1、鑫洲商貿(mào)城招商市場定位,南昌鑫洲房產(chǎn)策劃有限公司 2006年8月,目 錄,調(diào)研對象、依據(jù)和范圍 發(fā)展規(guī)劃 市場分析 招商定位,調(diào)研對象、依據(jù)和范圍,調(diào)研對象 政府部門相關(guān)人員 各專業(yè)市場管理部門 專業(yè)市場經(jīng)營戶 各產(chǎn)業(yè)企業(yè)主 南昌各階層市民,調(diào)研依據(jù) 南昌市2005-2006統(tǒng)計年鑒 專業(yè)市場管理部訪談記錄 專業(yè)市場經(jīng)營戶調(diào)研統(tǒng)計數(shù)據(jù) 政府部門有關(guān)人員訪談記錄 各產(chǎn)業(yè)企業(yè)主訪談記錄 各階層市民訪談記錄,調(diào)研范圍 城市的宏觀經(jīng)濟狀況 城市規(guī)劃及發(fā)展狀況 各專業(yè)市場的規(guī)劃布局、業(yè)態(tài)定位 經(jīng)營戶對現(xiàn)有專業(yè)市場的滿意度、對擬進駐專業(yè)市場的需求狀況 各產(chǎn)業(yè)企業(yè)主對本專業(yè)市場的看法和建議 各階層市民對本定

2、位方案的看法和建議,發(fā)展規(guī)劃,南昌專業(yè)市場發(fā)展狀況與規(guī)劃 鑫洲商貿(mào)城發(fā)展與規(guī)劃調(diào)研依據(jù),南昌市專業(yè)市場發(fā)展狀況與規(guī)劃,三區(qū)六園 省級開發(fā)區(qū) 濱江開發(fā)區(qū) 跨洋化學(xué)工業(yè)園 冶金工業(yè)園 食品工業(yè)園 汽車工業(yè)園,米亞服裝城 有產(chǎn)業(yè)，無市場 米亞裝飾城 龍躍汽車城,專業(yè)市場規(guī)劃狀況,現(xiàn)有市場狀況,產(chǎn)業(yè)園區(qū)打造狀況,就目前南昌的整體城市規(guī)劃而言，暫時沒有新的專業(yè)市場項目上馬,鑫洲商貿(mào)城發(fā)展與規(guī)劃調(diào)研依據(jù),短期規(guī)劃： 鑫洲商貿(mào)城在短期之內(nèi)應(yīng)該是以完成整個商貿(mào)城的招商工作為主，讓更多的在定位范圍內(nèi)的商家和經(jīng)營戶進駐商貿(mào)城，并且為其創(chuàng)造良好的經(jīng)營環(huán)境和經(jīng)營條件。另一方面，吸引消費者前往商貿(mào)城進行消費。 中期規(guī)劃

3、： 鑫洲商貿(mào)城在中期的發(fā)展規(guī)劃是以完成商貿(mào)城內(nèi)經(jīng)營戶結(jié)構(gòu)調(diào)整為主要工作，根據(jù)鑫洲商貿(mào)城的整體定位，逐步將整個商貿(mào)城經(jīng)營戶結(jié)構(gòu)由批零兼營轉(zhuǎn)向以批發(fā)為主。 長期規(guī)劃： 在大量的調(diào)整結(jié)束之后，鑫洲商貿(mào)城得經(jīng)營戶結(jié)構(gòu)仍將有較小規(guī)模的調(diào)整，但是，鑫洲商貿(mào)城的主要目標旨在樹立品牌、統(tǒng)一形象、完善服務(wù)、優(yōu)化管理，為經(jīng)營戶和自身創(chuàng)造出更大的利潤空間。,市場分析,固定資產(chǎn)投資情況 周邊專業(yè)市場狀況與分析 各地市場租金情況,固定資產(chǎn)投資情況,南昌固定資產(chǎn)投資額在2004年有一個較大幅度的上升，而在2005年，這個漲幅有所回落，從某種意義上來說，估計與宏觀調(diào)控的影響有一定的關(guān)系。 而這個宏觀調(diào)控也將影響后期的專業(yè)市

4、場的投資建設(shè)，從這個意義上來講，對鑫洲商貿(mào)城是比較有利的,在一定時期內(nèi)，在南昌的專業(yè)市場領(lǐng)域不會遇到太大的競爭。,周邊專業(yè)市場狀況與分析,米亞家具城 市場定位：一、二期工程總投資2.5億元人民幣，占地600畝；三期工程總建筑面積26萬平方米，招商3000戶。業(yè)種有家具及布藝、工藝品、床上用品、窗簾等家居用品。 經(jīng)營模式：自己組建經(jīng)營管理公司進行統(tǒng)一經(jīng)營管理。 租售方式：只租不售。 產(chǎn)品形態(tài)：產(chǎn)品為一層，有店中店和獨立鋪面兩種形式。 米亞服裝城 市場定位：占地面積600畝，建筑總面積60萬平方米，將建成集國內(nèi)外名牌名品演示展銷、名模大賽、原輔材料展銷、機械設(shè)備及配件展銷、信息會展、電子商務(wù)、科研

5、設(shè)計、教育培訓(xùn)、管理服務(wù)、娛樂休閑等功能為一體的平臺。 經(jīng)營模式：整合社會資源,打造世界時尚之都。 租售方式：前期租售并舉，現(xiàn)已將銷售停止，只租不售。 產(chǎn)品形態(tài)：產(chǎn)品形態(tài)豐富，街鋪,開放式店鋪和獨立式的店中店均有。,各地市場租金情況,從業(yè)態(tài)來看，床上用品的租金水平最高，其次是婦女用品，然后才是兒童用品。 從面積段來看，面積為60平方米左右的戶型最受市場歡迎。,招商定位,招商定位方向的選擇原則 招商原則 招商目標 招商對象,招商定位方向的選擇原則,市場空白原則：不僅要立足在張家港，而且要立足于長三角區(qū)域，至少要在蘇南地區(qū)尋找到市場的空白點，規(guī)避與成熟的大規(guī)模專業(yè)市場形成同質(zhì)競爭。 可行性原則：招

6、商定位方向必須具有可行性，可操作性要強。 可操作性原則：產(chǎn)品的定位必須滿足易招商、易成市、易產(chǎn)生人流、物流、現(xiàn)金流的條件。 成本導(dǎo)向原則：必須在保證在溫州商貿(mào)城拿到的貨物價格到周邊類似市場便宜，解決購買客戶的成本問題，這樣才能讓溫州商貿(mào)城真正興旺起來。,招商原則,招商朋友化 招商品牌化 特色街區(qū)化,時尚潮流化 批零兼營化 效益最大化,作為招商工作的指導(dǎo)方法和今后張家港婦女兒童用品交易廣場工作開展方向，始終圍繞、貫穿本案的經(jīng)營理念和戰(zhàn)略定位并組織實施招商朋友化、特色街區(qū)化、長三角品牌化、時尚潮流化、批零兼營化、效益最大化的招商原則，符合了本案的經(jīng)營理念、戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃和定位要求。,招商目標,近期目

7、標：一年內(nèi)，附近一小時能達到縣級市的中低檔婦女兒童用品、床上用品的生產(chǎn)企業(yè)、經(jīng)銷商和個體工商戶，尤其是張家港市區(qū)及所轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)的批發(fā)商、零售商、經(jīng)銷商和個體工商戶為招商重點，而且高層的工作重點應(yīng)該集中精力在中低檔婦女兒童用品中經(jīng)營較好的生產(chǎn)企業(yè)、經(jīng)銷商和個體工商戶搞好關(guān)系，使他們能盡早的入住本案，并在每年每季每周舉辦婦女兒童用品的展覽、拍賣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)組織貿(mào)易活動，為提升本案的人氣和商家的營業(yè)額提供基礎(chǔ)。 中期目標：利用一年到三年的時間，通過零售批發(fā)互為帶動，逐步調(diào)整零售和批發(fā)之比重，淘汰部分商家，引入更好更多的婦女兒童用品、床上用品批發(fā)商，達到批發(fā)和零售的均衡比例，從而形成較有特色的婦女兒童用品、床上用品交易市場。 遠期目標：通過三到四年時間，逐步調(diào)整、不斷提高入住品牌和商家的檔次，把中低檔品牌過渡到地區(qū)乃至全國的品牌，面向南昌，影響全國，從而形成較有特