1、建工集團(tuán)新橋商業(yè)項(xiàng)目 前期商業(yè)策劃溝通提報(bào),2011年3月,目錄,宏觀市場(chǎng)分析 項(xiàng)目區(qū)域分析 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 業(yè)態(tài)分布建議 招商銷售建議,宏觀市場(chǎng)分析,沙坪壩概況,地處重慶主城區(qū)西部，東濱嘉陵江， 西抵縉云山，幅員面積396.2平方公里。 重慶市六大中心主城區(qū)之一。,全區(qū)總面積396.2平方千米。戶籍人口75.4萬(wàn)人（2007年末），常住人口90.21萬(wàn)人（2008年末）。,區(qū)境中部歌樂山縱貫?zāi)媳?，東為沙坪壩，是重慶市的科教文化中心和工業(yè)基地，建成區(qū)面積35.26平方公里；西為梁灘壩，是農(nóng)業(yè)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)為主的地區(qū)，2003年重慶市大學(xué)城在這里動(dòng)工興建；中部歌樂山是重慶市風(fēng)景旅游區(qū)、國(guó)

2、家森林公園，有“渝西第一峰”、“山城綠寶石”之稱。,沙坪壩總體規(guī)劃,沙坪壩區(qū)總體規(guī)劃為“一區(qū)兩高地”（現(xiàn)代都市產(chǎn)業(yè)示范區(qū)、科教文化高地和人才集聚高地）基本形態(tài)為“一城三中心三基地”的階段性建設(shè)目標(biāo)。一中心為西部新城（西永城市副中心）包括：重慶大學(xué)城、西永微電子工業(yè)園、土主鐵路物流園。三中心為科教文衛(wèi)中心、物流中心、具有文化藝術(shù)特色的商貿(mào)中心。三基地為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、汽車摩托車及裝備制造業(yè)基地、文化產(chǎn)業(yè)基地。,東部核心區(qū),中部生態(tài)區(qū),西部拓展區(qū),沙坪壩商貿(mào)與教育概括,商貿(mào)影響力強(qiáng)，教育是本區(qū)傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì),沙坪壩是重慶市重要的物資集散地和商貿(mào)區(qū)。 重慶馬家?guī)r裝飾材料批發(fā)市場(chǎng)、重慶金屬材料現(xiàn)貨交易市場(chǎng)

3、等四大市場(chǎng)年成交額近50億元。重慶百貨大樓、新世紀(jì)百貨、國(guó)美電器、蘇寧電器、普爾斯馬特等國(guó)內(nèi)外知名商家已經(jīng)或正著手進(jìn)駐沙坪壩。,沙坪壩區(qū)科技教育發(fā)達(dá)，是長(zhǎng)江上游科教文化名區(qū)。區(qū)內(nèi)有高校19所；中小學(xué)113所，在校學(xué)生近30萬(wàn)人。有重慶大學(xué)城、西永微電子產(chǎn)業(yè)園區(qū)、“國(guó)家級(jí)重慶大學(xué)科技園”、五云山寨學(xué)生素質(zhì)教育基地，全區(qū)教育文化形態(tài)完善。,生產(chǎn)總值及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),沙坪壩區(qū)的地區(qū)生產(chǎn)總值近十年均保持了10%以上的增長(zhǎng)率,社會(huì)消費(fèi)品零售總額,2009年全區(qū)的社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到了200.6億元，同比增幅達(dá)到20%,城鎮(zhèn)職工平均工資,沙坪壩區(qū)的城鎮(zhèn)率已達(dá)100%，教育人口眾多城鎮(zhèn)職工平均工資亦高于全市平均

4、水平，增幅達(dá)到12%。,三大產(chǎn)業(yè)分析,第二產(chǎn)業(yè)占總GDP52%，說(shuō)明沙區(qū)工業(yè)處于穩(wěn)步發(fā)展期,第三產(chǎn)業(yè)占總GDP46%，說(shuō)明沙區(qū)商業(yè)處于較快上升期,農(nóng)業(yè)占總GDP2%，比例明顯降低，說(shuō)明沙區(qū)城市化進(jìn)程的已經(jīng)成熟,區(qū)域小結(jié),規(guī)劃布局清晰 發(fā)展?jié)摿薮?產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)豐富 投資空間巨大,項(xiàng)目區(qū)域分析,地塊建設(shè)用地面積：22400 容積率；4.48 綠地率：24.28% 建筑密度： 39.75% 停車位設(shè)置：557個(gè)； 總建筑面積：130492.06 商業(yè)建筑面積：32634.23,地塊指標(biāo),地塊四至,內(nèi)環(huán)高速,成渝高速,西面：歌樂山脈，含谷鎮(zhèn),南面：新橋醫(yī)院、華巖寺,北面：西南醫(yī)院、沙坪壩商圈,東面：二郞

5、立交、石橋鋪商圈,地形地貌分析,本案地塊有小幅高差，呈西高東低、南高北低的勢(shì)態(tài)，南面臨主干道長(zhǎng)約107米 距離內(nèi)高差約5米；東面臨社區(qū)公路長(zhǎng)約82米距離內(nèi)高差約3米。 本案地塊前有一幢居民樓阻擋視線，對(duì)項(xiàng)目的商業(yè)展示和交通有一定影響。 本案地塊背后是木材公司的廠房和辦公樓，對(duì)項(xiàng)目的展示也有一定的影響。,區(qū)域情況概述,新橋區(qū)位于沙坪壩區(qū)的東部核心區(qū)，區(qū)域總?cè)丝诩s6萬(wàn)人、常住人口約4萬(wàn)人，是 沙坪壩區(qū)、舊城改造的重點(diǎn)區(qū)域。主要依托于新橋醫(yī)院為核心，加上附近的工業(yè) 及居住社區(qū)。其核心商業(yè)地段為項(xiàng)目地塊北面 和新橋醫(yī)院廣場(chǎng)之間路段。,新橋醫(yī)院簡(jiǎn)介,新橋醫(yī)院新橋醫(yī)院是第三軍醫(yī)大學(xué)第二附屬醫(yī)院對(duì)地方的稱謂

6、，始建于1944年，歷經(jīng)70年發(fā)展與變遷，現(xiàn)已建成為一所學(xué)科齊全、技術(shù)力量雄厚、設(shè)備先進(jìn)，集醫(yī)療、教學(xué)、科研、預(yù)防保健等于一體的大型綜合性現(xiàn)代化教學(xué)醫(yī)院。醫(yī)院現(xiàn)有教職員工2700余名，其中，教授、副教授300余名，博（碩）士導(dǎo)師110余名，博（碩）士學(xué)位獲得者360余名。醫(yī)院占地面積960畝，展開床位2300張，醫(yī)院年門（急）診量近百萬(wàn)人次，年收治病人6萬(wàn)余人次。心臟衰竭、腎臟衰竭等重大疑難疾病救治在國(guó)內(nèi)居領(lǐng)先水平。,區(qū)域消費(fèi)人群預(yù)測(cè),區(qū)域固定消費(fèi)人口約43700人，流動(dòng)人口約6850人/天，加上目前在建的幾個(gè)小區(qū)，該區(qū)域的人口數(shù)量還會(huì)有大量的增長(zhǎng)。,區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)特點(diǎn)分析,臨街商業(yè)發(fā)展迅速，是

7、新橋區(qū)域數(shù)量最多商業(yè)形式之一,特點(diǎn)一,特點(diǎn)二,區(qū)域復(fù)合功能商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目嚴(yán)重缺乏，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)尚屬發(fā)展期,區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)特點(diǎn)分析,特點(diǎn)三,新橋醫(yī)院作為該區(qū)域商業(yè)集中區(qū)域，該區(qū)域缺乏復(fù)合功能商業(yè)中心，不符合發(fā)展需求,區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)特點(diǎn)分析,形成商業(yè)中心的條件,該地方現(xiàn)有及未來(lái)會(huì)產(chǎn)生的消費(fèi)人群，即商業(yè)所需的固定消費(fèi)群體條件； 該地方周邊交通設(shè)施便利，即交通便利條件； 附近有吸引人群的機(jī)構(gòu)或設(shè)施，即人流聚集條件,區(qū)域形成商業(yè)中心的推測(cè),根據(jù)上述分析，新橋區(qū)域近三年在宏觀經(jīng)濟(jì)上呈現(xiàn)高速發(fā)展的態(tài)勢(shì)，區(qū)域商品市場(chǎng)豐富多彩，消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)，外來(lái)人口大量涌入，這些都為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展創(chuàng)造了先決條件 區(qū)域未來(lái)將遷入大量居

8、民，將為商業(yè)地產(chǎn)提供穩(wěn)定的消費(fèi)人群 本區(qū)域距離中心商業(yè)區(qū)較遠(yuǎn)，前往商業(yè)區(qū)購(gòu)物次數(shù)會(huì)相應(yīng)減少 居民的日常消費(fèi)會(huì)選擇在居所周邊進(jìn)行，該區(qū)域需要一定量的商業(yè)設(shè)施來(lái)滿足居民的日常生活要求,新橋 商業(yè)中心,天晟觀點(diǎn),根據(jù)上述分析，結(jié)合區(qū)域規(guī)劃發(fā)展與區(qū)域缺少?gòu)?fù)合型商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)， 天晟認(rèn)為：區(qū)域具備形成商圈的條件,區(qū)域未來(lái)1年內(nèi)將有多個(gè)住宅項(xiàng)目亮相，2-3年內(nèi)完成入住。作為區(qū)域內(nèi)唯一擁有商業(yè)設(shè)施的本項(xiàng)目也將逐漸承擔(dān)起滿足區(qū)域居民日常生活需要的功能。這時(shí)候商業(yè)中心逐漸形成，但并不成熟，商業(yè)類型為社區(qū)型商業(yè)。 4-5年內(nèi)，隨著各項(xiàng)規(guī)劃的實(shí)施，區(qū)域的人口將繼續(xù)得到增長(zhǎng)，人員素質(zhì)將得到提高、交通的便捷性也將得到體

9、現(xiàn)。從而商業(yè)中心得到升級(jí)，并向鄰里型商業(yè)中心發(fā)展。,形成商業(yè)中心的時(shí)間預(yù)計(jì),項(xiàng)目產(chǎn)品定位,SWOT分析,劣勢(shì),機(jī)會(huì),威脅,優(yōu)勢(shì),1、地段：區(qū)域核心； 2、交通： 緊鄰內(nèi)環(huán)、成渝高速； 3、物流：鄰近西物市場(chǎng)、火車東站； 4、規(guī)模：區(qū)域第一。,1、環(huán)境：臟、亂、差； 2、區(qū)域形象：陳舊、落后； 3、地形：扁平、部分阻擋，展示度差； 4、道路：老舊、等級(jí)低,1、政策：舊城改造項(xiàng)目，政府支持； 2、借勢(shì)：新橋醫(yī)院的發(fā)展和擴(kuò)張； 3、城市規(guī)劃：修建中的重慶火車站及沙坪壩商圈擴(kuò)容。,1、市場(chǎng)：政府對(duì)樓市的調(diào)控； 2、競(jìng)爭(zhēng)：其他新項(xiàng)目面市； 3、建設(shè)周期：周邊配套的建設(shè)周期。,SWOT矩陣分析,SO戰(zhàn)略：

10、放大優(yōu)勢(shì)搶占機(jī)會(huì),WO戰(zhàn)略：利用機(jī)會(huì)克服劣勢(shì),ST戰(zhàn)略：發(fā)揮優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化威脅,SO戰(zhàn)略：減少劣勢(shì)避免威脅,聯(lián)合新橋醫(yī)院，增加項(xiàng)目支撐； 牽手物流中心，為商家提供便利。,打造核心區(qū)域價(jià)值,強(qiáng)調(diào)本區(qū)域及項(xiàng)目未來(lái)發(fā)展規(guī)劃，為客戶樹立信心；聯(lián)系市政加強(qiáng)環(huán)境及道路建設(shè)，改善區(qū)域形象。,全力打造品牌價(jià)值,利用地段的唯一性和品牌開發(fā)商的綜合實(shí)力，將項(xiàng)目樹立成區(qū)域標(biāo)桿；先招商后銷售的模式降低客戶對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的顧慮。,重點(diǎn)樹立標(biāo)桿價(jià)值,加強(qiáng)項(xiàng)目自身硬件和環(huán)境的打造； 加強(qiáng)外部宣傳及導(dǎo)示系統(tǒng)設(shè)置。,努力增加附屬價(jià)值,本項(xiàng)目商業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力營(yíng)造,新城市MALL,健康購(gòu)物,生活休閑,餐飲美食,商務(wù)洽談,娛樂體驗(yàn),你好, My

11、Life!,為該區(qū)域商業(yè)發(fā)展升級(jí)換代 依托新橋醫(yī)院消費(fèi)者提供全方位的商業(yè)服務(wù) 在新橋打造一個(gè)健康生活購(gòu)物商業(yè)區(qū),客戶定位,項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有及未來(lái)增加的居住人群 新橋醫(yī)院的每日的醫(yī)療患者家屬 新橋醫(yī)院的醫(yī)務(wù)人員及學(xué)員 項(xiàng)目周邊區(qū)域的居住人群及務(wù)工人員 伴隨區(qū)域發(fā)展而產(chǎn)生的外來(lái)流動(dòng)消 費(fèi)人群，包括： 來(lái)自物流區(qū)的務(wù)工人員； 途經(jīng)本項(xiàng)目的人員。,客戶特點(diǎn),1、私密而不孤獨(dú)擁有自己喜好的品牌、餐廳與購(gòu)物場(chǎng)所及休閑場(chǎng)所； 2、有品味不張揚(yáng)追求生活品味，但是有所取舍,有個(gè)性但很低調(diào)； 3、時(shí)尚而不懶散擁有年輕的生活態(tài)度，但心理足夠成熟，不會(huì)盲目；,新都市商業(yè)領(lǐng)航者,市場(chǎng)定位,形象檔次定位,新橋新時(shí)區(qū) 重慶首

12、創(chuàng)中高檔健康生活商業(yè)示范區(qū) 我們著力營(yíng)造這們一種商業(yè)氛圍： 時(shí)尚實(shí)用但不浮夸張揚(yáng)； 功能互補(bǔ)絕不同質(zhì)重復(fù)； 品味高雅而不無(wú)味奢華,案名建議,業(yè)態(tài)定位,1、2、3號(hào)樓業(yè)態(tài)定位： 健康購(gòu)物精品店、醫(yī)藥器材專賣店 中西餐飲中式正餐、西餐 休閑娛樂業(yè)KTV、網(wǎng)吧、咖啡廳 社區(qū)配套業(yè)銀行、郵局、干洗、西點(diǎn)、早餐、服務(wù) 連鎖零售業(yè)超市、快餐,業(yè)態(tài)定位,4、5號(hào)樓業(yè)態(tài)定位方案一： 康復(fù)醫(yī)療作為新橋醫(yī)院的一個(gè)補(bǔ)充，為新橋醫(yī)院的醫(yī)患的康復(fù)提供 一個(gè)快捷的平臺(tái),4、5號(hào)業(yè)態(tài)定位方案二： 經(jīng)濟(jì)型酒店作為新橋地區(qū)的一個(gè)補(bǔ)充，同時(shí)也為求醫(yī)的患者及家屬解決了該區(qū)域長(zhǎng)期缺乏較有檔次的酒店或賓館,由于以下產(chǎn)品商業(yè)價(jià)值明顯，建

13、議可直接銷售。,1、2、3號(hào)樓一層銷售與租賃劃分建議,由于以下產(chǎn)品商業(yè)價(jià)值明顯，建議可直接銷售。,1、2、3號(hào)樓二層銷售與租賃劃分建議,1、2、3號(hào)樓三層銷售與租賃劃分建議,1、2、3號(hào)樓四層銷售與租賃劃分建議,1、2、3號(hào)樓五層銷售與租賃劃分建議,1、2、3號(hào)樓六層銷售與租賃劃分建議,4、5號(hào)樓一層銷售與租賃劃分建議,4、5號(hào)樓二層銷售與租賃劃分建議,4、5號(hào)樓三層銷售與租賃劃分建議,銷售面積統(tǒng)計(jì),銷售價(jià)格預(yù)測(cè),天晟認(rèn)為銷售均價(jià)：45000元/ 總銷金額：2.3億,產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議,總體規(guī)劃構(gòu)想,由于項(xiàng)目受地 形限制，4、5 號(hào)樓的展示性 和通達(dá)性都比 較差，所以將 其規(guī)劃為康復(fù) 中心或經(jīng)濟(jì)型

14、酒店。而展示 面和通達(dá)性都 比較好的1、2、 3號(hào)樓則規(guī)劃 為綜合購(gòu)物中 心。,將1、2、3幢規(guī)劃為健康生活購(gòu)物中心，4、5幢規(guī)劃為國(guó)醫(yī)康復(fù)中心或經(jīng)濟(jì)型酒店,項(xiàng)目建筑風(fēng)格建議,整體風(fēng)格應(yīng)注意與住宅結(jié)合，并考慮結(jié)合將來(lái)區(qū)域內(nèi)其他社區(qū)的新型建筑風(fēng)格，使商業(yè)整體風(fēng)格與住宅與項(xiàng)目所處區(qū)域的風(fēng)格渾然一體，既不盲目追求“洋化”，更不單純強(qiáng)調(diào)亮麗。本項(xiàng)目在建筑材料選擇上應(yīng)注重與時(shí)尚、新型潮流接軌，外檐體現(xiàn)數(shù)字化、時(shí)代感，并著力塑造商業(yè)街區(qū)風(fēng)格。,現(xiàn)代建筑風(fēng)格,項(xiàng)目建筑風(fēng)格參考圖片,產(chǎn)品修改建議,為了更好的打造新橋地區(qū)高品質(zhì)商業(yè)示范區(qū),我司對(duì)產(chǎn)品作出如下整個(gè)建議,人流動(dòng)線示意,主要人流動(dòng)線區(qū)域,次要人流動(dòng)線區(qū)

15、域,根據(jù)我司對(duì)該區(qū)域人流測(cè)估:我項(xiàng)目主要人流動(dòng)線區(qū)域人流量：56人/分 次要人流動(dòng)線人流量：20人/分,產(chǎn)品問題,1、2、3號(hào)樓（負(fù)一層）設(shè)計(jì)問題：目前為單線人流,產(chǎn)品改造建議,人流動(dòng)線,增加人流通道和無(wú)梯步扶梯至車庫(kù),無(wú)梯步扶梯,產(chǎn)品問題,1、2、3號(hào)樓（一層）設(shè)計(jì)問題：住宅大堂損失商業(yè)面積；電梯位置不合理（影 響商鋪使用、昭示性差）,產(chǎn)品問題,產(chǎn)品改造建議,住宅入戶口,扶梯,扶梯,新增商業(yè)面積,新增商業(yè)面積,直升電梯,2號(hào)樓觀光電梯,廣場(chǎng)電梯移到入口中間；住宅大堂從后面開門、廣場(chǎng)入口前增加觀光電梯；廣場(chǎng) 電扶梯移到廣場(chǎng)入口中間、北端扶梯移到入口中間、北端門口直升電梯外移。,產(chǎn)品問題,1、2

16、、3號(hào)樓（二、三層）設(shè)計(jì)問題：人流動(dòng)線垂直互動(dòng)性差,三層,二層,產(chǎn)品改造建議,扶梯,扶梯,增加13層電扶梯,產(chǎn)品問題,4、5號(hào)樓產(chǎn)品問題：功能布局和動(dòng)線不合理開間過大，不利于銷售；人流動(dòng) 線未形成回環(huán)，影響人流；中心位置設(shè)為社區(qū)配套，不利于商業(yè)互動(dòng),產(chǎn)品改造建議,商鋪,商鋪,A,人流動(dòng)線,B,C,D,人流動(dòng)線,A,B,C,D,這樣改動(dòng)之后將項(xiàng)目人流形成回路，便于通行，建議將原來(lái)社區(qū)配套的物業(yè)移至 背街位置，有利商業(yè)整體布局，改動(dòng)后可在A面設(shè)9個(gè)商鋪、B面設(shè)17個(gè)商鋪、C面 設(shè)6個(gè)商鋪、D面設(shè)11個(gè)商鋪。,產(chǎn)品配套建議,增加電梯載荷、增設(shè)殘障通道、無(wú)梯步平滑扶梯、地面設(shè)置防滑處理 增設(shè)廣告位、電

17、子屏 餐飲區(qū)設(shè)置排煙、排污系統(tǒng)及處理系統(tǒng)、4、5號(hào)樓每間商鋪增設(shè)排污系統(tǒng) 在3號(hào)樓四層屋頂平臺(tái)處增加休閑平臺(tái)供商業(yè)區(qū)使用 商業(yè)公用衛(wèi)生間增設(shè)殘疾人使用設(shè)施、女士公用衛(wèi)生間增設(shè)哺乳房及化妝間,配套示意,業(yè)態(tài)分布建議,商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)想,醫(yī)院及城區(qū)配套服務(wù),業(yè)態(tài)分布,能源再生太陽(yáng)能再生系統(tǒng),1、2、3號(hào)樓負(fù)一層,超市 如重百,副食、小商品,人流動(dòng)線,超市配套： 如煙酒茶、母嬰用品等,業(yè)態(tài)示意,業(yè)態(tài)分布,1、2、3號(hào)樓一層,醫(yī)藥、保健品 如藥房、醫(yī)療器材專賣等,美食、小吃、社區(qū)服務(wù),銀行、眼鏡、 糕點(diǎn)、鮮花,精品、禮品 如皮具店,通往負(fù)一 樓超市,業(yè)態(tài)示意,業(yè)態(tài)分布,1、2、3號(hào)樓二層,銀行、通訊、中介、

18、餐飲,品牌快餐、特色料理 如鄉(xiāng)村基、巴西烤肉,業(yè)態(tài)示意,業(yè)態(tài)分布,1、2、3號(hào)樓三層,業(yè)態(tài)示意,業(yè)態(tài)分布,特色餐飲 如毋米粥,特色餐飲 如尋常故事,1、2、3號(hào)樓四層,業(yè)態(tài)示意,業(yè)態(tài)分布,主題會(huì)館 如富僑,KTV： 如：好樂迪,1、2、3號(hào)樓五層,主題會(huì)館， 如：富僑,主題吧，如： 避風(fēng)塘、網(wǎng)吧,1、2、3號(hào)樓六層,業(yè)態(tài)分布,業(yè)態(tài)示意,A區(qū),B區(qū),4、5號(hào)樓1層入口廣場(chǎng)處用作康復(fù)中心或經(jīng)濟(jì)型酒店入戶大廳，其余位置可分隔出來(lái)招商和銷售， 4、5號(hào)樓2、3層業(yè)態(tài)整體建議作康復(fù)中心或經(jīng)濟(jì)型酒店。,業(yè)態(tài)分布,一層,二、三層,業(yè)態(tài)示意,銷售招商建議,總體營(yíng)銷策略,三大主題原則,兩個(gè)中心策略,三步實(shí)施方案,招商原則,分區(qū)原則 分區(qū)招商能為有意向進(jìn)駐的客戶提供一定的引導(dǎo)，通過良好的分區(qū)以及項(xiàng)目前景規(guī)劃，促使商家及投資者堅(jiān)定對(duì)本項(xiàng)目的信心，從而能