1、體育西地下商場(chǎng)策劃案,由源力團(tuán)隊(duì)策劃提供,第一部分,天河商業(yè)地產(chǎn)概況,1、天河商圈供求兩旺,天河大型商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目層出不窮，吸引了眾多大地產(chǎn)商紛紛加入開(kāi)發(fā)天河商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的行列； 天河商圈實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品總額200.73億，今年新年伊始1-2月銷(xiāo) 售總額25.21億，同比增長(zhǎng)13.3，實(shí)屬各在商家爭(zhēng)相進(jìn)駐黃金寶地，不少業(yè)內(nèi)人士皆稱(chēng)“得天河者得廣州”。,2、天河商圈是高端消費(fèi)中心,天河商圈憑借最全配套，最便利交通，最佳地理位置和人文優(yōu)勢(shì)，已成為高端消費(fèi)市場(chǎng)； 在以天河城為中心，近年內(nèi)天河很有可能成為廣州商圈中的最大規(guī)模的商圈和頂級(jí)旺地； 中國(guó)十大MALL排行榜中有5家是在廣東，其中3家在廣州，而在廣

2、州的三家中就有兩家在天河(正佳廣場(chǎng)與天河城)。,3、天河商圈發(fā)展趨勢(shì),天河作為新興白領(lǐng)區(qū)域，其消費(fèi)能力排在廣州各區(qū)首位，因此天河城為了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)指數(shù)的晴雨表，是廣州商業(yè)新的焦點(diǎn)，更是商家必爭(zhēng)之地； 天河將興起地下廣場(chǎng)，把天河城、中怡時(shí)尚購(gòu)物中心、廣州購(gòu)書(shū)中心、維多利廣場(chǎng)、天河路等貫通，充當(dāng)幾大購(gòu)物中心的“橋梁”，潛在消費(fèi)力不容忽視。,第二部分,廣州市主要商圈同類(lèi) 項(xiàng)目負(fù)一層租價(jià)概況,主營(yíng): 屈臣氏，精品. 服飾、鞋類(lèi)等 月租金均價(jià) :300 (元/平方米) 管理費(fèi):45 (元/平方米/月) 出租率 ：90,1F,1、東急新天地,主營(yíng): 潮流百貨，餐飲 月租金均價(jià) 200(元/平方米) 管理費(fèi)38

3、(元/平方米/月) 7元/平方米推廣費(fèi). 出租率 ：90,2、賽博數(shù)碼生活廣場(chǎng),1F,來(lái)自中國(guó)最大的資料庫(kù)下載,主營(yíng): 精品、服飾、鞋類(lèi)等 月租金均價(jià) 200500(元/平方米) 管理費(fèi)45 (元/平方米/月) 出租率 ：80,3、荔灣廣場(chǎng),1F,來(lái)自中國(guó)最大的資料庫(kù)下載,主營(yíng): 肯德基、仙蹤林等餐飲的美食廣場(chǎng) 租金:200-300 (元/平方米/月) 管理費(fèi)60 (元/平方米/月) 出租率 ：95,-1F,-2F,4、五月花廣場(chǎng),主營(yíng)：品牌店 月租金均價(jià) 650800 (元/平方米) 管理費(fèi)60(元/平方米/月) 主營(yíng)：百貨 月租金均價(jià) 400500 (元/平方米) 管理費(fèi)60(元/平方米/

4、月) 出租率 ：90 備注：不收進(jìn)場(chǎng)費(fèi),5、動(dòng)漫星城,-1F,-2F,主營(yíng):服飾、鞋類(lèi)、精品等。 月租金均價(jià) 400600 (元/平方米) 管理費(fèi)50 (元/平方米/月) 出租率 ：80,1F,6、名盛廣場(chǎng),主營(yíng):品牌皮具 月租金均價(jià) 68 (元/平方米) 管理費(fèi)18 (元/平方米/月) 出租率 ：85,-1F,7、廣百負(fù)一層,月租金均價(jià) 2000 (元/平方米) 管理費(fèi)1020 (元/平方米/月) 610萬(wàn)頂手費(fèi) 出租率 ：98,8、北京路街鋪,主營(yíng): 服飾、鞋類(lèi)品牌店、吉之島 月租金均價(jià) (元/平方米) 管理費(fèi)(元/平方米/月) 出租率 ：100,-1F,9、天河城,主營(yíng): 百佳超市，服飾

5、、精品、鞋類(lèi) 月租金均價(jià) (元/平方米) 管理費(fèi)65 (元/平方米/月) 出租率 ：,-1F,10、正佳廣場(chǎng),主營(yíng):屈臣氏、星巴克、順電、品牌專(zhuān)賣(mài)店 月租金均價(jià) 400500 (元/平方米) 管理費(fèi)50(元/平方米/月) 出租率 ：95,1F（富一城）,11、中華廣場(chǎng),主營(yíng): 潮流精品、服飾、鞋類(lèi)、餐飲等 月租金均價(jià) 6001800 (元/平方米) 管理費(fèi)50 (元/平方米/月) 出租率 ：,12、流行前線,主營(yíng):精品、服飾、鞋類(lèi)、餐飲等 月租金均價(jià) 400(元/平方米) 管理費(fèi)50(元/平方米/月) 主營(yíng):精品、服飾、鞋類(lèi)、餐飲等 月租金均價(jià) 200-280(元/平方米) 管理費(fèi)50(元/平

6、方米/月) 出租率 ：50,-1F,-2F,13、地王廣場(chǎng),主營(yíng): 精品、服飾、鞋類(lèi)、餐飲等 月租金均價(jià) 150 (元/平方米) 出租率 ：85,1F,14、東山錦軒,15、綜 述,地下商場(chǎng)已成商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中不可缺少的一部分，根據(jù)項(xiàng)目地理位置、業(yè)態(tài)分布、經(jīng)營(yíng)狀況，其市場(chǎng)價(jià)值發(fā)展?jié)摿薮蟆?第三部分,廣州市2005年后 地下商業(yè)地產(chǎn)商機(jī),1、地鐵帶來(lái)的商機(jī),地鐵連接商業(yè)物業(yè)，一直是廣大市民消費(fèi)首選,而直駁地鐵站出入口的地下商場(chǎng)更有望成為消費(fèi)熱點(diǎn)。,2、地下空間開(kāi)發(fā)漸熱,開(kāi)發(fā)地下空間已成為解決廣州人口劇增、土地緊缺、環(huán)境污染、交通擁塞等問(wèn)題的有效途徑之一。 廣州目前“對(duì)地下空間的利用遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，利用

7、率太低”，對(duì)城市長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃來(lái)說(shuō)，必須推進(jìn)地下空間的開(kāi)發(fā)利用。,3、打造地下商場(chǎng)要素,地下工程不同于地上工程，具有建設(shè)周期長(zhǎng)、投資額巨大、長(zhǎng)期使用和不可逆轉(zhuǎn)性等特點(diǎn)； 地下空間一種很好的土地資源，開(kāi)發(fā)成本要高于地面的開(kāi)發(fā)，但合理利用可以產(chǎn)生巨大的收益； 地下建筑在消防、安全等方面的要求非常高，若管理不善，極易發(fā)生事故。,第四部分,項(xiàng)目定位及分析,1、項(xiàng)目初步分析,2、項(xiàng)目初步分析,3、項(xiàng)目定位建議,系列式主題商場(chǎng)，集地鐵便利配套，以個(gè)體零售為主要經(jīng)營(yíng)模式。,4、定位依據(jù)（一）,每天僅乘搭地鐵的人流量就數(shù)以萬(wàn)計(jì)，加上天河本身作為頂級(jí)商圈吸引的旅游觀光等其他客源，人流如鯽的流量為項(xiàng)目打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)

8、，只要項(xiàng)目主題定位合理，開(kāi)創(chuàng)一片新天地是完全可能的。,5、定位依據(jù)（二）,天河路是廣州商業(yè)的制高點(diǎn)，周邊已有多間大型shopping-mall林立，以本項(xiàng)目考量，應(yīng)選擇錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，避開(kāi)客源被分流。創(chuàng)造自己的風(fēng)格、特點(diǎn)，從而令項(xiàng)目在天河商圈迅速崛起與持續(xù)發(fā)展。,6、規(guī)劃重點(diǎn)建議,開(kāi)間小商鋪每間約35 （以實(shí)積計(jì)算）,7、初步定價(jià)建議（1）,定價(jià)原則： 同質(zhì)商場(chǎng)以?xún)r(jià)格取勝、同價(jià)商場(chǎng)以質(zhì)量取勝 租價(jià)建議 ：以實(shí)用面積計(jì)算,一線鋪：800元/（均價(jià)） 二線鋪：650元/ 三線鋪：500元/,8、初步定價(jià)建議（2）,管理費(fèi)建議（以實(shí)積計(jì)算）：統(tǒng)一按68元/（公共水電、空調(diào)攤分按實(shí)際讀數(shù)攤分計(jì)算） 宣傳推廣

9、費(fèi)（以實(shí)積計(jì)算）：,一線鋪：2200元/ 二線鋪：1800元/ 三線鋪：1500元/,9、收益分析,月租金收益預(yù)算 月租金均價(jià)650元/可出租面積3200=208萬(wàn) 月管理費(fèi)收益預(yù)算 管理費(fèi)68元/3200=21.76萬(wàn) 宣傳推廣費(fèi)收益預(yù)算 宣傳推廣費(fèi)均價(jià)1800元3200=576萬(wàn),10、開(kāi)業(yè)前資金回籠分析,二按一租收?。?650元/32003個(gè)月=624 萬(wàn) 宣傳推廣費(fèi)：1800元3200=576萬(wàn) 二個(gè)月管理費(fèi)押金首月管理費(fèi)： 68元/32003個(gè)月=65.28萬(wàn) 水電押金：60元/3200=19.2萬(wàn),11、商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理的策劃（一）,統(tǒng)一開(kāi)業(yè)時(shí)間 規(guī)范經(jīng)營(yíng)方向 組織宣傳推廣活動(dòng) 建立和

10、維護(hù)商場(chǎng)品牌 協(xié)調(diào)商戶(hù)關(guān)系與維護(hù)商業(yè)秩序,12、商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理的策劃（二）,制止惡性況爭(zhēng) 杜絕假冒偽劣商品 處理業(yè)務(wù)訴求 繳納租金、管理費(fèi)、水電費(fèi)及工商稅費(fèi)的管理,13、合作方式,雙方擬采取“捆綁式”合作方式； 避免中介式的短期獲利行為，同時(shí)降低客戶(hù)的成本； 不僅重視前期的規(guī)劃設(shè)計(jì)，更注重項(xiàng)目的后續(xù)經(jīng)營(yíng)，以帶動(dòng)項(xiàng)目升值，為合作方創(chuàng)造最大的價(jià)值。,14、總 結(jié),以租賃為主的商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式要想獲得實(shí)實(shí)在在的長(zhǎng)線收益，必須做好規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程施工、業(yè)界定位、租賃定價(jià)，招商策略、物業(yè)管理等每一個(gè)步驟。 前期合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)對(duì)后續(xù)經(jīng)營(yíng)管理將起到至關(guān)重要的作用。隨著項(xiàng)目的穩(wěn)步發(fā)展，項(xiàng)目獲得一定幅度的價(jià)值提升空間將

11、是必然。,第五部分,源力團(tuán)隊(duì)介紹,源力團(tuán)隊(duì)自序,我們習(xí)慣把自己稱(chēng)做斗士，在商業(yè)地產(chǎn)中做激情澎湃、以挑戰(zhàn)難題為樂(lè)趣的斗士。在我們的思想中，有兩個(gè)重要的關(guān)鍵詞：專(zhuān)業(yè)與團(tuán)隊(duì)。專(zhuān)業(yè)、團(tuán)隊(duì)同時(shí)也是我們面對(duì)挑戰(zhàn)的精神與信念！,源力團(tuán)隊(duì)簡(jiǎn)介,源力團(tuán)隊(duì)是商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域“系統(tǒng)解決方案提供商”， 為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商和商業(yè)投資機(jī)構(gòu)提供全程代理和企業(yè)運(yùn)作的深度服務(wù)，特別是SHOPPING MALL、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、零售百貨、商業(yè)步行街、品牌連鎖等項(xiàng)目提供從前期調(diào)研、可行性分析、項(xiàng)目定位、項(xiàng)目選址、商業(yè)投融資、商業(yè)業(yè)態(tài)、業(yè)種規(guī)劃、到空間環(huán)境和視覺(jué)形象設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)推廣、招商代理、運(yùn)營(yíng)管理等全程服務(wù)。,源力團(tuán)隊(duì)的突出特點(diǎn),一是團(tuán)隊(duì)骨干

12、成員在實(shí)踐中磨煉成長(zhǎng)，如今已各有特長(zhǎng)； 二是團(tuán)隊(duì)骨干成員均有開(kāi)發(fā)商業(yè)項(xiàng)目的成功經(jīng)驗(yàn)，各成員獨(dú)立運(yùn)作和管理能力很強(qiáng)； 三是以現(xiàn)代商業(yè)理論為指導(dǎo)，以豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)為依托，團(tuán)隊(duì)倡導(dǎo)“全案策劃、全程運(yùn)作”服務(wù)理念； 四是秉承為發(fā)展商創(chuàng)造最大化的商業(yè)價(jià)值為最高目標(biāo)。,源力團(tuán)隊(duì)領(lǐng)頭羊 莫國(guó)堅(jiān),作為團(tuán)隊(duì)核心人員的莫生，其看問(wèn)題之透徹，項(xiàng)目評(píng)估之準(zhǔn)確，項(xiàng)目調(diào)控能力之高超，把握時(shí)機(jī)能力之強(qiáng)，在廣州地產(chǎn)界也是少見(jiàn)的。他憑借成功運(yùn)作的多個(gè)項(xiàng)目贏得了各公司一致的認(rèn)同和賞識(shí)。莫生身為團(tuán)隊(duì)領(lǐng)頭羊，其強(qiáng)大的團(tuán)隊(duì)凝聚力和果斷的決策能力一直是本團(tuán)隊(duì)立力不敗之地的最有力保證。,（名符其實(shí)的操盤(pán)高手 ）,源力團(tuán)隊(duì)骨干 姚學(xué)章,姚學(xué)

13、章是一位綜合型專(zhuān)業(yè)人才?，F(xiàn)任藝和咨詢(xún)服務(wù)有限公司副經(jīng)理，他學(xué)識(shí)淵博，涉及商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)的社會(huì)學(xué)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、合同法、工商稅收、土木工程、水電機(jī)安設(shè)施工程等學(xué)科知識(shí)，均能運(yùn)用在實(shí)操項(xiàng)目之中。,（專(zhuān)長(zhǎng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā) ）,周永波，一個(gè)積極進(jìn)取、勇于開(kāi)拓，在招商談判中機(jī)智、幽默、輕松，應(yīng)付自如的“奇人“。說(shuō)他奇，因?yàn)樗胁煌话愕男拍?。他的信念就是：“在我的帶領(lǐng)下，招商工作不管困難有多大，不利因素有多少，最后一定要如期完成目標(biāo)！”,源力團(tuán)隊(duì)骨干 周永波,（致力招商，屢建佳績(jī) ）,Hody以她特有的市場(chǎng)嗅覺(jué)，將項(xiàng)目組的決策力快速轉(zhuǎn)化為執(zhí)行力，抓住市場(chǎng)策劃及實(shí)施統(tǒng)籌計(jì)劃等關(guān)鍵點(diǎn)，有力的保證了項(xiàng)目的順利實(shí)施。設(shè)計(jì)策劃方案方面她認(rèn)為：務(wù)求要吸引市場(chǎng)目光，有效提煉項(xiàng)目市場(chǎng)重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)力。,源力團(tuán)隊(duì)骨干 Hody,（擅長(zhǎng)文案策劃 豐富培訓(xùn)經(jīng)驗(yàn) ）,藝和廣場(chǎng)原本是一個(gè)胎死腹中的市場(chǎng)，在行內(nèi)名聲較差，源力團(tuán)隊(duì)采取引爆市場(chǎng)方式，正確選擇天時(shí)、地利、人和之勢(shì)把項(xiàng)目有效推出市場(chǎng)，50天100出租率，零廣告費(fèi)用投入，創(chuàng)下業(yè)界佳績(jī)！,典型案例說(shuō)明（一）,朝陽(yáng)文批業(yè)戶(hù)對(duì)當(dāng)時(shí)非典市道失去信心，令出租率100市場(chǎng)無(wú)法形成火熱裝修之勢(shì)，團(tuán)隊(duì)成員通過(guò)召開(kāi)業(yè)戶(hù)大會(huì)游說(shuō)與業(yè)戶(hù)共合進(jìn)退決心，一周內(nèi)讓200多業(yè)主戶(hù)上好招牌，順利開(kāi)張。,典型案例說(shuō)明（二）,集美居家具港該項(xiàng)目雖為地鐵物業(yè)，但所處商業(yè)氛圍和人氣不足，因此較難吸引外區(qū)消費(fèi)，