1、蘇州金雞湖項目深化報告,產品深化建議營銷推廣策略,蘇州南山房地產有限公司專閱,寶名國際集團-蘇州金雞湖項目,蘇州南山房地產有限公司專閱,寶名國際集團-蘇州金雞湖項目,深化報告主要提綱,一、產品深化建議 二、營銷推廣策略,蘇州南山房地產有限公司專閱,寶名國際集團-蘇州金雞湖項目,產品深化建議,一、產品規(guī)劃定位,本項目以“法國風情社區(qū)”的設計理念進行整體規(guī)劃設計，總體規(guī)劃設計思路較為適應現(xiàn)代社區(qū)所倡導的藝術人文生活的物業(yè)形態(tài)。在整個社區(qū)的規(guī)劃設計過程中必須充分考慮到現(xiàn)代追求高品質生活人士的心理需求及精神需求，將項目營造的藝術性真正融入到業(yè)主的居家生活之中，充分體現(xiàn)藝術生活的內涵。,蘇州南山房地產有

2、限公司專閱,寶名國際集團-蘇州金雞湖項目,二、社區(qū)規(guī)劃建議,產品深化建議,1、自然組團 2、優(yōu)勢利用 3、以點帶面 4、整體開發(fā),蘇州南山房地產有限公司專閱,寶名國際集團-蘇州金雞湖項目,三、產品規(guī)劃修改建議,產品深化建議,參考: 法國安東尼貝敘設計事務所 2005.4設計文本,方案閃光點: 景觀考量較實際,半開敞,公共與私密空間結合較好 人車分流理念合理,但實際方案操作應再斟酌.,蘇州南山房地產有限公司專閱,寶名國際集團-蘇州金雞湖項目,產品深化建議,1、總體概念規(guī)劃問題 1）限高控制,蘇州南山房地產有限公司專閱,寶名國際集團-蘇州金雞湖項目,產品深化建議,2）道路交通問題,蘇州南山房地產有

3、限公司專閱,寶名國際集團-蘇州金雞湖項目,產品深化建議,3）功能配比,蘇州南山房地產有限公司專閱,寶名國際集團-蘇州金雞湖項目,產品深化建議,4）景觀,蘇州南山房地產有限公司專閱,寶名國際集團-蘇州金雞湖項目,產品深化建議,2、建筑戶型 1）總體面積配比 2）功能比例 3）建筑說明及景觀參考圖中的問題 （附相關景觀參考圖片）,蘇州南山房地產有限公司專閱,寶名國際集團-蘇州金雞湖項目,產品深化建議,4）建筑細部 幼兒園問題 聯(lián)排別墅問題 8-12小高層問題 花園洋房(即5-6層住宅)問題 色彩及藝術元素,蘇州南山房地產有限公司專閱,寶名國際集團-蘇州金雞湖項目,產品深化建議,四、景觀設計建議,本

4、項目在景觀規(guī)劃設計方面應充分體現(xiàn)藝術氛圍，在項目整體規(guī)劃中融入藝術景觀環(huán)境，使整個社區(qū)更具文化和藝術的氣息，建議將社區(qū)景觀分為三部分進行營造，分別以音樂元素景觀、繪畫藝術景觀、康體休閑景觀形成組團式藝術環(huán)境，塑造項目的綜合質素。,蘇州南山房地產有限公司專閱,寶名國際集團-蘇州金雞湖項目,產品深化建議,1、音樂元素景觀：,蘇州南山房地產有限公司專閱,寶名國際集團-蘇州金雞湖項目,產品深化建議,2、繪畫藝術景觀：,蘇州南山房地產有限公司專閱,寶名國際集團-蘇州金雞湖項目,產品深化建議,3、康體休閑景觀：,在組團環(huán)境中設置小型康體運動設施，將休閑生活與康體運動緊密結合為一體，充分體現(xiàn)“生活藝術化和藝

5、術生活”的互動模式。,4、其他,項目整體景觀環(huán)境圍繞上述三個組團進行藝術氛圍的營造，使音樂、繪畫、康體完美的融為一體，充分展現(xiàn)本項目所倡導的藝術生活氛圍；另外，將建筑架空層設計為“藝術架空層”，為藝術渲染及藝術氣息的構筑提供場所，終而實現(xiàn)藝術的真正綻放。,蘇州南山房地產有限公司專閱,寶名國際集團-蘇州金雞湖項目,產品深化建議,五、產品形態(tài)分析,1、花園洋房,蘇州南山房地產有限公司專閱,寶名國際集團-蘇州金雞湖項目,產品深化建議,2、小高層公寓,蘇州南山房地產有限公司專閱,寶名國際集團-蘇州金雞湖項目,產品深化建議,3、聯(lián)排別墅,蘇州南山房地產有限公司專閱,寶名國際集團-蘇州金雞湖項目,產品深化

6、建議,六、配套設施建議,建議在社區(qū)內形成“天然泛會所”及“主題會所”的雙重概念定位。,蘇州南山房地產有限公司專閱,寶名國際集團-蘇州金雞湖項目,產品深化建議,“天然泛會所”的營造應具備如下配套： 1、生活配套設施 2、服務設施 3、娛樂設施 4、醫(yī)療保健設施 5、健身設施 6、文化設施 7、智能化配置,蘇州南山房地產有限公司專閱,寶名國際集團-蘇州金雞湖項目,產品深化建議,“主題會所”的營造應具備如下配套： 1、室內恒溫泳池 2、健身房 3、乒乓、桌球房 4、咖啡閱覽室 5、美容理療室（SPA） 6、音樂、繪畫廳 。,蘇州南山房地產有限公司專閱,寶名國際集團-蘇州金雞湖項目,產品深化建議,其他

7、配置 1、無障礙空間設置 2、定點的公共廁所設置 3、定點的扶手、座椅設置 4、水邊護欄的設置并配置救生設施 。,蘇州南山房地產有限公司專閱,寶名國際集團-蘇州金雞湖項目,產品深化建議,七、管理服務建議,1、生活機能配備,2、交通設施的配備,蘇州南山房地產有限公司專閱,寶名國際集團-蘇州金雞湖項目,營銷推廣策略,一、推廣主題,經(jīng)過反復醞釀，本項目主題推廣語為：,“花都藝墅世家、浪漫洋房風情”,蘇州南山房地產有限公司專閱,寶名國際集團-蘇州金雞湖項目,營銷推廣策略,方案一： 巴黎世家 SLOGAN：湖東法式風情藝術社區(qū)。 方案二： 日出印象 SLOGAN：湖東巴黎生活！,蘇州南山房地產有限公司專

8、閱,寶名國際集團-蘇州金雞湖項目,營銷推廣策略,方案三： 浪漫花都 SLOGAN：歐式建筑藝術，花都浪 漫生活。 方案二： 藝墅家 SLOGAN：大藝術，大人生。,蘇州南山房地產有限公司專閱,寶名國際集團-蘇州金雞湖項目,營銷推廣策略,LOGO形象圖標 ：,蘇州南山房地產有限公司專閱,寶名國際集團-蘇州金雞湖項目,營銷推廣策略,二、項目推廣周期,1、以外同內分的建設方式進行項目開發(fā) 2、突出開發(fā)主導產品，塑造項目品牌及市場亮點 3、依靠前期進入市場產品之影響，擴大項目中后期產品市場優(yōu)勢,蘇州南山房地產有限公司專閱,寶名國際集團-蘇州金雞湖項目,營銷推廣策略,三、營銷推廣策略,1、推廣策略 推廣

9、線路： 一條主線 以銷售為一條主線，貫穿整個營銷工作。 兩條包裝線索 常規(guī)和非常規(guī)兩條包裝線路圍繞銷售有 層次的展開。,蘇州南山房地產有限公司專閱,寶名國際集團-蘇州金雞湖項目,營銷推廣策略,2、推廣包裝思想 1）第一道包裝路線實施方式常規(guī)出擊： 第一輪次：品牌文化（項目品牌造型） 第二輪次：居住氛圍（地段優(yōu)勢） 第三輪次：景觀藝術（環(huán)境造型） 第四輪次：建筑藝術、居住文化（空間） 第五輪次：品質（客戶服務）,蘇州南山房地產有限公司專閱,寶名國際集團-蘇州金雞湖項目,四、媒體推廣策略,營銷推廣策略,1、媒體宣傳推廣措施 高效合理的宣傳系統(tǒng)，將是項目成功銷售的關鍵所在，媒體推廣需要“點、線、面”

10、相結合。,蘇州南山房地產有限公司專閱,寶名國際集團-蘇州金雞湖項目,營銷推廣策略,2、推廣主題拓展方式 1）第一展開線：區(qū)位優(yōu)勢 2）第二展開線：環(huán)境優(yōu)勢 3）第三展開線：建筑形態(tài) 4）第四展開線：居住文化 5）第五展開線：客戶服務 6）第六展開線：企業(yè)形象,蘇州南山房地產有限公司專閱,寶名國際集團-蘇州金雞湖項目,營銷推廣策略,3、主題包裝 1）主題突現(xiàn)，包裝創(chuàng)新 2）傳播包裝創(chuàng)新,蘇州南山房地產有限公司專閱,寶名國際集團-蘇州金雞湖項目,營銷推廣策略,4、媒體定位選擇 配合常規(guī)包裝線路，本地及周邊城市主流媒體作為項目推廣的首要選擇。如：蘇州本地主力報紙（如姑蘇晚報等）、雜志媒體；（上海）解

11、放日報、新民晚報、新聞晨報、房地產時報、上海電視臺、東方電視臺、新民周刊、上海樓市、生活速遞雜志廣告；發(fā)布媒體廣告的目的在于鞏固項目品牌形象和牢固市場地位。為達到更高品質的宣傳效果，建議報紙廣告的發(fā)布全部選擇彩色半版或彩色整版、跨版的形式。,蘇州南山房地產有限公司專閱,寶名國際集團-蘇州金雞湖項目,營銷推廣策略,5、媒體宣傳 組織目標區(qū)域市場主流媒體人員參加項目主題活動；后續(xù)以軟性的方式向目標客群深入宣傳，使目標客群加深對項目理解、認知。 在目標銷售市場選擇適當媒體做宣傳推廣，推廣的層次及力度可根據(jù)各地區(qū)項目推廣時間、項目開盤時間、所選擇媒體發(fā)布特殊要求靈活安排。,蘇州南山房地產有限公司專閱,

12、寶名國際集團-蘇州金雞湖項目,營銷推廣策略,6、媒體費用及發(fā)布內容 根據(jù)項目整體情況來看，項目整體廣告預算暫設定為總銷金額的1.0%（不包含接待中心及樣板房裝修費用等，該預算比例只做參考，不作為實際使用） 1）準備期 2）引導試銷期 3）公開強銷期 4）沖刺期 5）續(xù)銷期,蘇州南山房地產有限公司專閱,寶名國際集團-蘇州金雞湖項目,營銷推廣策略,附媒體發(fā)布內容,蘇州南山房地產有限公司專閱,寶名國際集團-蘇州金雞湖項目,營銷推廣策略,五、銷售執(zhí)行策略,1、銷售分期計劃,蘇州南山房地產有限公司專閱,寶名國際集團-蘇州金雞湖項目,營銷推廣策略,2、銷售分期計劃 總體的銷售,還是應當遵循低開高走，小步快走，步步高升的原則.,蘇州南山房地產有限公司專閱