1、房策網(wǎng)2008房地產(chǎn)企劃大全企劃必要數(shù)據(jù)庫(kù)！ 貨到付款！ 認(rèn)識(shí)/Cognizance，房策網(wǎng)2008房地產(chǎn)企劃大全企劃必須數(shù)據(jù)庫(kù)到付！ 第一部分地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究、城市概況、昆山位于中國(guó)經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的長(zhǎng)江三角洲，是上海經(jīng)濟(jì)圈重要的新興工商城市。 昆山是國(guó)際資本投入的高密度地區(qū)之一。 昆山是臺(tái)灣同胞在祖國(guó)大陸投資最密集的地區(qū)之一。 房地產(chǎn)投資分析，自1999年以來(lái)昆山市房地產(chǎn)投資市場(chǎng)發(fā)展迅速。 特別是2002年，房地產(chǎn)投資額達(dá)到了9億9千萬(wàn)元，比上年增加了42%。 2003年全年房地產(chǎn)投資額再次大幅增加，突破10億元達(dá)到12.5億元，顯示了地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)。 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析，商品房銷售和開(kāi)發(fā)同

2、步增長(zhǎng)，年商品房銷售面積131萬(wàn)平方米，比上年增加48.9%，其中商品住宅銷售116萬(wàn)平方米，增加50.6 %。 同時(shí)，商社的價(jià)格在上漲。 現(xiàn)房綜合平均售價(jià)達(dá)2546元，比上年增長(zhǎng)21.4%。 其中普通住宅2083元，別墅、高級(jí)公寓3999元，商業(yè)營(yíng)業(yè)住宅3722元，分別比上年增加10.3%、28.0%、38.9%。 房間的平均售價(jià)是2781元。社會(huì)人文環(huán)境分析、旅游資源豐富的水、陸交發(fā)展傳統(tǒng)與現(xiàn)代有機(jī)結(jié)合的風(fēng)貌環(huán)境、區(qū)域規(guī)劃環(huán)境分析、昆山總體規(guī)劃分析昆山特色資源整合在昆山城市形成了新的發(fā)展格局，功能區(qū)定位不斷明確。 目前，城市總體規(guī)劃將昆山市劃分為五個(gè)層次：中心城市正在擴(kuò)大，以增大的居住生活

3、和休閑旅游為主要功能的西部生態(tài)生活區(qū)已經(jīng)有雛形的東部擴(kuò)張區(qū)沿著地區(qū)優(yōu)勢(shì)逐步形成的湖泊沿著上海帶狀發(fā)展框架周莊修訂畫的影響分析，最新的周莊修訂畫主要體現(xiàn)在周莊古鎮(zhèn)的保護(hù)上，提升到保護(hù)歷史文化遺產(chǎn)的國(guó)際水平。 中心主題是“保護(hù)祖國(guó)優(yōu)秀的歷史文化遺產(chǎn)，保護(hù)反映特色明、清及民國(guó)初年豐富的江南水鄉(xiāng)風(fēng)情的風(fēng)貌景觀，充分挖掘古鎮(zhèn)文化內(nèi)涵，成為國(guó)家歷史文化名鎮(zhèn)，申報(bào)聯(lián)合國(guó)世界文化遺產(chǎn)”，特別是周莊依靠其特有的自然資源，大力發(fā)展旅游經(jīng)濟(jì)人們生活水平大幅提高的周莊擁有豐富的自然資源、人文資源和極具優(yōu)勢(shì)的地理位置，區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮蟮摹爸芮f古鎮(zhèn)旅游”聞名，在國(guó)內(nèi)外旅游市場(chǎng)上樹(shù)立了中國(guó)江南水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)旅游的新理念，成為國(guó)內(nèi)

4、外大眾喜愛(ài)、原汁原味的特色旅游產(chǎn)品。 區(qū)域發(fā)展熱點(diǎn)已經(jīng)形成旅游經(jīng)濟(jì)的發(fā)展聚集了人氣，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供了巨大的想象空間。 市場(chǎng)特征周莊古鎮(zhèn)隸屬昆山市。 近年來(lái)，昆山房地產(chǎn)市場(chǎng)投資總量持續(xù)上升，規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，竣工面積大幅上升的商社銷售爆炸，住房?jī)r(jià)格持續(xù)上升的商社空閑面積不斷減少。 昆山房地產(chǎn)市場(chǎng)整體供求加倍，投資和需求同時(shí)增加。 區(qū)域市場(chǎng)供給分析、開(kāi)發(fā)投資穩(wěn)步增長(zhǎng)，2003年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資28.09億元，比上年度增長(zhǎng)26.6%，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比例15.9%，是固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)的重要因素。 2003年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面積歷史更新，住宅施工面積達(dá)到756.82萬(wàn)平方米，比上年增加113.9

5、%，其中新開(kāi)工面積為425.67萬(wàn)平方米，比上年增加76.8%。 各類房屋的施工面積迅速增加。開(kāi)發(fā)面積迅速擴(kuò)大竣工面積大幅上升，商品房持續(xù)銷售價(jià)格明顯上升，商品房繼續(xù)保持銷售勢(shì)頭。 現(xiàn)房銷售面積173.24萬(wàn)平方米，比上年增加96.3%，合同金額44億1100萬(wàn)元，比上年增加138.3%。 隨著新樓盤的陸續(xù)出現(xiàn)，期待室的預(yù)售也非常爆炸。 預(yù)售面積為203.18萬(wàn)平方米，比上年增加146.6%，合同金額為56.50億元。 商社的價(jià)格正在上漲。 現(xiàn)房綜合平均售價(jià)達(dá)2546元，比上年增長(zhǎng)21.4%。 其中普通住宅2083元，別墅、高級(jí)公寓3999元，商業(yè)營(yíng)業(yè)住宅3722元，分別比上年增加10.3%、

6、28.0%、38.9%。 房間的平均售價(jià)是2781元。 空閑面積下降，社會(huì)需求增加，消化了大量空閑房屋，減少了全市空閑面積，截止到12月底，全市商社空閑面積僅為13.70萬(wàn)平方米，比前期下降30.0%，其中住宅有7.51萬(wàn)平方米空閑，比前期下降50.8% 地理位置，本項(xiàng)目區(qū)劃位于周莊鎮(zhèn)東南角，周莊鎮(zhèn)位于該村南側(cè)。區(qū)劃屬性分析、區(qū)劃44、東臨則洞江、隔江與上海青浦區(qū)商疊鎮(zhèn)毗鄰南臨急水港； 西臨北白蕩(湖)北臨周商路，隔道與村同上海沿周商路進(jìn)入周莊先經(jīng)此區(qū)，從地理意義上理解，此地可從周莊的邊緣了解。 優(yōu)勢(shì)分析：地塊SWOT分析，上海位于進(jìn)入周莊的入口，地理位置顯著。 由自然水系包圍，周圍水網(wǎng)發(fā)達(dá)，

7、內(nèi)部水系豐富。 占地面積大，規(guī)模效果顯著。 項(xiàng)目區(qū)劃接近訂劃的工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)。 外延道路有限，交通受到一定的限制。 周邊的基礎(chǔ)設(shè)施很少，生活條件需要改善。 接近制藥公司，可能成為污染的原因。劣勢(shì)分析：機(jī)會(huì)分析：周莊地區(qū)目前不銷售別墅大樓項(xiàng)目。 國(guó)家停止出租別墅性質(zhì)區(qū)，市場(chǎng)供應(yīng)減少。 威脅分析：城市發(fā)展水平不適，居民消費(fèi)水平低。 周莊房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展單一，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)矛盾突出。 第二部分：旅游市場(chǎng)研究、周莊鎮(zhèn)現(xiàn)狀與基礎(chǔ)研究、周莊鎮(zhèn)現(xiàn)狀城市結(jié)構(gòu)形態(tài)基本為“古鎮(zhèn)區(qū)古鎮(zhèn)新區(qū)新鎮(zhèn)區(qū)”、周莊古鎮(zhèn)區(qū)保護(hù)訂劃、老區(qū)：傳統(tǒng)街區(qū)商業(yè)中心新區(qū)一行政中心急水港以北地區(qū)工業(yè)園區(qū)。 昆山旅游市場(chǎng)研究、旅游產(chǎn)品類型目前昆山旅游產(chǎn)業(yè)結(jié)

8、構(gòu)合理，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)豐富，適合不同消費(fèi)水平的需要。 以周莊為代表的水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)旅游產(chǎn)品旭寶高爾夫俱樂(lè)部，以大上海高爾夫俱樂(lè)部為代表的高爾夫康體旅游產(chǎn)品丹桂園，以昆山國(guó)家農(nóng)業(yè)示范園為代表的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)休閑旅游產(chǎn)品巴城陽(yáng)澄湖，以淀粉山湖為代表的休閑度假旅游產(chǎn)品云海度假勝地為代表的飲食住宿設(shè)施齊全的酒店業(yè)旅游配套產(chǎn)品。 由上海青浦、松江和昆山周莊組成的上海遠(yuǎn)郊短期城市旅游圈已基本形成，周莊是“中國(guó)第一水鄉(xiāng)”的市場(chǎng)形象，在“江南六鎮(zhèn)”中處于絕對(duì)領(lǐng)先地位，同時(shí)也是該旅游圈的重要核心。 周莊的“保護(hù)與發(fā)展并存”經(jīng)營(yíng)模式也是可能的。 不存在脫離“發(fā)展”理念的單純意義上的保護(hù)，同樣也不存在脫離“保護(hù)”的單純意義上的發(fā)展，

9、“保護(hù)與發(fā)展并存”的新構(gòu)想成為古鎮(zhèn)發(fā)展的典范。 第三部分：旅游地市場(chǎng)研究，旅游地概念，廣義描述旅游地：旅游地，包括所有以休閑度假為主題的職業(yè)生涯。 國(guó)內(nèi)也有被稱為旅游景觀房地產(chǎn)的旅游景觀房地產(chǎn)，它依靠周邊豐富的旅游資源(包括自然旅游資源、人文旅游資源和人工旅游資源)，利用以旅游休閑為目的的開(kāi)發(fā)營(yíng)銷模式，實(shí)現(xiàn)休閑旅游功能的全部或一部分來(lái)開(kāi)發(fā)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目隨著旅游地價(jià)值訴求城界的消失，隨著城市間的交通網(wǎng)絡(luò)化、公共交通化，投資區(qū)域的地理邊界消失，服務(wù)區(qū)域的地域突破，再加上地域保護(hù)主義消失，旅游地面臨更大的市場(chǎng)空間和機(jī)會(huì)，地域資源開(kāi)發(fā)將在更廣的地域范圍內(nèi)得到最佳配置，發(fā)揮更大的系統(tǒng)化價(jià)值。 上

10、述結(jié)果表明，本項(xiàng)目從客觀地理環(huán)境、周基礎(chǔ)設(shè)施、綜合配套環(huán)境、同質(zhì)開(kāi)發(fā)壁壘等方面存在巨大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，區(qū)域旅游景區(qū)市場(chǎng)投資熱潮尚未正式形成，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求面狹小，投資品種主要限于商業(yè)房地產(chǎn)距上海60公里當(dāng)日往返，區(qū)域招攬能力不強(qiáng)的發(fā)展者，品牌無(wú)優(yōu)勢(shì)，不能根據(jù)品牌效應(yīng)樹(shù)立獨(dú)特的市場(chǎng)形象。 認(rèn)知總結(jié)，從未來(lái)看，隨著招商進(jìn)程的推進(jìn)，必須排除區(qū)域北側(cè)的周莊開(kāi)發(fā)區(qū)，否則對(duì)本區(qū)域整體環(huán)境產(chǎn)生嚴(yán)重影響的區(qū)域規(guī)劃前景不明朗。 因此，從滿足消費(fèi)者的需求開(kāi)始，在規(guī)劃、建筑、景觀、戶型和公共空間上形成有效的市場(chǎng)劃分，以新的市場(chǎng)形象進(jìn)入市場(chǎng)，我們對(duì)于本項(xiàng)目的形象，地表環(huán)境現(xiàn)狀天生優(yōu)美，而地區(qū)發(fā)展?fàn)顩r不明，傳統(tǒng)房地產(chǎn)和商業(yè)

11、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)大的操作性為立足點(diǎn)，以遠(yuǎn)見(jiàn)的視角提倡新的生活方式，結(jié)合多元化房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，與周遍項(xiàng)目形成明確的位置偏差，天獨(dú)厚的地理環(huán)境優(yōu)勢(shì)和自然風(fēng)土語(yǔ)境系統(tǒng)的整合旅游、休閑、休假、商業(yè)、商業(yè)和投資資源顯著，死去的年輕人大、定位/定位，第一部分：項(xiàng)目整體概念定位，江南液上海周莊源“未來(lái)水鄉(xiāng)概念”復(fù)合型旅游休閑港灣“液體周莊-未來(lái)水鄉(xiāng)”市民遠(yuǎn)足休閑基地水鄉(xiāng)生活體驗(yàn)基地，第二部分：定位依據(jù)，項(xiàng)目自身優(yōu)秀地表獲得更多客戶， 稀釋市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)4 :符合品牌戰(zhàn)略，有利于創(chuàng)立“旅游勝地”品牌，第3部分：功能定位、復(fù)合型旅游休閑港口，其功能主要集中在“休閑”，滿足“在家休假”的生活夢(mèng)想。 以“液體生活”為

12、主題，用原生態(tài)的景觀使原汁原味的水鄉(xiāng)生活升華。 我們?cè)O(shè)置了多層次的產(chǎn)品以滿足不同層次的客戶需求，但是有著相同的舒適度假生活。 市民郊游度假基地和水鄉(xiāng)生活體驗(yàn)基地的功能主要集中在“體驗(yàn)”，營(yíng)造休閑氛圍，形成與城市完全不同的生活境界。 商業(yè)部分也是“體驗(yàn)”的一部分，從江南社會(huì)的傳統(tǒng)素材中誕生，用經(jīng)過(guò)現(xiàn)代創(chuàng)造力的“新江南商業(yè)體系”，創(chuàng)造江南文化的現(xiàn)代體驗(yàn)。 周莊源未來(lái)水鄉(xiāng)，度假居住體系體驗(yàn)商業(yè)體系戶外商業(yè)體系，私家景觀特色沿水企業(yè)特色別墅商店會(huì)所會(huì)議，圍繞水休閑/水娛樂(lè)/水樂(lè)/水生活設(shè)施修訂理念和功能指向的綜合輔助設(shè)施體系，第四部分：客群定位、購(gòu)買動(dòng)機(jī)、投資為唯一目的的客戶群以轉(zhuǎn)賣業(yè)務(wù)需求為中心的個(gè)

13、人客戶集團(tuán)是大型企業(yè)或集團(tuán)的房地產(chǎn)業(yè)行為，其中也含有一定的投資成分。 其需求除了以商務(wù)為中心外，還能實(shí)現(xiàn)職工福利休養(yǎng)場(chǎng)所、職工訓(xùn)練基地等功能。 以購(gòu)買動(dòng)機(jī)、家庭、朋友休假需求為主的個(gè)人客戶群體是個(gè)人的職業(yè)行為，也暗示了一定的投資成分。 正在投資的客戶群。 極少量的日常居住顧客小組。由于離城市中心地帶很遠(yuǎn)，一般家庭住在這里很不方便，很難很好地解決日常購(gòu)物等一系列問(wèn)題。 所以，真正選擇日常生活的必須是極少數(shù)。 客戶地區(qū)，最大的客戶群體來(lái)自上海，其次是浙江，其次是蘇南和周邊地區(qū)。 上海將成為最大的顧客群體。 這主要取決于巨大的市場(chǎng)需求，已經(jīng)形成的投資載體觀和強(qiáng)有力的購(gòu)買力。 浙江省屬于“全民投資”集

14、群式房地產(chǎn)消費(fèi)力，其敏銳的投資嗅覺(jué)和天生的投資意識(shí)一直處于全國(guó)前列。 由于地緣關(guān)系，蘇南和周邊廣大區(qū)域也是這兩個(gè)客戶的有益補(bǔ)充。 其實(shí)本案的客戶區(qū)域是廣域的概念，在“長(zhǎng)三角”的向心力和凝聚力不斷增強(qiáng)的今天，我們完全有理由相信本項(xiàng)目的客戶來(lái)自全國(guó)各地，特別是來(lái)自生活環(huán)境相對(duì)不好的東北、山西等省份。 產(chǎn)品/Production，第一部分：區(qū)劃認(rèn)知，區(qū)劃最大的優(yōu)勢(shì)是面對(duì)水，內(nèi)部有縱橫天然河道，如何處理不同面的水體和陸地、建筑、景觀，室內(nèi)多者之間的關(guān)系是本項(xiàng)目發(fā)展的根本。 因此，我們將水體分為三個(gè)部分：湖面水體陡水江和北白搖河面水體是洞江內(nèi)部水體區(qū)劃東側(cè)內(nèi)部河流，其次對(duì)商周道路的處理也很重要。 如果這

15、種可能性(前后開(kāi)發(fā)兩塊土地時(shí))成為橫跨本項(xiàng)目的動(dòng)線，就需要充分考慮兩塊地區(qū)之間的連接關(guān)系和內(nèi)部通路。 本項(xiàng)目對(duì)商周道路城市界面是一個(gè)有說(shuō)服力的形象窗口，樹(shù)立個(gè)性地標(biāo)的房地產(chǎn)形象，完美表現(xiàn)項(xiàng)目特質(zhì)，成為人們心中的關(guān)注點(diǎn)。 第二部分：開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略、區(qū)劃選擇、整個(gè)區(qū)劃被商周道路分成兩部分，先開(kāi)發(fā)位于商周道路南側(cè)的區(qū)劃，對(duì)商周道路北側(cè)的區(qū)劃持慎重態(tài)度。 這主要是因?yàn)橄噜彽纳讨艿缆返纳疃刃?，容易受到噪音、塵埃的影響，所以分區(qū)被修訂道路分割，形態(tài)歪曲，利用性低下的2個(gè)分區(qū)被商周道路阻擋，給管理和出入室的聯(lián)系帶來(lái)一定的難度，將來(lái)商周道路的北側(cè)的分區(qū)在北側(cè)的周但是，如果該區(qū)域被其他開(kāi)發(fā)商取得，與本項(xiàng)目的房地產(chǎn)形象

16、不協(xié)調(diào)，或者大致不一致，則該區(qū)域的整體形象將無(wú)法控制，也必須考慮對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生負(fù)面影響的可能性。 開(kāi)發(fā)節(jié)奏，西方分區(qū)首先獲得，同時(shí)也適合首次開(kāi)發(fā)。 建議以開(kāi)發(fā)低密度中間產(chǎn)品為主，利用較為有利的設(shè)置修訂條件，以產(chǎn)品效應(yīng)形成場(chǎng)所形象，同時(shí)為后期開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略和產(chǎn)品拓展提供市場(chǎng)測(cè)試。 東側(cè)地塊質(zhì)量最好，建議最終進(jìn)行開(kāi)發(fā)。 當(dāng)本項(xiàng)目積累了一定數(shù)量的目標(biāo)客戶，樹(shù)立了良好的房地產(chǎn)形象，目標(biāo)客戶的期望心理迅速形成時(shí)，根據(jù)市場(chǎng)條件開(kāi)發(fā)高檔低密度產(chǎn)品。 商業(yè)房地產(chǎn)推薦是人氣聚集的重要手段，但起到了稀釋整體形象的作用，住宅房地產(chǎn)屬性在短時(shí)間內(nèi)變?nèi)?，市?chǎng)形象模糊。 通常我們認(rèn)為商業(yè)房地產(chǎn)應(yīng)該首先開(kāi)發(fā)出售，但這在本項(xiàng)目中是無(wú)法實(shí)現(xiàn)的。 建議二期開(kāi)發(fā)，但發(fā)售時(shí)期因情況而異。 更加關(guān)注跟進(jìn)本項(xiàng)目的地塊獲取流程，就開(kāi)發(fā)節(jié)奏及時(shí)提出建議。 第三部分：規(guī)劃布局與房地產(chǎn)匹配，普通度假公寓、連體別墅、商業(yè)與配套、酒店式度假公寓、獨(dú)立別墅，第四部分：建筑風(fēng)格，我們觀光度假房地產(chǎn)似乎又有地脈關(guān)系的江南建筑風(fēng)格和某些異域建筑風(fēng)格因?yàn)橛^光休假者需要的是“別的體驗(yàn)”和“異樣的感想”，所以有必要和現(xiàn)有的各種建筑風(fēng)格區(qū)別開(kāi)來(lái)進(jìn)行一次突破和革新。只有這樣，休假中才能產(chǎn)生前所未有的心情，激發(fā)更多的生活熱情。 不是感覺(jué)以前去了相似的地區(qū)。 江南傳統(tǒng)的陌生化處理我們的要求集中