1、某建筑單位（甲方）擬建造一棟職工住宅，采用招標(biāo)方式由某施工單位（乙方）承建。甲乙雙方簽訂的施工合同摘要如下: 協(xié)議書中得部分條款 （一）工程概況 工程名稱：職工住宅樓 工程地點：市區(qū) 工程內(nèi)容：建筑面積為3200平方米的磚混結(jié)構(gòu)住宅樓 （二）合同工期 開工日期：2005年3月21日 竣工日期：2005年9月30日 合同工期總?cè)諝v數(shù)：190天（扣除5月1日3日） （三）質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：達(dá)到甲方規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) （四）合同價款 合同總價為：壹佰陸拾陸萬肆仟元人民幣（￥166.4萬元） （八）乙方承諾的質(zhì)量保修 在該項目設(shè)計規(guī)定的使用年限（50年）內(nèi)，乙方承擔(dān)全部保修責(zé)任。,（九）甲方承諾的合

2、同價款支付期限與方式 1.工程預(yù)付款:于開工之日支付合同總價的10%；工程實施后，預(yù)付款從工程期進(jìn)度款中扣回。 2.工程進(jìn)度款：基礎(chǔ)工程完成后，支付合同總價的10%；主體結(jié)構(gòu)三層完成后，支付合同總價的20%；主體結(jié)構(gòu)全部封頂后，支付合同總價的20%；工程基本竣工時，支付合同總價的30%。為確保工程如期竣工，乙方不得因甲方資金的暫時不到位而停工和拖延工期。 3.竣工結(jié)算：工程竣工驗收后，進(jìn)行竣工結(jié)算。結(jié)算時按全部工程造價的3%扣留工程質(zhì)量保證金。在保修期（50年）滿后，質(zhì)量保證金及其利息扣除已支出費用后的剩余部分退還給乙方。 （十）合同生效 合同訂立時間：2005年3月5日 合同訂立地點：市區(qū)街

3、號 本合同雙方約定：經(jīng)雙方主管部門批準(zhǔn)及公證后生效,專用條款中有關(guān)合同價款的條款 合同價款與支付 本合同價款采用固定總價合同方式確定 本合同價款包括的范圍： 工程變更事件發(fā)生導(dǎo)致工程造價增減不超過合同總價的10%； 政策性規(guī)定以外的材料價格漲落等因素造成工程成本變化。 風(fēng)險費用的計算方法：風(fēng)險費用已包括在合同總價中。 風(fēng)險范圍以外合同價款調(diào)整方法：按實際竣工建筑面積520.00元/調(diào)整合同價款。 補(bǔ)充協(xié)議條款 在上述施工合同協(xié)議條款簽訂后，甲乙雙方又接著簽訂了補(bǔ)充施工合同協(xié)議條款。摘要如下： 補(bǔ)1.木門窗均用水曲柳板包門窗套； 補(bǔ)2.鋁合金窗90系列改用42型系列某鋁合金廠產(chǎn)品； 補(bǔ)3.挑陽臺

4、均采用42型系列某鋁合金廠鋁合金窗封閉。,問題： 該合同簽訂的條款有那些不妥之處？應(yīng)如何修改？ 對合同中未規(guī)定的承包商義務(wù)，合同實施工程中又必須進(jìn)行的工程內(nèi)容，承包商如何處理？,分析要點： 本案例為根據(jù)建筑工程施工合同（示范文本）協(xié)議書的內(nèi)容設(shè)計的案例，主要涉及：有關(guān)建筑工程施工合同類型及其適用條件；合同條款簽訂中易發(fā)生的若干問題；施工工程中出現(xiàn)合同未規(guī)定的承包商義務(wù)，但又必須進(jìn)行的工程內(nèi)容，承包商如何處理；以及根據(jù)國家建設(shè)部、財政部頒布的關(guān)于印發(fā)（建設(shè)工程質(zhì)量保證金管理暫行辦法）的通知【建質(zhì)（2005）7號】的規(guī)定，處理工程質(zhì)量保證金返還問題。 答案： 問題1： 答：從甲、乙雙方簽訂的合同條

5、款來看，該工程施工合同應(yīng)屬于固定總價合同。 問題2: 答：該合同條款存在的不妥之處及其修改： 合同工期總?cè)諝v天數(shù)不應(yīng)扣除節(jié)假日，可以將該節(jié)假日時間加到總?cè)諝v天數(shù)中。 本工程是住宅樓工程，目前對該類工程尚不存在其他可以明示的企業(yè)或行業(yè)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。因此，不應(yīng)以甲方規(guī)定的質(zhì)量作為該工程的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，而應(yīng)以建筑工程施工質(zhì)量驗收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)（GB50300-2001）中規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)作為該工程的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。 質(zhì)量保修條款不妥，應(yīng)按建設(shè)工程質(zhì)量管理條例的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行修改。 工程預(yù)付款時間過遲，根據(jù)建設(shè)合同施工（示范文本）的有關(guān)規(guī)定，工程預(yù)付款的預(yù)付時間應(yīng)不遲于開工日期前7天。 工程預(yù)付款的起扣點和扣回方式?jīng)]有明確

6、約定，應(yīng)修訂為明確的起扣點和扣回方式。,工程價款支付條款中得“基本竣工時間”不明確，應(yīng)修訂為明確的時間；“乙方不得因甲方資金的暫時不到位而停工和拖延工期”條款顯失公平，應(yīng)說明甲方資金不到位在什么期限內(nèi)乙方不得停工和拖延工期，逾期支付的利息如何計算。 工程質(zhì)量保證金返還時間不妥。根據(jù)國家建設(shè)部、財政部頒布的關(guān)于印發(fā)的通知建質(zhì)（2005）7號的規(guī)定，在施工合同中雙方約定的工程質(zhì)量保證金保留時間為6個月、12個月或24個月。保留時間從工程通過竣（交）工驗收之日算起。 從該案例背景來看，合同雙方是合法的獨立法人單位，不應(yīng)約定經(jīng)雙方主管部門批準(zhǔn)后合同生效。 專用條款中有關(guān)風(fēng)險范圍以外合同調(diào)整方法（按實際竣工建筑面積520.00元/調(diào)整合同條款）與合同的風(fēng)險范圍、風(fēng)險費用的計算方法相矛盾，該條款應(yīng)針對可能出現(xiàn)的出合同價款包括的風(fēng)險范圍以外的內(nèi)容約定合同價款的調(diào)整方法。 在不出