1、衡陽項(xiàng)目初步規(guī)劃報(bào)告由長沙商城房地產(chǎn)于2011年11月30日提交。如上所述，本報(bào)告主要是針對(duì)衡陽三鷹公司的可行性分析、項(xiàng)目定位和項(xiàng)目價(jià)值體系。本報(bào)告的目的是在深入了解和深入調(diào)查衡陽市場的基礎(chǔ)上，結(jié)合本項(xiàng)目的區(qū)位和土地利用特點(diǎn)，為項(xiàng)目產(chǎn)品的發(fā)展戰(zhàn)略和產(chǎn)品規(guī)劃提供準(zhǔn)確的方向，為該地塊物業(yè)的營銷提出具體的思路，為三英公司的決策提供參考。衡陽程楠工業(yè)園區(qū)遠(yuǎn)離市中心，屬于房地產(chǎn)市場待開發(fā)區(qū)域。該項(xiàng)目位于衡陽市雁峰區(qū)南部，是衡陽工業(yè)經(jīng)濟(jì)的核心圈。工業(yè)企業(yè)遍布全區(qū)，以深圳(臺(tái)灣)工業(yè)園和富士康為主要代表。除了工業(yè)企業(yè)，目前基本上沒有其他公共市政設(shè)施。這里基本上沒有酒店、銀行網(wǎng)點(diǎn)、大型購物中心、餐飲區(qū)等。在周

2、邊地區(qū)，目前缺乏商業(yè)氛圍；隨著衡陽工業(yè)園區(qū)的建設(shè)和發(fā)展，大量產(chǎn)業(yè)工人涌入項(xiàng)目現(xiàn)場，房地產(chǎn)市場發(fā)展?jié)摿o限；項(xiàng)目印象(1)、非地段型房地產(chǎn)、“交通道路、低品質(zhì)社區(qū)群”封閉式項(xiàng)目，周邊環(huán)境差，缺乏國內(nèi)外可利用資源，項(xiàng)目地塊3面臨近低、亂、舊的原村鎮(zhèn)住宅區(qū)，屬于典型的郊區(qū)交界處，外部環(huán)境差，對(duì)項(xiàng)目的價(jià)值提升提出了更高的要求；地塊內(nèi)部地形存在高度差異，未使用任何資源，如山脈和天然水池；街對(duì)面有一個(gè)物流貨運(yùn)站，對(duì)生活的舒適性有著重要的影響。項(xiàng)目印象(二)，非資源型房地產(chǎn)。除在建的南客運(yùn)站外，項(xiàng)目地塊周圍的市政設(shè)施基本為零，運(yùn)營困難。衡陽的公園、購物中心、著名大學(xué)和市政服務(wù)中心基本上集中在珠暉區(qū)和正鄉(xiāng)區(qū)的

3、結(jié)合區(qū)。該項(xiàng)目屬于物流工業(yè)園區(qū)，貨運(yùn)便利。周邊地區(qū)基本沒有其他開發(fā)物業(yè)，目前處于“非居住區(qū)和非商業(yè)區(qū)”狀態(tài)；總體而言，衡陽技師(東院)是項(xiàng)目地塊周圍唯一的學(xué)校，缺乏有吸引力的中小學(xué)和著名大學(xué)。缺乏教育和人力資源。項(xiàng)目印象(3)，非配套建筑、非地段建筑、非資源建筑和非配套建筑，如何在非地段區(qū)域重塑新的價(jià)值體系是項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略的重中之重；準(zhǔn)確的定位對(duì)項(xiàng)目的運(yùn)作方向和成敗至關(guān)重要；產(chǎn)品升級(jí)、室內(nèi)景觀、物業(yè)管理等措施將成為項(xiàng)目運(yùn)營的重要保障。根據(jù)項(xiàng)目地塊的特點(diǎn)，本報(bào)告分為兩部分：規(guī)劃和營銷。首個(gè)：規(guī)劃策略，市場詮釋，項(xiàng)目定位，項(xiàng)目詮釋，物業(yè)發(fā)展，項(xiàng)目目標(biāo)客戶分析項(xiàng)目發(fā)展策略項(xiàng)目住宅定位商業(yè)物業(yè)定位，項(xiàng)目

4、規(guī)劃物業(yè)發(fā)展建議，市場詮釋，項(xiàng)目詮釋，項(xiàng)目定位，物業(yè)發(fā)展，規(guī)劃策略，項(xiàng)目背景和發(fā)展目標(biāo)分析項(xiàng)目地塊價(jià)值分析，宏觀經(jīng)濟(jì)概述衡陽房地產(chǎn)市場宏觀分析城市發(fā)展方向分析目前在售房地產(chǎn)分析：1。衡陽市近6年來國內(nèi)生產(chǎn)總值保持了較高的增長，2010年國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到282.41億元，經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本運(yùn)行良好。提高綜合實(shí)力。據(jù)初步測算，全年國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到1420.34億元，增長15.1%。行業(yè)方面：一個(gè)行業(yè)增加值264.42億元，增長4.4%；第二產(chǎn)業(yè)增加值達(dá)到645.73億元，增長21.1%，其中工業(yè)增加值達(dá)到562.74億元，增長21.8%；的附加值商品房銷售面積284.37萬平方米，增長25.9%。201

5、0年，衡陽市居民人均可支配收入為15635元，增長12.4%，扣除價(jià)格因素后實(shí)際增長8.6%。城鎮(zhèn)居民人均生活消費(fèi)支出11654元，增長13.8%，扣除價(jià)格因素后實(shí)際增長10.0%；城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)為39.8%，下降1.91個(gè)百分點(diǎn)。全市城鎮(zhèn)居民人均居住面積為33.53平方米，與去年基本持平。4.人均可支配收入逐年增加，增幅超過10%。城鄉(xiāng)居民生活水平繼續(xù)提高。從常住人口來看，衡陽居全省首位；從城市人口來看，衡陽是全省第二；就國內(nèi)生產(chǎn)總值而言，衡陽在全省排名第四；衡陽市常住人口居湖南首位，城市人口達(dá)138萬。大量人口向城市遷移，衡陽的城市化速度明顯高于其他城市。就經(jīng)濟(jì)規(guī)劃、城市面積和人口而言

6、，衡陽是湖南發(fā)展的第一方陣。2011年至2020年的發(fā)展目標(biāo)是：到2020年，衡陽將全面形成國家現(xiàn)代物流區(qū)域中心城市、湖南一流物流節(jié)點(diǎn)城市和區(qū)域現(xiàn)代物流中心的主體功能。物流業(yè)在全社會(huì)的增加值占全社會(huì)國內(nèi)生產(chǎn)總值的15%，第三方物流在物流市場中的比重達(dá)到40%，物流總成本與社會(huì)6。衡陽物流業(yè)發(fā)展規(guī)劃大力發(fā)展衡陽現(xiàn)代物流業(yè)，力爭成為衡陽新的支柱產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)商貿(mào)興市的總體戰(zhàn)略。結(jié)論：經(jīng)濟(jì)繼續(xù)高速增長，工業(yè)產(chǎn)值達(dá)到新高，社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好，城市化進(jìn)程逐步加快；工業(yè)化進(jìn)程加快，城市人口穩(wěn)步增長，居民生活水平和消費(fèi)能力逐年提高；房地產(chǎn)投資規(guī)模逐年增加，年建筑面積達(dá)到1000多萬平方米，市場面臨新的競爭局面；衡

7、陽工業(yè)規(guī)劃的偉大工作為全市經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來了新的機(jī)遇；啟示：整體宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好，為項(xiàng)目順利運(yùn)行提供了更好的環(huán)境；今年上半年，全市住房建筑面積1264.05萬平方米，同比增長14.09%。全市新增住房面積258.3萬平方米，同比增長35.88%。全市完成住房面積169.89萬平方米，同比下降13.5%。根據(jù)衡陽市2009年和2010年房地產(chǎn)建筑面積和竣工面積的統(tǒng)計(jì)，衡陽市房地產(chǎn)宏觀市場為1。商品房開發(fā)建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn)，新開工面積超過1000萬平方米。商品房供應(yīng)量2011年上半年，全市批準(zhǔn)預(yù)售商品房109.45萬平方米，同比增長26.42%，其中批準(zhǔn)預(yù)售住宅面積101.3453萬平方米，同比

8、增長35%。2.商品房銷售量2011年上半年，網(wǎng)上簽約商品房銷售11216套，面積142.3萬平方米，金額48.5518億元，同比分別增長20.01%、21.26%和47.93%，其中住宅合同10149套，面積130.0836萬平方米，金額4050元2011年上半年，批準(zhǔn)的預(yù)售面積達(dá)到1000萬立方米，6月份簽約11000多套，供銷兩旺。3.新商品價(jià)格分析2011年上半年，新商品房網(wǎng)上簽約均價(jià)為3115元/平方米，同比增長11.36%。根據(jù)商品房網(wǎng)上備案系統(tǒng)的數(shù)據(jù)，石鼓區(qū)的住宅均價(jià)最高，為3300元/平方米，因?yàn)樵搮^(qū)項(xiàng)目相對(duì)較少，且大部分項(xiàng)目房地產(chǎn)市場正在放緩。衡陽是一個(gè)三線城市，國家“限購令

9、”尚未實(shí)施。今年上半年，衡陽市新建商品房成交量為130.1萬平方米，同比增長18.58%。全市住宅平均銷售價(jià)格為3115元/平方米，同比增長11.36%。雖然兩者都有所增長，但與去年相比，分別增長了33.21%和19.11%。房價(jià)下跌空間不大，房價(jià)走勢將穩(wěn)步上升。衡陽房地產(chǎn)市場是由剛性需求和不斷提高的需求主導(dǎo)，房地產(chǎn)泡沫較小，所以一般的控制措施不會(huì)對(duì)我市產(chǎn)生很大影響。隨著地價(jià)越來越高、房價(jià)不斷上漲等因素的影響，衡陽市房價(jià)下跌的空間已經(jīng)不大，房價(jià)的上漲趨勢還將持續(xù)。4.限購政策的影響很弱。衡陽市房地產(chǎn)市場主要為急需和改善的住房，目前仍略有上升，房地產(chǎn)市場正在穩(wěn)步發(fā)展。消費(fèi)需求逐漸減少，房地產(chǎn)市場

10、由二級(jí)市場交易主導(dǎo)，市場由大型房地產(chǎn)開發(fā)商主導(dǎo)，土地市場和商品房市場完全標(biāo)準(zhǔn)化。消費(fèi)需求增長趨于穩(wěn)定，開發(fā)商數(shù)量減少，產(chǎn)品成熟，住房郊區(qū)化明顯，土地市場和商品房市場規(guī)范，政府通過城市規(guī)劃和土地供應(yīng)間接調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)。由于住房制度改革，消費(fèi)需求急劇增加，房價(jià)和投資飆升，出現(xiàn)了大量不成熟的開發(fā)商和產(chǎn)品，區(qū)域市場發(fā)展不平衡，地段特征明顯，土地市場和商品房市場不規(guī)范，可能出現(xiàn)泡沫。政府政策對(duì)房地產(chǎn)市場的發(fā)展起著決定性的作用。住房正處于福利分配階段。政府是整個(gè)行業(yè)的主要投資者。市場描述：m 95%、m 80%、m 50%、m 80%、m 50%、市場化程度、緩慢發(fā)展、穩(wěn)步發(fā)展、快速發(fā)展階段、起步階段、階段

11、性、衡陽房地產(chǎn)市場整體處于快速發(fā)展階段，衡陽正處于“東擴(kuò)、南移、西擴(kuò)”階段，為實(shí)現(xiàn)“工業(yè)強(qiáng)市”的發(fā)展目標(biāo)，南北規(guī)劃為“傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)和物流產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)”。衡陽市發(fā)展方向，1。“東擴(kuò)南移、西擴(kuò)北拓”的總體戰(zhàn)略規(guī)劃出臺(tái)，北方城市萬木被確定為工業(yè)和物流業(yè)的主要分支產(chǎn)業(yè)。湖南省衡陽市深圳工業(yè)園區(qū)于2007年經(jīng)省人民政府批準(zhǔn)。該公園位于衡陽市南部，湘江上游，規(guī)劃總面積37K。園區(qū)是湖南與深圳合作的結(jié)果，也是珠三角等沿海地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的平臺(tái)。2.“深圳工業(yè)園”位于程楠，這為該區(qū)的發(fā)展帶來了新的機(jī)遇。市場前景樂觀，未來升值潛力巨大。3.“長株潭3 5城市群”規(guī)劃為衡陽發(fā)展譜寫了新的篇章。作為湖南的傳統(tǒng)工業(yè)強(qiáng)市，在中

12、部崛起的戰(zhàn)略支撐下，必將迎來新的發(fā)展。4.“武廣高速鐵路”、“湘桂復(fù)線”和“南岳機(jī)場”的建設(shè)和運(yùn)營，促進(jìn)了衡陽的快速發(fā)展，躋身全國重點(diǎn)城市行列。1.衡陽房地產(chǎn)市場分布圖。衡陽的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目基本上集中在朱輝區(qū)和正鄉(xiāng)區(qū)。石鼓區(qū)南部和延鋒區(qū)北部也走過房地產(chǎn)快速發(fā)展的通道。沒有大型開發(fā)項(xiàng)目，從這個(gè)案例到主城區(qū)有近30分鐘的車程。2、衡陽房地產(chǎn)市場各板塊的特點(diǎn)，3、對(duì)衡陽市待售房地產(chǎn)的調(diào)查，1、開發(fā)規(guī)模大，新開發(fā)場地規(guī)模大，以100多畝為主要市場。銷售主體區(qū)典型房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模分析：衡陽新址主要集中在正鄉(xiāng)其中，3個(gè)房間是最主要的單元，也是市場上最常見和接受的單元；單位面積：2間80-110，3間110-

13、130，4間140以上。其中，110-130是市場上最暢銷的單元；創(chuàng)新空間：目前產(chǎn)品創(chuàng)新主要集中在家居花園和空中花園，高附加值產(chǎn)品受到市場青睞；3。容積率普遍較低，容積率主要集中在2.53.0之間。典型待售物業(yè)的容積率分析：容積率區(qū)間：目前，待售物業(yè)的容積率基本集中在2.5-3.0之間，其中創(chuàng)景外灘的容積率為3.58。各板塊分析：朱輝區(qū)和石鼓區(qū)土地供應(yīng)量大，面積大，容積率基本較低，居住舒適度高；4.典型待售建筑的建筑風(fēng)格分析：建筑風(fēng)格分析：目前，市場上的待售項(xiàng)目有很多建筑上的相似之處，主要是現(xiàn)代或現(xiàn)代的簡單歐式風(fēng)格。由于質(zhì)量和工藝等原因，顏色較深，整體檔次較低；隨著市場需求的變化，市場上開始出

14、現(xiàn)差異化的門面。例如，穆棱梅縣開發(fā)的別墅項(xiàng)目已成為新古典主義建筑風(fēng)格的新發(fā)展趨勢；深國投86000中心城開創(chuàng)了五大商業(yè)板塊：沃爾瑪超級(jí)購物廣場、高端百貨商業(yè)集群、全球品牌旗艦店、世界級(jí)IMAX電影城和全球美食奢侈品中心。深圳投資中心城，典型項(xiàng)目分析，衡陽縣，衡陽縣目前正在熱賣，公寓面積在67-200之間，平均價(jià)格約為3900元/套，60-80個(gè)小單位是今年5月新推出的。目前優(yōu)惠正在進(jìn)行中，一次性付款打九五折，按揭打九八折！目前，穆棱梅縣有15層以上的樓盤，售出88套、120套，均價(jià)4200元左右，一次性付款99%折扣。穆棱梅縣和珠江發(fā)現(xiàn)新城擁有130萬個(gè)城市綜合體中心生活區(qū)，珠江發(fā)現(xiàn)新城是目前

15、衡陽最大的開發(fā)項(xiàng)目。整體分析與啟示：隨著市場時(shí)代的到來，城市綜合體已經(jīng)成為市場的主流方向；80-130，兩個(gè)房間和三個(gè)房間是市場供應(yīng)和客戶需求的主要選擇；現(xiàn)代或現(xiàn)代極簡主義風(fēng)格已經(jīng)成為建筑風(fēng)格的主流，同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重；衡陽確立了“工業(yè)強(qiáng)市”的發(fā)展理念，市民購買力強(qiáng)，區(qū)域優(yōu)質(zhì)形象和價(jià)格優(yōu)勢不斷凸顯；項(xiàng)目自身景觀和配套設(shè)施的塑造逐漸被市場所重視，現(xiàn)實(shí)生活體驗(yàn)成為銷售的又一“重武器”。啟示：本案未來面臨巨大的市場供給，市場競爭激烈；區(qū)分建筑風(fēng)格和項(xiàng)目形象將是這個(gè)案例取得驚人成功的關(guān)鍵；戶型升級(jí)(包括面積、功能、類型、新元素等。)是升級(jí)項(xiàng)目產(chǎn)品的重要因素；項(xiàng)目自身景觀和配套設(shè)施的塑造對(duì)本項(xiàng)目非常重要；市場解讀、項(xiàng)目定位、項(xiàng)目解讀、物業(yè)發(fā)展、項(xiàng)目目標(biāo)客戶分析、項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略、項(xiàng)目住宅定位、商業(yè)物業(yè)定位、項(xiàng)目規(guī)劃、物業(yè)發(fā)展建議、市場解讀、項(xiàng)目解讀、項(xiàng)目定位、物業(yè)發(fā)展、規(guī)劃戰(zhàn)略、項(xiàng)目背景及發(fā)展目標(biāo)分析、項(xiàng)目地塊價(jià)值分析、宏觀經(jīng)濟(jì)概述、衡陽房地產(chǎn)市場宏觀分析、城市發(fā)展方向分析、目前出售、區(qū)域?qū)傩?、無突出景觀資源：項(xiàng)目內(nèi)外無優(yōu)勢景觀資源；中等規(guī)模；據(jù)估計(jì)，該項(xiàng)目總建筑面積為30-40萬平方米，銷售存在一定壓力。項(xiàng)目屬性，市級(jí)雁峰區(qū)：隸屬衡陽市，衡陽市五區(qū)之一；遠(yuǎn)離市中