1、第一章 房地產(chǎn)開發(fā)概述,教學(xué)內(nèi)容,房地產(chǎn)業(yè)概述,房地產(chǎn)開發(fā)的含義、特征及分類,房地產(chǎn)開發(fā)的程序和主要參與者,城市規(guī)劃及其對房地產(chǎn)開發(fā)的影響,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其制度,教學(xué)目的：通過本章的學(xué)習(xí)，使學(xué)生了解房地產(chǎn)開發(fā)面臨的風(fēng)險、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的類型及資質(zhì)管理制度等；理解城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的影響；熟悉房地產(chǎn)開發(fā)的分類；掌握房地產(chǎn)開發(fā)的含義特點及程序。 重點難點：重點是要求學(xué)生掌握房地產(chǎn)開發(fā)的含義特性及程序；難點是規(guī)劃設(shè)計方案中的主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)。 教學(xué)時數(shù)：6,第一節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)概述,房地產(chǎn),作用,房地產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)業(yè)地位,房地產(chǎn)與 房地產(chǎn)業(yè),一、房地產(chǎn)的基本概念及特點 1.房地產(chǎn)的基本概念 房地產(chǎn)又稱

2、不動產(chǎn)（Real estate），它有狹義和廣義兩層內(nèi)涵 。 狹義的房地產(chǎn)是指市場上的供買賣的標(biāo)的物，基本包括預(yù)售房屋、新房屋和舊房屋。 廣義的房地產(chǎn)是指土地及土地上的一切人類加工、建筑后物品，主要是房屋。 2.房地產(chǎn)存在的形態(tài) 土地 建筑物 房地,3.房地產(chǎn)的特性 房地產(chǎn)與其他經(jīng)濟產(chǎn)品相比較，既有一般商品的屬性，又有其特殊性，是一種特殊商品。其特殊性主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)的自然特性、房地產(chǎn)的經(jīng)濟特性和房地產(chǎn)的社會制度特性三個方面。 （1）房地產(chǎn)的自然特性 房地產(chǎn)位置的固定性和異質(zhì)性 房地產(chǎn)使用的耐久性和效用的多層次性 土地面積總量的一定性和房地產(chǎn)的有限性,（2）房地產(chǎn)的經(jīng)濟特性 房地產(chǎn)經(jīng)濟價值的積

3、累性和衰減性 房地產(chǎn)利用的遞減性和合理集約性 房地產(chǎn)權(quán)利的可分割性與權(quán)益的流動性 房地產(chǎn)供給的稀缺性和經(jīng)營的壟斷性 房地產(chǎn)投資和消費的雙重性 房地產(chǎn)的保值增值性 （3）房地產(chǎn)的社會制度特性 房地產(chǎn)的財富性 房地產(chǎn)的社會穩(wěn)定性 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的法律性,上海灘最頂級的十棟老洋房,“白公館”，位于上海汾陽路150號，氣勢非凡的灰白色洋樓，因為白崇禧、白先勇父子居住過而名噪上海。其實，白氏父子在這兒居住的時間并不長，而在他們?nèi)胱≈暗臄?shù)十年間，這幢洋樓早就發(fā)生過許多傳奇故事了。也許是因為白氏父子名聲太大，所以人們習(xí)慣上就把這棟洋房稱為“白公館”。,王伯群住宅，是何應(yīng)欽內(nèi)弟，民國政要、國民政府交通部長王伯群

4、（時兼大夏大學(xué)董事長、校長），于1931年在愚園路1136弄31號，為取續(xù)弦大夏大學(xué)?；ūＶ緦幗ㄔ斓模瑲v時四年，于1934年落成。該建筑系意大利哥特式城堡建筑，占地10.78畝，主建筑面積2158.8平方米，耗資30萬銀元。,嘉道理住宅，源于一個悲傷的故事。1919年，嘉道理原來的住宅失火，他的妻子急著讓保姆逃走，自己卻不幸喪生。悲痛不已的嘉道理帶著孩子回倫敦散心，委托他的好友布朗在上海另起新居。而布朗酗酒成性，浪蕩頹廢，干脆又把此事扔給了洋行承包。承包商當(dāng)然刻意豪華，足足花了四年時間才造好。當(dāng)嘉道理接到100萬兩銀子的造價時，他大吃一驚，不過，新居的確美侖美奐，成為嘉道理的最愛。,蔣宋住宅不

5、是蔣介石掏錢買的，而是他大舅子宋美齡的哥哥宋子文買來作為宋美齡的陪嫁。這幢法式花園洋房位于法租界賈爾業(yè)愛路9號（現(xiàn)東平路），由一座主樓與兩座副樓組成。副樓位于主樓兩側(cè)，分別是侍從人員、警衛(wèi)人員的住所及工作室。主樓坐北朝南，由造型不一的東、西、中三個單元組成。,“羅別根花園”位于虹橋路，是20世紀(jì)30年代上海房地產(chǎn)大王沙遜興建的度假別墅，該棟老洋房目前為一家外資企業(yè)使用?！傲_別根花園”曾經(jīng)是沙遜的私人別墅，屬典型英國古典式鄉(xiāng)村別墅風(fēng)格，建筑面積在900平方米左右。,美商的中國營業(yè)公司是舊上海最大的房地產(chǎn)公司之一，今興國路上的興國賓館內(nèi)有別墅多幢，就是由該公司興建的。這里的一號樓是太古洋行大班住宅

6、。,杜美花園在淮海中路與東湖路轉(zhuǎn)角，即今東湖路7號內(nèi)有一幢被大塊草坪相圍的二層洋房，這幢花園洋房由英商瑞康洋行老板約瑟夫（R.M joseph）興建于1925年。約瑟夫是英籍猶太人，當(dāng)1941年12月7日太平洋戰(zhàn)爭爆發(fā)后，他即被日軍拘捕送進(jìn)了集中營，這幢漂亮的住宅就被日本軍官占用。,位于現(xiàn)延安中路陜西南路拐角處，有一幢極具北歐風(fēng)情的花園別墅馬勒別墅，于1936年落成。傳說這所房子的設(shè)計是依照當(dāng)年花園主人馬勒最寵愛的小女兒一個夢境設(shè)計的。當(dāng)初小女兒夢到自己擁有了一座“安徒生童話般的城堡”，于是馬勒請來了設(shè)計師，在陜西南路30號設(shè)計了這座有著北歐挪威建筑風(fēng)情的城堡式別墅，并投入巨資，歷時7年造成。

7、,位于華山路上的丁香花園，是上海灘最負(fù)盛名、保存最為完好的老洋房之一。丁香花園的盛名，不僅在于其建筑本身，還在于洋房主人身份的傳奇色彩。丁香花園的主人李經(jīng)邁，是清末朝廷重臣李鴻章的幼子。,張學(xué)良公館在福煦路（今延安中路）181號,這個城堡是2000年完工的，造價在2億左右，主人是杭州一家賓館的老板，還擁有一家外貿(mào)公司和其他產(chǎn)業(yè)，也是浙江最早做外貿(mào)出口生意的人之一。,二、房地產(chǎn)業(yè)的基本概念及特性 1.房地產(chǎn)業(yè)的基本概念 （1）房地產(chǎn)業(yè)的概念 房地產(chǎn)業(yè)是進(jìn)行房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是具有基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性、帶動性和風(fēng)險性的產(chǎn)業(yè)。 （2）房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)容： 國有土地使用權(quán)的

8、出讓 房地產(chǎn)的開發(fā)和再開發(fā) 房地產(chǎn)經(jīng)營 房地產(chǎn)中介服務(wù) 物業(yè)管理 房地產(chǎn)市場的調(diào)控和管理,2.房地產(chǎn)業(yè)的性質(zhì) 建筑業(yè)屬于第二產(chǎn)業(yè)；房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)；它們的業(yè)務(wù)對象都是房地產(chǎn)，房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)往往是甲方和乙方的合作關(guān)系。 3.房地產(chǎn)業(yè)分類劃分 房地產(chǎn)業(yè)可分為房地產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)和房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)。 房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)又分為房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和物業(yè)管理。其中房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)歸為房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)。所以，房地產(chǎn)業(yè)的細(xì)分行業(yè)包括房地產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)、房地產(chǎn)咨詢業(yè)、房地產(chǎn)價格評估業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)和物業(yè)管理業(yè)。,三、房地產(chǎn)業(yè)的基本特點、地位和作用 （一）房地產(chǎn)業(yè)的基本特點 1.從

9、區(qū)域經(jīng)濟來看 2.從行業(yè)特征來看 3.從投資過程來看 4.從社會經(jīng)濟活動來看 （二）房地產(chǎn)業(yè)的地位和作用 1.房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位 （1）房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè) （2）房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè) （3）房地產(chǎn)業(yè)將成為國民經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè),（1）房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè) 房地產(chǎn)業(yè)是社會一切部門不可缺少的物質(zhì)條件 房地產(chǎn)業(yè)是社會勞動力生產(chǎn)和素質(zhì)提高的先決條件 房地產(chǎn)業(yè)是城市經(jīng)濟建設(shè)與發(fā)展的重要物質(zhì)基礎(chǔ) 房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟及積累資金的重要來源 房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟的發(fā)展具有穩(wěn)定而長遠(yuǎn)的影響,（2）房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè) 在國民經(jīng)濟的運行周期中，各行各業(yè)的簡單再生產(chǎn)和擴大

10、再生產(chǎn)，都是以房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展為前提條件的；因此，相對于經(jīng)濟運行周期各階段的出現(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)常常有先行半步的示范作用。 房地產(chǎn)業(yè)是產(chǎn)業(yè)鏈長、關(guān)聯(lián)度高的產(chǎn)業(yè)，其可以帶動和促進(jìn)建筑業(yè)、建材業(yè)、化工業(yè)、電子業(yè)、儀表業(yè)、機械設(shè)備業(yè)等行業(yè)的發(fā)展，是提供最終產(chǎn)品的部門，并推動金融業(yè)的發(fā)展。 據(jù)發(fā)達(dá)國家統(tǒng)計，房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值每增加“1”，可以帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值增加“1.52” 。,（3）房地產(chǎn)業(yè)將成為國民經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè) 房地產(chǎn)業(yè)既能為生產(chǎn)乃至整個社會經(jīng)濟活動提供基礎(chǔ)性條件，屬于生產(chǎn)要素產(chǎn)業(yè)，也能為人類提供基本的生活資料、發(fā)展資料和享受資料。 我國是一個發(fā)展中的人口大國，對房地產(chǎn)尤其是住宅有著旺盛的需求。 房地產(chǎn)

11、業(yè)關(guān)聯(lián)度高，能夠帶動的上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)數(shù)量多、范圍大。 房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟增長的貢獻(xiàn)度較其他行業(yè)更大，更具有推動國民經(jīng)濟增長的能量。,2.房地產(chǎn)業(yè)的作用 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整、優(yōu)化和升級 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可加快城市發(fā)展建設(shè)的步伐，加快城市化進(jìn)程 房地產(chǎn)業(yè)能夠優(yōu)化城市居民的消費結(jié)構(gòu) 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有利于培育和完善社會主義市場體系 （三）房地產(chǎn)業(yè)的歷史沿革 1.1949年以前 2.1949年1955年 3.1956年1965年 4.1966年1978年 5.1978年以后,第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)的含義、特征及分類,含義,分類,特征,地位和作用,房地產(chǎn)開發(fā),一、房地產(chǎn)開發(fā)的含義 （一）房地產(chǎn)開

12、發(fā)的概念 1.通俗的房地產(chǎn)開發(fā)的概念 房地產(chǎn)開發(fā)，是通過多種資源的組合使用而為人類提供入住空間，并改變?nèi)司迎h(huán)境的一種活動。這里的資源包括了土地、建筑材料、城市基礎(chǔ)設(shè)施、城市公用配套設(shè)施、勞動力、資金和專業(yè)人員經(jīng)驗等諸方面。 2.規(guī)范的房地產(chǎn)開發(fā)的概念 房地產(chǎn)開發(fā)，是指房地產(chǎn)企業(yè)按照城市規(guī)劃的要求，對土地開發(fā)和房屋建設(shè)進(jìn)行“全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”，及相應(yīng)的房地產(chǎn)營銷和物業(yè)管理，以取得良好的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益為目的的綜合性生產(chǎn)經(jīng)營活動。,（二）房地產(chǎn)開發(fā)的起源 1.最初房地產(chǎn)生產(chǎn)小生產(chǎn)方式 小生產(chǎn)方式進(jìn)行的房地產(chǎn)開發(fā)，是指房屋建在自己擁有的土地上，建好的房屋也是以自用為

13、主，僅有少量出租。 2.19世紀(jì)60年代的 “四統(tǒng)一方針” “統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一管理”，即“四統(tǒng)一方針”。 3.我國房地產(chǎn)開發(fā)概況 （1）我國房地產(chǎn)業(yè)的恢復(fù)和發(fā)展，是以城市建設(shè)綜合開發(fā)為起點的 （2）我國房地產(chǎn)業(yè)的飛躍發(fā)展，是以土地有償使用為標(biāo)志的。,中國房地產(chǎn)發(fā)展大事記(19492008年),1949年 新中國確立了土地的社會主義公有制。憲法明確規(guī)定“任何組織或者個人不得侵占、買賣、出租或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”。 在舊的國有土地使用制度下，中國城鎮(zhèn)國有土地實行的是單一行政劃撥制度，國家將土地使用權(quán)無償、無限期提供給用地者，土地使用權(quán)不能在土地使用者之間流轉(zhuǎn)。,1979年

14、7月1日，第五屆全國人民代表大會第二次會議通過的中華人民共和國中外合資企業(yè)經(jīng)營法提出了“土地使用費”的概念。 1980年 1月，紅旗雜志發(fā)表蘇星怎樣使住宅問題解決得快些一文，指出住宅是個人消費品的重要組成部分，應(yīng)該走商品化道路。自此，我國理論界和實際工作者開展了關(guān)于住宅屬性、房租等問題的研討。 7月，國務(wù)院頒布關(guān)于中外合營企業(yè)建設(shè)用地的暫行規(guī)定。經(jīng)濟特區(qū)和沿海開放城市制定和頒布了相應(yīng)的地方性法規(guī)，對外資企業(yè)用地征收土地使用費，深圳特區(qū)首先于1982年開始征收土地使用費。,1983年 2月，經(jīng)濟日報報道中國人民銀行負(fù)責(zé)人談話：國家鼓勵私人購房、修房，今年要試辦購買住房儲蓄、修房儲蓄等項業(yè)務(wù)。 1

15、984年 國務(wù)院批準(zhǔn)試點城市實行“公有住房補貼出售”。 1985年 1月，全國住房租金改革領(lǐng)導(dǎo)小組成立。 6月，中華人民共和國土地管理法頒布。我國土地管理工作納入依法管理的軌道，但由于當(dāng)時正是我國經(jīng)濟改革的初期階段，土地管理帶有濃厚的計劃經(jīng)濟色彩。,1986年 1月，國務(wù)院召開城鎮(zhèn)住房制度改革問題座談會，會議決定成立國務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組和領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室。 1987年 8月1日，以提高房租發(fā)放抵租券、空轉(zhuǎn)起步為特征的城鎮(zhèn)住房制度改革在山東煙臺試行。 8月1日，中華人民共和國土地管理法正式實施。 8月2日，國家計委、建設(shè)部、國家統(tǒng)計局聯(lián)合發(fā)出關(guān)于加強商品房屋建設(shè)計劃管理的暫行規(guī)定，決定自19

16、87年起，各地區(qū)的商品房屋建設(shè)納入國家計劃。 12月1日，深圳率先敲下了拍賣國有土地使用權(quán)的第一槌，突破了土地使用權(quán)不允許轉(zhuǎn)讓的法律規(guī)定。中國首次以公開拍賣的方式有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)。,1988年 1月，全國住房制度改革工作會議在北京召開，宣布將房改正式納入中央和地方的改革計劃，分期分批加以推行，在3年或多一點的時間內(nèi)在全國基本推開。 4月12日，中華人民共和國憲法(修正案)規(guī)定，土地使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓。 這是我國土地使用制度的根本性變革，根本大法承認(rèn)了土地使用權(quán)的商品屬性。 同年，中國第一個土地拍賣、按揭貸款真正完全意義上的商品房小區(qū)東曉花園在深圳竣工，當(dāng)時售價1600元/平方米

17、。 1991年 全國第二次住房制度改革工作會議召開，由此，房改又進(jìn)入了一個新的發(fā)展階段，這個階段房改的主要內(nèi)容是出售公房，房改工作從少數(shù)試點城市擴展到全國。,1992年 1992年鄧小平先生“南巡”之后，全國各地數(shù)千億資金蜂擁撲向?？?、廣西北海、廣東惠州等南方沿海城市。一時間，?？?、北海、惠州等城市的房地產(chǎn)價格扶搖直上，而內(nèi)地省份如四川、湖南等地則資金奇缺。這是中國改革開放之后有紀(jì)錄的第一次房地產(chǎn)熱。這一次房地產(chǎn)熱在導(dǎo)致了1993年6月一次極其猛烈的宏觀調(diào)控之后，迅速煙消云散。至今，北海、海口等地的爛尾建筑還在見證著10多年前的那一場災(zāi)難。,1993年 第三次全國房改工作會議召開。 1994年

18、 國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定發(fā)布實施。此后，房改加入了建立住房公積金、開展國家安居工程等內(nèi)容。建立住房公積金是住房分配貨幣化的起點、“新的住房制度的雛形”。 1995年 海南地產(chǎn)泡沫破滅。,1998年 國務(wù)院頒布23號文，即國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化住房制度改革加快住房建設(shè)的通知，提出從1998年下半年開始，停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化。這是一個劃時代的文件。 1998年4月，中國人民銀行頒布中國人民銀行關(guān)于加大住房信貸投入支持住房建設(shè)與消費的通知。明確指出要提高對住房信貸重要性的認(rèn)識、加大住房信貸投入、擴大住房信貸業(yè)務(wù)范圍、大力促進(jìn)住房消費、積極支持普通住房建設(shè)等多項措施，以

19、擴大內(nèi)需，將住房建設(shè)培育成國民經(jīng)濟新的經(jīng)濟增長點。這是1990年代初期南方房地產(chǎn)崩潰之后，中央政府態(tài)度轉(zhuǎn)變，開始支持房地產(chǎn)發(fā)展的第一個明確信號。,1999年 2月中國人民銀行下發(fā)關(guān)于開展個人消費信貸的指導(dǎo)意見。提出“積極開展個人消費信貸，對促進(jìn)消費，擴大內(nèi)需，推動生產(chǎn)，支持國民經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展以及調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)，提高信貸資產(chǎn)質(zhì)量，具有十分重要的意義。”此份文件發(fā)布后，貸款買房、按揭等新概念開始登陸中國內(nèi)地。 中國新一輪房地產(chǎn)的牛市開始正式啟動。 4月，建設(shè)部發(fā)布已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售管理暫行辦法及城鎮(zhèn)廉租住房管理辦法。,2000年 2月，建設(shè)部部長俞正聲在國務(wù)院新聞辦公室舉行的新聞發(fā)

20、布會上宣布：“住房實物分配在全國已經(jīng)停止！” 2000年房企上市禁令到期，1993年起我國的資本市場對房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)閉的大門重新開啟。 2001年 建設(shè)部發(fā)布我國第一部商品房銷售管理辦法，重點解決商品房銷售環(huán)節(jié)中存在的廣告、定金、面積糾紛以及質(zhì)量等問題。該辦法的實施，對于規(guī)范房地產(chǎn)市場銷售起到了一定的積極作用。 2001年7月13日，北京成功申辦第29界奧運會，自此，以北京為代表的房地產(chǎn)市場進(jìn)入“奧運時代”，在“奧運”的強大利好刺激下，中國的房地產(chǎn)市場進(jìn)入了飛速發(fā)展的快車道，幾年的時間房價翻了好幾番。 2002年 7月1日，國土資源部頒布的招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)的規(guī)定（2002國土資源部

21、“11號”令）開始實施，助推了政府基礎(chǔ)建設(shè)和城市化進(jìn)程的速度，加大了征地、拆遷的行為，創(chuàng)造了大量的強制性消費需求，無意中成了房價上漲的助推器。,2003年 國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知(18號文件)，第一次明確房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)。 4月1日，中國人民銀行下發(fā)關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知(121號文)。通知規(guī)定，對購買第一套自住住房的，個人住房貸款仍執(zhí)行現(xiàn)行的優(yōu)惠住房貸款利率和首付款比例不低于20%的規(guī)定，而對購買高檔商品房、別墅或第二套以上(含第二套)商品房的借款人，商業(yè)銀行可以適當(dāng)提高個人住房貸款首付款比例，并按央行公布的同期同檔次貸款利率執(zhí)行，不再執(zhí)行優(yōu)惠住房利率規(guī)定

22、?！?121文件是中國新一輪房地產(chǎn)牛市啟動之后，中央政府第一次采取的抑制房地產(chǎn)過熱的措施，表明中央政府對房地產(chǎn)的態(tài)度由支持轉(zhuǎn)為警惕。,2004年 3月，國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)“71號文”， 規(guī)定：2004年8月31日起，所有六類土地全部實行公開的土地出讓制度，采取公開招標(biāo)、公開拍賣、公開掛牌的方式出讓土地，即“831大限”。 8月31日前將協(xié)議出讓土地中的“遺留問題”處理完畢，否則國土部門有權(quán)收回土地，納入國家土地儲備。此舉是中央政府從土地供給上一直房地產(chǎn)過熱的又一舉措，住宅土地用地價格由此一路猛漲。 國務(wù)院辦公廳下發(fā)關(guān)于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴(yán)格拆遷管理的通知。 10月，建設(shè)部政策研究中心

23、課題組發(fā)布了一份全面否定國內(nèi)“地產(chǎn)泡沫說”的專題報告。報告對目前中國房地產(chǎn)市場所做的分析和判斷，得出的結(jié)論是：“泡沫之說并不成立，中國房地產(chǎn)金融危機尚無跡象”。此份文件將各部門對房地產(chǎn)問題的分歧公開化。,2005年 3月，國務(wù)院辦公廳下發(fā)的關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知(“舊國八條”)。該份文件強調(diào)：“住房價格上漲過快直接影響城鎮(zhèn)居民家庭住房條件的改善，影響金融安全和社會穩(wěn)定，甚至影響整個國民經(jīng)濟的健康運行”，并要求各地方政府高度重視房地產(chǎn)價格，明確提出“控制措施不力，造成當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場大起大落，影響經(jīng)濟穩(wěn)定運行和社會發(fā)展的地區(qū)，要追究有關(guān)負(fù)責(zé)人的責(zé)任?！?3月16日中國人民銀行調(diào)整商業(yè)銀行住房信

24、貸政策，宣布取消住房貸款優(yōu)惠利率；對房地產(chǎn)價格上漲過快城市或地區(qū)，個人住房貸款最低首付款比例可由現(xiàn)行的20%提高到30%。央行此舉表明，中央政府府對房地產(chǎn)的政策調(diào)控力度進(jìn)一步加大。 4月國務(wù)院出臺的加強房地產(chǎn)市場引導(dǎo)和調(diào)控的八條措施(新“國八條”)。 5月，國務(wù)院轉(zhuǎn)發(fā)了建設(shè)部等七部委的關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見，此即25號文。國家層面控制房價行動就此啟幕。,2006年 5月，九部門制定關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見再被國務(wù)院轉(zhuǎn)發(fā)，是為37號文。文件明確要求各城市在2006年9月底前公布普通商品房、經(jīng)濟適用房和廉租房建設(shè)目標(biāo)，“90/70”政策(套型在90平方米以下的住宅比率必須達(dá)到

25、開發(fā)面積的70%)被提了出來，稅收和信貸等政策進(jìn)一步緊縮。 這就是業(yè)內(nèi)所稱的“國六條” ，國家希望通過這次更深層、系統(tǒng)和廣泛的調(diào)控，國內(nèi)房地產(chǎn)市場由此進(jìn)入良性、和諧發(fā)展的軌道。,2007年 8月7日，國務(wù)院發(fā)布關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(24號文)，該文件被認(rèn)為是對“房改”的總結(jié)，是住房新模式的轉(zhuǎn)折點。 9月，央行、銀監(jiān)會發(fā)布第359號文，要求提高第二套房首付比例。 10月，國土資源部發(fā)布第39號令，規(guī)定未繳清全部土地出讓價款，不得分割發(fā)放土地證。 10月1日起，物權(quán)法正式施行，動拆遷須進(jìn)一步合法化。但農(nóng)民的房產(chǎn)、地權(quán)問題懸而未決，只能留待法律實施過程中去逐步完善、解決。,200

26、8年 1月9日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知 2月4日，央行公布經(jīng)濟適用住房開發(fā)貸款管理辦法 3月11日，國務(wù)委員兼國務(wù)院秘書長華建敏在關(guān)于國務(wù)院機構(gòu)改革方案的說明中指出，組建“住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部”，不再保留建設(shè)部。 兩會中溫家寶的政府工作報告中與房地產(chǎn)相關(guān)的部分“抓緊建立住房保障體系”。 3月20日，證監(jiān)會表示支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)通過IPO或借殼上市等方式，通過資本市場實現(xiàn)做大做強；但對募集資金用于囤積土地、房源，或用于購買開發(fā)用地等的IPO，將不予核準(zhǔn)。 4月8日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部表示：全面排查住房公積金違規(guī)放貸。 4月16日，國家稅務(wù)總局發(fā)布關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)

27、企業(yè)所得稅預(yù)繳問題的通知，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問題做出了明確規(guī)定。 9 月 16 日和 10 月 8 日，央行先后兩次下調(diào)貸款基準(zhǔn)利率和住房公積金貸款利率，緊縮性政策開始放松。 10月22日，財政部、國家稅務(wù)總局、央行出臺政策，降低存貸款金融利率、減免稅費、降低房貸首付。 10月27日起，個人住房貸款利率優(yōu)惠下浮30%，最低首付款比例調(diào)整為20%。 財政部、國家稅務(wù)總局10月22日宣布，自2008年11月1日起，決定對個人住房交易環(huán)節(jié)的稅收政策作出調(diào)整，降低住房交易稅費。 11月24日，中國建設(shè)銀行公布，將加大對居民購買普通自住房的支持力度，對符合政策新發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款利率的下限

28、調(diào)整為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20%。,二、房地產(chǎn)開發(fā)的特征 （一）房地產(chǎn)開發(fā)最本質(zhì)的特征是綜合性 （二）房地產(chǎn)開發(fā)過程具有長期性 （三）房地產(chǎn)開發(fā)具有很強的時序性 （四）房地產(chǎn)開發(fā)具有很強的地域性 （五）房地產(chǎn)開發(fā)具有較高的風(fēng)險性,三、房地產(chǎn)開發(fā)的地位和作用 （一）房地產(chǎn)開發(fā)的地位 1.房地產(chǎn)開發(fā)是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ) 2.房地產(chǎn)開發(fā)是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的龍頭 3.房地產(chǎn)開發(fā)在城市建設(shè)中占有主導(dǎo)地位 （二）房地產(chǎn)開發(fā)的作用 1.有利于城市綜合功能的發(fā)揮 2.有利于城市總體規(guī)劃的實現(xiàn) 3.有利于減少投資成本 4.有利于合理解決城市建設(shè)和維護資金的來源 5.有利于推進(jìn)房屋商品化,四、

29、房地產(chǎn)開發(fā)的分類 （一）根據(jù)開發(fā)項目所在位置分類 1.城市新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)（新開發(fā)） 2.舊城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)（再開發(fā)） 新城區(qū)開發(fā)特點：拆遷量小、配套建設(shè)投資大。 舊城區(qū)開發(fā)特點：地價高，拆遷量大，開發(fā)難度大。 （二）根據(jù)開發(fā)規(guī)模分類 1.單項開發(fā) 2.成片開發(fā) （三）根據(jù)開發(fā)對象的深度分類 1.土地開發(fā) 2.房屋開發(fā) 3.綜合開發(fā),（四）根據(jù)開發(fā)項目的使用功能分類 1.居住房地產(chǎn)開發(fā) 2.工業(yè)房地產(chǎn)開發(fā) 3.商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā) 4.辦公用房地產(chǎn)開發(fā) 5.旅游和娛樂休閑性房地產(chǎn)開發(fā) （五）根據(jù)開發(fā)的方式分類 1.定向開發(fā) 2.聯(lián)合開發(fā) 3.合作開發(fā) 4.單獨開發(fā),第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)的程序和主要參與者,

30、程序,房地產(chǎn)開發(fā),主要參與者,一、房地產(chǎn)開發(fā)的程序 （一）投資決策分析（可行性研究階段） 投資決策分析是整個開發(fā)過程中最為基本、最為關(guān)鍵的一項工作，其目的就是通過一系列的調(diào)查研究和分析，為開發(fā)企業(yè)選擇一個最佳的、可行的項目開發(fā)方案或舍棄項目提供依據(jù)。這一階段的主要內(nèi)容是項目選擇和項目可行性研究。 1.項目選擇（投資機會選擇） 2.項目可行性研究（投資決策分析）,（二）前期工作階段 1.開發(fā)項目立項 2.申請建設(shè)用地規(guī)劃許可證 3.申請土地使用權(quán)證 4.領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊 5.拆遷安置 6.籌集開發(fā)資金 7.項目規(guī)劃設(shè)計與報建，獲得規(guī)劃部門許可 8.施工現(xiàn)場的“三通一平” 9.市政設(shè)施接駁的

31、談判和協(xié)議 10.對擬建中的項目尋找擬租、售的客戶 11.對市場狀況進(jìn)一步分析，初步確定目標(biāo)市場、租金和售價水平 12.對開發(fā)成本和工程量進(jìn)行更詳細(xì)的估算 13.對承包商的選擇提出建議 14.開發(fā)項目的保險事宜洽談,（三）開發(fā)項目的建設(shè)實施階段 項目的建設(shè)階段是將開發(fā)過程中涉及到的人力、材料、機械設(shè)備、資金等資源聚集在一個特定的空間與時點上，將項目建設(shè)計劃付諸于正式實施的活動。 1.辦理開工審批手續(xù) 2.選擇施工企業(yè) 3.開發(fā)項目工程管理與控制 4.項目的竣工驗收 （四）房屋租售和物業(yè)管理階段 1.房屋租售 2.物業(yè)管理,二、房地產(chǎn)開發(fā)的主要參與者 （一）開發(fā)商 1.房地產(chǎn)開發(fā)項目的出資者 2

32、.房地產(chǎn)開發(fā)項目的組織者 3.房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理者 4.房地產(chǎn)開發(fā)項目的協(xié)調(diào)者 5.房地產(chǎn)開發(fā)項目的整個過程的參與者 （二）建筑承包商 1.房地產(chǎn)開發(fā)項目產(chǎn)品質(zhì)量的責(zé)任人 2.房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)階段風(fēng)險的承擔(dān)著 （三）政府及政府機構(gòu) 1.政府部門的審批許可和協(xié)調(diào) 2.某些重大房地產(chǎn)政策對開發(fā)項目影響巨大,（四）金融機構(gòu) 1.房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)資金的支持者 2.房地產(chǎn)開發(fā)項目消費者資金的支持者 （五）專業(yè)顧問 1.建筑師 2.工程師 3.規(guī)劃師 4.景觀建筑師 5.環(huán)境顧問 6.交通顧問 7.房地產(chǎn)估價師 8.會計師 9.地產(chǎn)代理 10.物業(yè)管理經(jīng)理 11.市場研究專家 12.經(jīng)濟師及造價工程

33、師 13.律師,第四節(jié) 城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的影響,作用與任務(wù),規(guī)劃指標(biāo),相關(guān)關(guān)系,用地分類,房地產(chǎn)開發(fā) 與城市規(guī)劃,一、城市規(guī)劃的作用和任務(wù) （一）城市規(guī)劃的作用 1.城市規(guī)劃的含義 城市規(guī)劃是指為了實現(xiàn)一定時期內(nèi)城市的經(jīng)濟和社會發(fā)展目標(biāo)，確定城市性質(zhì)、規(guī)模和發(fā)展方向，充分合理利用城市土地，協(xié)調(diào)城市空間布局、各項建設(shè)的綜合部署和具體安排。 城市規(guī)劃是建設(shè)城市和管理城市的基本依據(jù)，是保證城市土地合理利用和房地產(chǎn)開發(fā)等經(jīng)營活動協(xié)調(diào)進(jìn)行的前提和基礎(chǔ)，是實現(xiàn)城市經(jīng)濟和社會發(fā)展目標(biāo)的重要手段。,2.城市規(guī)劃區(qū)的概念 城市規(guī)劃區(qū)是指城市市區(qū)、近郊區(qū)以及城市行政區(qū)域內(nèi)因城市建設(shè)和發(fā)展需要實行規(guī)劃控制的區(qū)域

34、。 3.城市規(guī)劃管理 城市規(guī)劃管理是指城市人民政府按照法定程序編制和審批城市規(guī)劃，并依據(jù)國家和各級政府頒布的城市規(guī)劃管理的有關(guān)法規(guī)和具體規(guī)定，對批準(zhǔn)的城市規(guī)劃，采用法制的、行政的、經(jīng)濟的管理辦法，對城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的各項建設(shè)進(jìn)行統(tǒng)一的安排和控制，使城市的各項建設(shè)用地和建設(shè)工程活動有計劃、有秩序地協(xié)調(diào)發(fā)展，保證城市規(guī)劃的順利實施。 1989年12月全國人大常委會通過了中華人民共和國城市規(guī)劃法，標(biāo)志著我國城市規(guī)劃走上了法制軌道。 2007年10月28日,改為中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法 。,4.城市規(guī)劃的特征 (1) 具有很強的法律性和政策性 (2) 具有嚴(yán)密的科學(xué)性和深遠(yuǎn)的戰(zhàn)略性 (3) 具有鮮明的地域

35、性 (4) 具有鮮明的個性特征 5.城市規(guī)劃的作用 (1)城市規(guī)劃是建設(shè)城市和管理城市的基本依據(jù) (2)城市規(guī)劃是保證城市土地合理利用和房地產(chǎn)開發(fā)等經(jīng)營活動協(xié)調(diào)進(jìn)行的前提和基礎(chǔ) (3)城市規(guī)劃是實現(xiàn)城市經(jīng)濟和社會發(fā)展目標(biāo)的重要手段,（二）城市規(guī)劃的任務(wù) 1.城市規(guī)劃的任務(wù) 城市規(guī)劃的任務(wù)是：根據(jù)國家城市發(fā)展和建設(shè)的方針、經(jīng)濟技術(shù)政策、國民經(jīng)濟和社會發(fā)展長遠(yuǎn)規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃，以及城市所在地區(qū)的自然條件、歷史情況、現(xiàn)狀特點河建設(shè)條件，部署城市體系，合理確定城市在規(guī)劃期內(nèi)經(jīng)濟和社會發(fā)展目標(biāo)，確定城市性質(zhì)、規(guī)模和布局，統(tǒng)一規(guī)劃，合理利用城市土地，綜合部署城市經(jīng)濟、文化、公用事業(yè)及戰(zhàn)備等各項建設(shè)，保證城市

36、有序地、協(xié)調(diào)地發(fā)展。,2.城市規(guī)劃的層次 (1) 城市總體規(guī)劃：是在較長的時期內(nèi)，對整個城市的發(fā)展進(jìn)行的綜合部署，從宏觀上控制城市土地合理利用和空間布局，指導(dǎo)城市協(xié)調(diào)發(fā)展。 (2) 城市分區(qū)規(guī)劃：是在總體規(guī)劃的基礎(chǔ)上，對區(qū)域土地利用、人口分布和公共設(shè)施、城市基礎(chǔ)設(shè)施的配置做出進(jìn)一步的安排，以便與詳細(xì)規(guī)劃很好地銜接。 (3) 城市詳細(xì)規(guī)劃：是在城市總體規(guī)劃和分區(qū)規(guī)劃的基礎(chǔ)上，對城市近期建設(shè)區(qū)域內(nèi)各項建設(shè)做出的具體規(guī)劃。城市詳細(xì)規(guī)劃分為控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃兩類。,3.城市規(guī)劃的內(nèi)容 (1) 城市總體規(guī)劃的內(nèi)容 包括：城市的性質(zhì)、發(fā)展目標(biāo)和發(fā)展規(guī)模，城市主要建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和定額指標(biāo)，城市建設(shè)用地

37、布局、功能分區(qū)和各項建設(shè)的總部署，城市綜合交通體系和河湖、綠地系統(tǒng)，各項專業(yè)規(guī)劃和近期建設(shè)規(guī)劃。,(2) 城市分區(qū)規(guī)劃的內(nèi)容 包括：在總體規(guī)劃的基礎(chǔ)上，具體地劃定土地使用界限，對土地使用進(jìn)一步分類，對不同使用性質(zhì)的用地位置和范圍提出控制性要求，確定次干道及支路的紅線位置、橫斷面、主要交叉口形式，控制點的坐標(biāo)、標(biāo)高；確定地上、地下各種主要管線的走向、控制管徑，并綜合處理平面和縱向關(guān)系；原則確定建筑高度和建筑密度，確定每塊用地的建筑容積率和人口數(shù)量。,(3) 城市詳細(xì)規(guī)劃的內(nèi)容 控制性詳細(xì)規(guī)劃的內(nèi)容包括：以總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃為依據(jù)，詳細(xì)規(guī)定建設(shè)用地的各項控制指標(biāo)和其他規(guī)劃管理要求，控制和引導(dǎo)各項用

38、地的開發(fā)和投資建設(shè)。 修建性詳細(xì)規(guī)劃的內(nèi)容包括：以總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃或控制性詳細(xì)規(guī)劃為依據(jù)，直接對建設(shè)做出具體的修建安排及其規(guī)劃設(shè)計，指導(dǎo)建筑設(shè)計和工程施工圖設(shè)計。,二、城市規(guī)劃與其他規(guī)劃的關(guān)系 （一）城市規(guī)劃的動態(tài)變化 1.城市總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃在實施過程中會有所變化 2.開發(fā)項目的建設(shè)會改變城市規(guī)劃原有條件 （二）城市規(guī)劃與其他規(guī)劃的關(guān)系 1.城市總體規(guī)劃應(yīng)當(dāng)與國土規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃、江河流域規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃相協(xié)調(diào) 2.土地開發(fā)利用總體規(guī)劃必須服從于城市規(guī)劃,三、城市規(guī)劃建設(shè)用地的分類 （一）居住用地（R） 1.第一類居住用地（R1） 2.第二類居住用地（R2） 3.第三類居住用地（R3

39、） （二）公共設(shè)施用地（C） 1.行政辦公用地（C1） 2.商業(yè)金融用地（C2） 3.文化娛樂用地（C3） 4.體育用地（C4） 5.醫(yī)療衛(wèi)生用地（C5） 6.教育和科研設(shè)施用地（C6）,（三）工業(yè)用地（M） 1.第一類工業(yè)用地（M1） 2.第二類工業(yè)用地（M2） 3.第三類工業(yè)用地（M3） （四）市政公用設(shè)施用地（U） 1.供應(yīng)設(shè)施用地（U1） 2.交通設(shè)施用地（U2） 3.郵電設(shè)施用地（U3） 4.環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施用地（U4） 5.施工與維修設(shè)施用地（U5） 6.其他市政公用設(shè)施用地（U6）,（五）倉儲用地（W） 1.普通倉庫用地（W1） 2.危險品倉庫用地（W2） （六）綠地（G） 1.公共綠地（G1） 2.生產(chǎn)防護綠地（G2）,四、規(guī)劃設(shè)計方案中的主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) （一）居住區(qū)開發(fā)項目技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 1.居住區(qū)總用地（ha） 2.居民每人占地（m2/人） 3.居住區(qū)總建筑面積（m2） 4.總戶數(shù)、總?cè)丝?、?/p>