1、1,商業(yè)定位方案,華璽財智商都項目,晉中市龍宇房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司,2,我們本著“專業(yè)、敬業(yè)”的企業(yè)精神，“為客戶創(chuàng)造最大價值”的服務(wù)理念，致力于為客戶提供專業(yè)的服務(wù)。 龍宇公司,3,華璽財智商都項目,4,華璽財智商都項目,5,華璽財智商都項目,6,第一部分 模式 搜尋價值,7,第一章: CCTI運(yùn)營模式下的定位推導(dǎo),8,項目運(yùn)營定位推導(dǎo)成果脈絡(luò),9,CCTI定位推導(dǎo)思路,市 場 態(tài) 勢： 即宏觀狀態(tài)和趨勢，研究分析商業(yè)地產(chǎn)宏觀態(tài)勢，在宏觀上找到足夠的信息支持。,消 費(fèi) 者： 要真正做到“以人為本”，對消費(fèi)者的研究非常重要。消費(fèi)者調(diào)研的關(guān)鍵是發(fā)現(xiàn)真實及潛在需求，尋找打動消費(fèi)者的價值點(diǎn)。,競 爭

2、環(huán)境： 了解市場現(xiàn)有競爭者情況及特征，把握項目未來市場競爭環(huán)境和競爭對手，作出對應(yīng)的競爭戰(zhàn)略。,自身資源： 項目地塊優(yōu)劣勢、項目自身狀況、企業(yè)自身優(yōu)勢以及企業(yè)能夠控制的一切用于項目的資源，以及結(jié)合項目自身資源的SWOT分析 。,10,要真正做到“以人為本”，對消費(fèi)者的研究非常重要。針對性消費(fèi)者研究的關(guān)鍵是發(fā)現(xiàn) 真實及潛在需求，尋找打動消費(fèi)者的價值點(diǎn)。,C: 消費(fèi)者 （Consumer）客戶分析,CCTI定位推導(dǎo)思路,11,CCTI定位推導(dǎo)思路,12,投資者調(diào)查,投資者投資商業(yè)時考慮因素 項目的開發(fā)商實力開發(fā)商是否曾有操作商鋪的經(jīng)驗； 商業(yè)經(jīng)營管理公司和物業(yè)管理公司； 項目價值情況：售價(元/平

3、方米) 及租價(元/平方米)；周圍商鋪售價(元/平方米)及周圍商鋪租價(元/平方米)商鋪使用率； 商鋪的位置及使用空間是否合理； 有沒有自主權(quán)，自主權(quán)越高，收益越單純； 商鋪面積是否可以自由分割；,13,項目所在位置及周邊情況特別是交通情況和人流情況及商業(yè)氛圍、適宜經(jīng)營的業(yè)態(tài)等 項目定位及以后經(jīng)營情況的預(yù)期。準(zhǔn)確的市場定位則可以實現(xiàn)投資收益 商鋪所在區(qū)域的市政規(guī)劃內(nèi)容。 商鋪實際還有使用年限。 是否售后包租及返租比例和年限,投資者調(diào)查,14,買鋪考慮因素分析,投資者最看重位置和人流量 項目周邊人流量大是很大的優(yōu)勢,15,80%購鋪總價在30-100萬之間，建議鋪位面積不宜過大,買鋪考慮因素分析

4、,16,97%的投資者不考慮二層及以上鋪位,買鋪考慮因素分析,17,83%不能接受購鋪單價在2萬以上,買鋪考慮因素分析,18,54%的接受內(nèi)鋪，做內(nèi)鋪的可銷售性大,買鋪考慮因素分析,19,觀點(diǎn)提煉,進(jìn)深比例在1:4之內(nèi) 層高6米左右受歡迎 一樓商鋪以及街鋪客戶較容易接受 投資者對當(dāng)?shù)厣虡I(yè)信心增強(qiáng) 多數(shù)客戶能承受30-50萬之間的商鋪 二層以上鋪位不受歡迎,20,CCTI定位推導(dǎo)思路,21,租賃商鋪時考慮的因素,地理位置 交通條件 行人道、街道情況，過往車輛的數(shù)量及類型，道路寬窄 城市規(guī)劃、城市設(shè)施 消費(fèi)者因素 人口數(shù)及住戶數(shù) 一定的范圍內(nèi)競爭店的數(shù)量/客流狀況,22,店鋪面積、形狀、方位、日照

5、條件、道路銜接狀況等 租金 必要的停車條件、顧客停車場地及進(jìn)貨空間,租賃商鋪時考慮的因素,23,30%喜歡成行成市。商業(yè)羊群效應(yīng)明顯。,租賃商鋪時考慮的因素,24,僅9%接受10000元以上月租，鋪位面積不宜過大,租賃商鋪時考慮的因素,25,CCTI定位推導(dǎo)思路,26,消費(fèi)者93%喜歡去超市購物 消費(fèi)者75%選擇購物時注重品種齊全、質(zhì)量好 消費(fèi)者68%購物時喜歡購物環(huán)境好,項目周邊人流多，但消費(fèi)力水平低 品種齊全的商業(yè)中心可以滿足大部分人的需求 68%的人購物會受環(huán)境影響 做中高檔的商業(yè)中心有市場,調(diào)查分析,27,調(diào)查分析,消費(fèi)者84%對購物環(huán)境感到不滿意或一般 消費(fèi)者92%感覺該片區(qū)缺少餐飲

6、休閑娛樂場所 消費(fèi)者88%感覺該片區(qū)缺少體育配套設(shè)施 84%對購物環(huán)境不滿意提供了市場機(jī)會 餐飲、休閑、娛樂在當(dāng)?shù)睾苡行枨?做餐飲、娛樂、運(yùn)動休閑、購物于一體的綜合購物場所有市場,28,消費(fèi)者78%會去以外區(qū)域購物 不外出者多為老人 外出者人流分散于晉中其它各商圈,本地商業(yè)競爭力不強(qiáng) 78%的年青人時尚需求當(dāng)?shù)責(zé)o法滿足 當(dāng)?shù)噩F(xiàn)無區(qū)域性商業(yè)中心 區(qū)域性時尚商業(yè)有市場,調(diào)查分析,29,消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣分析,品種全、質(zhì)量好、服務(wù)好、的城市商業(yè)有市場,調(diào)查分析,30,觀點(diǎn)提煉,投資客比較看好晉中商業(yè)地產(chǎn)市場 經(jīng)營者對于商業(yè)規(guī)劃布局有著一定的要求 消費(fèi)者對晉中商市場業(yè)有一定的需求,31,C:競爭者 （Co

7、mpetitor）市場競爭特征分析,了解市場現(xiàn)有競爭狀況及特征，把握項目未來市場競爭環(huán)境和競爭對手，作出對應(yīng)的競爭戰(zhàn)略。,CCTI定位推導(dǎo)思路,32,T:市場態(tài)勢 （Trend）僅表達(dá)有效信息,即宏觀狀態(tài)和趨勢，研究分析晉中的商業(yè)宏觀態(tài)勢，在宏觀上找到足夠的信息支持。,33,宏觀市場分析,一系列房地產(chǎn)市場政策使全國對房地產(chǎn)住宅市場加強(qiáng)管理，更多資金進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)。 山西省政府提出的“一核一圈三群”的城鎮(zhèn)化格局。太原和榆次作為太原經(jīng)濟(jì)圈的“核心圈”，將建設(shè)成全省最具轉(zhuǎn)型活力和區(qū)域競爭力的經(jīng)濟(jì)隆起帶，已成為山西協(xié)調(diào)發(fā)展的重點(diǎn)和兩點(diǎn)。,商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前景看好,34,晉中商業(yè)地產(chǎn)總論,商業(yè)物業(yè)質(zhì)素普遍不高

8、純粹意義上的商業(yè)地產(chǎn)項目較少 大量的還是表現(xiàn)在住宅小區(qū)的底層商鋪和臨街商鋪上規(guī)模偏小，形成不了大的商業(yè)氛圍，只能作為社區(qū)性服務(wù)商業(yè)物業(yè)。 主題、定位、特色鮮明的商業(yè)地產(chǎn)項目較少 開發(fā)理念不高，經(jīng)營管理不科學(xué)，商業(yè)檔次較低、業(yè)態(tài)分散、布局零亂、缺乏完善的集購物、餐飲、休閑、娛樂等為一體的大型商業(yè)地產(chǎn)項目，不能強(qiáng)烈吸引客戶尤其是周邊城市客戶前來購物消費(fèi)，輻射能力較弱。,35,商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)及經(jīng)營水平較低 商業(yè)項目開發(fā)的專業(yè)度不高 大部分開發(fā)商缺乏整體的商業(yè)規(guī)劃概念，缺乏對于商業(yè)規(guī)劃中的人流、物流、車流等商業(yè)配套綜合因素考慮。 開發(fā)商傾向于急于銷售商鋪 持續(xù)性經(jīng)營觀念比較薄弱，推廣中引誘式的空頭承諾

9、較多，對投資者較負(fù)責(zé)任的投資保障條款少，風(fēng)險共擔(dān)意識薄弱。 商業(yè)物業(yè)傳統(tǒng)營銷色彩濃郁 大多數(shù)的商業(yè)物業(yè)基本依賴于市場自然消化法則，造成了位置好的、臨街的商鋪市場消化速度較快，其它物業(yè)滯銷。 商業(yè)特色定位不明晰 項目依然存在重規(guī)模，輕定位；重概念，輕執(zhí)行的弊端，主要表現(xiàn)為后期招商沒有引導(dǎo)性，還停留在自發(fā)層面。,晉中商業(yè)地產(chǎn)總論,36,當(dāng)?shù)厣虡I(yè)市場分析,項目周邊商業(yè)有巨龍裝飾廣場、建材家居廣場、匯森美家建材城、華鉅裝飾城、華鉅商城、田森超市等，大部分以建材家居為主要經(jīng)營范圍。,形成一定商業(yè)氛圍和規(guī)模，但業(yè)態(tài)單一，且普遍檔次偏低，商業(yè)形象較弱,37,對項目開發(fā)前進(jìn)行SWOT分析，明確自身的優(yōu)略，對項

10、目定位起到相當(dāng)?shù)闹笇?dǎo)作用,I:自身資源（Itemself）,38,項目自身情況分析,項目SWOT分析 優(yōu)勢S（strength） 劣勢W（weakness） 機(jī)會O（opportunity） 威脅T（Threat）,39,項目SWOT分析,項目地塊周邊有一定的商業(yè)配套及氛圍。 交通發(fā)達(dá) 人流量大 區(qū)域優(yōu)勢明顯,優(yōu)勢S（strength）：,40,本項目并非真正臨主干道。 外圍商業(yè)形象差，檔次低，對本項目影響大。 周邊消費(fèi)力水平底，多為中低收入人群。 開發(fā)商品牌。,劣勢W（weakness）,項目SWOT分析,41,周邊非建材商業(yè)配套少，其它商業(yè)發(fā)展空間巨大 客運(yùn)站及火車南站離項目近 周邊住宅商

11、業(yè)配套規(guī)劃不完善、規(guī)模偏小 當(dāng)?shù)噩F(xiàn)有商業(yè)檔次普遍不高 消費(fèi)者高檔消費(fèi)需求明顯,機(jī)會O（opportunity）：,項目SWOT分析,42,區(qū)域競爭加劇， 其它商圈分流消費(fèi)明顯，金額巨大,威脅T（Threat）：,項目SWOT分析,43,項目市場定位,44,CCTI推導(dǎo)模式下發(fā)展戰(zhàn)略初判,CCTI,發(fā)展戰(zhàn)略初判,消費(fèi)者需求研判 Consumer,市場競爭分析 Competitor,市場態(tài)勢 Trend,自身資源條件評析 Item self,區(qū)域商業(yè)不集中，非建材商業(yè)競爭力差。市場中高端需求滿足不了，區(qū)域市場中高端消費(fèi)者較隱性，區(qū)域商業(yè)中心缺位,區(qū)域市場產(chǎn)品檔次偏低，商業(yè)形象差，綜合性商業(yè)消費(fèi)場所

12、去求大。,商業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?，區(qū)域性中高檔次商業(yè)缺位,項目定位中高端區(qū)域性商業(yè)時機(jī)和條件成熟,45,就商業(yè)面積確定的一般規(guī)范而言，本項目體量介于區(qū)域性商業(yè)區(qū)及居住區(qū)級商業(yè)中心之間，因此，本項目商業(yè)同時具備兩大商業(yè)的特定屬性。,商業(yè)規(guī)模定位法初判,46,根據(jù)項目規(guī)模、位置、空間設(shè)置和項目整體發(fā)展的需要，本項目商業(yè)整體的發(fā)展導(dǎo)向初步確定如下：,項目市場定位,47,根據(jù)項目規(guī)模、位置、空間設(shè)置和項目整體發(fā)展的需要，項目主題定位如下： 突出“品牌、時尚、休閑” 時尚mall 精品mall 項目具備新型的商業(yè)空間和優(yōu)越的購物環(huán)境，充分滿足未來商業(yè)發(fā)展的需要，發(fā)展為以主題商業(yè)為核心、以精品購物街區(qū)為特點(diǎn)，百

13、貨零售、餐飲、娛樂、休閑等功能并舉的復(fù)合化精品購物中心,項目市場定位,48,根據(jù)上述發(fā)展理念，本項目在業(yè)態(tài)規(guī)劃中，應(yīng)充分的結(jié)合建筑和空間特點(diǎn)，同時利用業(yè)態(tài)組合推動整體商業(yè)的運(yùn)營，主要特點(diǎn)如下： 利用核心主力商業(yè)拉動精品店鋪商業(yè)，即“大商業(yè)拉動小商鋪” 中型知名主力商戶是核心 室內(nèi)店中店商業(yè)街是骨架 整合多元資源，做復(fù)合商業(yè)地產(chǎn)，即“大餐飲、大娛樂、大休閑 拉動商業(yè)人流” 零售百貨、娛樂休閑并舉 天地商業(yè)，拉動中心商業(yè),項目市場定位,49,“特色餐飲+高級娛樂+時尚生活” 區(qū)域性多元化特色主題商業(yè)中心,項目市場定位,50,主題詮釋： “一個體驗式消費(fèi)、享受式休閑的尊尚空間” “一個展示國際先鋒概

14、念，提供特色娛樂及時尚精品購物場所” “一個魅力四射，風(fēng)情萬種的時尚娛樂夢工場”,項目市場定位,51,業(yè)態(tài)規(guī)劃,臨街休閑餐飲店 品牌快餐：如Mad、KFC、必勝客等國際 連鎖快餐 商務(wù)簡餐：如中小型的特色西餐、水吧 休閑餐飲：如咖啡、茶藝、牛排、快餐等 特色餐飲：具有一定知名度的特色餐飲， 如仙蹤林、酒吧等,52,精品店中店（室內(nèi)商業(yè)街） 時尚mall的重要體現(xiàn)，與小型主力商戶形成完整的購物中心格局，同時形成商業(yè)廣場與商業(yè)街的互相推動。 化妝品、護(hù)理 精品服裝、服飾、時裝、飾品、眼鏡 珠寶、首飾 精品鞋帽、皮具 特色食品、糕點(diǎn)、西點(diǎn)、煙酒 通訊、攝影、電子器材 家居家飾 文化教育 特色商業(yè),業(yè)態(tài)規(guī)劃,53,餐飲美食商業(yè) 重點(diǎn)規(guī)劃餐飲娛樂類商業(yè)，與購物商業(yè)形成搭配和互補(bǔ)，提升項目的復(fù)合化商業(yè)，實現(xiàn)購物、餐飲、休閑于一體的整體定位。 主題美食餐飲廣場 特色、風(fēng)味快餐、簡餐等 精品特色餐飲商街 中餐，如火鍋、川菜等中型餐飲 西餐 特色餐飲 休