1、資產(chǎn)評估,主講人：郭雅嫻,第5章 房地產(chǎn)評估,5.1 房地產(chǎn)評估概述 5.2 市場途徑及其方法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用 5.3 收益途徑及其方法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用 5.4 剩余法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用 5.5 成本途徑及其方法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用 本章重點(diǎn)和難點(diǎn) 課堂練習(xí)題,5.1 房地產(chǎn)評估概述,5.1.1 房地產(chǎn)的概念和特征 5.1.2 房地產(chǎn)評估原則 5.1.3 房地產(chǎn)價(jià)格及其影響因素,5.1.1 房地產(chǎn)的概念及特征,1）土地及土地權(quán)利 土地特性 土地權(quán)利 2）建筑物 3）房地產(chǎn)特性,土地的特性,自然特性 位置的固定性 質(zhì)量的差異性 不可再生性 效用永續(xù)性,經(jīng)濟(jì)特性 供給的稀缺性 可壟斷性

2、用途的廣泛性 效益級差性,土地權(quán)利,土地所有權(quán) 城市土地的所有權(quán)屬于國家 農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國家所有的外，屬于農(nóng)民集體所有 土地所有權(quán)不能轉(zhuǎn)讓（我國實(shí)行土地所有權(quán)和使用權(quán)分離的制度） 土地使用權(quán) 首次交易：土地使用權(quán)出讓（各種用途的最高年限） 二次交易 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 土地使用權(quán)出租等,房地產(chǎn)特性,位置固定性及區(qū)域性 長期使用性 保值與增值趨勢 投資風(fēng)險(xiǎn)性 政策限制性,5.1.2 房地產(chǎn)評估原則,合法性原則 最有效使用原則,5.1.3 房地產(chǎn)價(jià)格及其影響因素,房地產(chǎn)價(jià)格及其種類 房地產(chǎn)價(jià)格的特征 影響房地產(chǎn)價(jià)格及評估價(jià)值的因素,房地產(chǎn)價(jià)格及其種類,按照房地產(chǎn)權(quán)益劃分 所有權(quán)價(jià)

3、格、使用權(quán)價(jià)格、其他權(quán)利價(jià)格 按照房地產(chǎn)的實(shí)物形態(tài)劃分 土地價(jià)格、建筑物價(jià)格、房地產(chǎn)價(jià)格 按照房地產(chǎn)價(jià)格表示的單位劃分 總價(jià)格 單位價(jià)格 樓面地價(jià),影響房地產(chǎn)價(jià)格及評估價(jià)值的因素,一般因素 經(jīng)濟(jì)因素、社會因素、行政因素 區(qū)域因素 繁華、道路、交通、設(shè)施、環(huán)境 個(gè)別因素 土地的個(gè)別因素 建筑物的個(gè)別因素,5.2 市場途徑及其方法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用,5.2.1 市場售價(jià)類比法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用 5.2.2 基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法 5.2.3 市場租金倍數(shù)法 5.2.4 路線估價(jià)法,5.2.1 市場售價(jià)類比法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用,基本思路 適用范圍 具體步驟 因素修正 市場交易情況修正 交易日期修正

4、 區(qū)域因素修正 個(gè)別因素修正 土地使用年限因素修正,5.3 收益途徑及其方法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用,適用范圍 基本思路和基本步驟 房地產(chǎn)凈收益的測算 折現(xiàn)率或資本化率的估測 殘余估價(jià)法 根據(jù)貢獻(xiàn)原理,具有現(xiàn)實(shí)或潛在收益的房地產(chǎn)價(jià)值評估,商場 寫字樓 公寓,學(xué)校 公園,基本思路 基本步驟,測算凈收益,選擇折現(xiàn)率,計(jì)算評估值,未來收益折現(xiàn),5.3 收益途徑及其方法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用,5.3 收益途徑及其方法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用,房地產(chǎn)凈收益=收益-費(fèi)用,實(shí)際收益 VS 正常收益,實(shí)際費(fèi)用 VS 正常費(fèi)用,房地產(chǎn)凈收益=正常收益-正常費(fèi)用,5.3 收益途徑及其方法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用,折現(xiàn)率或資本化

5、率的本質(zhì) 投資回報(bào)率（投資收益率） 房地產(chǎn)評估中折現(xiàn)率或資本化率種類及其關(guān)系 土地折現(xiàn)率或資本化率 建筑物折現(xiàn)率或資本化率 房地產(chǎn)綜合折現(xiàn)率或資本化率 房地產(chǎn)評估中折現(xiàn)率或資本化率估測方法,r(L+B)=r1L+r2B,5.4 剩余法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用,基本思路 假設(shè)開發(fā)法、倒算法 適用范圍 主要用于待開發(fā)土地的評估 公式和步驟 地價(jià)=樓價(jià)-建筑費(fèi)-專業(yè)費(fèi)用-利息-利潤-稅費(fèi) 例題（5-9）,5.5 成本途徑及其方法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用,適用范圍和基本思路 成本途徑用于土地使用權(quán)評估 成本途徑用于新建房地產(chǎn)評估 成本途徑用于舊房地產(chǎn)評估,5.5 成本途徑及其方法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用,適用范圍

6、 無收益，房地產(chǎn)市場發(fā)育不成熟，成交實(shí)例不多 政府的辦公樓、學(xué)校、醫(yī)院、圖書館、軍隊(duì)營房、機(jī)場、博物館、紀(jì)念館、公園、新開發(fā)土地 基本思路（90頁公式）,5.5 成本途徑及其方法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用,運(yùn)用成本途徑評估土地使用權(quán)的步驟 計(jì)算土地取得費(fèi) 計(jì)算土地開發(fā)費(fèi) 計(jì)算投資利息 計(jì)算投資利潤 確定土地增值收益 確定土地使用權(quán)的功效損失 確定土地經(jīng)濟(jì)性貶值 計(jì)算評估值 案例（91頁）,本章重點(diǎn)和難點(diǎn),本章重點(diǎn) 土地的特性和土地權(quán)利 房地產(chǎn)評估原則 影響房地產(chǎn)價(jià)格及其評估價(jià)值的因素 市場途徑的應(yīng)用 各種評估途徑和方法的基本思路和適用范圍 本章難點(diǎn) 房地產(chǎn)價(jià)格分類 收益途徑中折現(xiàn)率或資本化率的估測

7、剩余法的應(yīng)用,課堂練習(xí)題,根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，用于體育用途的國有土地使用權(quán)最高出讓年限為（ ）。 A50年 B70年 C30年 D40年 答案: A,課堂練習(xí)題,房地產(chǎn)評估應(yīng)該遵循的原則包括（ ）。 A供求原則 B貢獻(xiàn)原則 C替代原則 D合法性原則 E最有效使用原則 答案: ABCDE,課堂練習(xí)題,某可比交易實(shí)例成交地價(jià)為3000元/m2，對應(yīng)使用年期為30年，若待估宗地出讓年期為40年，土地資本化率為7%，則通過年限修正該宗土地的價(jià)格最接近于（ ）元/m2 。 A2900 B3223 C3322 D4000 答案: B,課堂練習(xí)題,某評估機(jī)構(gòu)采用市場法對一房地產(chǎn)進(jìn)行評估，評估中共選擇了A、B、

8、C三個(gè)參照物，并分別得到127萬元、142萬元、151萬元三個(gè)評估結(jié)果。根據(jù)A、B、C三個(gè)參照物與被評估對象的差異因素分析，判定其結(jié)果的權(quán)重依次為25%、40%和35%，則被評估房產(chǎn)的評估值最接近于（）萬元 。 A140 B157.5 C141.4 D148.5 答案: C,課堂練習(xí)題,某宗土地2000平方米，土地上建一幢10層的賓館，賓館首層面積為1200平方米，第2層至第10層每層建筑面積為1000平方米，則由此計(jì)算出的建筑容積率為（ ） 。 A0.6 B5.1 C2 D6 答案: B,課堂練習(xí)題,用成本法評估土地時(shí)，土地取得費(fèi)的計(jì)息期應(yīng)為（ ） 。 A.整個(gè)開發(fā)期 B.整個(gè)銷售期 C.整

9、個(gè)開發(fā)期和銷售期 D.整個(gè)開發(fā)期和銷售期的一半 答案: C,課堂練習(xí)題,某宗土地的土地取得成本為500萬元，土地開發(fā)費(fèi)為1000萬元，土地開發(fā)費(fèi)是均勻投入的，土地開發(fā)期為1年，銀行一年期貸款利率為8。投資利息使用復(fù)利計(jì)算，則該土地投資利息為（ ）萬元 。 A120 B79.23 C60 D100 答案: B,課堂練習(xí)題,在假設(shè)開發(fā)法評估土地的基本公式P=A-（B+C+D+E）中，A代表的是（ ）。 A.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值 B.取得土地的實(shí)際成本 C.整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)成本 D.房產(chǎn)和土地的開發(fā)成本 答案: A,課堂練習(xí)題,土地的自然供給是（ ）。 A.有彈性的 B.無彈性的 C.多方向性的 D.可壟斷的 答案: B,課堂練習(xí)題,房地產(chǎn)評估中，樓面地價(jià)容積率=（ ）。 A.土地總價(jià) B.土地單價(jià) C.房地產(chǎn)總價(jià) D.建筑物單價(jià) 答案: B,課堂練習(xí)題,根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，用于體育用途的國有土地使用權(quán)最高出讓年限為（ ）。 A.30年 B.40年 C.50年 D.70年 答案: C,課堂練習(xí)題,某房地產(chǎn)土地價(jià)值600萬元，建筑物價(jià)值1400萬元，綜合資本化率為 8.5%，建筑物資本化率為10%，