1、剩余法土地價值評估報告框架研究,地塊價值評估技術(shù)方法,原理：利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價和基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表，按照替代原則，就待估宗地的區(qū)域條件和個別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)進(jìn)行修正，,基準(zhǔn)地價法,公式：宗地樓面熟地價適用的基準(zhǔn)地價期日修正系數(shù)年期修正系數(shù)容積率修正系數(shù)因素修正系數(shù),市場比較法,原理：根據(jù)市場中的替代原理，將待估土地與具有替代性的，且在估價期日近期市場上交易的類似地產(chǎn)進(jìn)行比較，并對類似地產(chǎn)的成效價格作適當(dāng)修正，,公式：估價對象比準(zhǔn)地價=交易地價交易情況修正系數(shù)交易日期修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù)個別因素修正系數(shù),剩 余 法,原理：通過地上建筑物可實

2、現(xiàn)的價值扣除其建造成本、專業(yè)費用、管理費、不可預(yù)見費、銷售費用、利息、稅費及開發(fā)利潤而得出土地使用權(quán)的價格。,公式：地價總售價總建造成本-專業(yè)費-管理費-不可預(yù)見費-銷售費用-利息-稅費-利潤,地塊價值評估方法,地塊價值評估原理,項目適用性,原始地價，與項目地塊真實價值相差較遠(yuǎn),市場基準(zhǔn)地價資料較難獲得，可作地塊測算參考,通過市場發(fā)展對項目地塊進(jìn)行價值判斷，契合項目,剩余法進(jìn)行地塊價值評估因素,土地價值評估,影響因素,外部因素,宏觀政策影響、土地政策、土地供應(yīng) 區(qū)域現(xiàn)狀與規(guī)劃,內(nèi)部因素,地塊資源與限制條件 地塊定位與項目規(guī)劃,土地評估測算,影響地塊價值因素分析 剩余法通過剩余法測算各地塊土地價

3、值,地塊價值評估報告結(jié)構(gòu),地塊價值影響因素分析,地價評估測算,宏觀市場研究,根據(jù)測算公式對地塊價值進(jìn)行評估,區(qū)域市場研究,對地塊價值的影響因素有哪些？,項目地塊研判,地塊價值評估報告結(jié)構(gòu),地塊價值影響因素分析,地價評估測算,宏觀市場研究,區(qū)域市場研究,項目地塊研判,城市概況及發(fā)展,城市房地產(chǎn)市場分析,城市概述及發(fā)展規(guī)劃,城市經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析,房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀,房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢,地塊價值評估報告結(jié)構(gòu),地塊價值影響因素分析,地價評估測算,宏觀市場研究,區(qū)域市場研究,項目地塊研判,區(qū)域規(guī)劃及發(fā)展,區(qū)域房地產(chǎn)市場分析,區(qū)域概述及發(fā)展規(guī)劃,區(qū)域經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析,房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀,房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢,針對性房地產(chǎn)市場分析,針對性市場概述,針對性項目分析,地塊價值評估報告結(jié)構(gòu),地塊價值影響因素分析,地價評估測算,宏觀市場研究,區(qū)域市場研究,項目地塊研判,項目地塊分析,地塊發(fā)展定位,地塊指標(biāo)及資源分析,地塊優(yōu)勢及劣勢研判,地塊發(fā)展定位,地塊規(guī)劃方案,地塊規(guī)劃方案建議,地塊規(guī)劃指標(biāo)分析,地塊價值評估報告結(jié)構(gòu),地塊價值影響因素分析,宏觀市場研究,區(qū)域市