1、渤海信托-鹽城涌鑫中心收集資金信托訂劃，二十一三年四月二十五日，信托的要點(diǎn)、交易結(jié)構(gòu)、渤海信托、合格投資者、鹽城涌鑫、募捐2億、信托收益、特定資產(chǎn)收益權(quán)，購(gòu)買特定資產(chǎn)收益的項(xiàng)目公司鹽城涌鑫房地產(chǎn)是江蘇涌鑫集團(tuán)的部下總資產(chǎn)為2.33億元，截至2013年3月25日，記錄無(wú)金融負(fù)債，無(wú)對(duì)外直接融資，總資產(chǎn)為“鹽城涌鑫中心”投資的款項(xiàng)。 公司資產(chǎn)的庫(kù)存占流動(dòng)資產(chǎn)總額的95.8%。 公司短期償還能力符合房地產(chǎn)行業(yè)的一般特點(diǎn)。 母公司江蘇涌鑫集團(tuán)是以房地產(chǎn)、汽車貿(mào)易、礦業(yè)為主營(yíng)業(yè)務(wù)，在南通、海門、重慶、鹽城、昆明、西藏等地區(qū)跨區(qū)域發(fā)展的綜合性民營(yíng)企業(yè)集團(tuán)。 集團(tuán)開發(fā)和開發(fā)成功的房地產(chǎn)項(xiàng)目是南通永興國(guó)際車城

2、、海門國(guó)際車城、重慶國(guó)際家紡城、鹽城涌鑫中心、南通鑫湖國(guó)貿(mào)中心、南通東城涌鑫廣場(chǎng)、昆明涌鑫中心等SOHO公寓與汽車貿(mào)易結(jié)合的綜合體項(xiàng)目。 房地產(chǎn)項(xiàng)目累計(jì)占地1174畝，總建筑面積達(dá)213萬(wàn)平方米，累計(jì)投資額達(dá)82億元。 涌鑫集團(tuán)擁有眾多汽車制造商的4S店經(jīng)營(yíng)許可證，包括一汽大眾、悅達(dá)起亞等。 其中位于南通開發(fā)區(qū)的南通鑫湖大眾旗艦4S店是華東地區(qū)最大的大眾4S店，南通涌鑫貿(mào)易有限公司被大華國(guó)信信譽(yù)評(píng)估有限公司評(píng)為“AAA級(jí)信用等級(jí)”。 涌鑫集團(tuán)是南通民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展事務(wù)所，由南通市統(tǒng)訂局共同發(fā)表2010年度南通民營(yíng)企業(yè)500強(qiáng)第98名，被評(píng)為南通市房地產(chǎn)企業(yè)2011-2012年度誠(chéng)信單位。 項(xiàng)目概述

3、、項(xiàng)目地理位置：“鹽城涌鑫中心”項(xiàng)目位于鹽城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)核心區(qū)范圍內(nèi)，項(xiàng)目北側(cè)為鹽城國(guó)際會(huì)展中心和鹽城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)，周邊地區(qū)內(nèi)建鹽城師范學(xué)院和鹽城工學(xué)院，同時(shí)建設(shè)開發(fā)區(qū)中學(xué)和雙語(yǔ)學(xué)校鹽城開發(fā)區(qū)商業(yè)街距本項(xiàng)目?jī)H3公里，地區(qū)已建成市婦幼保健院和五星酒店鹽城迎賓館，項(xiàng)目所屬地區(qū)的教育、醫(yī)療、商業(yè)、休閑等配套設(shè)施齊全。 項(xiàng)目概況：項(xiàng)目用地于2011年4月取得，四證齊全，總占地面積約4.5萬(wàn)平方米，建筑密度約30.6，綠化率約20.5，容積率4.46，規(guī)劃總建筑面積約22.88萬(wàn)平方米。 項(xiàng)目計(jì)劃建設(shè)24-26層的SOHO公寓大廈3棟、19層的辦公大廈1棟以及3個(gè)品牌汽車展廳(4s店)。 其中，S

4、OHO公寓大廈戶型面積集中在30-50平方米，均為完工。 在鹽城涌鑫中心，其中一號(hào)樓已經(jīng)取得預(yù)訂證。 項(xiàng)目進(jìn)度：目前，3棟公寓大樓均施工至12-13層，工程進(jìn)度約達(dá)50%，辦公大樓已施工至8-10層，工程進(jìn)度約完成40%。 計(jì)劃建設(shè)的3個(gè)汽車大廳全部竣工，“鑫湖一汽大眾4s店”已經(jīng)落戶運(yùn)營(yíng)。 其中，SOHO公寓1棟已取得預(yù)售許可證，2013年1月19日開業(yè)銷售，首次上市213層，銷售約90%。 項(xiàng)目定位和效益預(yù)測(cè)：該項(xiàng)目總投資約7.26億元人民幣，銷售定位為開發(fā)區(qū)剛性需求客戶，SOHO公寓目前平均售價(jià)4600-5300元/平方米，辦公樓平均售價(jià)6000元/平方米， 本項(xiàng)目?jī)H考慮其馀公寓和辦公大

5、樓的銷售，實(shí)現(xiàn)約9.5億元的銷售收入項(xiàng)目概要、企劃照片和現(xiàn)場(chǎng)照片(提供中)、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)、地理位置優(yōu)越項(xiàng)目位于鹽城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的核心CBD圈，所屬區(qū)域的教育、醫(yī)療、商業(yè)、休閑等土地成本極低是因?yàn)橛况渭瘓F(tuán)擁有汽車4S店的特許經(jīng)營(yíng)資格，所以該區(qū)域基本上是為了方向性征集而取得的。項(xiàng)目區(qū)劃土地面積45，072平方米，出讓價(jià)格6，905萬(wàn)元，容積率4.5，大樓價(jià)格340元/平方米。 周邊由商社土地可成交的樓房?jī)r(jià)格基本為900-1200元/平方米，該項(xiàng)目的土地樓房?jī)r(jià)格比周邊成交項(xiàng)目樓房?jī)r(jià)格有70%的折扣優(yōu)勢(shì)。 銷售減少率高的本項(xiàng)目可銷售部分的SOHO公寓房型面積基本為30-50平方米，單價(jià)為4600-5300元

6、/平方米，單套公寓總價(jià)格控制在14-27萬(wàn)之間，基本定位為剛性需求客戶。 在現(xiàn)在的購(gòu)買限制等房地產(chǎn)規(guī)制環(huán)境下，這種房型銷售特別爆炸。 該項(xiàng)目預(yù)計(jì)2013年1月1號(hào)樓約10層公寓共約250套，不到1個(gè)月約90%，銷售前景非常好，項(xiàng)目消化率有很強(qiáng)的保障。償還來(lái)源、第一償還來(lái)源：“鹽城涌鑫中心”的銷售額按單價(jià)1號(hào)、2號(hào)、3號(hào)大樓4900元/平方米、辦公大樓6000元/平方米、商店2萬(wàn)/平方米進(jìn)行核算，將來(lái)可以產(chǎn)生10億元的收入。 第二償還來(lái)源：涌鑫集團(tuán)營(yíng)業(yè)收入涌鑫集團(tuán)總資產(chǎn)2012年底13.8億元，其中流動(dòng)資產(chǎn)12.2億元，2010、2011及2012年分別營(yíng)業(yè)收入13.56億元、23.50億元和2

7、6.56億元，集團(tuán)收益力、保障措施、抵押擔(dān)保：鹽城涌鑫、鹽城江森貿(mào)易有限公司、鹽城涌鑫上眾貿(mào)易有限公司、鹽城鑫湖貿(mào)易有限公司擁有的位于鹽城經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)江西村五、十組的商業(yè)轉(zhuǎn)讓用地和建設(shè)工程為本信托訂劃提供抵押擔(dān)保。 評(píng)價(jià)為4億1100萬(wàn)元，抵押率為48.6%。 擔(dān)保：1)江蘇涌鑫集團(tuán)有限公司為涌鑫房地產(chǎn)到期購(gòu)買資產(chǎn)收益權(quán)提供連帶責(zé)任擔(dān)保。 2 )集團(tuán)子公司鹽城江森留易有限公司、鹽城涌鑫上眾貿(mào)易有限公司、鹽城鑫湖貿(mào)易有限公司和實(shí)際控制員吳涌鈞、江明云夫婦為涌鑫地產(chǎn)期限購(gòu)買資產(chǎn)收益權(quán)提供個(gè)人連帶責(zé)任保證。吳涌鈞、監(jiān)管措施、程序管理：預(yù)售開始后，受托人對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行程序管理，必要時(shí)派人員到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)

8、實(shí)時(shí)跟蹤項(xiàng)目預(yù)售情況。 資金監(jiān)督管理：預(yù)售資金進(jìn)入江蘇銀行鹽城分行監(jiān)督管理賬戶，項(xiàng)目方資金使用時(shí)，應(yīng)當(dāng)向江蘇銀行鹽城分行及受托人提交使用金申請(qǐng)資料。 包括使用金合同、使用金額等，強(qiáng)化使用金監(jiān)督管理。 盡早收集信托元利：鹽城涌鑫承諾銷售風(fēng)險(xiǎn)防范，信托訂正計(jì)劃成立的特定時(shí)刻，銷售監(jiān)督管理賬戶的保留資金不低于信托訂正計(jì)劃剩馀佗元利和的一定比例(6個(gè)月10%、12個(gè)月30%、18個(gè)月50%、21個(gè)月70% )， 當(dāng)時(shí)銷售監(jiān)督管理賬戶的資金低于此比例保證抵押足值：鹽城涌鑫房地產(chǎn)的預(yù)售房地產(chǎn)，為了避免項(xiàng)目預(yù)售導(dǎo)致本公司抵押權(quán)的削弱和缺陷，需要用等價(jià)值的抵押物代替預(yù)售的抵押物。 強(qiáng)制執(zhí)行：項(xiàng)目方在預(yù)售中有違

9、反上述約定的，受托人有權(quán)提前終止本信托或保留追加其他措施的權(quán)利。 吳涌鈞、受托人介紹渤海國(guó)際信托有限公司(簡(jiǎn)稱渤海信托)成立于1982年10月，注冊(cè)地河北省石家莊市，注冊(cè)資本20億元，控股股東為海航集團(tuán)，是河北省內(nèi)唯一經(jīng)營(yíng)信托業(yè)務(wù)的非銀行金融機(jī)構(gòu)。 公司業(yè)務(wù)涉及冀、北京、津、滬、渝等全國(guó)20個(gè)侑省市，2011年“第三屆中國(guó)優(yōu)秀信托公司”評(píng)選渤海信托為“中國(guó)最具成長(zhǎng)性的信托公司”，2012年6月獲第六屆中國(guó)“誠(chéng)信”管理小組獎(jiǎng)的中國(guó)銀監(jiān)會(huì)相關(guān)統(tǒng)一修訂數(shù)據(jù)和行業(yè)2012年6月截至2011年12月31日，渤海信托業(yè)務(wù)能力行業(yè)排名第9位的信托管理能力行業(yè)排名第8位渤海信托2011年末綜合實(shí)力行業(yè)排名第16位，比2010年末的29位上升了13位。吳涌鈞，點(diǎn)評(píng)：四個(gè)亮點(diǎn)，項(xiàng)目土地成本極低，出讓價(jià)格905萬(wàn)元，大樓價(jià)格每平方米340元，保證了項(xiàng)目收益能力。 項(xiàng)目所在區(qū)域教育、生活、醫(yī)療配套齊全，區(qū)域市場(chǎng)良好，銷售