1、業(yè)祥花園項(xiàng)目 產(chǎn)品規(guī)劃建議 2016年8月29日,目錄,潛江房地產(chǎn)市場(chǎng)概況,2016年上半年，潛江銷(xiāo)量前十樓盤(pán)共銷(xiāo)售1641套，銷(xiāo)售面積191269，套均面積116。,潛江房地產(chǎn)市場(chǎng)概況,2016年1月1日至6月30日，潛江市轄區(qū)網(wǎng)簽面積339295.01。其中潛江城區(qū)住宅成交2519套，成交面積 297029.45，成交均價(jià)為3364.37元/，套均面積117平米。 2016年上半年潛江城區(qū)五大區(qū)域銷(xiāo)售套數(shù)占比圖如下，可以看出城東占比為25%,銷(xiāo)售套數(shù)為584套，城西占比23%，銷(xiāo)售套數(shù)為527套。城南緊隨其后，占比20%，銷(xiāo)售套數(shù)474套。城北占比與中心城區(qū)占比基本相同。,天賜君天下,天賜

2、君天下119122戶(hù)型熱銷(xiāo),B戶(hù)型-3*2*2-118.5,B1戶(hù)型-3*2*2-119.4,I戶(hù)型-3*2*2-122.73,A戶(hù)型-3*2*2-131.24,41戶(hù)型-3*2*2-119.7,L戶(hù)型-4*2*2-149,熱銷(xiāo)戶(hù)型,熱銷(xiāo)戶(hù)型,光華1958,C1戶(hù)型-3*2*2-115,B1戶(hù)型-3*2*2-118,A/B戶(hù)型-3*2*2-119,A1戶(hù)型-3*2*2-118,C/D戶(hù)型-3*2*2-90,熱銷(xiāo)戶(hù)型,光華1958115119熱銷(xiāo),小結(jié),1、潛江整體市場(chǎng)成交套均面積117左右，110-120以下的戶(hù)型較為暢銷(xiāo)，說(shuō)明三房為成交主力； 2、區(qū)域內(nèi)仍以三房供應(yīng)為主； 3、競(jìng)品均有戶(hù)型采

3、用入戶(hù)花園或空中花園等創(chuàng)新設(shè)計(jì)。,項(xiàng)目區(qū)位,項(xiàng)目位于潛江市廣華二路西側(cè)，屬潛江廣華核心區(qū)域,項(xiàng)目位于潛江市廣華，廣華位于潛江以西，面積437.5平方公里，總?cè)丝?8萬(wàn)人，是潛江市的重要財(cái)源基地和新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。 本項(xiàng)目位于潛江廣華核心區(qū)域內(nèi)，東臨廣華二路。,項(xiàng)目四至,項(xiàng)目東臨廣華二路，西距廣華大道，北至五七大道，南邊可達(dá)廣南一路,項(xiàng)目位于廣華核心區(qū)，周邊交通十分便利。 距離主干道五七大道及光華大道均在1000m范圍內(nèi)， 距離漢宜高速在10公里范圍內(nèi)。 距離潛江市主城區(qū)大約20公里。,項(xiàng)目配套,項(xiàng)目位于潛江市廣華二路西側(cè)，距離廣華大道和五七大道均在1公里內(nèi),教育：廣華幼兒園、廣華實(shí)驗(yàn)小學(xué)、光華中

4、學(xué) 醫(yī)療：江漢油田總醫(yī)院 菜市場(chǎng)：集貿(mào)市場(chǎng) 公園：植物園 體育：江鉆體育俱樂(lè)部、江漢油田文體廣場(chǎng) 商業(yè)：光華商圈周邊商業(yè)，廣華商業(yè)城、嘉寧廣場(chǎng)、廣華商場(chǎng) 金融：工行、農(nóng)行、建行、中行、郵儲(chǔ)銀行 交通：廣華客運(yùn)中心、廣華油田交通車(chē)總站 文化：油田圖書(shū)館 酒店：淺水灣假日酒店、,內(nèi)部資源,地塊方正平整，利于規(guī)劃,初步預(yù)估，規(guī)劃紅線(xiàn)內(nèi)，地塊東西長(zhǎng)約190m，南北寬約17m，內(nèi)部整體方正平整。利于內(nèi)部主體結(jié)構(gòu)布局和園林景觀打造。,項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo),項(xiàng)目總建筑面積約11.2萬(wàn)方，其中住宅約10萬(wàn)方，商業(yè)約11.6萬(wàn)方,從目前項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)來(lái)看，停車(chē)位偏少，未來(lái)生活品質(zhì)將受影響。,項(xiàng)目原規(guī)劃套數(shù)統(tǒng)計(jì),項(xiàng)目原

5、規(guī)劃共計(jì)808套房源，1-6#樓為二梯四戶(hù)，7-8#樓為二梯五戶(hù),項(xiàng)目原規(guī)劃戶(hù)型配比,項(xiàng)目原規(guī)劃以三室二廳二衛(wèi)產(chǎn)品為主，占比76%,項(xiàng)目原規(guī)劃建筑均為塔式結(jié)構(gòu)，建筑公攤基本控制在20%以?xún)?nèi)。 項(xiàng)目原規(guī)劃方言共計(jì)800套；1-6#樓為二梯四戶(hù)，7-8#樓為二梯五戶(hù)； 項(xiàng)目原規(guī)劃產(chǎn)品以三室二廳二衛(wèi)產(chǎn)品為主，占比76%，以二室二廳二衛(wèi)和四室二廳二衛(wèi)產(chǎn)品作為補(bǔ)充，均占比12%。但每一種戶(hù)型面積均偏大，將導(dǎo)致總價(jià)高去化慢。 總體上看，項(xiàng)目原規(guī)劃產(chǎn)品面積相對(duì)偏大，且面積段過(guò)于集中。,SWOT分析,結(jié)合潛江市場(chǎng)需求及本項(xiàng)目自身?xiàng)l件，建議項(xiàng)目以三房產(chǎn)品為主,戶(hù)型配比,原規(guī)劃采用點(diǎn)式結(jié)構(gòu)，影響整體采光效果,建筑

6、結(jié)構(gòu),原規(guī)劃建筑結(jié)構(gòu)為點(diǎn)式塔樓，樓橫向?qū)挾燃s為33.7m，縱向長(zhǎng)度約為51.9m，建筑整體采用點(diǎn)式布局。,根據(jù)本項(xiàng)目地塊特征，建議本項(xiàng)目采用寬板式結(jié)構(gòu),建筑結(jié)構(gòu),規(guī)劃紅線(xiàn)內(nèi)，項(xiàng)目地塊東西長(zhǎng)約190米，南北寬約為170米，寬采用寬板結(jié)構(gòu)，樓棟單體東西長(zhǎng)約37米，南北寬約20米，則東西向樓間距可做到約40m，南北向最小樓間距可做到50m,約18m,約37m,約40m,約50m,建筑結(jié)構(gòu),建議采用寬板式結(jié)構(gòu)：兩梯四戶(hù)，大面寬淺進(jìn)深住宅，邊戶(hù)及中間較戶(hù)通風(fēng)采光效果均好。,戶(hù)型結(jié)構(gòu),戶(hù)型內(nèi)部空間尺寸建議,戶(hù)型結(jié)構(gòu),戶(hù)型設(shè)計(jì)建議,戶(hù)型結(jié)構(gòu),27,飄窗：擴(kuò)大視覺(jué)空間，提升舒適度和附加值，建議景觀較好處局部采

7、用,飄窗比平窗更能夠讓房間接受更多的陽(yáng)光，又延展了室內(nèi)空間； 飄窗窗臺(tái)可以小坐，可以擺放陳設(shè)，也可以通過(guò)調(diào)整成為梳妝臺(tái)或?qū)懽峙_(tái)，增加實(shí)用率；落地飄窗增加步出空間； 層高小于2.2米，進(jìn)深小于0.6米贈(zèng)送全部面積。,景觀較好處局部采用飄窗，實(shí)用性高，也增加了采光面和觀景面,落地飄窗垂直剖面示意圖,次臥、書(shū)房采用飄窗增加步出空間,飄窗,戶(hù)型結(jié)構(gòu),陽(yáng)臺(tái)：在保證基本功能使用上，在大戶(hù)型適當(dāng)增加觀景陽(yáng)臺(tái),觀景陽(yáng)臺(tái)可考慮與客廳等功能空間連接，既增大景觀面，又?jǐn)U大陽(yáng)臺(tái)的活動(dòng)景觀空間； 功能陽(yáng)臺(tái)一般與廚房相連，方便居家功能的需要； 各種戶(hù)型的主臥都可以考慮設(shè)置不計(jì)容積率的法式小陽(yáng)臺(tái)（進(jìn)深小于0.6米），增加步

8、出空間。,兩房先保證具有一個(gè)觀景陽(yáng)臺(tái)兼功能陽(yáng)臺(tái)使用； 三房以上戶(hù)型至少設(shè)置雙陽(yáng)臺(tái)，保證生活陽(yáng)臺(tái)與觀景陽(yáng)臺(tái)區(qū)分； 大戶(hù)型至少設(shè)置三陽(yáng)臺(tái)。,戶(hù)型結(jié)構(gòu),步入式凸窗：有效拓展中小戶(hù)型使用面積，可增加10%使用空間,步入式 景觀凸窗,步入式 陽(yáng)臺(tái),將傳統(tǒng)的凸窗變形：在保留凸窗原有功能（實(shí)惠、觀景）的同時(shí)，強(qiáng)化了凸窗的觀景效果，并附送實(shí)惠 步入式景觀凸窗通過(guò)降低凸窗距地面的高度提高觀賞效果 步入式陽(yáng)臺(tái)客戶(hù)可根據(jù)自己的喜好選擇拆掉凸窗頂板，形成步入式陽(yáng)臺(tái),可拆除底座的凸窗,凸窗：最大進(jìn)深0.8m（多采用0.6m） 可拆除底座凸窗：最大進(jìn)深1.5mm（多采用0.61.0mm）,中小戶(hù)型不計(jì)面積的凸窗能夠增加1

9、0%以上的實(shí)用空間,可拆除底座,戶(hù)型結(jié)構(gòu),戶(hù)型結(jié)構(gòu),入戶(hù)花園：入戶(hù)花園可構(gòu)成立體綠化空間、增加采光面和使用空間,優(yōu)劣勢(shì)分析： 優(yōu)：可構(gòu)成立體綠化空間、增加采光面，引入室外空間，提高舒適度；云夢(mèng)市場(chǎng)上入戶(hù)花園設(shè)計(jì)較少，本項(xiàng)目設(shè)計(jì)創(chuàng)新 劣：但使建筑進(jìn)深增加，從而影響排布； 設(shè)置戶(hù)型分析： 建議可在部分戶(hù)型采用入戶(hù)花園結(jié)構(gòu)，拉長(zhǎng)戶(hù)型景觀面，但是不宜設(shè)置過(guò)大； 贈(zèng)送方式分析： 按一半面積計(jì)算。,高層盡可能采用入戶(hù)花園設(shè)計(jì)，作為提升功能空間，并拉升景觀面，面積不應(yīng)過(guò)大。,戶(hù)型結(jié)構(gòu),空中花園：增加市內(nèi)綠化、采光面和使用空間，部分戶(hù)型可以使用,空中院館，將自然引入客廳餐廳,可將空中院館隔成一個(gè)開(kāi)敞的書(shū)房或臥

10、室,空中庭院，使客廳進(jìn)深變短，通風(fēng)性更好； 同時(shí)得到幾個(gè)空間的共享，多處于北側(cè)，客戶(hù)可自行封閉處理,戶(hù)型結(jié)構(gòu),露臺(tái)：露臺(tái)增加觀景平臺(tái)和活動(dòng)空間；在項(xiàng)目的頂層適當(dāng)采用，以解決頂層銷(xiāo)售難點(diǎn),優(yōu)：露臺(tái)采用有利于增加情趣和觀景，擴(kuò)大生活空間； 劣：露臺(tái)設(shè)計(jì)，增加建筑容積率，且影響建筑外立面，不建議大量采用； 一般按一半面積計(jì)算。,可在本項(xiàng)目的頂層使用，解決頂層銷(xiāo)售難點(diǎn),露臺(tái),戶(hù)型建議1按照舊建筑規(guī)范偷面積情況下的戶(hù)型建議,87.6m2 二室二廳一廚一衛(wèi),通過(guò)空中花園、陽(yáng)臺(tái)、飄窗實(shí)現(xiàn)大面積贈(zèng)送,2室變3室，1衛(wèi) 95,通過(guò)“陽(yáng)臺(tái)”加”空調(diào)機(jī)位“的贈(zèng)面積手法，實(shí)現(xiàn)2房變小3房，控制面積、控制總價(jià)。 贈(zèng)送的

11、面積約6；,超大景觀陽(yáng)臺(tái)、南北雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，贈(zèng)送面積約8.5。,3室2廳2衛(wèi) 126,戶(hù)型建議1按照舊建筑規(guī)范偷面積情況下的戶(hù)型建議,114.93m2 三室二廳一廚二衛(wèi),戶(hù)型建議1按照舊建筑規(guī)范偷面積情況下的戶(hù)型建議,37,37,120.33m2 三室二廳一廚二衛(wèi),戶(hù)型建議1按照舊建筑規(guī)范偷面積情況下的戶(hù)型建議,38,38,135.6m2 三室二廳一廚二衛(wèi),戶(hù)型建議1按照舊建筑規(guī)范偷面積情況下的戶(hù)型建議,戶(hù)型建議2遵守新規(guī)范，無(wú)面積贈(zèng)送情況下的戶(hù)型建議,在遵守建筑新規(guī)范下的戶(hù)型建議將每一種尺寸做到極致。,戶(hù)型建議2遵守新規(guī)范，無(wú)面積贈(zèng)送情況下的戶(hù)型建議,戶(hù)型建議2遵守新規(guī)范，無(wú)面積贈(zèng)送情況下的戶(hù)

12、型建議,萬(wàn)科金域華府：無(wú)敵89三房,熱銷(xiāo)理由： 在不偷任何面積的情況下，實(shí)現(xiàn)三房有兩房朝南，且有兩個(gè)衛(wèi)生間，滿(mǎn)足對(duì)三房所有功能性的需求。 在降低建筑面積的同時(shí)，降低總價(jià)，更適合年輕剛需族的需求。,建筑面積：89 戶(hù)型：3房 點(diǎn)評(píng)：89的三房，做出三房?jī)尚l(wèi)，達(dá)到130+ 的效果，格局方正。,戶(hù)型建議2遵守新規(guī)范，無(wú)面積贈(zèng)送情況下的戶(hù)型建議,戶(hù)型鑒賞,新湖菲林：世界紀(jì)錄90方,戶(hù)型品鑒： 創(chuàng)新1：通過(guò)設(shè)備平臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)等空間拓展，使90方擁有約37平方米的拓展空間，做到了4房2廳2衛(wèi)，不僅南北通透、格局方正。 創(chuàng)新2：:做到了10.4米3開(kāi)間大面寬。其中主臥、帶陽(yáng)臺(tái)的次臥、客廳三個(gè)開(kāi)間朝南；主臥還以套

13、房設(shè)置，獨(dú)立衣帽間、可以容納浴缸的獨(dú)立衛(wèi)生間一應(yīng)俱全；南向次臥帶大陽(yáng)臺(tái)，每個(gè)空間都陽(yáng)光充裕；兩個(gè)北向房間，無(wú)論是布置成臥室還是書(shū)房，都能物盡其用，不浪費(fèi)絲毫空間。,建筑面積：90 戶(hù)型：3+1房 點(diǎn)評(píng)：新湖菲林以世界紀(jì)錄之名，重新定義90方，攜強(qiáng)大空間性能創(chuàng)世而生，徹底解決功能與空間兩全的難題。,戶(hù)型鑒賞,綠地海德公館：110“理想家”,建筑面積：110 戶(hù)型：3+1房 點(diǎn)評(píng)：整體戶(hù)型設(shè)計(jì)空間利用合理，將不到110面積做到了四房，也實(shí)屬難得。89的三,戶(hù)型解析： 1.戶(hù)型方正實(shí)用，動(dòng)靜分離，超高空間利用率; 2.全明三室設(shè)計(jì)，觀景飄窗，樂(lè)享四世同堂生活; 3.客、餐廳外連超寬陽(yáng)臺(tái)，闊綽開(kāi)間，媲

14、美奢華戶(hù)型; 4.空中花園外加儲(chǔ)藏，創(chuàng)變空間隨心所欲,戶(hù)型鑒賞,金地Carefor：二胎政策下的優(yōu)加戶(hù)型,建筑面積：140150 戶(hù)型：3+1房 點(diǎn)評(píng)：創(chuàng)新點(diǎn)蠻多，比如雙子女可變空間、多元可能客廳、中島分化餐廳、雙鑰匙、大收納等。,雙子女空間,雙鑰匙老人房,多元化客餐廳,戶(hù)型鑒賞,創(chuàng)新點(diǎn)1：雙子女空間,特色：這個(gè)雙子女空間里可以變換3種不同的模式,戶(hù)型的套房中間會(huì)有一個(gè)靈活空間，用門(mén)進(jìn)行隔斷，門(mén)打開(kāi)可作為活動(dòng)空間，如果是同性別則可開(kāi)敞使用，如果是異性子女則進(jìn)行隔斷，2個(gè)孩子既可以一起玩，彼此又會(huì)有自己的空間。,在客餐廳之間打造一個(gè)休閑空間，比如可以作為鋼琴、喝茶、手工或者書(shū)房空間使用，餐廳設(shè)置

15、小型吧臺(tái)，兼具紅酒、早餐臺(tái)、上網(wǎng)休閑使用等。,創(chuàng)新點(diǎn)1：雙子女空間,特色：這個(gè)雙子女空間里可以變換3種不同的模式,創(chuàng)新點(diǎn)3：雙鑰匙老人房,戶(hù)型鑒賞,特色：老人房獨(dú)立衛(wèi)生間，加獨(dú)立出入門(mén)，雙鑰匙設(shè)計(jì),把老人房設(shè)計(jì)為帶衛(wèi)生間的老人套房，設(shè)計(jì)上可實(shí)現(xiàn)從電梯廳里面另一個(gè)門(mén)單獨(dú)進(jìn)去，或者作為子女成年后的單獨(dú)空間，保持兩代人間的私密，套房有一個(gè)洗手間和簡(jiǎn)單廚房的操作臺(tái)面。此外，也可以用作投資用途，把它單獨(dú)租出去。,建議本項(xiàng)目采用新古典主義或者Art-Deco建筑風(fēng)格,建筑風(fēng)格,建筑風(fēng)格,建筑物以其高聳、挺拔，以拔地而起、傲然屹立的非凡氣勢(shì)給人留下深刻印象 ART DECO應(yīng)用于建筑風(fēng)格，常外掛面磚、天然石材等。注重表現(xiàn)材料的質(zhì)感、光澤； 色彩設(shè)計(jì)中強(qiáng)調(diào)運(yùn)用鮮艷的顏色、暖色和金屬色，造成華美絢爛的視覺(jué)印象。 形體呈階梯狀收分，強(qiáng)調(diào)垂直線(xiàn)條，于穩(wěn)重中顯氣質(zhì) 注重裝飾幾何化，多用放射狀、V形圖案。會(huì)嘗試新鮮元素的使用，如鋼鐵、玻璃等，不拘一格，旨在追求單個(gè)建筑作品的個(gè)性與不可復(fù)制性。,建議本項(xiàng)目打造開(kāi)放社交是園林景觀,園林景觀,將小區(qū)入口打造成社交式廣場(chǎng)，景觀園林整體呈現(xiàn)開(kāi)放式格局，方便業(yè)主鄰里之間的交流； 小區(qū)內(nèi)WIFI全覆蓋，業(yè)主在小區(qū)內(nèi)任何地方都能夠?qū)崿F(xiàn)無(wú)線(xiàn)上網(wǎng)。,健康跑道、中心景觀、標(biāo)志性社區(qū)大門(mén)、精致景觀小品等,園林景觀,架空乘打造成業(yè)主健身休閑場(chǎng)所,小區(qū)配套,小區(qū)內(nèi)設(shè)