1、萬(wàn)和新世界產(chǎn)品市場(chǎng)定位和格式布局建議，第一部分：臨沂概覽，第二部分：項(xiàng)目自我分析，第三部分：三維(自主計(jì)劃、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)、目標(biāo)來(lái)賓)分析，第四部分：項(xiàng)目全部市場(chǎng)定位分析，第六部分：業(yè)務(wù)部分市場(chǎng)定位分析和業(yè)務(wù)建議；經(jīng)過(guò)初步核算，實(shí)現(xiàn)年生產(chǎn)總值2400億元，增長(zhǎng)12.9%。僅2011年上半年，城市實(shí)現(xiàn)了1352.4億元的生產(chǎn)總值，增長(zhǎng)了11.4%。從2005年到現(xiàn)在，臨沂市地區(qū)生產(chǎn)總值進(jìn)入了相對(duì)較快的增長(zhǎng)期，近幾年的增長(zhǎng)率基本保持在13%-17%左右，保持著驚人的速度。隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，2005-2009年臨沂市人均GDP持續(xù)增長(zhǎng)的趨勢(shì)，人均指標(biāo)值逐年增加，城市居民生活水平提高，2008年人均GDP

2、與2009年人均GDP相比有所下降，但2010年人均GDP超過(guò)2008年和2009年人均GDP。08年人均2683美元，09年人均2698美元，10年人均3161美元2008年地方財(cái)政總收入80.2億美元，增長(zhǎng)了16.7%。2009年地方財(cái)政總收入為91.5億韓元，增長(zhǎng)了14.1%。10年地方財(cái)政總收入為115.5億韓元，增長(zhǎng)了26.2%。11年上半年地方財(cái)政收入為88.9億韓元，增長(zhǎng)了29.9%。單位(元)、可支配收入及3產(chǎn)業(yè)發(fā)展，2010年，臨沂市城市居民人均可支配收入18644元，增長(zhǎng)12.5%，城市居民人均消費(fèi)性支出11934元，增長(zhǎng)10%。農(nóng)民人均純利潤(rùn)為6761韓元，增長(zhǎng)了14.9

3、%。農(nóng)民人均生活消費(fèi)性支出為3935韓元，增長(zhǎng)了9.72%。城鄉(xiāng)居民人均住房使用面積分別增加了27平方米、32.2平方米，分別增加了0.5、0.6平方米。2011年上半年臨沂市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入10220韓元，農(nóng)民人均現(xiàn)金收入4756韓元，分別增長(zhǎng)了14.3%和20.4%。單位(元)，2010年臨沂市第一產(chǎn)業(yè)增加值264億元，增長(zhǎng)3.5%。第二產(chǎn)業(yè)增加值為1206.3億元，增長(zhǎng)了13%。第三產(chǎn)業(yè)增加額為929.7億韓元，增長(zhǎng)了15.1%。三次產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)率為11: 50.3: 38.7，第三產(chǎn)業(yè)比重同比增長(zhǎng)了1.3個(gè)百分點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量得到了新的提高，地方財(cái)政收入占區(qū)域生產(chǎn)總值的比重4.81%

4、，同比提高了0.47個(gè)百分點(diǎn)。國(guó)家地方稅收入占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重7.92%，同比上漲了1百分點(diǎn)。2，物流經(jīng)濟(jì)圈強(qiáng)調(diào)的區(qū)域中心價(jià)值，核心，1，臨沂市，山東省東南部，東部連接陽(yáng)光，黃海附近，西招待酋長(zhǎng)，濟(jì)寧，泰安，北部樸樸，磨坊。臨沂市交通很方便，已經(jīng)形成了海上、航空、公路和鐵路之間連接的立體交通網(wǎng)絡(luò)。2.境內(nèi)主要有4條過(guò)境國(guó)道，14條省際干線，形成四通八達(dá)的公路網(wǎng)，延(州)石(節(jié))鐵路，坪(上)嵐(山)鐵路，即將建成的哈爾濱市長(zhǎng)江三角洲年鐵路大通道在境內(nèi)貫穿東西南北。建設(shè)的北京(北京市)上海(上海市)高速公路和日(照片)東(名)高速公路臨沂市內(nèi)形成十字形，車(chē)輛里程340千米。物流經(jīng)濟(jì)圈、長(zhǎng)江三角

5、洲、京津塘、臨沂市發(fā)展目標(biāo)到2015年為止，年均增長(zhǎng)12%，達(dá)到4200億韓元。地方財(cái)政收入年均增長(zhǎng)15%，達(dá)到230億元。全省同時(shí)全面建設(shè)小康社會(huì)。側(cè)重于整合、擴(kuò)展、提升，努力提高專業(yè)市場(chǎng)計(jì)劃建設(shè)水平、運(yùn)營(yíng)管理水平、國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)影響力。設(shè)施齊全，類別齊全，管理一流，建設(shè)全國(guó)最大的現(xiàn)代專業(yè)市場(chǎng)集群和國(guó)際商品集散中心。3、臨沂市總體規(guī)劃，最近發(fā)展規(guī)模1，綜合考慮人口發(fā)展規(guī)模，臨沂市商貿(mào)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)，工業(yè)園區(qū)建設(shè)等方面因素，以上述上述規(guī)劃為重要依據(jù)，以定性和定量等方法分析，預(yù)計(jì)到2015年臨沂市城市人口規(guī)模將達(dá)到205萬(wàn)人。2.土地開(kāi)發(fā)規(guī)模以提高土地利用效率為重點(diǎn)，與土地利用總體規(guī)劃協(xié)調(diào)

6、，綜合考慮未來(lái)5年城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求和土地宏觀調(diào)控的雙重因素，2015年臨沂市城市建設(shè)用地按人均110平方米計(jì)算，城市用地規(guī)模達(dá)226.07平方公里，新建建設(shè)用地達(dá)36.75平方公里。臨沂市建設(shè)重點(diǎn)和空間分布： (最近建設(shè)重點(diǎn)地區(qū))總體規(guī)劃確定“江河發(fā)展、東北陳震”的戰(zhàn)略，城市最近主要集中在北城新區(qū)及河?xùn)|區(qū)北部建設(shè)。具體地區(qū)為蘭山區(qū)集材，大山路以北的貿(mào)易物流園區(qū)和雙靈公路以北的臨沂大學(xué)城，北城新區(qū)公共中心建設(shè)及三流建設(shè)北方居住區(qū)；河?xùn)|區(qū)沿著東興路發(fā)展了河?xùn)|海岸的河邊高貴的住宅區(qū)。還有羅江區(qū)、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的工業(yè)園區(qū)建設(shè)。最近，在建設(shè)空間布局結(jié)構(gòu)計(jì)劃期末，整體形成了“工作五篇”多城區(qū)集體式空間布局。一

7、條河是具有伊朗山偏區(qū)、羅江偏區(qū)、河?xùn)|偏區(qū)、北城新區(qū)、省級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的5個(gè)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)。各地區(qū)的土地規(guī)劃采用集中布局，五個(gè)地區(qū)在河流和綠帶自然之間分開(kāi)。1、蘭山地區(qū)規(guī)劃舊城改造，完善老城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施，緩解道路運(yùn)輸系統(tǒng)，落后工廠企業(yè)轉(zhuǎn)移，升級(jí)住宅區(qū)，城市的經(jīng)濟(jì)中心和貿(mào)易物流中心，歷史文化中心建設(shè)。2.北城新區(qū)繼續(xù)完善公共中央軸建設(shè)，結(jié)合土地開(kāi)發(fā)和景觀建設(shè)，提高新區(qū)的人氣，建設(shè)城市的行政中心、文化娛樂(lè)中心、體育中心、科學(xué)研究、高尚的居住新區(qū)。3.羅江區(qū)村莊整治，東部和北部新建居住區(qū)。隨著工業(yè)的引進(jìn)和高科技產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)模的擴(kuò)大，建立了以能源、建筑材料、化工、紡織工業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)等為主體的工業(yè)基地

8、。4.河?xùn)|偏區(qū)以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為指導(dǎo)，建設(shè)以下東海岸景觀帶，建設(shè)高尚的濱河居住社區(qū)，依托臨沂火車(chē)站北站建設(shè)，建設(shè)倉(cāng)庫(kù)運(yùn)輸產(chǎn)業(yè)、城市航空港口和大型物資集散地。5.經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)繼續(xù)推進(jìn)醫(yī)藥園區(qū)等工業(yè)園區(qū)建設(shè)，穩(wěn)步推進(jìn)村莊改造，西部建設(shè)了高尚的賓夏居住社區(qū)，形成了以醫(yī)藥園區(qū)建設(shè)為主體的省級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)和對(duì)外貿(mào)易加工基地，建設(shè)了一條連云港青島港服務(wù)的主要出口貨物加工集散地。臨沂市城市公共中心體系結(jié)構(gòu)計(jì)劃形成了“良心3篇”的公共服務(wù)中心體系結(jié)構(gòu)。良心：蘭山綜合服務(wù)中心及北城新區(qū)行政服務(wù)中心?！叭龎K”:河?xùn)|是物資集散地、倉(cāng)庫(kù)運(yùn)輸、批發(fā)貿(mào)易和大型基礎(chǔ)設(shè)施基地配套的區(qū)域中心。羅場(chǎng)電影是高科技產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)工業(yè)基地及居住區(qū)

9、配套的片區(qū)中心，開(kāi)溝是經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)工業(yè)基地及居住區(qū)配套的片區(qū)中心。公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)目標(biāo)是建設(shè)服務(wù)功能完善的臨沂市，完善城市支持服務(wù)功能，加快城市化和城市現(xiàn)代化進(jìn)程。北城新區(qū)市中心建設(shè)后，蘭山貿(mào)易中心的地位進(jìn)一步鞏固，西藏、京開(kāi)、河?xùn)|服務(wù)功能進(jìn)一步提高，全市街道社區(qū)服務(wù)逐步完善。最近公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)重點(diǎn)放在建設(shè)目標(biāo)及計(jì)劃期間內(nèi)重點(diǎn)發(fā)展地區(qū)的分布上，最近公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)重點(diǎn)放在北城新區(qū)公共服務(wù)軸、蘭山老城區(qū)貿(mào)易物流院及臨沂地區(qū)貿(mào)易區(qū)建設(shè)上。行政辦公設(shè)施最近將每小時(shí)行政辦公地進(jìn)一步轉(zhuǎn)移到北城新區(qū)行政中心，集中部署，并與河流水系結(jié)合，展示了臨沂的新城市形象。(威廉莎士比亞、美國(guó)電視電視劇(North

10、ern Exposure)、行政事務(wù)名言)其他四個(gè)區(qū)域分別設(shè)置了具有相應(yīng)行政管理設(shè)施的急救集中行政辦公場(chǎng)所，以滿足每個(gè)區(qū)域的需要。1.蘭山區(qū)：進(jìn)一步整合現(xiàn)行政辦公地。蘭山區(qū)政府結(jié)合古城保護(hù)，遷移到蘭山西部工業(yè)大道和臨西9路之間的小河北岸，促進(jìn)蘭山區(qū)西部公共服務(wù)設(shè)施水平的提高。2.河?xùn)|區(qū)：保持現(xiàn)區(qū)政府地不變，考慮未來(lái)的職能，擴(kuò)大區(qū)級(jí)行政辦公地。3.羅江區(qū)：依靠縣區(qū)政府區(qū)，考慮未來(lái)功能擴(kuò)展區(qū)級(jí)行政辦公區(qū)，設(shè)置工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)管理中心，滿足工業(yè)園區(qū)集中管理的要求。4.經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)：要設(shè)立工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)管理中心，以滿足工業(yè)園區(qū)中央管理的要求，每個(gè)居住區(qū)都要設(shè)立居住區(qū)級(jí)管理中心。臨沂市商業(yè)金融設(shè)施按照“市級(jí)區(qū)級(jí)

11、住房救急”結(jié)構(gòu)，部署商業(yè)金融區(qū)，設(shè)立1個(gè)市級(jí)商業(yè)服務(wù)中心、5個(gè)地區(qū)級(jí)商業(yè)中心和多個(gè)住房區(qū)級(jí)商業(yè)中心。市級(jí)商業(yè)中心：位于雙嶺路和蒙山大道之間，占地約800公頃，以貿(mào)易批發(fā)交易為主。急救商業(yè)中心：嵐山老城區(qū)文化商業(yè)中心，北城新區(qū)高級(jí)商業(yè)商務(wù)中心，河?xùn)|區(qū)級(jí)商業(yè)輔助服務(wù)中心，羅江區(qū)級(jí)商業(yè)輔助服務(wù)中心，經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)級(jí)商業(yè)輔助服務(wù)中心。住宅區(qū)商業(yè)中心：采取集中或街道布局方式，參考項(xiàng)目和規(guī)模確定住宅區(qū)公共設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)。臨沂市文化娛樂(lè)設(shè)施建設(shè)第五區(qū)，結(jié)構(gòu)合理，發(fā)展平衡的公共文化服務(wù)體系，滿足居民勤勞便利的公共文化服務(wù)需求。1.蘭山區(qū)：在蘭山老城區(qū)范圍內(nèi)，在硯路兩側(cè)添加文化娛樂(lè)設(shè)施，配合老城區(qū)歷史文化保護(hù)和展示

12、，加強(qiáng)旅游功能。2.北城新區(qū)：沿著行政中心中軸線布局，具有豐富的功能，主要發(fā)展市級(jí)文化娛樂(lè)設(shè)施。3.河?xùn)|區(qū)：金新山路南端地塊新增兩處文化娛樂(lè)服務(wù)設(shè)施，為居民提供基層社區(qū)文化娛樂(lè)和休閑場(chǎng)所服務(wù)。4.羅章九：主要安排在雙月刊公園周?chē)瑸榫用裆詈吐糜翁峁┹o助服務(wù)。5.經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)：增加基層社區(qū)文化娛樂(lè)、休閑場(chǎng)所。1，南方有后發(fā)優(yōu)勢(shì)。南方扁球現(xiàn)狀建設(shè)控制較好，更新理念，有建設(shè)更高建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的條件。2.規(guī)劃南方新區(qū)建設(shè)是優(yōu)化舊城土地結(jié)構(gòu)，降低舊城改造成本，緩解舊城的迫切需求。南方規(guī)劃建設(shè)新的市政服務(wù)中心、行政辦公室、文教科學(xué)研究、文化娛樂(lè)、體育休閑、生活生活等功能聚合的新區(qū)，對(duì)老城區(qū)過(guò)多人口和交通壓力

13、進(jìn)行分類，增加老城區(qū)市警、綠化、衛(wèi)生等輔助設(shè)施地及教育、文化、衛(wèi)生等社會(huì)服務(wù)設(shè)施地及商業(yè)服務(wù)業(yè)用地，優(yōu)化土地結(jié)構(gòu)。南方是臨沂市新發(fā)展計(jì)劃的先鋒軍！3.南方地區(qū)區(qū)域規(guī)劃期限為20032020年，區(qū)域功能為市級(jí)市政服務(wù)中心、文化中心、體育中心、商業(yè)副中心、高?？茖W(xué)研究區(qū)、濱水休閑休養(yǎng)地所在地、中、高級(jí)住宅區(qū)。4.發(fā)展規(guī)模到2010年，人口規(guī)模達(dá)到24萬(wàn)人，2020年，人口規(guī)模從30萬(wàn)人到36萬(wàn)人。4，臨沂市北城新區(qū)規(guī)劃，5，在具體規(guī)劃中，將城市級(jí)文化、體育、娛樂(lè)等設(shè)施作為南方區(qū)東部、青年，安排在南部，使更多的群眾利用水安、綠地等公共資源。將南方地區(qū)南部的綠色三角洲地區(qū)定位為行政、文化、商業(yè)、商業(yè)等

14、功能兼?zhèn)涞氖姓?wù)中心。4路以東主要通過(guò)行政辦公室、文化娛樂(lè)及商業(yè)功能向新安綠地開(kāi)放，享受美麗的景色，形成北朝南、寬敞嚴(yán)肅的氣勢(shì)和空間氛圍。此外，還決定在通達(dá)路和經(jīng)過(guò)的橋頭堡地區(qū)建設(shè)大型超市型生活資料零售批發(fā)中心，北方東西方向商家響應(yīng)，形成城市級(jí)文化體育娛樂(lè)中心和有機(jī)整體。南方偏區(qū)蒙山大道西是產(chǎn)業(yè)用地，東是住宅用地。作為青年，北方是低密度開(kāi)發(fā)發(fā)展的儲(chǔ)備地。6、南方地區(qū)整體功能結(jié)構(gòu)為“一帶、一條心、兩軸、集團(tuán)發(fā)展”?！耙粠А毖刂嚭觿⑶搴?，河邊休閑風(fēng)光光區(qū)，在蘭山主城和景觀中形成了呼應(yīng)?！耙恍摹笔悄戏絽^(qū)南部的市政服務(wù)中心和城市公園?！皟奢S”是兩個(gè)城市的商業(yè)金融功能軸，沿緯度、緯度、東西方向呈帶狀

15、分布。“集團(tuán)發(fā)展”，即除上述中央地區(qū)外，住宅用地和產(chǎn)業(yè)土地主要采用集團(tuán)布局方式，每一集團(tuán)都有自己的制度，滿足服務(wù)半徑的需要，還保證了分割開(kāi)發(fā)建設(shè)的相對(duì)完整性。1、完成地區(qū)開(kāi)發(fā)后，將吸引35萬(wàn)人，吸引大量投資產(chǎn)業(yè)、住宅生活、服裝、膳食、生活、線條、娛樂(lè)等生活需求的新人口，形成巨大的消費(fèi)市場(chǎng)，是一個(gè)正在發(fā)展中的新城市。解決日益龐大的居住人口的生活需求，滿足購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)等日常消費(fèi)的功能，北城新區(qū)需要大規(guī)模綜合商業(yè)中心，這已是亟待解決的大事。(威廉莎士比亞，美國(guó)電視電視劇，2)。隨著北城新區(qū)生活圈的形成，各層次人群的聚集，整合各地區(qū)資源，形成城市的資源合力，從而最大限度地發(fā)揮城市資源的價(jià)值。3.完

16、成生活調(diào)配需要大量商業(yè)支持，有利于本項(xiàng)目的發(fā)展，4符合國(guó)家宏觀調(diào)控，符合林政府計(jì)劃。政府在政策上一定會(huì)對(duì)本項(xiàng)目給予一定的支持！本項(xiàng)目得到多方面的支持，有很好的發(fā)展前景。小結(jié)，第二部分：項(xiàng)目自我分析，1，項(xiàng)目概述，A，本案是繼臨沂北城住宅開(kāi)發(fā)有限公司漫畫(huà)廣場(chǎng)后的另一部商業(yè)力作。項(xiàng)目位于北城新區(qū)中心區(qū)，背對(duì)城市政治中心，位于新城住宅區(qū)中心，左鄰城市主干道通達(dá)路，北接三街和7街，四通八達(dá)，商機(jī)廣泛。b、項(xiàng)目規(guī)劃占216畝，總建筑面積為地面575340平方米；地下258442.85平方米。項(xiàng)目竣工后，大型超級(jí)市場(chǎng)、精品百貨店、星級(jí)酒店、假日酒店、劇場(chǎng)、高級(jí)公寓、5A級(jí)辦公樓、A級(jí)辦公樓、大型文體娛樂(lè)中

17、心等C、項(xiàng)目SWOT分析、S: 1、本事件將于205國(guó)道、臨沂市主干道到達(dá)道路北端、地理位置位于南方商圈的項(xiàng)目，有利于擴(kuò)大商業(yè)輻射力。3.接近多條交通要道，城市交通條件優(yōu)越，多條公交路線本安。4.地塊側(cè)，地勢(shì)平坦，內(nèi)河交叉有利計(jì)劃5，周邊居住區(qū)云集，接近政府辦公圈，消費(fèi)能源大。6.作為市場(chǎng)稀缺性和唯一性、項(xiàng)目南方商業(yè)代表，在新舊商業(yè)形成中起著重要作用。w: 1，目前項(xiàng)目周?chē)南M(fèi)能力不足。住宅的項(xiàng)目數(shù)量多，空置率高，目前周邊居民的消費(fèi)能力和水平不高。2.通達(dá)路新區(qū)一帶的商業(yè)搭配不完善，發(fā)展處于初步階段，需要等一段時(shí)間。3.南方商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)在本案中形成了強(qiáng)烈的競(jìng)爭(zhēng)，T: 1，2010年宏觀政策調(diào)控導(dǎo)致銀杏利率上漲，勢(shì)必影響臨沂市場(chǎng)。2.同一地區(qū)競(jìng)爭(zhēng)者云集，濟(jì)魯院廣場(chǎng)、悅洞廣場(chǎng)等進(jìn)軍項(xiàng)目的機(jī)會(huì)迫在眉睫，上海市距離進(jìn)入二期，客戶分割嚴(yán)重，競(jìng)爭(zhēng)激烈。3、老城區(qū)奧斯卡及其他項(xiàng)目地區(qū)的商業(yè)電影也給本案營(yíng)銷(xiāo)施加了壓力。O: 1，臨沂市總計(jì)劃，政府搬遷，南方各硬件設(shè)施不斷完善，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)日趨成熟，新地區(qū)面貌脫胎換骨的變化正在發(fā)生。2.本案是市政府重點(diǎn)城市公共建設(shè)的重點(diǎn)項(xiàng)目之一。3.隨著全球國(guó)際、高上海市街的暢銷(xiāo)，很多投資者和經(jīng)營(yíng)商都很受歡迎。，SWOT分析，項(xiàng)目核心目標(biāo)，本項(xiàng)目應(yīng)該在政府愿景、市場(chǎng)現(xiàn)狀和開(kāi)發(fā)者利益之間找到平衡點(diǎn)，政府愿景，如何克服當(dāng)前的市場(chǎng)現(xiàn)狀，在滿足政府要