1、一生一棟藍湖郡 商業(yè)策劃建議書STRATEGY PROPOSAL FOR BLUE LAKE COUNTY 2006年3月8日,一生一棟藍湖郡,根據2008年3月1日TCBL與龍湖地產商業(yè)公司就藍湖郡商業(yè)廣場之商業(yè)策劃工作所召開的會議內容，TCBL現提交藍湖郡商業(yè)策劃建議書之細化、完善方案。 本方案主要包括如下內容： 項目整體定位的回顧和細化 項目業(yè)態(tài)方案D 租金和租賃政策 希望通過本方案能夠不斷完善和細化藍湖郡廣場之商業(yè)策劃。,1.0 項目整體定位,本章將主要回顧并細化TCBL于2006年3月1日在藍湖郡商業(yè)廣場商業(yè)策劃方案（初稿）中有關項目整體定位的內容。希望能夠通過不斷細化來完善項目整體

2、商業(yè)策劃概念。,一生一棟藍湖郡,一生一棟藍湖郡,類型定位,檔次定位,目標消費者定位,主題定位,定位描述：社區(qū)型生活休閑購物中心,1.0 項目整體定位,定位描述：周邊物業(yè)項目的高端住戶 消費者特征：25-50歲的中青年群體，以休閑消費、體驗消費和家庭消費為主要形式。,定位描述：中高檔精品產品,定位描述：藍調生活,2.0 業(yè)態(tài)布局及租戶組合,本章將根據2006年3月1日之會議內容，依照雙方探討結論，通過對于原有三個業(yè)態(tài)規(guī)劃方案的融合提出業(yè)態(tài)及租戶組合D方案。,一生一棟藍湖郡,一生一棟藍湖郡,方案D：藍調生活 功能性業(yè)態(tài) - 精品家居專賣 精品零售 婚紗影樓 個人護理及醫(yī)療 中西美食 兒童天地 特色

3、業(yè)態(tài) 綜合超市 社區(qū)配套 旋轉音樂木馬,方案A：藍醇生活 婚紗影樓 家居專賣 個人護理 中西美食 綜合超市 社區(qū)配套,方案B：藍極生活 精品零售 運動城 個人護理 中西美食 綜合超市 社區(qū)配套,方案C：藍調周末 兒童教育 兒童用品 精品零售 個人護理 中西美食 綜合超市 社區(qū)配套,2.0 業(yè)態(tài)布局及租戶組合,體育公園,藍湖,SA,幼兒園,體育中心,SB,SR,SC,別墅區(qū),1#,2#,3#,4#,精品家居專賣SA,個人護理及醫(yī)療4#,中西美食1#+2#+3#,婚紗影樓SR,精品零售SB+SC,體育中心,2.0 業(yè)態(tài)布局及租戶組合,一生一棟藍湖郡,SU,SD,綜合超市SU,一般社區(qū)配套SU,兒童

4、天地SD,一生一棟藍湖郡,旋轉音樂木馬,2.0 業(yè)態(tài)布局及租戶組合,租戶推薦匯總,一生一棟藍湖郡,2.0 業(yè)態(tài)布局及租戶組合,商業(yè)業(yè)態(tài)比例分析,一生一棟藍湖郡,2.0 業(yè)態(tài)布局及租戶組合,方案對比分析租戶推薦匯總,一生一棟藍湖郡,2.0 業(yè)態(tài)布局及租戶組合,SA區(qū),建議業(yè)態(tài)： 家居專賣（精品家具）,推薦租戶組合： 聯邦家具、達芬奇、馬可波羅,一生一棟藍湖郡,2.0 業(yè)態(tài)布局及租戶組合,SB區(qū),建議業(yè)態(tài)： 精品零售業(yè)態(tài)；,推薦組合： 1F：藝術畫廊、汽車音響專賣、汽車高級飾品專賣、康體休閑用品專賣等； 2F：高爾夫運動用品專賣、釣魚用品專賣、野外用品專賣等；,一生一棟藍湖郡,2.0 業(yè)態(tài)布局及租

5、戶組合,SC區(qū),建議業(yè)態(tài)： 精品零售業(yè)態(tài)；,一生一棟藍湖郡,2.0 業(yè)態(tài)布局及租戶組合,推薦組合： 1F：汽車音響專賣、汽車高級飾品專賣、藝術畫廊、康體休閑用品專賣等； 2F：高爾夫運動用品專賣、釣魚用品專賣、野外用品專賣等；,SR區(qū),建議業(yè)態(tài)： 高檔婚紗專賣/影樓 （高檔家居飾品）,一生一棟藍湖郡,2.0 業(yè)態(tài)布局及租戶組合,SD區(qū),建議業(yè)態(tài)： 兒童天地,推薦組合： 兒童早教中心、兒童鋼琴城、兒童用品專賣、嬰兒用品專賣、旋轉音樂木馬,一生一棟藍湖郡,2.0 業(yè)態(tài)布局及租戶組合,SU區(qū),建議業(yè)態(tài)： 綜合超市及社區(qū)配套商業(yè),推薦組合： 超市、快餐店、面包店、花店、沖印店、洗衣店、茶葉店、眼鏡店、

6、郵政服務店、機票代售點、自助銀行、皮鞋皮具養(yǎng)護店、書店、音像店、寵物診所及用品店,一生一棟藍湖郡,2.0 業(yè)態(tài)布局及租戶組合,1#商業(yè)樓,建議業(yè)態(tài)： 西餐餐廳、酒吧、咖啡店,推薦組合： 以國內外知名餐飲為主，并配合部分酒吧以及咖啡店；,一生一棟藍湖郡,2.0 業(yè)態(tài)布局及租戶組合,2#商業(yè)樓,建議業(yè)態(tài)： 西餐餐廳、酒吧、咖啡店,推薦組合： 以國內外知名餐飲為主，并配合部分酒吧以及咖啡店；,一生一棟藍湖郡,2.0 業(yè)態(tài)布局及租戶組合,3#商業(yè)樓,建議業(yè)態(tài)： 特色餐飲,推薦組合： 以具備潮流特色或本地特色為主導，建議：茶樓、紅酒，雪茄吧等；,一生一棟藍湖郡,2.0 業(yè)態(tài)布局及租戶組合,4#商業(yè)樓,建

7、議業(yè)態(tài)： 個人護理及醫(yī)療,推薦組合： 美容美發(fā)、小型SPA、口腔醫(yī)院等；,一生一棟藍湖郡,2.0 業(yè)態(tài)布局及租戶組合,3.0 租金和租賃政策,一生一棟藍湖郡,本章將根據藍湖郡商業(yè)廣場的業(yè)態(tài)布局以及周邊其它商業(yè)項目的規(guī)劃、招商情況提出如下方案： 4.1 影響租金方案的因素 4.2 租金方案 4.3 租賃策略,3.1 影響租金方案的因素,TCBL認為在擬定藍湖郡商業(yè)廣場的租金和租賃政策方案時，應重點關注如下兩個方面的問題：,一生一棟藍湖郡,1、附近商業(yè)競爭對手的租賃政策 為了保證藍湖郡商業(yè)廣場招商工作的正常開展。TCBL認為我們有必要參考周邊商業(yè)競爭對手的租金標準和招商政策。從而為制定準確的租金標

8、準以及良好的招商政策提供數據參考。,2、體現藍湖郡商業(yè)廣場的商業(yè)價值 藍湖郡商業(yè)廣場所具有的業(yè)權統(tǒng)一的優(yōu)勢，能夠最大限度的保證商戶經營者的經營利益。因此，從其本身價值來說應高于周邊同業(yè)競爭對手。,3.2 租金方案,一生一棟藍湖郡,（一）租金方案 采取一般市場通行做法，按照基本租金及扣率租金兩者取其高進行計算，基本方案如下：,綜合超市,3.2 租金方案,一生一棟藍湖郡,（二）市場參考 1、綜合超市租金支付能力核算 店鋪 營業(yè)面積 營業(yè)額 租金成本折算率 租金支付能力 家樂福金觀音店 1.1萬M2 1.6億（2004年） 營業(yè)收入的5% ￥60.53元/月/M2以下 家樂福解放碑店 0.85萬M2

9、 2.0億（2004年） 營業(yè)收入的5% ￥97.94元/月/M2以下,2、大型超市實際租金支付標準 - 楊家坪家樂福￥30.00元/月/平方米的基本租金 - 江北沃爾瑪超市￥31.00元/月/平方米的基本租金,按照江北商圈的60%，解放碑商圈的35%折算出，藍湖郡商業(yè)廣場超市商戶租金支付能力為每月每平方米￥34.06-￥36.20之間。,建議如下： 1、按照基本租金與流水扣率兩者取其高的方式執(zhí)行。 2、具體租金標準可以設定為成熟期￥35.00/月/平方米； 3、起步期采取第一年折讓40%，第二年折讓35%，第三年折讓15%的方式執(zhí)行。,3.2 租金方案,一生一棟藍湖郡,一般零售,（單位：元/

10、月/平方米）,（一）租金方案 本租金方案為第四年成熟期租金方案，基本以奧林匹克花園之商業(yè)街-暢谷街的租金水平作為依據，通過折讓10%的方式進行計算以增加本項目的出租機會。關于起步期租金折讓和成熟期租金提升策略方面的問題請參照各業(yè)態(tài)租賃策略章節(jié)。,3.2 租金方案,一生一棟藍湖郡,一般零售,（二）市場參考 根據周邊商業(yè)項目的租金水平及招商工作開展情況，按照租金水平前期基本持平，后期逐步提升的方式進行擬定。,3.3 租賃策略,一生一棟藍湖郡,招商日程安排問題,建議待東岸別墅入住率超過50%以后再啟動招商工作；,重點商戶的評估及招商策略,建議針對綜合超市/兒童早教中心/婚紗影樓/精品家居專賣等重點業(yè)

11、態(tài)，采取起步期免收基本租金、僅收取扣率租金的方式執(zhí)行。,起步期優(yōu)惠折讓問題,建議起步期集中采取30%-50%折讓的方式；,成熟期租金提升問題,建議自成熟期，即第五年起每年采取提升3%-10%租金的方式；,品牌、特色與租金的關系問題,以品牌、特色為主導因素；租金水平為輔助因素進行考量；,3.3 租賃策略,一生一棟藍湖郡,社區(qū)交通的關鍵作用,中國人特有的購物習慣和大型綜合超市的人流需求要求我們必須打通社區(qū)交通瓶頸，增強商業(yè)吸引力和市場競爭力。,特色服務項目的吸引作用,特色服務項目的設置能夠突出項目主題，利于吸引人流；,4.0 成熟期年度租金測算,一生一棟藍湖郡,本章將根據藍湖郡商業(yè)廣場的業(yè)態(tài)布局以及租金方案進行成熟期的年度租金測算；,4