1、合肥龍泉山旅游地產(chǎn)營(yíng)銷戰(zhàn)略報(bào)告，杰星房地產(chǎn)2011.04，報(bào)告大綱，一.第一次報(bào)告回顧，三.推進(jìn)戰(zhàn)略，項(xiàng)目定位SWOT分析客群定位，二.營(yíng)銷戰(zhàn)略，第一次報(bào)告回顧，項(xiàng)目定位，合肥旅游度假產(chǎn)品市場(chǎng)研究， 基于項(xiàng)目差異化的合肥經(jīng)濟(jì)圈以精英商界人士為目標(biāo)的合肥最高水平養(yǎng)護(hù)度假區(qū)別墅、初次報(bào)告評(píng)審、SWOT分析、初次報(bào)告評(píng)審、客戶定位、客戶說(shuō)明(理性)本案目標(biāo)客戶主要來(lái)自安徽、江蘇及上海等地區(qū)向下小，向當(dāng)?shù)馗?，他們：城市上層社?huì)骨干，初次報(bào)告評(píng)論，客戶定位，客戶描寫(感性)，消費(fèi)特征：作為城市上層，社會(huì)骨干，他們重視隱私，重視服務(wù)質(zhì)量，重視消費(fèi)環(huán)境，重視消費(fèi)潮流。 人生經(jīng)驗(yàn)：作為城市的上層、社會(huì)的骨干，

2、經(jīng)常全力以赴，事業(yè)起伏，見過很多事情。 興趣特點(diǎn)：作為城市上層、社會(huì)中堅(jiān)，他們喜歡休閑和娛樂，有一定的占有欲望，有勇氣去嘗試新鮮事物。 初次報(bào)告評(píng)審，客戶定位，客戶精神屬性，品位，尊貴，先進(jìn)，代表自我專業(yè)，公務(wù)員和事業(yè)單位人員，追求成功商人或企業(yè)高層次的典型特征，追求成功的贊同，代表科技人員?？傮w特征：追求自己內(nèi)心解放的休假空間。 初步報(bào)告評(píng)論，顧客定位，他們是中國(guó)上層階級(jí)骨干力量的縮影。 在本案中，他們可以找到屬于自己的天地。 他們追求環(huán)境的寧?kù)o，追求養(yǎng)生休閑，追求和諧、生態(tài)、人文的休閑感，尋求自己心靈開放的空間。 我們需要影響他們的做法，并從精神方面切入。 初次報(bào)告回顧、客戶定位、客戶需求

3、總結(jié)：購(gòu)買目的是喜歡養(yǎng)生假自住投資為主的房地產(chǎn)類型，喜歡別墅，其次重組別墅，公寓抗性大的面積需求以300多個(gè)落園式度假別墅或200多個(gè)別墅產(chǎn)品為主， 對(duì)呈現(xiàn)兩極分化結(jié)構(gòu)的高級(jí)度假酒店需求強(qiáng)烈的關(guān)注重點(diǎn)是外部環(huán)境(外部資源)、功能環(huán)境(內(nèi)部配置)、小區(qū)內(nèi)部環(huán)境、戶型設(shè)置修訂和價(jià)格。 的雙曲馀弦值。 報(bào)告綱要，1 .第一次報(bào)告回顧，3 .推進(jìn)戰(zhàn)略，發(fā)展定位核心競(jìng)爭(zhēng)力SWOT分析客群定位，2 .營(yíng)銷戰(zhàn)略，核心競(jìng)爭(zhēng)力，構(gòu)建全國(guó)范圍內(nèi)具有競(jìng)爭(zhēng)力的廣度假?gòu)?fù)合物業(yè)管理體系核心競(jìng)爭(zhēng)力，核心產(chǎn)品力提取與需求對(duì)接，核心產(chǎn)品力，網(wǎng)站優(yōu)勢(shì)：環(huán)巢湖旅游網(wǎng)站， 功能優(yōu)勢(shì)：養(yǎng)生休閑產(chǎn)品，配套優(yōu)勢(shì)：星級(jí)酒店配套，景觀規(guī)劃優(yōu)勢(shì)

4、：借景與綠化系統(tǒng)打破戶內(nèi)外限制原生態(tài)坡地生活與廬山景區(qū)有機(jī)融合綠化率高，關(guān)注度假項(xiàng)目外部環(huán)境，注重項(xiàng)目養(yǎng)生休閑功能，五星酒店配套需求強(qiáng)關(guān)注項(xiàng)目?jī)?nèi)部環(huán)境，從產(chǎn)品能力提取與需求對(duì)接、產(chǎn)品能力提取與客戶需求對(duì)接，到客戶休假與投資相結(jié)合的需求也是客戶休假房地產(chǎn)購(gòu)買的重點(diǎn)，因此有必要利用本項(xiàng)度假資源和內(nèi)部設(shè)施，完善引進(jìn)集團(tuán)會(huì)員制戰(zhàn)略運(yùn)營(yíng)模式：核心競(jìng)爭(zhēng)力， 案例探索和完善度假村資源和會(huì)員制運(yùn)營(yíng)模式，內(nèi)部度假村配套設(shè)施體系支持集團(tuán)快速發(fā)展的會(huì)員制案例，上海親和源、親和源是專門針對(duì)老年人生活而設(shè)置的。 并且親和源與我們所看到的現(xiàn)在社會(huì)上許多養(yǎng)老院和福利院完全不同，親和源是一個(gè)全新的模式，可以認(rèn)為這個(gè)模式標(biāo)志著

5、21世紀(jì)中國(guó)養(yǎng)老的發(fā)展方向。親和源位于上海浦東新區(qū)康橋鎮(zhèn)，整個(gè)社區(qū)采用無(wú)障礙化設(shè)置修訂，是老年公寓、健康會(huì)、老年護(hù)理院、公共服務(wù)大樓、配餐中心、景觀花園等完善設(shè)施，加上周到的生活、健康、愉快的“管家式”服務(wù)， 傳統(tǒng)意義上區(qū)別于養(yǎng)老院的會(huì)員制模型案例、親和源模型、會(huì)員制經(jīng)營(yíng)模型、入住者需要辦理會(huì)員卡，一次性支付6975萬(wàn)元會(huì)員費(fèi)，一生享受一套住宅，面積58-72平方米，而產(chǎn)權(quán)在開發(fā)者手中。 另外，需要每年支付管理費(fèi)，房型不動(dòng)產(chǎn)的年薪不同有2萬(wàn)到6萬(wàn)不同。 臥室朝南，梯子有十一戶。 改裝公寓，七樓有電梯。 全是小區(qū)內(nèi)，自帶社區(qū)醫(yī)院。 入住條件為男性60歲以上，女性55歲以上。 分析：其實(shí)這個(gè)模式是

6、開發(fā)者長(zhǎng)期持有房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的模式，提供業(yè)主完善的養(yǎng)老機(jī)制和養(yǎng)老輔助設(shè)施，以此吸引老年業(yè)主，但需要完善的養(yǎng)老設(shè)施為前提。 親和源模型是否適合本案的發(fā)展方向？ 本件發(fā)展模式的定義，從上表可以看出，本件完全不能復(fù)制“親和源模式”，我們需要更加創(chuàng)新的模式，本件發(fā)展模式，度假別墅生活投資別墅資產(chǎn)管理自然別墅生活，案例參考，天津薊縣恒大金碧天下，恒大金碧天下恒大御水山城集團(tuán)在天津薊縣盤位于北京和天津之間的京平高速轉(zhuǎn)津薊高速延長(zhǎng)線、津薊、京沈三線縱橫交錯(cuò)，距北京只有80公里的路程，35分鐘即可到達(dá)北京的中心城區(qū)，距天津100公里，周邊無(wú)任何配套設(shè)施。 建筑面積為：300000平方米，內(nèi)置國(guó)際會(huì)議中心、體育中心

7、、飲食中心、娛樂中心、商業(yè)中心、健康中心，以及白金超五星飯店等全球娛樂集。 定位：休假、養(yǎng)生、投資產(chǎn)品主要客戶：北京、天津的中老年休假、投資型客戶、案例參考、天津恒大金碧天下由薊縣盤山建設(shè)，建筑形態(tài)和地理位置與本案龍泉山類似，且項(xiàng)目修訂也與本案類似，以別墅為主，周邊無(wú)輔助設(shè)施， 主要集中在尋找仍依賴于小區(qū)的本案核心價(jià)值，通過案例，1、利用規(guī)模效應(yīng)，制造社會(huì)影響力，概念領(lǐng)先2 .結(jié)合城市間發(fā)展的巨大契機(jī)，引領(lǐng)郊區(qū)化活動(dòng)大潮3 .強(qiáng)調(diào)中心優(yōu)勢(shì)，跳出市場(chǎng)，共同體規(guī)模化將功能整合，生產(chǎn)強(qiáng)市場(chǎng)輻射。 綜合多維的喧囂外城疆10000萬(wàn)方國(guó)際質(zhì)量度假村別墅社區(qū)，項(xiàng)目的核心價(jià)值：它遠(yuǎn)離喧囂，設(shè)立另一個(gè)城疆，占

8、環(huán)巢湖連綿群山，加入長(zhǎng)三角城市群，加入純?cè)忌鷳B(tài)，度假、養(yǎng)護(hù)、社交、商務(wù)聚集為一體至少在大安徽一個(gè)小時(shí)的交通圈內(nèi)，這種地方是絕對(duì)不會(huì)出現(xiàn)的。 環(huán)境優(yōu)勢(shì)、規(guī)模優(yōu)勢(shì)、心理需求、自我實(shí)現(xiàn)、別墅生活、新理念、輔助優(yōu)勢(shì)、自然價(jià)值點(diǎn)：“城市群”邊緣的大規(guī)模自然居住資源。 山林之間隱藏了一半，人、自然、建筑處于和諧的境界。 被大自然包圍著，人們無(wú)法抵抗。 我們要做的只有繼續(xù)保持自然的綠色。大社區(qū)價(jià)值點(diǎn)：遠(yuǎn)離城央，打造理想的“桃園町”。 社區(qū)不是建筑群體。 在10000平方米的土地上，共享盛世桃園，與業(yè)主一起構(gòu)筑喧鬧以外的一個(gè)城疆。 包括會(huì)議中心、飲食中心、健康中心、娛樂中心、體育中心、商業(yè)中心以及賓館，集休

9、假、養(yǎng)生、社交、商務(wù)于一體，集眾多功能于一體。價(jià)值點(diǎn)：“集鎮(zhèn)式”滿足休假、養(yǎng)生、健康、休閑、娛樂的需要。 大夢(mèng)的價(jià)值點(diǎn)：擁有自然，擁有別墅，擁有休假生活是城市人永遠(yuǎn)追求的夢(mèng)想，2011，別墅年2011，居住的終極夢(mèng)想是如何實(shí)現(xiàn)的？當(dāng)我們?cè)谛[的外面尋找精神的夢(mèng)想不見時(shí)，龍泉山莊在2011年出現(xiàn)了我們的視野大的成就價(jià)值點(diǎn)：精英在人居層面“自我實(shí)現(xiàn)”的一種方式，是人生的成就之一。 忙碌，從一個(gè)社交界來(lái)到另一個(gè)社交界，從一個(gè)財(cái)富陣地轉(zhuǎn)戰(zhàn)到另一個(gè)財(cái)富陣地，事業(yè)成功的那年，忽然醒悟，最大的成就，其實(shí)在后面。 為家人提供天倫的“市外”桃園，讓家人分享你的喜悅，達(dá)到人生最大的成就。 大空間價(jià)值點(diǎn)：“有天有地

10、”的自由居住空間，保證了隱私，體現(xiàn)了尊貴，實(shí)現(xiàn)了私藏。 暫時(shí)離開那一天的再一天的城市籠子，放松心情，為自己，為家人，尋找能夠容納父子、孫子、夫婦、兄弟情誼的大空間。 大生活價(jià)值點(diǎn)：打開大眾自然別墅浪花休假生活時(shí)代，普及奢侈生活模式。 開設(shè)別墅生活、肥東龍泉山的夢(mèng)想者居住地。 在這里，迎接傳說(shuō)時(shí)代的大生活的到來(lái)。 新時(shí)代的誕生、自然、大社區(qū)、大套、大夢(mèng)、大成就、大空間、大生活、各方面因素，“大”超越了本質(zhì)意義，是大眾休假時(shí)代的開放。 培育、培育、長(zhǎng)三角城市群的黑、工作、代、白、時(shí)、大眾生活進(jìn)入二元、生活、三元的彩色時(shí)代，需要把工作、休假、生活、客戶群定位，通過核心價(jià)值來(lái)尋找我們的，因?yàn)楸卷?xiàng)目規(guī)模

11、大，輻射范圍廣首先，總結(jié)客戶最本質(zhì)的消費(fèi)意識(shí)。、底層、中端、高端、芯片、芯片客戶：價(jià)格靈敏度極低，對(duì)產(chǎn)品素質(zhì)的關(guān)注度極高。 高端客戶：事業(yè)已經(jīng)有了基礎(chǔ)，積累了一定的財(cái)富。 有休假的需要和行動(dòng)意識(shí)。 但是，前提是性價(jià)比高。 中端客戶：處于事業(yè)剛開始的階段，或者事業(yè)、生活都比較容易滿意的集團(tuán)。 他們想體驗(yàn)別墅生活，他們想體驗(yàn)城郊度假的感覺，但是他們的經(jīng)濟(jì)條件不允許他們浪費(fèi)。 所以他們認(rèn)為購(gòu)買假期產(chǎn)品是很有價(jià)值的，至少要和收益率一致，就像做生意一樣。 在更深層次上了解他們，追求性價(jià)比，度假生活的人們，他們是：高端、這是我們的主要客戶基礎(chǔ)。 一群城市的中產(chǎn)、中產(chǎn)進(jìn)化論人生加減法在中產(chǎn)前加上，追求物質(zhì)、

12、感情、事業(yè)、學(xué)歷、人際關(guān)系、朋友，收集他所需的一切。 一旦產(chǎn)后，就會(huì)減去，學(xué)會(huì)拋棄不符合你內(nèi)心真正需要的東西。精神、物質(zhì)、追求階段、反省階段、真我階段、物質(zhì)欲望、人生體驗(yàn)、身心自由(剛性需求)、度假快樂、品牌、名車、洋酒、居住、健康、中產(chǎn)剛性需求的第二住所、區(qū)域有嗎？ 需求在哪里？ 目標(biāo)客戶群所在，強(qiáng)資源影響力強(qiáng)規(guī)模輻射強(qiáng)品牌向心力，一、強(qiáng)旅游資源安徽環(huán)巢湖旅游資源二、強(qiáng)生態(tài)資源湖光山色、山林水流擁抱、強(qiáng)資源影響力、綜合旅游、休閑、商務(wù)一體化的國(guó)際級(jí)郊區(qū)豪宅大盤完美套裝，超大規(guī)模、 有國(guó)際級(jí)建筑標(biāo)準(zhǔn)的城市人民渴望脫離喧囂，憧憬自然休閑生活的必然選擇，通過強(qiáng)大規(guī)模的輻射力、寬越集團(tuán)的品牌打造、項(xiàng)

13、目運(yùn)營(yíng)，提高集團(tuán)非常有影響力的劃時(shí)代經(jīng)典樓盤，企業(yè)品牌逐漸成為強(qiáng)品牌向心力，是具有強(qiáng)旅游資源的地區(qū)，規(guī)模大、輻射力強(qiáng)的品牌航母社區(qū)誕生，找到了追蹤目標(biāo)客戶的線索：通過目標(biāo)客戶分類、項(xiàng)目產(chǎn)品性、地區(qū)等核心價(jià)值的提取和客戶市場(chǎng)的挖掘， 我們將他們分類為以下類型的人，以證明自己達(dá)到了人生的另一個(gè)領(lǐng)域，從而使自己進(jìn)入富人圈，進(jìn)入上流社會(huì)，得到發(fā)言權(quán)的同意，體驗(yàn)需要得到社會(huì)、人的尊重和重視的外國(guó)生活模式，享受國(guó)際化的生活水平目標(biāo)客戶群體的心理特征透視，別墅是住宅的經(jīng)典，是許多人一生追求的夢(mèng)想，渴望實(shí)現(xiàn)夢(mèng)想的他們，擁有經(jīng)典別墅成為實(shí)現(xiàn)夢(mèng)想的開始，目標(biāo)客戶群體的心理特征透視，感化失誤型，在人生道路上錯(cuò)過了許

14、多東西股票上漲等，投資上漲的機(jī)會(huì)錯(cuò)過了大樓價(jià)格的大幅上漲，失去了職業(yè)生涯的時(shí)機(jī)，錯(cuò)過了遺憾的是，失去了能力上升的機(jī)會(huì)，經(jīng)驗(yàn)，讓他們領(lǐng)悟到錯(cuò)誤，掌握了寶貴的他們?cè)诘却鴻C(jī)會(huì)的再來(lái)住在實(shí)用型，透視目標(biāo)客戶群的心理特征，年輕時(shí)離開鄉(xiāng)別井打工，事業(yè)才有效果。 父母在家鄉(xiāng)開始老了，沒有人照顧，所以需要接受身邊的扶養(yǎng)，但是自己的居住條件不能滿足三代同堂，所以必須考慮別的房地產(chǎn)的安定，在城市買房，樓價(jià)太高，而且養(yǎng)老院是城市的高節(jié)奏，所以，在城市的生活中，家庭的房?jī)r(jià)是很高的。 組合了很多套，是可以享受自然休閑生活的品牌大規(guī)模社區(qū)，而且離那個(gè)工作生活區(qū)域比較近，1個(gè)小時(shí)左右就可以到達(dá)，這里是他們的最佳選擇。 從

15、投資型、目標(biāo)客戶群的心理特征透視、郊區(qū)的發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，有多年以購(gòu)房為投資的投資生涯經(jīng)驗(yàn)，熟悉各種產(chǎn)品的上升潛力，了解樓盤的發(fā)展周期，有多次成功的實(shí)踐，獲得了一定的利益他們可能是幾個(gè)合作伙伴他們是一群尖銳謹(jǐn)慎的城市精靈，他們非常合理地處理所有的投資機(jī)會(huì)，價(jià)值對(duì)于其最大的感動(dòng)，客戶被動(dòng)地接受，轉(zhuǎn)向積極的需求，大眾休假生活時(shí)代，追求成本效益，通過營(yíng)銷策略，客戶我們必須明確，這是我們所具有的中心優(yōu)勢(shì)。 我們的產(chǎn)品是什么樣的？ 感動(dòng)、推動(dòng)、感動(dòng)、形象廣告商業(yè)、目標(biāo)客戶、自然別墅生活、項(xiàng)目最本質(zhì)的表現(xiàn)、公眾擁有的、自然別墅人居時(shí)代的開放、夢(mèng)想實(shí)現(xiàn)的具體表現(xiàn)、第一次，我們發(fā)現(xiàn)了事實(shí)本質(zhì)的人生夢(mèng)想、度假生活、別墅休閑度假，生活的最高水平的表現(xiàn)，別墅生活居住的最高夢(mèng)想，自然生活，生命的最本質(zhì)的需求，一個(gè)人擁有夢(mèng)想，體驗(yàn)自然別墅生活，擁有一生一棟別墅的2011年，別墅年，即將實(shí)現(xiàn)中國(guó)家庭的別墅夢(mèng)想，第二次，我們是項(xiàng)目之一提高了目標(biāo)，但我