂項(xiàng)目于一體； 店鋪多：規(guī)劃有5至6家主力店，還有20余家半主力店，600余家專賣店，100余家主題餐廳，10余家娛樂休閑娛樂場所； 客流量多：據(jù)權(quán)威機(jī)構(gòu)預(yù)測，金源ShoppingMall的客流量每天將達(dá)到10萬人次，年銷售額將超過50億元人民幣。,購物環(huán)境好：統(tǒng)一管理，以具有時(shí)尚休閑風(fēng)格的連接各個(gè)業(yè)態(tài)商家的步行街，具有環(huán)境與人文意識的多個(gè)中庭布置，以及大型觀光屋頂花園； 品牌知名度高：已簽約燕莎、正大集團(tuán)易初蓮花、居然之家、北京亞運(yùn)村汽車交

15、易市場、紅人俱樂部、紙老虎等眾多著名的國際國內(nèi)主力店； 消費(fèi)力高：擁有附近世紀(jì)城、魯藝上河園、萬泉新新家園、錦繡大地等高檔社區(qū)的客流優(yōu)勢。,1,2,3,多,高,無獨(dú)有偶，金源集團(tuán)采用低廉的租金作Shopping Mall，也是看重Shopping Mall 附近世紀(jì)城的開發(fā)，只不過這一次是先造城再造Mall,金源 Mall,金源集團(tuán)首先建造120萬M2的世紀(jì)城一、二期。 通過準(zhǔn)現(xiàn)房銷售、5000元每平方米的低價(jià)、大規(guī)模成熟社區(qū)等賣點(diǎn)，2003年以3663億元的銷售額高居北京十大熱銷樓盤榜首,1,繼成功投資開發(fā)京西最大商品房項(xiàng)目“世紀(jì)城”后，再次重拳出擊，投資38億，打造世界最大的商業(yè)單體：68

16、萬M2金源時(shí)代購物中心,2,與此同時(shí)，金源集團(tuán)開展了183萬M2世紀(jì)城三期的建設(shè)，三期開盤就已經(jīng)達(dá)到均價(jià)6300元,3,金源模式總結(jié) 首先建造中檔次的大型住宅區(qū)，采用低價(jià)銷售，快速回籠資金 然后再建設(shè)高檔次的Shopping Mall，提升該地段的人氣及商業(yè)氛圍 同時(shí)推出大型的綜合住宅區(qū)，再一次實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金的快速回籠 利用回籠的現(xiàn)金以及造成的影響，迅速在全國其他地方復(fù)制該模式，實(shí)現(xiàn)集團(tuán)的快速擴(kuò)張。,綜觀金源模式，其最大的特點(diǎn)在于“做快大盤”-快速銷售、快速回籠資金、快速在全國擴(kuò)展復(fù)制,低價(jià)快速銷售120萬M2的世紀(jì)城住宅區(qū)，在短期內(nèi)迅速回籠資金達(dá)80億,借勢迅速推出68 M2的MALL和183萬M

17、2的住宅區(qū)。低價(jià)快速引進(jìn)商家，提升地段整體價(jià)值。,1,2,3,未來發(fā)展（04-08） 1、金源集團(tuán)將在全國將設(shè)4家左右的Shopping Mall 2、在全國將建設(shè)6至8家左右的五星級酒店,一體化開發(fā)模式已經(jīng)成為Shopping Mall 的主要開發(fā)模式，并有著巨大的商業(yè)利潤，我們總結(jié)，該模式有如下的特點(diǎn),2,5,3,以小帶大，實(shí)現(xiàn)一體化整體區(qū)域的升值,部分微利或虧損，整體盈利,只租不售的經(jīng)營手法,與政府密切配合，獲得整體開發(fā)權(quán),新天地首先改善環(huán)境、營造商業(yè)文化和歷史文化來提升太平橋整體地段的品質(zhì)和價(jià)值，從而帶動整個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)。金源mall的建設(shè)也是為整體303萬M2的世紀(jì)城大盤營造良好

18、的商業(yè)氛圍。,新天地地區(qū)目前是虧損很大，但是通過新天地效應(yīng)所帶來的地價(jià)升值卻是非常大的。太平橋地段以前均價(jià)是8000元，但是2003年翠湖小區(qū)的售價(jià)達(dá)到了20000元左右。金源mall目前投資要12年以上才能收回投資，但是其住宅房地產(chǎn)確有大量現(xiàn)金回籠,新天地和金源并沒有采用流行的分割商鋪，迅速取得現(xiàn)金的方法，而是采用只租不售的經(jīng)營手法，有利于企業(yè)的長久經(jīng)營，樹立企業(yè)的整體形象而實(shí)現(xiàn)良好的整體管理和整體營銷。,瑞安集團(tuán)密切配合盧灣區(qū)政府，最終獲得了整體52公頃的開發(fā)權(quán)。瑞安集團(tuán)才敢拿出一小塊地做新天地。金源集團(tuán)也是拿到了3000畝地。如果工程切分成幾塊，交給不同的房產(chǎn)開發(fā)商去做，將會使各開發(fā)商單

19、兵作戰(zhàn)，缺乏整體協(xié)調(diào)，難形成綜合效應(yīng)，也不可能有今天的新天地和金源,1,4,以市場為導(dǎo)向的周密的項(xiàng)目規(guī)劃與完善的企業(yè)管理,上海新天地的規(guī)劃、建設(shè)和經(jīng)營都是以市場為導(dǎo)向，有著周密安排的 。新天地所作的環(huán)環(huán)相扣的每一步，都是有完善的管理的支持。金源集團(tuán)也是如此。,一體化開發(fā)模式以其巨額的利潤引來無數(shù)英雄競折腰，然而機(jī)會只垂青那些已經(jīng)準(zhǔn)備好的人,適用于,自有資金比較雄厚的房地產(chǎn)企業(yè)； 能夠獲得大塊土地開發(fā)權(quán)，能夠從后續(xù)的開發(fā)中取得收益； 擁有完善的管理體系和統(tǒng)一細(xì)致的規(guī)劃；,不適用于,自有資金不雄厚的企業(yè)，希望通過項(xiàng)目短期內(nèi)獲得資金回報(bào)； 僅取得小塊土地的開發(fā)權(quán)，不能從周圍地段的升值取得收益彌補(bǔ)前期

20、損失； 沒有統(tǒng)一細(xì)致的規(guī)劃和完善的管理體系。,產(chǎn)權(quán)式商鋪模式研究,案例1：柳林大廈在繁華的上?；春Ｂ?，岳祥投資推出分割出售并返租柳林大廈商鋪的舉措，引來眾多的投資者爭相購買，即將為投資商帶來了5.5億元的現(xiàn)金流入,柳林大廈位于上海最高檔商業(yè)區(qū)淮海中路商業(yè)街的南首。是一棟綜合大廈，大廈樓高131.9米，地下二層，地上33層?？偨ㄖ娣e4萬平方米，16層為大型商場，總建筑面積1.38萬平方米。,1,分割出售返租：分割出售產(chǎn)權(quán)，投資人將商鋪交由HK100統(tǒng)一經(jīng)營管理，在前五年享受5的固定年度回報(bào)率,2,引進(jìn)專業(yè)經(jīng)營機(jī)構(gòu)：由香港“HK100”負(fù)責(zé)商場招商和經(jīng)營管理,3,引進(jìn)專業(yè)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)：由“第一一

21、百第一太平”作為物業(yè)管理專業(yè)顧問,4,引進(jìn)專業(yè)的策劃機(jī)構(gòu)：由第一百貨組織實(shí)施商業(yè)策劃,5,引進(jìn)畢馬威華振：負(fù)責(zé)對招商收入進(jìn)行審計(jì)，確保招商收入的真實(shí)性,6,引進(jìn)聯(lián)合律師事務(wù)所：對招商活動的真實(shí)性和租金收入分配進(jìn)行監(jiān)督,岳祥投資的具體措施,“柳林模式”模式是通過經(jīng)營權(quán)、所有權(quán)和管理權(quán)“三權(quán)分離”的營運(yùn)模式，達(dá)到交易三方的三贏局面,擁有管理權(quán) 通過分割銷售在短期內(nèi)獲得大量的現(xiàn)金回報(bào) 分散風(fēng)險(xiǎn),.,1,通過三權(quán)分離實(shí)現(xiàn)三贏局面,開發(fā)商,2,業(yè)主方,3,經(jīng)營方,擁有所有權(quán) 可以通過固定租金回報(bào)取得投資收益，,擁有經(jīng)營權(quán) 通常是由專業(yè)的經(jīng)營者統(tǒng)一經(jīng)營，以保證物業(yè)增值,模式特點(diǎn)： 發(fā)展商作為物業(yè)的開發(fā)單位

22、，通過將商場分割成不同面積單位進(jìn)行出售來快速獲取開發(fā)利潤。同時(shí)在保證業(yè)主每年一定的收益率的前提下，要求業(yè)主與發(fā)展商簽訂與大型商家租期一致的承包經(jīng)營合同，從而為發(fā)展商與大型商家簽訂租賃合同奠定基礎(chǔ) 。 對于業(yè)主來講，這是一種低投入，低風(fēng)險(xiǎn)，回報(bào)穩(wěn)定的投資方式。,案例2：常興時(shí)代廣場2003年8月，深圳常興時(shí)代商城推出全國首創(chuàng)的商鋪銀行投資模式，在地產(chǎn)市場和投資市場引起強(qiáng)烈轟動。短短幾個(gè)月時(shí)間，商鋪銀行已成為了深圳城中最熱門的話題,項(xiàng)目情況： 常興時(shí)代廣場位于南山常興北路與桃源路交匯處，由深圳新常興城實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司開發(fā)而成，本項(xiàng)目由五層群樓商場及兩棟二十五層的住宅塔樓共同組成，總建筑面積為848

23、75.49平方米，一至五層商業(yè)面積為37019平方米。,開發(fā)商的做法： 1、客戶購鋪后，開發(fā)商將一次性返還34，年租金回報(bào)率達(dá)到約4.5，客戶可以立刻收租； 2、投資者每年可獲10的固定返租額，同時(shí)擁有鋪位的產(chǎn)權(quán) 3、天虹商場承租常興時(shí)代廣場24樓15年，整體為月租金46元/平方米，該租金在2年內(nèi)不變，而在后面的315年內(nèi)每年至少遞增2%10% 4、根據(jù)商場的經(jīng)營狀況，當(dāng)一方提出年租金的遞增比例超過2%時(shí)，須由甲乙雙方協(xié)商決定，若雙方協(xié)商不成，則仍按2%遞增比例執(zhí)行 5、提出商鋪銀行概念,常興時(shí)代廣場借助商鋪銀行的概念，在開盤當(dāng)日即銷出130套商鋪，當(dāng)月銷售超過2000套，并居2003年深圳市

24、商鋪銷售的榜首，其具體情況如下,經(jīng)營則交給專業(yè)大型商家天虹商場統(tǒng)一運(yùn)作，通過先進(jìn)經(jīng)營管理獲取高額穩(wěn)定的收益,商鋪銀行的投資者由合作銀行統(tǒng)一辦理商鋪投資一本通。商鋪按揭貸款、投資額、收益額均通過銀行在一本存折上處理和體現(xiàn)。在滿足要求的情況下還可憑一本通向銀行進(jìn)行鋪位抵押，從而使資金周轉(zhuǎn)更自由。,商城鋪位的產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營權(quán)完全分離，業(yè)主和投資者投入資金獲得產(chǎn)權(quán)和收益權(quán),商鋪銀行,“商鋪銀行”的特點(diǎn)： 以產(chǎn)權(quán)式商城為載體，以現(xiàn)代商業(yè)經(jīng)營為盈利方向，以金融機(jī)構(gòu)提供服務(wù)和保障機(jī)制，從而使得地產(chǎn)、商業(yè)、金融這幾大黃金行業(yè)的優(yōu)勢資源全面匯聚，為廣大中小投資者創(chuàng)造了一個(gè)全新的理財(cái)平臺和投資渠道,地產(chǎn)商業(yè)金融,案例

25、3：涌金廣場一樣米養(yǎng)百樣人，地處浙江吳山商圈的涌金廣場也曾借商鋪投資熱潮的東風(fēng)，采用產(chǎn)權(quán)出售方式并創(chuàng)下銷售奇跡，被稱為延安路南部商圈重新崛起的領(lǐng)頭羊 ，但是開業(yè)僅20天，就出現(xiàn)商家大忌：“關(guān)店門”現(xiàn)象,1、位置 涌金廣場位于杭州延安南路與西湖大道十字路口，緊臨延安路與解放路傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，南近吳山廣場，東臨杭州火車站，西靠西子湖,2、結(jié)構(gòu) 涌金廣場是主體高五層的特大型商業(yè)中心，總建筑面積達(dá)10.2萬平方米，商場面積6.6萬平方米，公寓、寫字樓面積1.3萬平方米。涌金廣場是杭州目前面積最大的集商場、超市、餐飲、娛樂于一體的單體建筑,經(jīng)過總結(jié)，我們得出：涌金項(xiàng)目失敗主要有四大失誤,失誤之一：選址錯誤

26、涌金廣場處于西湖大道。西湖大道一頭連結(jié)著火車站，一頭連著西湖，而且筆直寬闊，因此對乘火車的旅客來說，疏散功能極好，而商業(yè)氣氛極差,失誤之二：缺乏規(guī)劃 涌金廣場開發(fā)商是從房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)入商業(yè)的，在建造之前未作商業(yè)規(guī)劃。并且不知道為什么要造這么大的樓。涌金廣場總建筑面積達(dá)10.2萬平方米，其中商場面積就達(dá)6.6萬平方米,失誤之三： 采用分割銷售，完全失去了控制權(quán) 涌金廣場直至建成后才發(fā)現(xiàn)，大面積帶來了售樓上的難題 ，不得已之下，涌金廣場作了分格式出售，分格式出售帶來了業(yè)主產(chǎn)權(quán)的多元化，產(chǎn)權(quán)的多元化決定了只得采用“店中店”的模式,失誤之四：分散經(jīng)營，缺乏統(tǒng)一的管理 涌金廣場全部采用房產(chǎn)商出售、業(yè)主經(jīng)營的

27、方式，缺乏整體管理和可信度。 銷售后各店鋪各自為政，無法做到分散店鋪與統(tǒng)一管理完美結(jié)合，使涌金廣場無法形成合力與品牌。,案例4：中國小商品城專業(yè)市場的一朵奇葩。中國小商品城經(jīng)過幾十年的發(fā)展，不僅在1993年成為上市公司，目前更發(fā)展成為國際性的先進(jìn)的全亞洲最大的小商品集散中心,中國小商品城由中國義烏國際商貿(mào)城、篁園市場、賓王市場三個(gè)市場簇群組成, 市場擁有34個(gè)行業(yè)、1502個(gè)大類、32萬種商品，幾乎囊括了工藝品、飾品、小五金、日用百貨、雨具、電子電器、玩具、化妝品、文體、襪業(yè)、副食品、鐘表、線帶、針棉、紡織品、領(lǐng)帶、服裝等所有日用工業(yè)品。其中，飾品、襪子、玩具產(chǎn)銷量占全國市場1/3強(qiáng)。物美價(jià)廉

28、，應(yīng)有盡有的特色鮮明，在國際上具有極強(qiáng)的競爭力。,中國小商品城坐落于浙江中部義烏市，創(chuàng)建于1982年，是我國最早創(chuàng)辦的專業(yè)市場之一。20多年來，經(jīng)歷四次搬遷八次擴(kuò)建，現(xiàn)擁有營業(yè)面積80多萬平方米，商位34000余個(gè)，從業(yè)人員8萬多，日客流量20多萬人次,2003年市場總成交額達(dá)248.27億元，其中外貿(mào)出口占50%強(qiáng)，連續(xù)13年位居全國工業(yè)品批發(fā)市場榜首，被國家質(zhì)檢總局授予“重質(zhì)量、守信譽(yù)”市場榮譽(yù)稱號，是國際小商品的流通、研發(fā)、展示中心，我國最大的小商品出口基地,中國小商品城經(jīng)過幾十年的發(fā)展形成了如下特點(diǎn),連鎖化的擴(kuò)張 隨著中國小商品城市場外向度不斷提高，建立了以義烏為中心在金、臺、溫、麗等

29、地區(qū)形成國際性的小商品產(chǎn)業(yè)帶，促進(jìn)了市場產(chǎn)業(yè)簇群式發(fā)展，進(jìn)一步鞏固和擴(kuò)大市場在國際產(chǎn)業(yè)分工中的地位,國際化的戰(zhàn)略定位 建立了“打造全球最大超市、建設(shè)國際購物天堂”的戰(zhàn)略目標(biāo)，積極實(shí)施國際化戰(zhàn)略，大力發(fā)展購物旅游業(yè)，加速市場基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。,規(guī)范而現(xiàn)代化的管理 中國小商品城是我國首個(gè)建立ISO9001國際質(zhì)量體系，首家采用專業(yè)市場電子信息化管理系統(tǒng)的專業(yè)市場，已實(shí)現(xiàn)市場開發(fā)、商位租賃、經(jīng)營戶行為規(guī)范、商務(wù)信息等服務(wù)的全電腦管理,中國小商品城 的特點(diǎn),發(fā)達(dá)而完善的物流體系 中國小商品城是浙江省三大物流中心之一。形成了公路、鐵路、航空立體化的交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)，日貨物吞吐量達(dá)5000余噸。同時(shí)，開辦海關(guān)辦事

30、處，開通“一關(guān)三檢”，配套建設(shè)了國際物流中心、商城物流中心兩個(gè)現(xiàn)代物流基地，現(xiàn)代物流基礎(chǔ)設(shè)施先進(jìn)，功能完善、高效,使用電子商務(wù) 中國小商品城市場信息傳播渠道寬暢，擁有各種專業(yè)報(bào)刊。并建立了中國小商品數(shù)字城。形成了中國小商品城的網(wǎng)上市場，促進(jìn)了電子商務(wù)的發(fā)展,面向世界，服務(wù)全國、輻射深遠(yuǎn) 中國小商品城商品輻射180多個(gè)國家和地區(qū)，行銷東南亞、中東、歐美等地，年出口量已達(dá)總成交額的50%強(qiáng)。,先進(jìn)的市場設(shè)施 中國小商品城擁有先進(jìn)而發(fā)達(dá)的市場體系，會展業(yè)發(fā)起早、影響力大。市場配套建有居國際先進(jìn)水平的大型展館每年承接不同規(guī)模的國際國內(nèi)展會20余個(gè)。,采用上市融資手段 2004年3月，小商品城以16.6

31、2元/股的高價(jià)增發(fā)2094萬股A 股，并獲49倍超額認(rèn)購 。小商品城從此敲開了資本市場融資的大門,中國小商品城從最早簡陋的交易場所發(fā)展到現(xiàn)在的全亞洲最大的商品集散地，其秘訣在于小商品城一套完善的發(fā)展戰(zhàn)略,產(chǎn)權(quán)式商鋪模式有著良好的發(fā)展前景，我們總結(jié)，該模式有如下的特點(diǎn),2,3,收益高、現(xiàn)金回收期短、短期資金風(fēng)險(xiǎn)低,租售相結(jié)合的經(jīng)營手法，不利于長期的發(fā)展，長期經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)高,產(chǎn)權(quán)式商鋪產(chǎn)品在不斷更新?lián)Q代,產(chǎn)權(quán)式商鋪模式除了具有商業(yè)房地產(chǎn)的高利潤特點(diǎn)之外，開發(fā)商還可以通過售賣產(chǎn)權(quán)式商鋪在短期內(nèi)迅速回籠資金，收回投資，具有風(fēng)險(xiǎn)低的特點(diǎn)。,租售結(jié)合，快速回籠資金，可以解決開發(fā)商資金實(shí)力不足的問題。但是對物業(yè)

32、的統(tǒng)一經(jīng)營造成了極大的障礙，從長期來看，風(fēng)險(xiǎn)較大。,最初的產(chǎn)權(quán)式商鋪只是分割出售，第二代產(chǎn)權(quán)式商鋪推出目前較為流行的出售返租方式，第三代產(chǎn)權(quán)式商鋪是深圳常興時(shí)代廣場又推出了商鋪銀行的概念。,1,通過對以上案例的分析，我們初步得到以下結(jié)論,優(yōu)點(diǎn),目前發(fā)展前景良好； 投資回報(bào)率高 對自有資金要求較低； 對地段要求相對較低； 資金回籠迅速，現(xiàn)金流順暢,缺點(diǎn),對項(xiàng)目的商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)要求越來越高； 業(yè)主越來越理性，存在招商風(fēng)險(xiǎn)； 對如何處理好開放商、業(yè)主、經(jīng)營商的關(guān)系要求很高； 對后期經(jīng)營管理要求非常高。,對開發(fā)商而言， 產(chǎn)區(qū)式商鋪模式具有以下優(yōu)缺點(diǎn),訂單地產(chǎn)模式研究,“訂單地產(chǎn)”模式主要內(nèi)容是聯(lián)合協(xié)議、

33、共同參與、平均租金、先租后建四個(gè)方面的綜合,訂單地產(chǎn),1,2,3,4,聯(lián)合協(xié)議 1、具有強(qiáng)大的吸引力和凝聚力的世界強(qiáng)企業(yè)； 2、社會知名度高，親和力強(qiáng)的亞洲超一流企業(yè)； 3、國內(nèi)相關(guān)行業(yè)的前三名與全球各大跨國企業(yè)簽訂了聯(lián)合發(fā)展協(xié)議。,共同參與 城市的選擇 地塊選擇 規(guī)劃設(shè)計(jì)與技術(shù)方面的對接 在項(xiàng)目開發(fā)之前就獲得合作伙伴的認(rèn)可,平均租金 與合作伙伴達(dá)成協(xié)議，按照城市將租金劃分等級，并事先規(guī)定好租金的數(shù)目。將合同洽談的時(shí)間大大減少。,先租后建 在確定面積、城市、租金后在開工之前先簽一個(gè)協(xié)議，然后再投入建設(shè)。,要運(yùn)作好“訂單地產(chǎn)”，必須關(guān)注六大要素：結(jié)合實(shí)際、準(zhǔn)確選址、規(guī)劃為本、主力店入駐、以租為主

34、、經(jīng)營管理,結(jié)合實(shí)際 在選址等方面不可照搬國外經(jīng)驗(yàn)，必須必須結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況來進(jìn)行,準(zhǔn)確選址 地段是商業(yè)經(jīng)營的關(guān)鍵成功因素，選擇地段需結(jié)合客戶需求、商業(yè)氛圍、租金要求、交通狀況、周邊人口、城市規(guī)劃等各個(gè)方面來綜合考慮,1,2,規(guī)劃為本 有了好的地段還必須進(jìn)行好的規(guī)劃才能做好一個(gè)項(xiàng)目。在做規(guī)劃之前要注意以下原則：客戶需求、交通優(yōu)先、路路相通、提高任期、小店優(yōu)先,3,主力店入住 購物中心的成功關(guān)鍵是能否找到有號召力的品牌主力店： 1、人氣的保證 2、永續(xù)經(jīng)營的保證,4,以租為主 以租為主，統(tǒng)一管理的經(jīng)營方式可以保證良好的整體形象與經(jīng)營風(fēng)格。有利于物業(yè)的長久升值。,5,經(jīng)營管理 良好的經(jīng)營管理是維

35、護(hù)地段升值的保障因素。 良好的經(jīng)營管理不僅可以在短期內(nèi)提升租金，更可在長期內(nèi)保障企業(yè)規(guī)劃的順利執(zhí)行,6,訂單地產(chǎn)模式 六大運(yùn)作要素,采用訂單地產(chǎn)的項(xiàng)目，其融資結(jié)構(gòu)增加了主力店的投資，大大減少了項(xiàng)目的資金風(fēng)險(xiǎn),商業(yè)地產(chǎn)所需資金，約20將由開發(fā)商直接投資 20左右由主力店企業(yè)自己投資 約60投資將向項(xiàng)目當(dāng)?shù)劂y行貸款。首先努力爭取當(dāng)?shù)卣С?，其次以主力店入駐為賣點(diǎn)取得銀行支持。 爭取與銀行達(dá)成銀企合作協(xié)議,訂單地產(chǎn)項(xiàng)目融資結(jié)構(gòu),我們總結(jié)，訂單地產(chǎn)開發(fā)模式的特點(diǎn)如下,2,3,采用訂單捆綁方式，降低風(fēng)險(xiǎn),選擇合作伙伴采用強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、強(qiáng)中納強(qiáng),充分考慮合作伙伴的需求、在各個(gè)環(huán)節(jié)與合作伙伴密切配合,萬達(dá)有1

36、5個(gè)頂級的商業(yè)企業(yè)合作伙伴，萬達(dá)的商業(yè)廣場在建設(shè)之前已經(jīng)有了租戶的訂單，降低了建成之后的承租風(fēng)險(xiǎn)。而且，萬達(dá)與租戶的“固定租金年度升值”出租模式，不僅保證了長期穩(wěn)定的投資回報(bào)，而且在開工之前就大致算出了長期的投資收益率,選擇具有強(qiáng)大的吸引力和凝聚力的世界強(qiáng)企業(yè)；社會知名度高，親和力強(qiáng)的亞洲超一流企業(yè)；國內(nèi)相關(guān)行業(yè)的前三名的合作伙伴。并且通過合作伙伴的選擇實(shí)現(xiàn)跨行業(yè)業(yè)態(tài)的資源整合，各種業(yè)態(tài)交相輝映，相得益彰，并釋放出整體輻射力,在建造購物中心之前，充分考慮合作伙伴的需求，在城市選擇、地塊選擇、規(guī)劃設(shè)計(jì)、設(shè)計(jì)要求、經(jīng)營管理等各個(gè)環(huán)節(jié)與合作伙伴密切配合，確保成功。,1,4,以租為主的經(jīng)營手法,以租為

37、主，統(tǒng)一管理的經(jīng)營手法，有利于企業(yè)的長久經(jīng)營，樹立企業(yè)的整體形象，實(shí)現(xiàn)良好的整體管理和整體營銷。,訂單地產(chǎn)模式風(fēng)險(xiǎn)低，回報(bào)大。使用訂單地產(chǎn)模式必須具備以下特點(diǎn),適用于,整合資源能力很強(qiáng)，能夠獲得高素質(zhì)的合作伙伴； 擁有完善的管理體系和統(tǒng)一細(xì)致的規(guī)劃； 具有一支復(fù)合型的商業(yè)房地產(chǎn)管理團(tuán)隊(duì)； 具有跨區(qū)域管理的能力。,不適用于,整合資源能力不強(qiáng)，不夠獲得高素質(zhì)的合作伙伴； 不具有完善的管理體系和統(tǒng)一細(xì)致的規(guī)劃； 不具有一支復(fù)合型的商業(yè)房地產(chǎn)管理團(tuán)隊(duì)； 不具有跨區(qū)域管理的能力。,注意：主力店撤資等違約行為將會給訂單地產(chǎn)模式帶來的致命的潛在風(fēng)險(xiǎn),國際先進(jìn)地產(chǎn)模式介紹,美國購物中心的發(fā)展歷程,大型購物中心

38、，起源于歐美，伴隨著家庭汽車化和住宅郊區(qū)化而誕生，是現(xiàn)代工業(yè)文明和商業(yè)文明的產(chǎn)物，屬于一種新型的復(fù)合型商業(yè)業(yè)態(tài)，不同的消費(fèi)群體和男女老幼都會從中得到選擇和滿足,雛型： 美國西爾斯羅巴克公司在城市邊緣地帶，規(guī)劃建造的具有初步的整體規(guī)劃的許多獨(dú)立的商店街，同時(shí)附設(shè)了免費(fèi)的停車場,鼻祖： Country Club Plaza：提供住宅區(qū)內(nèi)居民可以享受消費(fèi)服務(wù)的場所 特色：具有統(tǒng)一管理的商店承租戶、特定而遠(yuǎn)離道路的停車空間，以及全面統(tǒng)一的管理策略，而這些特色，都成為日后大型購物中心所遵循的基本規(guī)范,郊區(qū)化發(fā)展： 由于郊區(qū)城市的低土地價(jià)格及新興產(chǎn)業(yè)在郊區(qū)興起，大規(guī)模的摩爾購物中心也落戶于郊區(qū)，形成了大量

39、位于高速公路交叉口、由于發(fā)展大型購物中心而繁榮起來的邊緣城市,此階段購物中心的發(fā)展：具有經(jīng)濟(jì)發(fā)展與城鎮(zhèn)建設(shè)的兩層意義,發(fā)展原因 1、7 0 年代初能源危機(jī)，石油價(jià)格暴漲，郊區(qū)購物費(fèi)用過高 2、解決城市中心空心化的要求,市區(qū)化發(fā)展期： 摩爾購物中心又開始開進(jìn)美國市中心， 且市區(qū)摩爾的業(yè)績也都相當(dāng)不錯， 市區(qū)內(nèi)的摩爾在一定程度上也緩解了城市中心空心化的難題,近鄰型(小型)、社區(qū)型、自然景觀型、城市再開發(fā)型、休閑娛樂型、超地區(qū)廣域型的巨型摩爾等類型共同發(fā)展,20世紀(jì)20年代初期,20世紀(jì)20年代中期,萌芽發(fā)展期,20世紀(jì)50年代,20世紀(jì)70年代,郊區(qū)化快速發(fā)展期,2000年,市區(qū)化回歸發(fā)展期,至今

40、,多類型發(fā)展期,年份,發(fā)展階段,美國成功Shopping Mall目前具有以下四大特點(diǎn),琳瑯滿目的商品和多樣化 的服務(wù),以人為本的舒適購物環(huán)境,便捷的地理位置,先進(jìn)的管理技術(shù),1,2,3,4,奉行以人為本的經(jīng)營理念：將消費(fèi)者的利益放在首位，最大限度地滿足消費(fèi)者的購物需求，使消費(fèi)者的購物成為一種快樂的體驗(yàn)。 設(shè)有多種休閑、娛樂設(shè)備：為了體現(xiàn)以人為本的宗旨，Shopping Mall 大多設(shè)有較多的休閑、娛樂設(shè)施。 歐洲最大的 MallBluewater為了追求消費(fèi)者最大的滿意，用將近15000 平方米作為娛樂休閑場地，并伴有風(fēng)景如畫的7個(gè)湖泊和20公頃的園地、花園，并建有自行車道、劃船和野餐區(qū)，

41、還有一個(gè)1000 平方米的大型溫室建筑，以熱帶雨林為主題， 擁有30米高的熱帶樹木，以及池塘和瀑布。,商品組合力求多樣化： 以最大限度地滿足不同層次的消費(fèi)者不同檔次的消費(fèi)需求。 引入各種不同的零售業(yè)態(tài)：國外的Mall大體是以百貨店和超市為核心，輔以眾多的專賣店、專業(yè)店和餐飲店及各種其他設(shè)施，并定期舉辦音樂、戲劇、表演和藝術(shù)展覽等活動，從而實(shí)現(xiàn)消費(fèi)者在Mall內(nèi)一次購全所需商品的目標(biāo) 以日本為例： 日本福崗的運(yùn)河城內(nèi)設(shè)有兩家國際著名星級酒店、專賣店、餐飲、影視劇場和娛樂城等。運(yùn)河城對各個(gè)不同的目標(biāo)顧客進(jìn)行分類，據(jù)此分設(shè)不同的購物區(qū)，盡量滿足消費(fèi)者一站購物的需要,最大限度地增加客流量：Mall經(jīng)常

42、選址在消費(fèi)者相對容易到達(dá)的地方。由于國外小汽車的普及，消費(fèi)者購物以駕車為主，因此，為了降低營運(yùn)成本、避免城市的交通擁擠，國外大多數(shù)Mall選址在城市的郊區(qū)。為此，Mall必須提供便捷的交通。 Bluewater為了減少公路的交通流量，每,- 分鐘就有一趟從倫敦和其周邊城鎮(zhèn)到Bluewater的定時(shí)火車服務(wù)，以及由火車站到購物城門口的短距離往返巴士接送。,Mall的優(yōu)勢在于整合效應(yīng)：為了最大限度地發(fā)揮這一效應(yīng)，Mall在管理上必須借助于高科技，運(yùn)用先進(jìn)的管理方法來發(fā)揮競爭優(yōu)勢。 現(xiàn)代Mall的設(shè)計(jì)、運(yùn)作和管理打破了傳統(tǒng)零售業(yè)的種種局限性，已經(jīng)成為了零售業(yè)中的最具高科技特征之一的經(jīng)營方式。 將最先

43、進(jìn)的管理手段運(yùn)用到Mall中已成為國外購物中心發(fā)展商的共識：英國的許多Mall紛紛自建網(wǎng)絡(luò)，并且將其鏈接到不同零售商的網(wǎng)站，為購物者提供了先在網(wǎng)上瀏覽再到店里選購的方便。,新加坡是東南亞各國中零售業(yè)發(fā)展較快的國家。零售業(yè)總營業(yè)額1993年至1996年每年增長7%，1996年為160億美元。新加坡人口320萬人，1998年觀光客人數(shù)達(dá)600萬人 ，其購物中心近期有如下特點(diǎn),郊區(qū)與市中心購物中心同時(shí)發(fā)展,零售業(yè)發(fā)生變化,購物中心 發(fā)生變化,新加坡較大型的購物中心集中在新加坡市中心的烏節(jié)（Orchard）地區(qū)，是著名的“烏節(jié)購物環(huán)帶區(qū)”，包括多種形式。2001年建成的布爾斯/羅可區(qū)的購物中心，位于交

44、通樞紐附近，周末假日客流可達(dá)到16萬人次； 首家郊區(qū)型購物中心1994年才在新加坡北部出現(xiàn)，但發(fā)展的十分迅速，陸續(xù)有15個(gè)這種大型購物中心完工。均座落在較大型的住宅區(qū)，同時(shí)又位于交通樞紐附近，有百貨公司、電影城、娛樂電玩中心、保齡球館、購物商店、室外餐廳和咖啡館等多種業(yè)態(tài)形式。,都市與郊區(qū)購物中心的競爭態(tài)勢已經(jīng)形成； 以生活型態(tài)為導(dǎo)向的多種零售業(yè)更加流行：如教育娛樂業(yè)的書店興盛、美容美發(fā)等新興行業(yè)增加； .重視年輕消費(fèi)族群，且其將成為主流：新加坡人口中年輕人占37%，亦即有110萬的24歲以下的人。雖然其收入不高，但是其可支配所得卻非常高，所以零售業(yè)者都已注意到這個(gè)族群； 國際網(wǎng)路普及率提高：

45、雖然電子購物的比例不高，但零售業(yè)者在網(wǎng)上出現(xiàn)，有助于提升知名度。,購物中心的收入由傳統(tǒng)的租金收入占多數(shù)轉(zhuǎn)向廣告和停車收入等：由于商場的顧客流量提高了50%，用作廣告和展示的公共空間的面積大約增加55%； 購物中心進(jìn)行重整時(shí)，以邊調(diào)整邊營業(yè)的方式：可以繼續(xù)營業(yè)有收入，而消費(fèi)者也可以有休閑逛街的地方； 購物中心改善和整修的部分主要有：開放空間加大、增加采光、裝設(shè)新的信號裝置如方向指示和停車指示訊號、引進(jìn)專為餐飲店設(shè)計(jì)的空調(diào)、增設(shè)電子計(jì)算機(jī)系統(tǒng)、保持賣場的動線順暢、在門口裝設(shè)新的安全警衛(wèi)系統(tǒng)、提供額外通往停車場的通道等，以方便消費(fèi)。,新加坡零售業(yè)中購物中心的平均店面出租率為90%。烏節(jié)路黃金地段的購

46、物中心毛利率約在5%6%之間，并且在不斷的發(fā)展中形成了完善的管理方式,有效組織及運(yùn)作系統(tǒng)： 購物中心管理有明確的工作流程，以進(jìn)行催收租金等例行性工作。 對行政作業(yè)也制訂了明確的管理規(guī)范，如收取租金標(biāo)準(zhǔn)須一季評估一次。,組織結(jié)構(gòu)：一個(gè)20萬平方米的購物中心，一般有20個(gè)管理人員，包括購物中心經(jīng)理、不動產(chǎn)管理專員、專員助理、工程師、技術(shù)人員、停車場管理、商場租賃人員等。不動產(chǎn)服務(wù)等大多外包，可使人員任用較有彈性。,.采取各種策略提高出租率以增加收入：提高廣告曝光率，增加知名度；制作簡介手冊、海報(bào)；發(fā)放、郵寄宣傳品；與承租戶保持良好關(guān)系，定期作意見調(diào)查等。,招商條件：購物中心與承租戶的租約大都以23

47、年為主，押金在23月租金之間。對具競爭性的主力商店，要比其它的商店條件低。,完善的管理方式,從國際先進(jìn)購物中心的發(fā)展，我們看到在中國發(fā)展Shopping Mall 應(yīng)該注意以下四點(diǎn),得到消費(fèi)者的認(rèn)同,處理好規(guī)模與效益 的關(guān)系,實(shí)現(xiàn)有序競爭 形成集體競爭力,使消費(fèi)者形成到Mall 購物的習(xí)慣,1,2,3,4,基本特點(diǎn)是規(guī)模大： 一般的Mall都在10萬20萬平方米之間，大的可達(dá)到.40萬50萬平方米。 獲利為標(biāo)準(zhǔn)的：任何一種商業(yè)形態(tài)、選擇都是以是否獲利為標(biāo)準(zhǔn)的。Mall雖然 以規(guī)模取勝，但并不是規(guī)模越大越好。 24億到30億元的銷售額： 城鄉(xiāng)結(jié)合部建一個(gè)30萬平方米的Mall，每年每平方米保本銷

48、售額大致不能少于800- 1000元，全年Mall 總的銷售額為24億到30億元。 吸引消費(fèi)者是關(guān)鍵：要實(shí)現(xiàn)Mall的銷售額，必須保證適當(dāng)?shù)娜肆鲾?shù)量，吸引更多的消費(fèi)者來購物成為Mall 生存與發(fā)展、及時(shí)收回成本獲得贏利的關(guān)鍵。,實(shí)現(xiàn)贏利的關(guān)鍵是得到 消費(fèi)者的認(rèn)同：從而吸引越來越多的消費(fèi)者前來購物，為消費(fèi)者創(chuàng)造和提供滿足消費(fèi)需求的一切條件，真正實(shí)現(xiàn)以人為本。 國外比較成功的Mall都崇尚顧客第一、消費(fèi)者至上的經(jīng)營理念。 經(jīng)常為顧客提供咨詢，解決顧客困難，協(xié)助辦理退換貨手續(xù)，創(chuàng)建優(yōu)雅的購物環(huán)境。但是目前國內(nèi)許多的購物中心大多還不具備這一條件。因此，能不能創(chuàng)造一個(gè)讓消費(fèi)者滿意的購物環(huán)境成為今后國內(nèi)M

49、all發(fā)展的重要因素之一。,有硬件條件的要求： 位于中心城市或交通要上，具有實(shí)力的1-3 家主力店，主力店的面積不少于總購物面積的1/4，專門店、時(shí)尚店、餐飲娛樂等其他專業(yè)店不少于200家。 Mall代表著一種管理體系。Mall 的管理組織能否通過統(tǒng)一的運(yùn)作規(guī)劃既使各店成為統(tǒng)一的整體，又使各個(gè)店形成自己的獨(dú)特的經(jīng)營風(fēng)格，突出自己商品品牌，這是Mall管理的一個(gè)難題。 Mall內(nèi)部同種零售業(yè)態(tài)之間的競爭是否有序：影響著Mall 的正常運(yùn)行，這要在Mall 引入店鋪時(shí)就充分考慮以避免重復(fù)競爭及過度競爭,綜合消費(fèi)還未成為消費(fèi)主流 雖然當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)有了很大 的發(fā)展，人民生活水平也不斷提高。消費(fèi)者消費(fèi)水

50、平和消費(fèi)結(jié)構(gòu)都有了很大程度的改善。但目前我國居民的總體消費(fèi)水平仍處于中下等，綜合消費(fèi)還未成為消費(fèi)主流 關(guān)鍵是引導(dǎo)消費(fèi)者的購物習(xí)慣： 作為國外Mall發(fā)展的條件之一 汽車購物在國內(nèi)尚未成為習(xí)慣。因此，購物中心能不能引導(dǎo)消費(fèi)者的購物習(xí)慣將成為購物中心發(fā)展的關(guān)鍵因素。,商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢分析,通過前面的分析，新華信得出了三種熱點(diǎn)模式的比較分析,新華信認(rèn)為，未來房地產(chǎn)行業(yè)突出的幾個(gè)變化將表現(xiàn)在土地價(jià)格短期內(nèi)的增長、利潤率的下降和房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量的減少,短時(shí)期內(nèi)土地價(jià)格的增長伴隨土地出讓政策的改變不可避免，部分地區(qū)可能出現(xiàn)增速過快的局面，中長期內(nèi)，土地價(jià)格將會對短期的增速進(jìn)行修正，但土地資源的短缺決定，價(jià)

51、格不會低于現(xiàn)有水平 開發(fā)成本的增加、供需結(jié)構(gòu)性矛盾、市場競爭的加劇和成本構(gòu)成的逐漸透明可能導(dǎo)致利潤的整體下滑，市場優(yōu)勝劣汰的競爭法則決定房地產(chǎn)市場中將走向成熟，行業(yè)整體利潤將逐漸趨于穩(wěn)定合理 土地價(jià)格和出讓方式市場化導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)和市場進(jìn)入門檻提高，一批規(guī)模小、資質(zhì)差的企業(yè)將被逐漸淘汰，行業(yè)內(nèi)企業(yè)的整體質(zhì)量將得到提高,2000,2001,2002,2003,2004,2005,2006,2007,2008,2009,2010,價(jià)格,利潤,總成本,土地價(jià)格、開發(fā)成本、利潤發(fā)展趨勢示意圖,資料來源：新華信分析,商業(yè)房地產(chǎn)未來的市場空間巨大，并且商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的改造勢在必行。針對這三種熱點(diǎn)模式，新華信認(rèn)為

52、，其未來發(fā)展趨勢如下,出租模式購物中心,一體化開發(fā)將配合購物中心發(fā)展成為開發(fā)的主導(dǎo)模式； 購物中心將成為未來商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的主要業(yè)態(tài)； 某些一線旅游城市與二線城市將成為新開發(fā)熱點(diǎn)； 市郊購物中心將成為發(fā)展重點(diǎn)； 購物中心平均規(guī)模將進(jìn)一步擴(kuò)大； 根據(jù)消費(fèi)者的需求，業(yè)態(tài)及業(yè)種將進(jìn)一步豐富； 將形成完善的經(jīng)營體系和管理流程。,訂單模式,訂單地產(chǎn)將成為商業(yè)地產(chǎn)的主要發(fā)展形式； 對主力店的品質(zhì)和業(yè)態(tài)組合要求將進(jìn)一步提高； 與合作伙伴的配合將進(jìn)一步加深； 對管理和規(guī)劃的要求將更加提升； 對復(fù)合型管理團(tuán)隊(duì)的要求日益增加；,出售模式小商品城,小商品市場將面臨大規(guī)模的升級和改造； 受到連鎖經(jīng)營和專業(yè)專賣店的沖擊和

53、擠壓越來越激烈； 綜合和零售市場減少、專業(yè)和批發(fā)市場增加； 食品和服裝攤位減少、五金電料類、家具類、金屬材料類、建筑及裝飾材料類的攤位則在逐年上升； 由粗放型管理向規(guī)范化管理轉(zhuǎn)變 出售比重不斷下降，長期來看以租為主。,附錄：萬科企業(yè)特別研究 專業(yè)化模式研究 管理模式研究 品牌模式研究,萬科專業(yè)化模式研究,萬科是中國國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)近20年發(fā)展歷程中最為成功的企業(yè)之一，在公司發(fā)展的19年間，萬科始終保持著持續(xù)的增長速度，不斷的發(fā)展壯大,萬科公司1990-2003年總資產(chǎn)凈資產(chǎn)情況圖,以房地產(chǎn)為主業(yè)調(diào)整發(fā)展,多元化發(fā)展,伴隨新一輪擴(kuò)張的快速發(fā)展,單位：億元,1、專業(yè)化發(fā)展之路萬科在成長的過程中，不斷調(diào)

54、整發(fā)展戰(zhàn)略，進(jìn)行了由多元化向?qū)I(yè)化的轉(zhuǎn)變，并堅(jiān)持走專業(yè)化的發(fā)展道路，享有“減法萬科”美稱,企業(yè)成立,進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域并改制，公開募資2800萬,在深交所掛牌交易，募資1.27億元,1984,1988,1991,1993,2000,2004,1997,2014年,多元化發(fā)展期,房地產(chǎn)為核心,萬科 的成長過程,以貿(mào)易為起點(diǎn)，初步形成了商貿(mào)、工業(yè)、房地產(chǎn)和文化傳播四大經(jīng)營架構(gòu),發(fā)行B股，募集資金4.5億元港幣,開始全國性擴(kuò)張，在全國十三個(gè)城市投資房地產(chǎn)項(xiàng)目 開發(fā)品種涉及住宅、寫字樓、商鋪、酒店和保稅倉等,1994,專業(yè)化減法之路,確立了城市居民住宅為公司的主導(dǎo)業(yè)務(wù) 投資重點(diǎn)集中于深圳、上海、北京、天津

55、 投資品種集中于住宅開發(fā) 分期轉(zhuǎn)讓持有的30多家企業(yè)股份 創(chuàng)立萬科品牌,新一輪擴(kuò)張,增資配股募資3.83億元,向中國百萬人口以上城市擴(kuò)張，進(jìn)行跨地域經(jīng)營 加強(qiáng)土地儲備 積極拓寬融資渠道，進(jìn)行信托、海外融資等,精細(xì)化專業(yè)發(fā)展,產(chǎn)品布局：引入“活躍長者”房型 發(fā)展區(qū)域：以珠三角、長三角與環(huán)渤海灣地區(qū)為重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，同時(shí)進(jìn)行其他城市的發(fā)展,增資配股募資6.25億元,2002,發(fā)行公司債券，募資15億元,仍以銀行為主要融資渠道，不斷降低銀行融資的比重，積極找尋新的融資工具,萬科的發(fā)展有三個(gè)十年的階段：多元化發(fā)展、專業(yè)化發(fā)展、專業(yè)化精細(xì)發(fā)展,1984-1993,1994-2003,2004-2014,解

56、決生存問題，并嘗試多元化 提出日本的綜合商社的模式,完成了多元化向?qū)I(yè)化的轉(zhuǎn)化,由專業(yè)化向精細(xì)化轉(zhuǎn)化,注重營銷和售后服務(wù)（建立物業(yè)管理）,索尼,香港新鴻基,美國 PULTE homes,鎖定終身客戶、延長產(chǎn)品線 提倡零缺陷質(zhì)量文化、關(guān)注客戶需求、與合作伙伴共同成長,發(fā)展階段,發(fā)展戰(zhàn)略,戰(zhàn)略重點(diǎn),標(biāo)桿企業(yè),注重品質(zhì)：能夠讓客戶終身追隨的先決原因首先就是房子的品質(zhì) 注重客戶：建立了以維護(hù)客戶關(guān)系、提供增值服務(wù)為功能的萬客會,王石認(rèn)為：專業(yè)化不是目的，專業(yè)化只是手段，在必要的時(shí)候，萬科也并不排斥進(jìn)一步多元化,表面上看，萬科是在做減法；實(shí)際上，萬科是在積蓄力量，準(zhǔn)備下一步做更大的加法！,選擇專業(yè)化的原因： 企業(yè)自身作大作強(qiáng)的要求 房地產(chǎn)業(yè)將出現(xiàn)地域性壟斷的形成 中國的房地產(chǎn)要成為支柱產(chǎn)業(yè)，也需要大地產(chǎn)商的出現(xiàn)。 要與國外的房地產(chǎn)企業(yè)競爭，必須快速作大,實(shí)現(xiàn)專業(yè)化的手段： 剝離非相關(guān)的企業(yè)，即使是賺錢的企業(yè)也要賣掉 鎖定目標(biāo)客戶：中等收入人群的住宅房地產(chǎn) 集中資源做品牌 ，實(shí)現(xiàn)品牌制勝,多元化和專業(yè)化各有其風(fēng)險(xiǎn)， 關(guān)鍵是要與自身的能力相結(jié)合,萬科管理模式研究,2、萬科管理之