1、遠(yuǎn)郊商業(yè)的”重度體驗(yàn)“,主題理念,城市微度假,城市微度假的概念與場(chǎng)景設(shè)計(jì),定位：集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)等體驗(yàn)于一體的度假目的地。,特點(diǎn)：,1、重體驗(yàn)品牌組合 2、跨界融合營(yíng)銷活動(dòng) 3、回歸自然的情懷 4、數(shù)項(xiàng)“唯一”的體驗(yàn)項(xiàng)目。,城郊商業(yè)怎么做？,核心關(guān)鍵詞： 微度假場(chǎng)景+重度體驗(yàn)業(yè)態(tài) 要點(diǎn)：1、差異化定位 2、對(duì)商業(yè)情懷的不斷精雕細(xì)琢,場(chǎng)景設(shè)計(jì): 1、為遠(yuǎn)郊商業(yè)賦予“微度假”式的休閑體驗(yàn)場(chǎng)景。 2、實(shí)現(xiàn) 微度假 靠滿足各細(xì)分客戶群的不同要求 作為一個(gè)遠(yuǎn)郊商業(yè)，滿足輻射區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)需求要靠最基礎(chǔ)的商戶品牌組合，而針對(duì)“微度假”的遠(yuǎn)端吸引力，更需要把客群進(jìn)行細(xì)分，設(shè)置各細(xì)分客群的生活場(chǎng)景。 3、“稀

2、缺性”才是最大的投資價(jià)值點(diǎn),縱觀國(guó)內(nèi)外各類小鎮(zhèn)，我們把小鎮(zhèn)的類型分為如下四種：,1、 以郊區(qū)化生活為核心驅(qū)動(dòng) 一般位于都市邊緣地帶的特定區(qū)域，如交通便利的高端居住區(qū)、風(fēng)景區(qū)等，如主打“城市微度假”的中糧祥云小鎮(zhèn)，如德國(guó)Schwenningen小鎮(zhèn)。,2、以旅游、度假、娛樂(lè)為核心驅(qū)動(dòng) 從區(qū)位上沒(méi)有明顯特征，主要是其大型的度假娛樂(lè)休閑功能的配屬而形成的商業(yè)形態(tài)。如城市特征明顯的上海迪斯尼小鎮(zhèn)，亦如華僑城的大盤(pán)綜合開(kāi)發(fā)型小鎮(zhèn)等。,3、以特定功能主題體驗(yàn)驅(qū)動(dòng) 可能是產(chǎn)業(yè)型的，也可能是特定旅游度假型的，同樣無(wú)特定的位置特征。如美國(guó)韋尓滑雪小鎮(zhèn)、北京愛(ài)斐堡紅酒小鎮(zhèn)、云南騰沖瑞麗等地的溫泉度假小鎮(zhèn)等等,4、

3、以歷史、文化、風(fēng)情、體驗(yàn)為核心驅(qū)動(dòng)的小鎮(zhèn) 多以古鎮(zhèn)形態(tài)出現(xiàn)，江南如烏鎮(zhèn)、周莊、同里等，西南如麗江（大研古鎮(zhèn)、束河古鎮(zhèn)與白沙古鎮(zhèn)）、駟馬古鎮(zhèn)、周子古鎮(zhèn)等，貴州、江西亦多分布，北方亦有如山西平遙、河北蔚縣古鎮(zhèn)等等。,小鎮(zhèn)是一種生活方式，更是一種品質(zhì)生活體驗(yàn)。而小鎮(zhèn)商業(yè)的主題、功能及場(chǎng)景設(shè)置，因其驅(qū)動(dòng)因素的不同而商業(yè)模式差異明顯。,以郊區(qū)化生活為核心驅(qū)動(dòng)的小鎮(zhèn),有哪些商業(yè)借鑒點(diǎn)？,案例一：北京中糧祥云小鎮(zhèn),郊區(qū)化小鎮(zhèn)商業(yè)普遍面臨的 問(wèn)題及思考 1、目前存在的問(wèn)題 所處新區(qū)剛規(guī)劃小鎮(zhèn)普遍存在規(guī)劃前期不科學(xué)、執(zhí)行和管理混亂，造成后期小鎮(zhèn)發(fā)展不健康，商業(yè)規(guī)劃和執(zhí)行困難； 項(xiàng)目周邊配套不完善，人流導(dǎo)入困難；

4、 項(xiàng)目定位不準(zhǔn)確，核心驅(qū)動(dòng)因素不明顯或失誤，主力驅(qū)動(dòng)因素吸引力不足； 模仿國(guó)外建筑風(fēng)格較多，硬件條件可以，但是有些過(guò)于模仿，沒(méi)有結(jié)合自身區(qū)域人文等特征，軟性經(jīng)營(yíng)及人文環(huán)境與風(fēng)格不匹配； 前期商戶對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商要求較高，商戶較為謹(jǐn)慎，對(duì)項(xiàng)目信心指數(shù)不足； 項(xiàng)目養(yǎng)商期時(shí)間太長(zhǎng)，運(yùn)營(yíng)操作風(fēng)險(xiǎn)較大。 2、問(wèn)題思考 項(xiàng)目選址是關(guān)鍵，選址需要注意周邊區(qū)域規(guī)劃及現(xiàn)有環(huán)境，預(yù)期未來(lái)發(fā)展進(jìn)度； 定位前期鎖定項(xiàng)目核心目標(biāo)客群，預(yù)期分階段導(dǎo)入人流特征； 開(kāi)發(fā)前期不能先引入大規(guī)模、高規(guī)格設(shè)施，應(yīng)以多提供實(shí)用的便民設(shè)施、餐飲設(shè)施及特色商業(yè)為主； 確定項(xiàng)目核心驅(qū)動(dòng)因素及主力品牌，項(xiàng)目功能和品牌商雙輪并齊開(kāi)展，確保核心功能對(duì)

5、消費(fèi)者一定吸引力外，招商有保障，降低風(fēng)險(xiǎn)； 核心功能及附加功能具備后期調(diào)整變化空間，定期進(jìn)行功能改造，保持新鮮感； 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)結(jié)合持續(xù)營(yíng)銷活動(dòng)及開(kāi)展各類節(jié)目活動(dòng)，豐富消費(fèi)者業(yè)余生活。,郊區(qū)化小鎮(zhèn),商業(yè)要略與模式解析,誠(chéng)然，此類小鎮(zhèn)生活方式本質(zhì)是都市人群及生活方式在郊區(qū)化需求上的模式表達(dá)，它既不完全趨同于純都市型商業(yè)，同時(shí)也與其他主題商業(yè)、旅游商業(yè)不同。雖如此，此類小鎮(zhèn)商業(yè)營(yíng)造當(dāng)自有其軌跡可循。 首先，城市的擴(kuò)張與生態(tài)環(huán)境的影響形成主動(dòng)郊區(qū)化的發(fā)展趨勢(shì)。 其將承載都市人群生活品質(zhì)的提升和生活軌跡的轉(zhuǎn)移。人們選擇郊區(qū)作為居住、短期度假、游樂(lè)已成為常態(tài)，生活和工作往來(lái)與城郊甚至城市之間，城界已經(jīng)不再清

6、晰。為此，從需求層面而言，此類項(xiàng)目須完成兩個(gè)使命：,其次，小鎮(zhèn)商業(yè)體系來(lái)自于自身魅力體系的打造。 拋開(kāi)其他，田園都市商業(yè)體系主題應(yīng)契合本身屬性需求，重在主題、功能及商業(yè)調(diào)性的雕琢而非大開(kāi)大合，渾然田園；而時(shí)尚都市，則重在宏大主旨，面向未來(lái)。,第三，作為核心載體與心靈家園，需要打造屬于自己的“田園都市”里的“魅力小鎮(zhèn)生活”。 任何此類小鎮(zhèn)當(dāng)有此共性特征。同時(shí)，雖非如楚河漢街、歡樂(lè)海岸、李公堤、甚至博多運(yùn)河中心構(gòu)建型項(xiàng)目，但商業(yè)代表城市魅力的時(shí)尚地標(biāo)、傳承城市的精神軌跡，以休閑、文化、體驗(yàn)、互動(dòng)來(lái)發(fā)展城市魅力生活是值得思考和借鑒的。,為此，小鎮(zhèn)營(yíng)造的，是一個(gè)“面向郊野，春暖花開(kāi)”的地方，是一個(gè)有歸

7、屬感的“休憩夢(mèng)想、熨帖心靈、精致生活”的“幸福小鎮(zhèn)”。,而對(duì)于商業(yè)功能與主題的整合，則從區(qū)域及人群構(gòu)成的“唯我”市場(chǎng)出發(fā)，做好以下幾點(diǎn)： 從消費(fèi)人群出發(fā)，滿足區(qū)域核心居住的中高端群體、城市外延休閑度假人群及主題消費(fèi)群體，完善基礎(chǔ)精致生活需求，并配合主題型配套需求。如以精致超市、影院、個(gè)人護(hù)理、健身戶外等，結(jié)合其他針對(duì)性業(yè)態(tài)，滿足基礎(chǔ)客群的核心需求，并將其有效整合； 以健康體檢、藝術(shù)創(chuàng)意及休閑運(yùn)動(dòng)、兒童娛樂(lè)、天空農(nóng)場(chǎng)等驅(qū)動(dòng)性強(qiáng)業(yè)態(tài)，形成特定的聚焦，吸引遠(yuǎn)距離目的性消費(fèi)客群，保持項(xiàng)目的穿透性和消費(fèi)粘性； 將精致生活零售、健康休閑體驗(yàn)、藝術(shù)生活群落、主題精選零售（戶外/運(yùn)動(dòng)/高爾夫等主題店）等核心功

8、能組合，創(chuàng)新組合模式； 在商業(yè)空間場(chǎng)景篩選營(yíng)造的基礎(chǔ)上，形成自身的特色主題與概念空間，結(jié)合主題餐飲、創(chuàng)意書(shū)吧、烹飪教學(xué)等業(yè)態(tài)，突出創(chuàng)新、差異等理念，形成自身獨(dú)特經(jīng)營(yíng)亮點(diǎn)。,郊區(qū)化生活小鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展趨勢(shì),趨勢(shì)一：微型化、精致化當(dāng)?shù)?社群分化的商業(yè)需求結(jié)果是精準(zhǔn)、個(gè)性與小微化，而郊區(qū)化小鎮(zhèn)的社群聚集導(dǎo)致商業(yè)空間和功能組合大而全的需求改變，滿足特定人群的心靈熨貼感受才是未來(lái)此類小鎮(zhèn)商業(yè)的王道；,趨勢(shì)二：多元IP驅(qū)動(dòng)的場(chǎng)景化營(yíng)造 即便如以購(gòu)物休閑體驗(yàn)為核心動(dòng)力，而心向往之才是心靈歸屬的地方。為此，未來(lái)越來(lái)越多的小鎮(zhèn)將同歷史、文化、藝術(shù)相結(jié)合，形成自身特色或借用其它主題的IP化場(chǎng)景營(yíng)造，類似古鎮(zhèn)所形成的獨(dú)特引力，與之形成異曲同工的文化符號(hào)應(yīng)該才能形成最終的商業(yè)核心吸納。,趨勢(shì)三：生活體驗(yàn)型與文化體驗(yàn)型業(yè)態(tài)將越來(lái)越多的呈現(xiàn) 如藝術(shù)、會(huì)所、博