1、合潤廣場推廣策略 及合作建議,43層，越秀區(qū)標(biāo)志性建筑 外墻銀灰飾板，玻璃膜墻，現(xiàn)代感極強(qiáng) 360自然采光 三層地下停車場，升降式入口 地處廣州傳統(tǒng)市中心，交通四通八達(dá) 合潤廣場所在地附近集中了鞋業(yè)、飾材、服裝等多個(gè)專業(yè)市場 配套齊全，24小時(shí)自主空調(diào)，工作時(shí)間不受限制,產(chǎn)品優(yōu)勢,合潤廣場的問題,1、區(qū)域位置上的問題: 地處老城區(qū)，周邊缺乏現(xiàn)代商業(yè)氛圍 2、交通上的問題: 與天河、花園酒店、東風(fēng)路等高檔寫字樓區(qū)相比并不便利 3、競爭上的問題： 周邊的寫字樓、商用樓價(jià)格較低 4、產(chǎn)品上的問題： 間隔較小 周邊環(huán)境較差 停車場的規(guī)模和方便程度較差 裙樓的燈飾城從檔次到外觀都比較低檔，與合潤風(fēng)格不相

2、符,消費(fèi)群定位,合潤可以滿足那一群人的需求？ 他們的形態(tài)特征及核心需求？,1、物業(yè)投資者,主要分布在珠三角、港澳臺，掌握一定的閑散資金 關(guān)注低風(fēng)險(xiǎn)的投資：易出租、易轉(zhuǎn)手 追求穩(wěn)定的回報(bào)：出租率高、回收快、回報(bào)大,2、附近行業(yè)的寄生企業(yè),主要的生意來源:,工商行政服務(wù)類公司：律師事務(wù)所、進(jìn)口代理、行政 物流配送服務(wù)類公司：物流公司、配件經(jīng)銷單位 對外宣傳服務(wù)類公司：廣告設(shè)計(jì)公司、印刷公司,3、供貨附近專業(yè)市場的企業(yè)、經(jīng)銷商,生產(chǎn)企業(yè)分布在珠三角，與商鋪的業(yè)務(wù)往來極為不便 他們也急需一個(gè)就近的辦公、展示、洽談的區(qū)域?qū)懽謽?主要生意來源的核心需求：,行業(yè)的寄生企業(yè),專業(yè)市場的供貨單位,物業(yè)投資者,主

3、要購買人群,主要租用人群,向客戶展示其實(shí)力，增加生意成功率 方便與客戶溝通，加強(qiáng)運(yùn)作效率，做更多的生意,增加生意,易出租、易轉(zhuǎn)手、回收快、回報(bào)大,取決于前兩者,越秀區(qū)首個(gè)國際商務(wù)中心,對現(xiàn)有定位的一些擔(dān)憂：,對于投資者： 投資范圍并不局限在越秀區(qū)，除非是“廣州首個(gè)”方能吸引； “首個(gè)”代表還有第二、三個(gè)，對于“首個(gè)”將抱觀望態(tài)度，難以促成購買 “國際商務(wù)中心”的概念在天河更有說服力，如果要投資 “國際商務(wù)中心”會選擇-中信廣場,對于企業(yè)： 進(jìn)駐寫字樓目的是增加生意，“越秀區(qū)首個(gè)”無法直觀滿足需求，難以促成其進(jìn)駐 如果要選擇“國際商務(wù)中心”將會定在天河，因?yàn)槟抢锔杏X更“國際”更“商務(wù)”。,銷售目

4、標(biāo)為1億 租：不可能達(dá)到，100%的出租率今年可回收資金還不到4千萬（以中信廣場租價(jià)計(jì)算）； 售：寫字樓在合潤尚未旺起來的情況下銷售障礙很高。,租與售的問題：,如果按常規(guī)的推廣方式，有可能會造成,企業(yè)不愿進(jìn)駐 投資者看不到投資價(jià)值 價(jià)位買不高,出租率低 出售率低 租售價(jià)位低,所以必須要通過差異化策略，包裝出合潤的投資價(jià)值,產(chǎn)品差異化定位,機(jī)會 ：產(chǎn)品的核心競爭力,抓住合潤廣場獨(dú)一無二的優(yōu)勢：,日人流量近數(shù)十萬 匯聚數(shù)萬的商家、企業(yè) 日成交量數(shù)千萬元,十大專業(yè)商圈,廣州現(xiàn)有的寫字樓那一個(gè)有此優(yōu)勢？,人旺 地旺 財(cái)旺,核心定位（生意Idea）,廣州首個(gè)國際行業(yè)大廈,打造一個(gè)“周邊行業(yè)龍頭的聚集地”

5、,推廣思路：,核心主題：,合潤廣場：凝聚十大行業(yè)的財(cái)富,好處：,對企業(yè)： 各行業(yè)的國內(nèi)外人士來穗公干，不用到處奔波，到合潤即可一站式解決 進(jìn)駐企業(yè)在此大廈可以方便掌握更多的行業(yè)信息和生意機(jī)會 企業(yè)在此大廈可以方便的找到行業(yè)協(xié)會、工商行政管理、廣告設(shè)計(jì)、物流配送等服務(wù)性單位。 服務(wù)性單位可以背靠企業(yè)資源 對投資者： 感受到一個(gè)旺地商業(yè)中心的價(jià)值，增加其投資信心 在引起十大行業(yè)普遍關(guān)注的情況下，直接影響投資者注資,推廣步驟,推廣的三個(gè)階段： 蓄水期搶占制高點(diǎn) 放洪期全面擴(kuò)散 持續(xù)期逐步收網(wǎng),蓄水期搶占制高點(diǎn),階段1：,目的： 通過十大行業(yè)利潤價(jià)值空間、市場前景等分析，帶出越秀區(qū)“缺商務(wù)中心”的特征

6、，吸引投資者的關(guān)注 把寫字樓的高投資價(jià)值帶來高額穩(wěn)定的投資回報(bào)觀念，灌輸?shù)绞袌龅臐撛谕顿Y客戶心目中。 吸引可輻射區(qū)域內(nèi)商戶關(guān)注。 傳播核心：越秀區(qū)乃至廣州首個(gè)行業(yè)商務(wù)中心 傳播手段：公關(guān)活動(dòng)、軟文炒作為主；直郵廣告為輔,時(shí)間： 7月15日-7月30日（2-3周） 技巧： 與企業(yè)和投資者的切身利益相關(guān)的切入點(diǎn) 公關(guān)活動(dòng)： 主題：越秀區(qū)十大行業(yè)巨頭談行業(yè)發(fā)展 越秀區(qū)政府領(lǐng)導(dǎo)牽頭，合潤邀請十大專業(yè)市場的龍頭企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)深入剖析和探討行業(yè)發(fā)展趨勢： 所在行業(yè)的發(fā)展歷程； 所在行業(yè)的發(fā)展障礙； 所在行業(yè)的發(fā)展建議及期望,公關(guān)軟性新聞廣告： 配合本階段的研討會進(jìn)行利用新聞媒體的力量對公關(guān)活動(dòng)最前期、進(jìn)行期以及

7、后期的追蹤報(bào)道，從城市新聞的角度切入，配合部分相關(guān)繕稿形式的軟性廣告作本項(xiàng)目投資價(jià)值的炒作。 繕稿選題： 越秀區(qū)專業(yè)市場為何長盛不衰？ 最具投資價(jià)值的幾種市場物業(yè) 從專業(yè)市場投資看越秀區(qū)寫字樓市場 投資，從商鋪轉(zhuǎn)向?qū)懽謽鞘袌鑫飿I(yè),階段2：,放洪期全面出擊,目的： 從寫字樓市場投資價(jià)值這一訴求面，轉(zhuǎn)向獲得此價(jià)值的急迫性上突破。 通過對行業(yè)協(xié)會、大型企業(yè)的爭相進(jìn)駐報(bào)道，增強(qiáng)潛在購買人群的投資信心，并吸引他們到現(xiàn)場來，推動(dòng)商鋪的銷售。 技巧： 造成一種態(tài)勢，讓行業(yè)經(jīng)營者感到越秀區(qū)經(jīng)濟(jì)格局將發(fā)生重大變革 傳播手段： 越秀區(qū)政府領(lǐng)導(dǎo)牽頭，邀請各行業(yè)協(xié)會進(jìn)駐合潤，以優(yōu)惠條件吸引行業(yè)龍頭進(jìn)駐，打造合潤項(xiàng)目在

8、投資市場中的強(qiáng)勢形象,公關(guān)促銷活動(dòng)： 集團(tuán)及行業(yè)協(xié)會進(jìn)駐合潤廣場簽約儀式 硬性廣告： “匯聚十大行業(yè)財(cái)富，合潤廣場正式熱銷”等 公關(guān)軟性新聞廣告： 該階段在公關(guān)軟性新聞方面的主要議題，分別集中在十大行業(yè)上， 讓投資者通過行業(yè)龍頭的積極參與，感受合潤的市場投資前景。,繕稿選題： 傳統(tǒng)行業(yè)一個(gè)對外擴(kuò)張、對內(nèi)整合的發(fā)展態(tài)勢 越秀區(qū)十大市場地理重心將發(fā)生大的飛躍來適應(yīng)市場發(fā)展 世界發(fā)達(dá)國家專業(yè)市場業(yè)態(tài)發(fā)展趨勢 “合潤廣場”應(yīng)運(yùn)而生，成為廣州十大行業(yè)的商業(yè)代表 實(shí)施要點(diǎn)： 與行業(yè)協(xié)會和行業(yè)巨頭合作形成系列主題繕稿 時(shí)間： 8月-9月,階段3：,持續(xù)期逐步收網(wǎng),目的： 整合個(gè)各部分的推廣資源和手段，完成剩

9、余單位的租售 配合銷售中的各種獲利保障措施，把投資者的資金圈入囊中。 傳播手段： 報(bào)紙為主；配合現(xiàn)場的公關(guān)活動(dòng)以及有關(guān)銷售風(fēng)暴的新聞報(bào)道。 硬性廣告： “合潤匯聚十大行業(yè)財(cái)富，掀起寫字樓投資風(fēng)潮”等 實(shí)施要點(diǎn)： 讓業(yè)內(nèi)人事認(rèn)為“合潤廣場”是保證獲利項(xiàng)目，深受市場追捧。 時(shí)間：10月-12月,媒介計(jì)劃概要,媒體目標(biāo)： 建立合潤品牌形象與知名度 幫助完成銷售一億的目標(biāo) 投放地區(qū)：廣州市并覆蓋包括珠三角 媒體選擇： 平面媒體（廣州日報(bào)、羊城晚報(bào)、南方都市報(bào)、信息時(shí)報(bào)，行業(yè)報(bào)需要調(diào)查確定） 媒介組合： 廣州日報(bào)為主，羊城晚報(bào)、南方都市報(bào)、信息時(shí)報(bào)為輔 投放時(shí)間：7月中旬9月底（10月-12月待定）,階

10、段計(jì)劃： 1、蓄水期：（7、157、30） 通過活動(dòng)引發(fā)軟文效應(yīng) 媒體：廣州日報(bào)、羊城晚報(bào)、南方都市報(bào)、信息時(shí)報(bào) 方式：軟文、新聞炒作 資金：20萬元 2、放洪期（89月）公開發(fā)售期 媒體：廣州日報(bào)、羊城晚報(bào)、南方都市報(bào)、信息時(shí)報(bào)、戶外媒體 方式：硬性廣告、軟文炒作、戶外媒體 資金：180萬元（其中硬性廣告130萬元；活動(dòng)、軟文炒作45萬元， 戶外媒體5萬元） 3、持續(xù)期（1012月） 預(yù)留約40萬元以上，根據(jù)1、2 階段銷售效果決定第三階段的媒體計(jì)劃,平面表現(xiàn),銷售思路建議,租/賣的配合建議,先租后售： 在開盤前期重點(diǎn)招租，在企業(yè)進(jìn)駐有一定數(shù)量后，再著力出售 以租帶售： 以租金累積折算為購樓

11、金，吸引個(gè)別有購買意向的租戶轉(zhuǎn)為業(yè)主,開盤期,附近十大行業(yè)商家、企業(yè),租約促售： 對購樓者帶租約銷售，提供按揭服務(wù)，租約期滿優(yōu)先放租、吸引投資商注資,熱銷期,投資者,合作方式建議,服務(wù)模式建議：,代理服務(wù)方式,整體代理服務(wù)方式,簽定廣告代理，對客戶進(jìn)行全方位、系統(tǒng)的服務(wù)模式； 所有服務(wù)內(nèi)容只涉及合潤招商項(xiàng)目； 簽定合作代理協(xié)議，由專項(xiàng)組專注服務(wù)； 并根據(jù)具體的項(xiàng)目，增加配備對應(yīng)人員進(jìn)行針對性的服務(wù)。,代理合作優(yōu)勢：,整個(gè)項(xiàng)目組織規(guī)劃性、系統(tǒng)性強(qiáng) 項(xiàng)目小組跟進(jìn)，服務(wù)配套 根據(jù)市場需要，及時(shí)調(diào)整策略 廣告質(zhì)量穩(wěn)定，無須在溝通上耗時(shí) 廣告活動(dòng)連貫、有效,收費(fèi)方式建議：,月為單位收取服務(wù)費(fèi)： 合作期7

12、月12月；,費(fèi) 用： 26萬元/月 （不含第三方費(fèi)用）,服務(wù)內(nèi)容： 創(chuàng)意服務(wù)： 平面設(shè)計(jì) 影視創(chuàng)意 新聞炒作 媒介策略 活動(dòng)策劃 公關(guān)促銷活動(dòng)策劃 活動(dòng)執(zhí)行監(jiān)控 活動(dòng)物料設(shè)計(jì)輸出 活動(dòng)嘉賓邀請 行業(yè)協(xié)會關(guān)系協(xié)調(diào) 雙方資料交流與共享 市場走訪,形式：月費(fèi)服務(wù),結(jié)算方式,月費(fèi)按月結(jié)付（每月頭一個(gè)星期請款） 傭金（散單）按月結(jié)付（當(dāng)月按支付單在月底結(jié)算）,代理傭金（未包含稅金） 印刷質(zhì)檢委托凈價(jià)3%； 媒介購買/監(jiān)測凈價(jià)5%； 影視/電臺/平面拍攝制作監(jiān)控總額10%； 公關(guān)活動(dòng)執(zhí)行、效果評估費(fèi)總額10%； 其它（光盤、MO、正稿輸出費(fèi)及快遞、寄運(yùn)費(fèi)等） 凈價(jià)10%； （以上費(fèi)用不包含第三方費(fèi)用）,團(tuán)

13、隊(duì)理念及服務(wù)規(guī)范,團(tuán)隊(duì)核心理念,懂生意的做創(chuàng)意, 有創(chuàng)意的做生意,客戶服務(wù)規(guī)范：,每月最后一個(gè)星期的例會我們會提供本月工作總結(jié)及下月的工作計(jì)劃。客戶方提供對我們本月工作的評估 每周的星期五我們向客戶提供下周工作進(jìn)度報(bào)告（STATUS REPORT） 每次會議后次天，我們向客戶提供會議記錄，以確認(rèn)會議達(dá)成的共識與結(jié)論。 每季度我們進(jìn)行市場走訪作甲方所屬品類市場的促銷活動(dòng)效果分析及競品促銷推廣分析報(bào)告。,創(chuàng)意品質(zhì)控制流程,客戶立項(xiàng)PE開工作單 企劃部 Briefing創(chuàng)意團(tuán)隊(duì) 時(shí)間由制作、創(chuàng)意確認(rèn) 創(chuàng)意部動(dòng)腦 內(nèi)部 Review(確定) 初稿LYOUT制作(美指、設(shè)計(jì)完成) 向客戶提案 客戶確認(rèn)簽字（如提出修改意見，請返回步驟1） 制作完稿 正稿輸出前 CD、AD、COPY、PE簽字 向客戶提交確認(rèn)、同時(shí)客戶在第三方費(fèi)用付款單上簽字 交客戶，同時(shí)簽收貨單,廣告效果評估系統(tǒng),為了讓我們的工作配合可以更出色, 建議每個(gè)階段對我們的服務(wù)進(jìn)行評估 評估分幾個(gè)方面 1 服務(wù)流程把控 2 策略能力 3 創(chuàng)意表現(xiàn)